Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 21/2708 en 21/2715
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] en [eiseres] , uit [woonplaats] eisers
(gemachtigde: mr. T.J.J. Kuiper),
en
Instituut Mijnbouwschade Groningen, verweerder
(gemachtigden: mr. M.J.W. Timmer en mr. L.A. Jager).
Procesverloop
In de gelijkluidende besluiten van 16 februari 2021 (primair besluiten) heeft verweerder aan eisers elk een waardedalingsvergoeding toegekend.
In de besluiten van 14 juli 2021 (bestreden besluiten) heeft verweerder het bezwaar van eisers tegen de primaire besluiten ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Het beroep van eiser [eiser] is geregistreerd als LEE 21/2708. Het beroep van eiseres [eiseres] is geregistreerd als LEE 21/2715.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 31 januari 2022 op zitting behandeld. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
1. Eisers zijn sinds 1991 eigenaar van het perceel [adres] te [woonplaats] . Op dat perceel stond een boerderij, die eisers ook bewoonden. Het perceel had een oppervlakte van 11.500 m². Op 5 maart 2012 hebben eisers de eigendom verkregen van het naastgelegen perceel [adres 2] te [woonplaats] . Op dit perceel stond een woning. Deze hebben eisers gesloopt en in 2016 hebben zij een nieuwe woning op het perceel gebouwd. Een deel van het perceel van [adres] is toen bij het perceel van [adres 2] getrokken.
1.1.
In de primaire besluiten heeft verweerder besloten om aan eisers elk afzonderlijk een vergoeding toe te kennen van € 3.762,58 (exclusief wettelijke rente). Daarbij gaat verweerder uit van een eigendomsaandeel van 50% over de periode 5 maart 2012 tot 1 januari 2019, met een waardedalingspercentage van 2,72% over een woningwaarde van € 269.000,-. Dit betreft de WOZ-waarde van de woning per de peildatum 1 januari 2019.
2.1.
Eisers menen dat voor de woningwaarde niet aangesloten dient te worden bij de WOZ-waarde per 1 januari 2019, maar bij de woningwaarde zoals deze blijkt uit het door eisers overgelegde taxatierapport van 12 september 2016, opgesteld door de Taxatheek (J.T. Post), en waarin een woningwaarde van € 492.500,- wordt vermeld. Eisers stellen dat van het taxatierapport uitgegaan dient te worden, omdat dit een veel nauwkeuriger beeld geeft van de daadwerkelijke woningwaarde dan een meer algemeen vastgestelde WOZ-waarde. Nu er zo’n groot verschil bestaat tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde, lijden eisers onevenredig nadeel wanneer onverkort wordt vastgehouden aan de modelmatige vaststelling van de schade. Er is ook ruimte om af te wijken van het beleid, nu de taxatie ten behoeve van financiering gelijk te stellen is met verkoop van de woning.
2.2.
Verweerder wijst op de vaste lijn van verweerder om voor de woningwaarde uit te gaan van de WOZ-waarde per de peildatum 1 januari 2019. Hier wordt slechts een uitzondering op gemaakt in het geval van verkoop van de woning. In dat geval wordt voor de woningwaarde uitgegaan van de verkoopprijs van de woning. Verweerder stelt dat de WOZ-waardering een betrouwbaar systeem is. Tegen de vaststelling van de WOZ-waarde staan ook rechtsmiddelen open.
2.3.
Verweerder stelt daarnaast dat de taxatiewaarde niet betrouwbaar is. De taxatie is uitgevoerd in 2016, terwijl de waardedaling wordt berekend per de peildatum van 1 januari 2019. Er zit dus een behoorlijk tijdverloop tussen de waardebepaling in de taxatie en de peildatum van 1 januari 2019. Bovendien is er geen sprake geweest van een transactie, waardoor het niet duidelijk is of een koper ook bereid zou zijn geweest om de taxatiewaarde te betalen voor de woning. Tot slot was de woning nog niet gebouwd ten tijde van de taxatie. De taxatie betreft dus slechts een inschatting van de uiteindelijke waarde van de woning.
2.4.
De rechtbank overweegt dat de Procedure en werkwijze van het Instituut Mijnbouwschade Groningen (de werkwijze) beleid bevat ter afhandeling van schadeverzoeken ten gevolge van bodembeweging vanwege mijnbouwactiviteiten. Artikel 3.4, tweede lid, van de werkwijze bepaalt dat verweerder voor de waarde van de woning met het effect van bodembeweging uitgaat van de WOZ-waarde zoals die is vastgesteld voor de peildatum op 1 januari 2019. In artikel 3.4, vierde lid, van de werkwijze is een uitzondering op het tweede lid gemaakt. In het geval van verkoop van de woning gaat verweerder uit van de verkoopprijs, zoals deze blijkt uit de notariële akte van levering. In de toelichting op artikel 3.4 staat – voor zover hier van belang – het volgende:
“Voor wat betreft de waarde op de peildatum wordt, overeenkomstig het advies van de Adviescommissie, uitgegaan van de WOZ-waarde. Het Instituut acht dit de meest doelmatige en betrouwbare wijze om de waarde van de woningen vast te stellen. Het Instituut acht het ook niet acceptabel indien het voor de begroting van de waardedaling nodig zou zijn om per individuele woning de waarde van die woning te laten taxeren. Daarbij neemt het Instituut in aanmerking dat grote onzekerheden kleven aan de juistheid van een individuele taxatie, dat daarmee steevast noemenswaardige kosten zijn gemoeid en dat daarmee ook de doorlooptijd voor de afhandeling van de waardedaling te lang zou worden. Het Instituut is dan ook van oordeel dat de waardedaling van een woning buiten het geval van verkoop alleen voor vergoeding in aanmerking komt zo lang voor de vaststelling daarvan gebruik kan worden gemaakt van de methode van Atlas voor gemeenten en de WOZ-waarde. Indien de woning wel daadwerkelijk is verkocht, zoekt het Instituut geen aanknoping bij de WOZ-waarde maar bij de werkelijke transactieprijs, omdat die wel voldoende betrouwbaar kan worden geacht en eenvoudig kan worden vastgesteld. (..)”
2.5.
De rechtbank is van oordeel dat het gebruik van de WOZ-waarde als woningwaarde voor de begroting van waardedaling redelijk en aanvaardbaar is. De WOZ-waarde is een objectief en makkelijk bepaalbaar gegeven. De rechtbank ziet geen aanleiding af te wijken van de uitspraken van deze rechtbank van 17 december en 24 december, welke uitspraken besproken zijn ter zitting. [1] Tegen de vaststelling van de WOZ-waarde staan rechtsmiddelen open. De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarde van eisers woning in rechte vaststaat. Eisers hebben tegen de vaststelling van de WOZ-waarde geen rechtsmiddelen aangewend.
2.6.
Er is te minder aanleiding om uit te gaan van het taxatierapport, nu dit is opgesteld ten behoeve van het verkrijgen van financiering voor een nog te bouwen woning in 2017. Het rapport is opgemaakt in 2016 (rapportagedatum 16 september 2016) en het is ongewis of de woning is uitgevoerd overeenkomstig het bouwplan dat in 2016 voorlag. De peildatum voor het begroten van de omvang van waardedaling is evenwel in de waardedalingsregeling van verweerder bepaald op 1 januari 2019.
2.7.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder met juistheid heeft besloten om niet het taxatierapport, maar de WOZ-waarde van de woning van € 269.000,- per de peildatum 1 januari 2019 als uitgangspunt te nemen om de waardedaling te berekenen. In wat eisers hebben aangevoerd, ziet de rechtbank geen aanknopingspunten voor het oordeel dat verweerder had moeten afwijken van zijn beleid zoals geformuleerd in artikel 3.4 van de werkwijze. De beroepsgrond van eisers slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
3. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat het bestreden besluit in stand blijft. Eisers krijgen daarom het griffierecht ook niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.Y.B. Jansen, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 maart 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.