Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 22/1162
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 22 juni 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noardeast-Fryslân, verweerder
(gemachtigden: [gemachtigde 1] , [gemachtigde 2] en [gemachtigde 3] ).
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 10 januari 2022.
1.2.
Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [woonplaats] (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2020 voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 142.000.
1.3.
Verweerder heeft het bezwaar van eiser tegen de vastgestelde waarde bij de uitspraak op bezwaar van 10 januari 2022 ongegrond verklaard.
1.4.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 9 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigde van eiser en de gemachtigden van verweerder deelgenomen.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een bovenwoning uit 1923 met een dakkapel. De oppervlakte van de woning is 220 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer. De rechtbank doet dat aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
4. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot haar oordeel komt en welke gevolgen dat oordeel heeft.
5.1.
Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.2.
Eiser is van mening dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020 niet meer dan € 124.000 is. Verweerder stelt dat de vastgestelde waarde van € 142.000 niet te hoog is.
5.3.
Verweerder moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd.
Hoe is de rechtbank tot dit oordeel gekomen?
6. Ter zitting is komen vast te staan dat het beroep van eiser zich met name richt op:
i. i) de door verweerder toegepaste correctie voor het in de onroerende zaak aanwezige asbest;
ii) de mate waarin verweerder rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut en
iii) de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen.
7. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde naar de in beroep overgelegde waardematrix. Daarin heeft hij de verkoopcijfers opgenomen van drie bovenwoningen in [woonplaats] (indien van toepassing exclusief VvE-bijdrage), namelijk [referentiewoning A] (verkocht op 2 december 2019 voor € 269.346), [referentiewoning B] (verkocht op 1 juli 2020 voor € 141.120) en [referentiewoning C] (verkocht op 23 december 2020 voor € 153.000).
8.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder bij de waardebepaling voldoende met de aanwezigheid van asbest in de woning rekening gehouden. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder onbetwist heeft gesteld dat hij bij de berekening van de toegepaste aftrek het maximumaantal door eiser gesuggereerde vierkante meters (tussen 100 en 250 m2) heeft aangehouden, terwijl eiser is uitgegaan van 150 m2. Verder volgt de rechtbank eiser niet in zijn stelling dat de door verweerder toegepaste correctie van € 14 per m2 betrekking heeft op asbest bij golfplaten daken en niet op asbest dat in het dakbeschot zit. Verweerder heeft immers ook onweersproken gesteld dat het door eiser genoemde bedrag van € 45 [2] ziet op de kosten van vervanging van het gehele dak, terwijl gebruikelijk is dat alleen wordt gecorrigeerd voor de kosten van de verwijdering van het asbest zelf, nog daargelaten dat er überhaupt geen saneringsverplichting is. Eisers verwijzing naar de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 19 januari 2016 kan eiser in zoverre dan ook niet baten, dat in die uitspraak de kosten van het asbest verwijderen zelf op € 15 zijn gesteld en de belanghebbende in die zaak zich heeft kunnen vinden in een door de heffingsambtenaar gedaan voorstel aangaande de in aanmerking te nemen asbestaftrek, maar dat die aftrek niet tot de conclusie leidde – gelijk het onderhavige geval – dat de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld.
8.2.
Verder overweegt de rechtbank dat verweerder het afnemend grensnut voldoende in de waardebepaling heeft betrokken. De waarde per m2 van de onroerende zaak is namelijk aanzienlijk lager dan die van de referentiewoningen. De rechtbank acht het ook niet onaannemelijk dat – zoals verweerder op de zitting onweersproken heeft gesteld – er slechts twee verkopen van bovenwoningen in [woonplaats] rond de waardepeildatum voorhanden waren. Verweerder moest daarom concessies doen ten aanzien van de keuze van referentiewoningen en in dat licht ziet de rechtbank in de omstandigheid dat de onroerende zaak met 220 m2 een oppervlakte heeft die ongeveer tweemaal zo groot is als die van de referentiewoningen, geen aanleiding te oordelen dat de referentiewoningen qua oppervlakte niet geschikt zijn.
8.3.
De rechtbank acht de door verweerder gebruikte referentiewoning qua bouwperiode, type en ligging goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Wel volgt de rechtbank eiser in zijn stelling dat er ten aanzien van de verkoop van [referentiewoning C] twijfels bestaan of sprake is van een reguliere verkoop. Dit verkoopcijfer acht de rechtbank daarom minder geschikt. De referentiewoningen aan [referentiewoning A] en [referentiewoning B] zijn echter voldoende bruikbaar en onderbouwen de door verweerder vastgestelde waarde. Verweerder heeft voldoende rekening gehouden met de staat van de woning ten opzichte van die van [referentiewoning A] en [referentiewoning B] door zowel het kwaliteits-, het onderhouds- als het voorzieningenniveau als benedengemiddeld te kwalificeren. De prijs per m2 van de onroerende zaak ligt met € 715 ook navenant onder die van [referentiewoning A] (€ 1.905) en Koningstraat (€ 1.125). Eisers stelling dat [referentiewoning A] vóór de verkoop volledig is verbouwd en daarom niet alleen voor het onderhouds- maar ook voor het voorzieningenniveau een bovengemiddelde score (factor 4) zou verdienen, volgt de rechtbank niet. Eiser heeft zelf erkend dat er weliswaar een nieuwe badkamer en keuken zijn geplaatst, maar dat deze niet luxe zijn uitgevoerd. Tot slot betrekt de rechtbank in haar oordeel dat de onroerende zaak op € 154.000 is getaxeerd en de WOZ-waarde op € 142.000 is vastgesteld. Verweerder heeft daarom, in het licht van wat eiser daartegenin heeft gebracht, aannemelijk gemaakt dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
Conclusie en gevolgen
9. Gelet op het voorgaande is het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020 gehandhaafd blijft op € 142.000.
Immateriëleschadevergoeding (ISV)
10. Eiser heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift heeft ontvangen. Het bezwaarschrift is ontvangen op 18 maart 2021 en de rechtbank heeft op 22 juni 2023 uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en ruim drie maanden verstreken. Dit betekent dat de termijn van twee jaar is overschreden bij het doen van deze uitspraak.
11. Op de zitting heeft verweerder betoogd dat bij de hoogte van de ISV rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat het financiële belang van de zaak in termen van gevolgen voor de aanslagen onroerendezaakbelasting en inkomstenbelasting niet in verhouding staat tot een (forfaitaire) schadevergoeding van € 500. Bovendien worden genoemde aanslagen eenmalig opgelegd en werken deze niet door in andere jaren. Hij verwijst daarvoor naar de uitspraak van 21 december 2022 van de rechtbank Midden-Nederland. [3] Verder heeft verweerder verzocht het bedrag van de ISV, in geval van toewijzing van het verzoek, aan de belanghebbende zelf en niet aan de gemachtigde van belanghebbende uit te betalen.
12. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting aangegeven dat in zijn algemene voorwaarden is opgenomen dat een eventuele ISV aan belanghebbende zelf zal worden overgemaakt.
13. De rechtbank overweegt dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat het voor wat betreft de financiële gevolgen voor eiser om hooguit enkele tientjes gaat, gedurende een periode van een jaar. Verder staat vast dat de werkzaamheden die voor eiser voortvloeien uit de zaak door zijn gemachtigde worden verricht en dat de overschrijding van drie maanden relatief gering is. De rechtbank constateert verder dat de gemachtigde van eiser ten aanzien van de door eiser ervaren spanning en frustratie desgevraagd op de zitting heeft verklaard dat zijn cliënten in het ongewisse verkeren over hun zaak en regelmatig contact zoeken met het kantoor van de gemachtigde. De rechtbank stelt echter vast dat de gemachtigde (op een vraag van de rechtbank over de hoeveelheid aanwezige asbest in de woning) ook heeft verklaard dat het hem niet is gelukt recent in contact te komen met eiser. De rechtbank ziet in het geheel van deze omstandigheden aanleiding te oordelen dat geen sprake is van immateriële schade aan de zijde van eiser. Het onverkort toepassen van het systeem van forfaitaire toekenning van ISV leidt in dit geval tot een uitkomst die niet meer aan de samenleving is uit te leggen. De rechtbank zal het verzoek om ISV daarom afwijzen. [4]
14. Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek om ISV is afgewezen, krijgt eiser het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om ISV af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.J. Bastin, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 juni 2023.
w.g. griffier
w.g. rechter
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).