Uitspraak
RECHTBANKNOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Leeuwarden
Zaaknummer: 10241014 \ CV EXPL 22-6889
Vonnis van 5 september 2023
in de zaak van
[A] B.V.,
gevestigd te Drachten,
eisende partij,
hierna te noemen: [A] ,
gemachtigde: mr. F. Gietema-van der Heide,
tegen
EG RETAIL (NETHERLANDS) B.V.,
gevestigd te Breda,
gedaagde partij,
hierna te noemen: EG Retail,
gemachtigde: mr. M. van Schie.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 februari 2023;
- de akte overlegging en uitlating producties, van de zijde van [A] ;
- de mondelinge behandeling van 28 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt (met daarbij gevoegd de spreekaantekeningen van partijen).
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[A] is een vennootschap die zich (onder meer) richt op de verkoop en reparatie van personenauto’s en lichte bedrijfsauto’s.
2.2.
EG Retail is een vennootschap die zich (onder meer) richt op de verkoop van motorbrandstoffen. EG Retail exploiteert een netwerk van onbemande tankstations.
2.3.
Tot 2010 heeft [A] op het terrein bij haar autogarage aan [adres] een bemand tankstation geëxploiteerd.
2.4.
Per 1 januari 2010 heeft [A] een deel van het genoemde perceel verhuurd aan een rechtsvoorganger van EG Retail (de rechtsvoorganger wordt hierna ook aangeduid als ‘EG Retail’). Volgens de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt voor motorbrandstoffen. Tot het gehuurde behoren (onder meer) brandstofpompen, een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijftien jaar, te weten van 1 januari 2010 tot 31 december 2024.
2.5.
EG Retail had geen belangstelling voor de huur van de verkoopruimte die zich naast de luifel bevindt. De verkoopruimte is daarom door [A] verhuurd aan een derde.
2.6.
EG Retail heeft bij aanvang van de huur een ‘betaalpaal’ bij het tankstation geplaatst. Verder heeft EG Retail op onder meer de luifel een eigen handelsnaam en eigen reclame-uitingen aangebracht.
2.7.
Het gehuurde ziet er als volgt uit:
2.8.
In oktober 2010 hebben [A] en EG Retail de huur schriftelijk vastgelegd. De tekst van de schriftelijke overeenkomst is opgesteld door EG Retail. De overeenkomst vermeldt onder meer:
“
2. Looptijd
2. Looptijd
2.1
De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een periode van vijftien (15) jaar ingaande 1 januari 2010 en eindigende 31 december 2024. De aanvangsdatum is tussen partijen schriftelijk vastgelegd. Uiterlijk 12 maanden voor het einde van de huurperiode van 15 jaar treden partijen in overleg over voortzetting van de huurovereenkomst.
2.2
Huurder is gerechtigd na afloop van de onderhavige overeenkomst al hetgeen zich in of ondergronds van het gehuurde perceel bevindt gedeeltelijk of in zijn geheel achter te laten.
(…)
5.Bestemming
5.1
Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt (met toebehoren in de ruimste zin des woords) voor motorbrandstoffen.
(…)
12.Einde van de overeenkomst en oplevering
(…)
12.2
Bij het einde van deze overeenkomst verplicht Verhuurder zich om Huurder zonder enige beperking in de gelegenheid te stellen de haar toebehorende en op het gehuurde aanwezige eigendommen, buitenpaal, identificatie- en reclamemateriaal tot zich te nemen.”
2.9.
[A] schrijft in een aangetekende brief aan EG Retail van 7 december 2021 dat zij de huurovereenkomst voor de locatie in Drachten opzegt en dat zij de ontruiming aanzegt, dit tegen 31 december 2024 althans tegen de eerst mogelijke datum. In diezelfde brief heeft [A] de huur voor een onbemand tankstation in [adres 2] opgezegd (de huur van het tankstation te [adres 2] is onderwerp van de procedure met nummer 10240922 CV EXPL 22-6888; in die procedure wordt op dezelfde datum vonnis gewezen).
2.10.
EG Retail heeft bij brief van 11 augustus 2022 aan [A] laten weten dat zij niet instemt met een beëindiging van de huurovereenkomst. Volgens EG Retail leiden de opzegging en de aanzegging die zijn opgenomen in de brief van 7 december 2021, niet tot het eindigen van de huurovereenkomst.
3.Het geschil
3.1.
[A] vordert, naar de kantonrechter begrijpt, dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I.
primair: voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen partijen (betreffende [adres] ) per 31 december 2024 zal eindigen, dan wel dat deze overeenkomst zal eindigen op de datum die de kantonrechter in goede justitie bepaalt;
primair: voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen partijen (betreffende [adres] ) per 31 december 2024 zal eindigen, dan wel dat deze overeenkomst zal eindigen op de datum die de kantonrechter in goede justitie bepaalt;
subsidiair: voor recht verklaart dat de huurovereenkomst door [A] rechtsgeldig is opgezegd c.q. dat de overeenkomst eindigt en dat de ontruiming is aangezegd, tegen 31 december 2024, en dat de huurovereenkomst dus per die datum zal eindigen en dat per die datum ontruimd dient te worden, dan wel dat de huurovereenkomst zal eindigen en dat ontruimd dient te worden per de datum die de kantonrechter in goede justitie bepaalt;
II. EG Retail veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde vóór 1 januari 2025 dan wel voor de datum die de kantonrechter in goede justitie bepaalt;
III. EG Retail veroordeelt in de proceskosten met de nakosten.
3.2.
EG Retail voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Kernvraag in deze procedure is welke wettelijke regeling van toepassing is op het eindigen van de huur van het onbemande tankstation aan [adres] .
4.2.
[A] stelt dat het eindigen van de huurovereenkomst beheerst wordt door de regeling van artikel 7:228 BW Pro. Volgens [A] kan het gehuurde namelijk niet worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’. De ‘strengere’ beëindigingsregels van artikel 7:230a BW en artikel 7:290 BW Pro zijn daarom volgens haar niet van toepassing. Onder het regime van artikel 7:228 BW Pro eindigt een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wanneer die tijd is verstreken, zonder dat daartoe een opzegging is vereist. De huur eindigt daarom van rechtswege op 31 december 2024, aldus [A] . Subsidiair stelt [A] zich op het standpunt dat artikel 7:230a BW van toepassing is, en dat de huur vanwege haar schriftelijke opzegging per 31 december 2024 zal eindigen.
4.3.
EG Retail stelt zich op het standpunt dat sprake is van huur van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 1 en Pro lid 2 sub a BW. Volgens EG Retail is ingevolge artikel 7:293 BW Pro dan ook sprake van huur voor onbepaalde tijd. Omdat sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro, kan de huur alleen worden opgezegd als sprake is van een wettelijke opzeggingsgrond. Zo’n opzeggingsgrond doet zich hier niet voor, aldus telkens EG Retail. EG Retail stelt subsidiair dat het eindigen van de huur beheerst wordt door de regeling van artikel 7:230a BW.
4.4.
De kantonrechter zal eerst beoordelen of het gehuurde aangemerkt moet worden als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van artikel 7:230a BW of in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub a BW Pro.
4.5.
Uit de rechtspraak van de Hoge Raad blijkt dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van artikel 7:230a BW, als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder ‘een gebouw’ dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (vgl. artikel 1, aanhef en onder c, Woningwet). Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet, kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. Een enkele verharding of bewerking van de grond is echter in de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als ‘gebouwd’ in de zin van artikel 7:230a BW (zie Hoge Raad 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:899 (Vliegveld Valkenburg)).
4.6.
Gezien deze maatstaf kan het gehuurde niet worden aangemerkt als ‘een gebouw’. Op het gehuurde deel van het perceel bevindt zich – afgezien van de brandstofpompen, de ondergrondse installatie en de vloeistofdichte vloer – enkel een luifel. Deze luifel heeft geen wanden. Het gehuurde omvat dus niet een ruimte die geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten is, en van huur van (een deel van) ‘een gebouw’ is dus geen sprake.
4.7.
Vraag is dus of er omstandigheden zijn die meebrengen dat het gehuurde – ondanks het feit dat dit niet (geheel) aan de omschrijving van ‘een gebouw’ voldoet – aangemerkt moet worden als (een deel van) een ‘gebouwde onroerende zaak’. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet het geval. Er is in dit geval dan ook geen sprake van huur van een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW of artikel 7:290 BW Pro. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat in het normale spraakgebruik een luifel zonder wanden zoals hier aan de orde is, doorgaans niet wordt aangemerkt als een ‘gebouw’. In het normale spraakgebruik wordt zo’n luifel ook veeleer ‘geplaatst’ dan ‘gebouwd’. Uit de door EG Retail als huurder opgestelde huurovereenkomst kan overigens worden afgeleid dat partijen ook niet de bedoeling hebben gehad om de huur onder het regime van artikel 7:290 BW Pro te brengen. Zo vermeldt de overeenkomst dat de huur wordt aangegaan voor een periode van vijftien jaar, en dat die periode eindigt op 31 december 2024 (zie hierboven, onder 2.8). Omstandigheden die meebrengen dat het gehuurde wél als (een deel van) een gebouwde onroerende zaak moet worden aangemerkt, zijn niet of niet voldoende gebleken. Dat geldt ook indien alle omstandigheden, en alle onderdelen van het gehuurde, samen en in samenhang worden beschouwd.
4.8.
De kantonrechter merkt hierbij op dat beschermende strekking van de artikelen 7:230a en 7:290 BW in dit geval geen reden geeft het gehuurde toch aan te merken als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van die bepalingen. Zo heeft [A] onweersproken gesteld dat de afgesproken huurperiode van vijftien jaar, voor EG Retail als huurder ruimschoots voldoende is om de investeringen in het gehuurde terug te verdienen. Van plaatsgebondenheid zoals dat aan de orde kan zijn bij een klassieke detailhandel, is bovendien geen sprake. EG Retail heeft wel aangevoerd dat de huur van het tankstation voor haar van belang is vanwege de benodigde dekking van haar netwerk voor zakelijke klanten. Volgens [A] kan EG Retail die dekking echter ook behouden door elders in of nabij Drachten een tankstation te gaan exploiteren. Dat laatste is niet voldoende gemotiveerd weersproken. Ten aanzien van de plaatsgebondenheid zij verder opgemerkt dat er, naar de kantonrechter begrijpt, vrijwel nooit een medewerker van EG Retail bij het gehuurde aanwezig is. Het toezicht op het onbemande tankstation vindt plaats op afstand, door middel van camera’s. Voor het overige bestaat de aanwezigheid van de zijde van EG Retail daarin dat het tankstation één of twee keer per week wordt schoongemaakt door daartoe door EG Retail ingehuurde derde.
4.9.
Partijen hebben opgemerkt dat steeds meer tankstations onbemand zijn, en dat op dit moment ongeveer de helft van de tankstations in Nederland onbemand is. EG Retail trekt daarbij een parallel met de ontwikkelingen in de supermarktbranche. Volgens EG Retail maakt de klassieke supermarkt steeds vaker plaats voor een verkooppunt met zelfscankassa’s en cameratoezicht. Zo’n moderne supermarkt valt onder het regime van artikel 7:290 BW Pro. EG Retail betoogt – zo begrijpt de kantonrechter – dat gelet daarop ook een onbemand tankstation onder het regime van artikel 7:290 BW Pro dient te vallen. Dit betoog van EG Retail wordt verworpen. De huur van de locatie voor een ‘moderne’ supermarkt zal – zoals EG Retail terecht opmerkt – in de regel onder het regime van artikel 7:290 BW Pro vallen. De reden daarvoor is echter dat zo’n supermarkt gevestigd is in (een gedeelte van) een gebouw. Het onbemande tankstation waar het in deze zaak om gaat, is geen gebouw. Vraag is daarom of er redenen zijn om het gehuurde toch aan te merken als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van artikel 7:230a BW of artikel 7:290 BW Pro. Dat de exploitatiewijze van het onbemande tankstation overeenkomsten vertoont met de exploitatiewijze van een moderne supermarkt, is daartoe in dit geval – in aanmerking genomen de verdere omstandigheden – niet voldoende. De afwezigheid van personeel bij het gehuurde is – zoals hiervoor is overwogen – wel een aanwijzing dat geen sprake is van de plaatsgebondenheid zoals die bij de toepassing van artikel 7:290 BW Pro een rol kan spelen.
4.10.
Slotsom is dat geen sprake is van huur van een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van artikel 7:230a BW of artikel 7:290 BW Pro. Deze bepalingen zijn in dit geval dus niet van toepassing. Dit betekent dat het eindigen van de huurovereenkomst beheerst wordt door de wettelijke regeling van artikel 7:228 BW Pro.
4.11.
Artikel 7:228 lid 1 BW Pro bepaalt dat een huur die voor bepaalde tijd is aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken. Vast staat dat de huurovereenkomst tussen [A] en EG Retail is aangegaan voor een periode van vijftien jaar, en dat deze periode eindigt op 31 december 2024. Dit betekent dat, zoals [A] stelt, de huurovereenkomst per 31 december 2024 eindigt en dat EG Retail het gehuurde uiterlijk op die datum dient te ontruimen en aan [A] ter beschikking dient te stellen. De kantonrechter zal daarom, zoals [A] vordert, voor recht verklaren dat de huurovereenkomst per 31 december 2024 eindigt (zie vordering I, primair). EG Retail zal verder veroordeeld worden om het gehuurde vóór 1 januari 2025 te ontruimen (zie vordering II).
4.12.
[A] vordert dat de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. EG Retail heeft verzocht om een eventuele veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Volgens EG Retail kan door de tenuitvoerlegging van het vonnis een onomkeerbare situatie ontstaan. Dat laatste acht de kantonrechter hier onvoldoende zwaarwegend om de vordering op dit punt af te wijzen. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [A] heeft aangegeven dat zij het naast haar autogarage gelegen tankstation wil laten exploiteren door een onderneming waarin zij zelf een deelneming heeft. EG Retail heeft bovendien voldoende gelegenheid gekregen om op zoek te gaan naar een andere locatie in of nabij Drachten waar zij een tankstation kan exploiteren. De veroordeling tot ontruiming zal dus uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Ook de kostenveroordelingen zullen, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
4.13.
EG Retail zal als de in het ongelijk te stellen partij veroordeeld worden in de kosten van de procedure. De kosten tot heden aan de zijde van [A] , worden vastgesteld op € 629,33. Dit betreft € 128,00 voor griffierecht, € 103,33 voor kosten dagvaarding en € 398,00 voor salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 199,00).
4.14.
De door [A] gevorderde nakosten zullen eveneens worden toegewezen, waarbij deze kosten begroot zullen worden op € 99,50 (0,5 punt x liquidatietarief € 199,00).
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen (betreffende perceel met tankstation aan [adres] ) per 31 december 2024 zal eindigen;
5.2.
veroordeelt EG Retail om het gehuurde vóór 1 januari 2025 te ontruimen;
5.3.
veroordeelt EG Retail in de kosten van deze procedure, tot heden aan de zijde van [A] vastgesteld op € 629,33;
5.4.
veroordeelt EG Retail tot betaling van € 99,50 aan nakosten;
5.5.
verklaart de veroordelingen onder 5.2 t/m 5.4 uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.J. Smelt en in het openbaar uitgesproken op 5 september 2023.