Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 22/1128
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 1 augustus 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heerenveen, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
Als
derde-partijheeft aan het geding deelgenomen: de Minister voor Rechtsbescherming (de Minister)
derde-partijheeft aan het geding deelgenomen: de Minister voor Rechtsbescherming (de Minister)
Procesverloop
Bij besluit van 30 april 2021 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, vastgesteld voor het kalenderjaar 2021 op € 7.374.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2023. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde [kantoorgenoot gemachtigde] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [bijstand] .
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1.
Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak.
1.2.
De onroerende zaak bestaat uit twee percelen, groot 58.165 m2 en 22.746 m2, totaal
80.911 m2, met een in 1998 opgericht distributiecentrum, houdende 31.500 m2 opslagruimte, 1.600 m2 kantoor- en kantineruimte, een fietsenstalling en 47.500 m2 verharding.
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een waarde van € 5.825.000 en verweerder staat de vastgestelde waarde van € 7.374.000 voor.
2.1.
Eiseres stelt dat verweerder de vastgestelde waarde onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt en niet heeft onderbouwd. De gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor bij de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK) is niet controleerbaar. Daarnaast is bij de huurwaarde onvoldoende rekening gehouden met de noodzaak van verduurzaming: sprake is van hoge energiekosten en als gevolg daarvan van verminderde doelmatigheid, bruikbaarheid en verhuurbaarheid. Van invloed op de huurwaarde is eveneens dat er veel concurrentie in de nabijheid is. Er wordt veel nieuw gebouwd waardoor oudere centra minder snel verhuurd worden. Van de door verweerder overgelegde berekening op basis van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode (GVW) is daarnaast volgens eiseres geen chocolade te maken.
2.2.
Verweerder stelt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat de waarde is bepaald aan de hand van de bedrijfswaarde. Daarbij heeft verweerder verwezen naar een taxatiekaart, met daarop een waardebepaling aan de hand van zowel de HWK-methode, als de GVW-methode, een bottom-up berekening van de gehanteerde kapitalisatiefactor en een overzicht van een aantal verkopen van distributiecentra. Gesteld is dat rekening is gehouden met de duurzaamheid via onder meer de waardebepalende onderdelen leegstandsrisico en onderhoud/technische veroudering. Het object stamt weliswaar uit 1998, maar voldoet nog prima aan de huidige stand van dergelijke opslag/distributie-objecten. Daarnaast heeft het een uitstekende ligging en ontsluiting naar (snel)wegen. De gehanteerde m2 prijs en kapitalisatiefactor van 7,0 die zijn gehanteerd bij de HWK-methode zijn voor een object als het onderhavige aan de voorzichtige kant en zeker niet te hoog, aldus verweerder.
3.1.
De rechtbank oordeelt als volgt. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2020 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. [1]
3.2.
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt de waarde voor niet tot woningen dienende onroerende zaken bepaald door de GVW-methode als die waarde hoger is dan de op basis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalde waarde. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur.
3.3.
De waarde van de onroerende zaak is door verweerder zowel bepaald door middel van de GVW-methode, als de HWK-methode. De HWK methode kent als variabelen de economische huurwaarde en de kapitalisatiefactor. De toepassing van deze methoden is tussen partijen als zodanig niet in geschil en de rechtbank volgt partijen hierin.
3.4.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder het van hem verlangde bewijs, dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, niet geleverd. De rechtbank stelt voorop dat het verweerder in beginsel vrij staat om een bepaalde methode te kiezen voor het bepalen van de waarde. Verweerder moet echter wel inzichtelijk maken welke gegevens en aannames ten grondslag liggen aan zijn waardering. [2] Bij de toegepaste HWK-methode is geen enkele toelichting opgenomen over welke gegevens en aannames de taxateur ten grondslag heeft gelegd aan de in de taxatiekaart gehanteerde huurprijzen. Ook bij de gebruikte referentie-verkopen ter bepaling van de daarbij vermelde kapitalisatiefactoren is niet duidelijk van welke huurprijzen verweerder is uitgegaan en hoe verweerder tot die huurprijzen is gekomen. Slechts bij één referentie-verkoop is een huurprijs vermeld, maar uit die huurprijs (€ 313.116) en verkoopprijs (€ 2.500.000) valt zonder toelichting, die ontbreekt, niet de daarbij vermelde kapitalisatiefactor van 9,1 te begrijpen. Vervolgens is het zonder toelichting, die verweerder ook niet heeft gegeven, onduidelijk hoe met de referentie-verkopen de gehanteerde kapitalisatiefactor van 7,0 kan worden onderbouwd, nu de kapitalisatiefactoren die zijn genoemd bij de referentie-factoren, sterk afwijken van de gehanteerde kapitalisatiefactor. Voorts is bij de bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor, die wel uitkomt op de gehanteerde kapitalisatiefactor van 7,0, verweerder zonder enige toelichting afgeweken van de gegevens uit de toepasselijke taxatiewijzer [3] . Ook op de zitting heeft verweerder geen duidelijkheid over de gehanteerde huurprijzen en kapitalisatiefactor kunnen geven. De rechtbank acht de door verweerder overgelegde stukken wat betreft de toegepaste HWK-methode dan ook onbruikbaar als bewijsmiddel.
3.5.
Dat geldt eveneens voor de in de taxatiekaart opgenomen GVW-berekening. Daartoe overweegt de rechtbank dat de taxateur, in afwijking van hetgeen gebruikelijk is bij de toepasselijke archetypen, geen uitsplitsing ruwbouw/afbouw/installaties heeft gemaakt, maar voor alle onderdelen eenzelfde herbouwwaarde per m2, levensduur, resterende levensduur en restwaarde heeft gehanteerd. Daarnaast is in het geheel niet duidelijk hoe de taxateur tot de gehanteerde functionele afschrijving is gekomen. Ter zitting heeft verweerder een en ander niet nader kunnen toelichten.
3.6.
Omdat verweerder overigens geen bewijsmiddelen heeft overgelegd waarmee hij de waarde van de onroerende zaak aannemelijk kan maken, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
3.7.
De rechtbank moet vervolgens de vraag beantwoorden of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde in het geheel niet onderbouwd. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat (ook) eiseres de door haar bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
3.8.
Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 7.200.000.
Conclusie
4. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank vermindert de waarde tot een bedrag van € 7.200.000.
5. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 365 vergoedt.
6. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 296 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1).
7. Eiseres heeft verzocht om immateriële schadevergoeding (ISV) wegens overschrijding van de redelijke termijn. Volgens vaste rechtspraak geldt voor een uitspraak in eerste aanleg dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. [4] De termijn vangt aan op de dag van ontvangst van het bezwaarschrift en eindigt op de dag van de uitspraak in het beroep. De ISV bedraagt € 500 per halfjaar overschrijding. Verweerder heeft het bezwaarschrift op 2 juni 2021 ontvangen. Tot de datum van deze uitspraak zijn dus circa 26 maanden verstreken. Nu gesteld noch gebleken is van bijzondere omstandigheden die de redelijke termijn verlengen, betekent dit dat de redelijke termijn met circa 2 maanden is overschreden. Eiseres heeft daarmee recht op een ISV van € 500. De rechtbank ziet geen reden om tot matiging daarvan over te gaan en volgt verweerder, gelet op de daarover door de Hoge Raad reeds genomen beslissingen, [5] niet in zijn stelling dat het feit dat de ISV aan de gemachtigde moet worden voldaan, aanleiding zou (kunnen) vormen om deze niet toe te kennen.
8. Voor wat betreft de toerekening van de ISV van € 500 overweegt de rechtbank als volgt. In de bezwaarfase heeft als regel te gelden dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een halfjaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag neemt. De uitspraak op bezwaar is gedaan op 27 december 2021, dus afgerond 7 maanden na ontvangst van het bezwaarschrift. In de bezwaarfase is de redelijke termijn dus met afgerond 1 maand overschreden. De resterende maand van termijnoverschrijding is toe te rekenen aan de rechtbank. Daarom veroordeelt de rechtbank verweerder tot vergoeding van de immateriële schade tot een bedrag van € 250 (1/2 van
€ 500) en de Minister eveneens tot een bedrag van € 250 (1/2 van € 500). Omdat het bedrag van de ISV minder dan € 5.000 beloopt, behoeft de Minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop schriftelijk of mondeling verweer te voeren. [6]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde tot een bedrag van € 7.200.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 250;
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 250;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 365 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.266.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.A.M. Kager, voorzitter, en mr. R.R. van der Heide en mr. M. Pelinck, leden, in aanwezigheid van mr. H.J. Haanstra, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2023.
griffier niet in staat te tekenen
w.g. voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).