Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 23/2804, 23/2805, 23/2806 en 23/2105
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 6 juni 2024 in de zaken tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Súdwest-Fryslân
(S. Tiesma-Weima).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiseres tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 december 2022 en (in de zaak met nummer 23/2105) 20 maart 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het jaar 2022 als volgt vastgesteld (de beschikking):
[adres 1] , [plaats]
€ 6.078.000
[adres 2] , [plaats]
€ 2.664.000
[adres 3] , [plaats]
€ 13.794.000
[adres 4] , [plaats]
€ 3.699.000
Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan eiseres ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Súdwest-Fryslân voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslagen OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres met betrekking tot de [adres 3] te [plaats] gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 11.771.000 en in verband hiermee de aanslag OZB verminderd. De bezwaren met betrekking tot de andere onroerende zaken heeft de heffingsambtenaar ongegrond verklaard en de bij de beschikking vastgestelde WOZ-waarden heeft zij gehandhaafd. Ook de aanslagen OZB zijn gehandhaafd, behalve die ter zake van de [adres 1] : deze aanslag is in de uitspraak op bezwaar verlaagd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. Ook heeft de heffingsambtenaar op verzoek van de rechtbank voor de zitting nog ontbrekende stukken toegezonden (in de zaak met nummer 23/2105).
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen geregistreerd onder de volgende zaaknummers:
[adres 1] , [plaats]
LEE 23/2804
[adres 2] , [plaats]
LEE 23/2805
[adres 3] , [plaats]
LEE 23/2806
[adres 4] , [plaats]
LEE 23/2105
1.5.
De rechtbank heeft de beroepen op 12 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: als vervangster van de gemachtigde van eiseres L. Driessen, bijgestaan door E.M.J. Brandsen, en de heffingsambtenaar, bijgestaan door [medewerker] en [taxateur] .
Feiten
2.1.
Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaken. Alle onroerende zaken zijn in gebruik als woonzorgcentra.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft in beroep taxatierapporten overgelegd, opgesteld door taxateur [taxateur] , waarin de onroerende zaken zijn getaxeerd op de volgende waarden:
[adres 1] , [plaats]
€ 6.250.000
[adres 2] , [plaats]
€ 3.010.000
[adres 3] , [plaats]
€ 11.895.000
[adres 4] , [plaats]
€ 4.055.000
2.3.
Eiseres heeft in beroep taxatierapporten overgelegd, opgesteld door taxateurs E.M.J. Brandsen en S. Remmers van Phydias. In deze rapporten zijn de waarden getaxeerd op:
[adres 1] , [plaats]
€ 3.469.000
[adres 2] , [plaats]
€ 1.715.000
[adres 3] , [plaats]
€ 9.409.000
[adres 4] , [plaats]
€ 2.001.000
2.4.
Eiseres heeft verder in beroep een onderzoeksrapport van Phydias overgelegd (‘Restwaarde zorgwoningen’), waarin aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers van een aantal referentieobjecten in Nederland de conclusie wordt getrokken dat de restwaarde van woonzorgcentra zich bevindt in de range van 0% tot 5%.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank moet beoordelen of de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft hiervan in eerste instantie de bewijslast. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar in zijn bewijslast geslaagd.
4. Wat eiseres in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarden van de woonzorgcentra moeten worden bepaald aan de hand van het waarderingsvoorschrift van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 3, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). In beroep zal worden uitgegaan van dit juiste, gemeenschappelijke standpunt van partijen.
Is de heffingsambtenaar uitgegaan van onjuiste restwaarden?
6. In alle zaken stelt eiseres zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van te hoge restwaarden. De heffingsambtenaar heeft deze restwaarden bepaald aan de hand van de “Taxatiewijzer en kengetallen deel 9 Verzorging Waardepeildatum 1 januari 2021” (Taxatiewijzer Verzorging). Eiseres accepteert de Taxatiewijzer Verzorging echter niet als het gaat om de daarin genoemde kengetallen met betrekking tot de restwaarden. Deze kengetallen zijn namelijk niet onderbouwd. Eiseres is van mening dat de restwaarde 5% moet zijn. Dit volgt uit het door eiseres ingebrachte onderzoeksrapport van Phydias (zie 2.4.). Door een eigen onderbouwing in te brengen van de restwaarde, ontstaat volgens eiseres gerede twijfel en verliest de Taxatiewijzer Verzorging op dit punt haar bewijskracht. De heffingsambtenaar moet de restwaarden dan op een andere manier aannemelijk maken. Eiseres verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar een uitspraak van rechtbank Gelderland (ECLI:NL:RBGEL:2023:6914) en naar een conclusie van Advocaat-Generaal Koopman (ECLI:NL:PHR:2023:1012, r.o. 10.10 en verder).
7. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de partij die wenst af te wijken van de in een Taxatiewijzer opgenomen richtsnoeren, gronden moet aanvoeren die die afwijking rechtvaardigen. De heffingsambtenaar verwijst daarbij naar een arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1671, r.o. 2.4.3). Daarnaast vindt de heffingsambtenaar dat eiseres ten onrechte één parameter uit de Taxatiewijzer eruit licht en bestrijdt, wat neerkomt op
cherry picking. De heffingsambtenaar betwist verder het door eiseres overgelegde onderzoeksrapport gemotiveerd op diverse onderdelen.
cherry picking. De heffingsambtenaar betwist verder het door eiseres overgelegde onderzoeksrapport gemotiveerd op diverse onderdelen.
8. De rechtbank overweegt als volgt. Beide partijen gaan bij de onderbouwing van hun standpunten uit van de kengetallen zoals die zijn opgenomen in de Taxatiewijzer Verzorging. Eiseres wenst enkel op het punt van de restwaarde van de kengetallen uit de Taxatiewijzer Verzorging af te wijken. De Hoge Raad heeft in het door de heffingsambtenaar genoemde arrest van 23 oktober 2020 [1] geoordeeld dat in de Taxatiewijzer richtsnoeren zijn gegeven die als uitgangspunt kunnen dienen bij de bepaling van onder meer de restwaarde, maar dat er omstandigheden kunnen zijn die aanleiding geven om af te wijken, ook als partijen de richtsnoeren van die Taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Degene die af wil wijken, moet daarvoor de gronden stellen en bij betwisting aannemelijk maken. [2] Hieruit leidt de rechtbank af dat het mogelijk is voor een partij om slechts één of meerdere ‘losse’ parameter uit de Taxatiewijzer ter discussie te stellen. Wel is die partij dan aan zet om te bewijzen waarom dat geboden is. Vertaald naar deze zaak betekent dat dat eiseres de bewijslast heeft van de door haar voorgestane restwaarde van 5%, omdat die restwaarde neerwaarts afwijkt van de Taxatiewijzer.
9. Eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane restwaarde een onderzoeksrapport overgelegd (zie 2.4.). Ten aanzien van de in dit onderzoeksrapport genoemde referentieobjecten zijn partijen het erover eens dat in elk geval drie daarvan bruikbaar zijn. Dit betreft de Wilhelminalaan 2-4 in Zuidlaren, de Tussendijken 1 in Burgum en de Fazant 30 in Surhuisterveen. De rechtbank vindt deze referentieobjecten ook geschikt, aangezien zij relatief dicht bij de objecten van eiseres zijn gelegen.
10. De heffingsambtenaar heeft de herleiding die is uitgevoerd in het onderzoeksrapport op meerdere onderdelen betwist. Zo wordt geen onderscheid gemaakt tussen gebouwgebonden grond en niet-gebouwgebonden grond. Op alle grond wordt dezelfde (hoge) grondprijs toegepast. Dit is volgens de heffingsambtenaar niet juist, omdat het veelal om grote percelen gaat en een potentiële koper niet voor alle vierkante meters dezelfde grondprijs zal willen betalen, aangezien hij niet het volledige perceel zal bebouwen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hier een punt. Zoals eiseres heeft toegelicht, hebben de betreffende drie referentieobjecten een woonbestemming, reden waarom eiseres
allevierkante meters heeft gewaardeerd naar de grondprijs die hoort bij die (woon)bestemming. Eiseres heeft echter niet – aan de hand van de vergelijkingsmethode [3] – aannemelijk gemaakt dat de waarde in het economisch verkeer van de betreffende (soms aanzienlijke) percelen, gelegen aanpalend aan een woonzorgcentrum, daadwerkelijk overeenkomt met de grondwaarden van woningen. De rechtbank heeft daar serieuze twijfels over, ook al omdat niet duidelijk is of, als een perceel de bestemming ‘wonen’ heeft, het echt zo is dat elke geïnteresseerde projectontwikkelaar daar dan huizen of appartementen voor bewoning door particulieren neer kan zetten. Met andere woorden: is er wel echt sprake van een vrije woonbestemming? De heffingsambtenaar heeft dit gemotiveerd betwist en eiseres heeft geen harde data laten zien die haar standpunt onderbouwen.
allevierkante meters heeft gewaardeerd naar de grondprijs die hoort bij die (woon)bestemming. Eiseres heeft echter niet – aan de hand van de vergelijkingsmethode [3] – aannemelijk gemaakt dat de waarde in het economisch verkeer van de betreffende (soms aanzienlijke) percelen, gelegen aanpalend aan een woonzorgcentrum, daadwerkelijk overeenkomt met de grondwaarden van woningen. De rechtbank heeft daar serieuze twijfels over, ook al omdat niet duidelijk is of, als een perceel de bestemming ‘wonen’ heeft, het echt zo is dat elke geïnteresseerde projectontwikkelaar daar dan huizen of appartementen voor bewoning door particulieren neer kan zetten. Met andere woorden: is er wel echt sprake van een vrije woonbestemming? De heffingsambtenaar heeft dit gemotiveerd betwist en eiseres heeft geen harde data laten zien die haar standpunt onderbouwen.
11. Verder ziet de rechtbank dat Phydias in het onderzoeksrapport uitgaat van meerdere aannames. Bovendien wordt er geen inzicht gegeven in de verschillen in ligging en andere niet in vierkante meters uitgedrukte verschillen tussen de referentieobjecten en de woonzorgcentra van eiseres, zoals ouderdom, bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud. Op zichzelf snapt de rechtbank best dat het onvermijdelijk is om met bepaalde aannames te werken, maar de rechtbank mist hier wel echt een volgbare en inzichtelijke herleiding op individuele kenmerken.
12. Ten aanzien van de in het onderzoeksrapport opgenomen herleiding van de dagwaarde naar de restwaarde merkt de rechtbank op dat het gaat om een theoretische exercitie die best ver van de werkelijkheid staat. Er wordt immers uitgegaan van een aantal verkochte panden die aan het einde van hun functionele levensduur helemaal zouden zijn ‘uit-gewoond’. Als de grondwaarde dan goed kan worden vastgesteld, kan er in theorie een restwaarde aannemelijk worden gemaakt, maar de rechtbank ziet hier toch te veel haken en ogen aan zitten in dit geval. Zo is hiervoor al opgemerkt dat de rechtbank twijfels heeft bij de grondwaarde in relatie tot de bestemming en is het maar de vraag of het realistisch is dat de (hoge) grondprijs daadwerkelijk geldt voor alle vierkante meters. Verder staat bij deze objecten tussen partijen nu juist ter discussie of ze wel aan het einde van hun functionele levensduur waren. De rechtbank vindt dat eiseres, tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, onvoldoende heeft laten zien om aannemelijk te achten dat er op de verkochte percelen daadwerkelijk vrij (particulier) gewoond kan worden en dat de grond gebruikt kan worden voor ‘gewoon’ wonen, buiten een verbijzonderde bestemming als ‘bijzonder wonen’, ‘verzorging’ of ‘begeleid wonen’.
13. Gelet op al het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat eiseres niet is geslaagd in haar bewijslast ten aanzien van de restwaarden. Deze beroepsgrond slaagt dus niet.
Heeft de heffingsambtenaar ten onrechte geen functionele correctie toegepast ( [adres 1] )?
23/2804
14. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te lage functionele correctie. Eiseres wenst niet alleen een correctie van 40% voor economische/maatschappelijke veroudering, zoals de heffingsambtenaar ook heeft toegepast, maar daarnaast wil eiseres een correctie van € 482.795 (2,5 % van de bruto vervangingswaarde) wegens zowel de belemmering in gebruiksmogelijkheden als voor de excessieve gebruikskosten. Eiseres legt hieraan ten grondslag dat het gehele pand gedateerd is, met name de sanitaire voorzieningen en de keukenvoorzieningen, en dat het complex bestaat uit zeer lange gangen met zeer beperkte opslagmogelijkheden. Verder zijn volgens eiseres de installaties erg energieonvriendelijk en de isolatievoorzieningen zijn sterk gedateerd, waardoor de gebruikskosten van dit object hoger liggen dan de gebruikskosten van vergelijkbare nieuwbouw.
15. De heffingsambtenaar is van mening dat toepassing van de correcties zoals eiseres die voorstaat een dubbeltelling zou betekenen. Volgens de heffingsambtenaar zijn deze aspecten reeds betrokken in de correctie van 40% wegens overdimensionering.
16. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar al een correctie heeft toegepast voor functionele veroudering van 40%. Als eiseres wil dat er een hogere correctie wordt toegepast, dan heeft zij daarvan de bewijslast. Tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat er bovenop de functionele correctie van 40% nog meer moet worden gecorrigeerd. Eiseres heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat de door haar voorgestane correcties (ook in omvang) aanvullend zijn ten opzichte van de reeds toegepaste functionele correctie van 40%. Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet.
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de onroerende zaken en de aanslagen OZB niet te hoog vastgesteld.
Heeft de heffingsambtenaar te weinig deskundigenvergoeding berekend?
18. Eiseres heeft als beroepsgrond aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de uitspraak op bezwaar te weinig deskundigenvergoeding heeft berekend. De heffingsambtenaar heeft dit in haar verweerschrift erkend en geconcludeerd dat het beroep van eiseres op dit punt gegrond is. De rechtbank zal partijen hierin volgen.
19. Op de zitting is vastgesteld dat er te weinig deskundigenvergoeding is toegekend ten aanzien van een tweetal objecten ( [adres 5] en [adres 6] ) waarvan in beroep de WOZ-waarden en de aanslagen OZB niet meer ter discussie staan. De rechtbank heeft per abuis voor deze objecten geen zaaknummers aangemaakt. Voor die zaken is dus ook geen griffierecht geheven. Op de zitting is met partijen afgestemd dat de rechtbank niet alsnog twee nieuwe zaaknummers zal aanmaken, maar deze beroepsgrond uit praktisch oogpunt zal honoreren in de andere zaken (die aanhangig zijn in beroep).
Heeft eiseres recht op immateriële schadevergoeding (ISV)?
20. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de redelijke termijn van berechting is overschreden en dat er daarom een ISV moet worden toegekend van € 500.
21. De heffingsambtenaar heeft op de zitting gesteld dat de redelijke termijn van berechting verlengd moet worden, omdat de gemachtigde van eiseres zelf standaard verzoekt om voor niet-woningen niet eerder te horen dan in de maand juli. Het bezwaarschrift is weliswaar op 28 maart 2022 ingediend, maar het bezwaar is pas op 21 juli 2022 gemotiveerd en op verzoek van eiseres is op 28 juli 2022 gehoord.
22. De rechtbank overweegt als volgt. In de zaak met nummer 23/2105 is de redelijke termijn van twee jaar niet overschreden. In de andere zaken geldt het volgende. De Hoge Raad heeft in zijn overzichtsarrest uit 2016 [4] geoordeeld dat bijzondere omstandigheden aanleiding kunnen geven voor verlenging van de redelijke termijn. De rechtbank is van oordeel dat het verzoek om de hoorzitting pas vanaf juli in te plannen zijn grond vindt in de organisatie van de bedrijfsprocessen van deze professionele gemachtigde. Dat is een factor die de rechtbank aanmerkt als een bijzondere omstandigheid die voor rekening komt van eiseres, als bedoeld in r.o. 3.5.1 onderdeel b van het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016
.De rechtbank ziet hierin aanleiding om de redelijke termijn met 3 maanden te verlengen. Dat betekent dat de redelijke termijn niet eindigt op 27 maart 2024, maar op 27 juni 2024. Dit maakt dat de redelijke termijn niet is overschreden, omdat de rechtbank voor die datum uitspraak doet. De rechtbank wijst het ISV-verzoek daarom af.
.De rechtbank ziet hierin aanleiding om de redelijke termijn met 3 maanden te verlengen. Dat betekent dat de redelijke termijn niet eindigt op 27 maart 2024, maar op 27 juni 2024. Dit maakt dat de redelijke termijn niet is overschreden, omdat de rechtbank voor die datum uitspraak doet. De rechtbank wijst het ISV-verzoek daarom af.
Conclusie en gevolgen
23. De beroepen zijn gegrond voor zover deze betrekking hebben op de (niet) toegekende deskundigenvergoeding ten aanzien van de [adres 5] en [adres 6] . De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar, uitsluitend en alleen voor zover deze daarop betrekking heeft. De heffingsambtenaar moet alsnog een deskundigenvergoeding betalen van € 2.831,40 (€ 1.573,00 voor de [adres 5] en € 1.258,40 voor de [adres 6] ).
23.1.
Omdat de beroepen in zoverre gegrond zijn, moet de heffingsambtenaar normaal gesproken het griffierecht aan eiseres vergoeden. Voor de beroepen met betrekking tot de [adres 5] en de [adres 6] is echter geen griffierecht geheven. Eiseres krijgt wel een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiseres een vast bedrag per proceshandeling. Deze vergoeding is voor de bezwaarfase al toegekend. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. De gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen, dus dat levert 2 punten op. Omdat de gegrondverklaring alleen betrekking heeft op de deskundigenvergoeding, is op de puntwaarde de factor 0,25 toegepast. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 437,50. Omdat er sprake is van samenhangende zaken wordt slechts één proceskostenvergoeding toegekend.
23.2.
De beroepen zijn voor het overige ongegrond.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond, alleen voor wat betreft de toegekende proceskostenvergoeding voor deskundigen in bezwaar;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar alleen voor zover deze betrekking heeft op de proceskostenvergoeding voor deskundigen;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een proceskostenvergoeding (deskundigen) voor de bezwaarfase van € 2.831,40;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 437,50 aan proceskosten aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Heidekamp, voorzitter, en mr. M. Sanna en mr. P.P.D. Mathey-Bal, leden, in aanwezigheid van mr. M. Jongsma-van Helden, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 juni 2024.
w.g. griffier
w.g. voorzitter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.