ECLI:NL:RBGEL:2023:6914

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Zittingsplaats Arnhem

Bestuursrecht

zaaknummer: AWB 22/6040

uitspraak van de meervoudige belastingkamer van

in de zaak tussen

[belanghebbende] , uit [vestigingsplaats] , belanghebbende,

(gemachtigde: [gemachtigde] ),

de heffingsambtenaar van de [gemeente] , heffingsambtenaar.

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 september 2022.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan de [adresgegevens object] (het object) in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 2.720.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 van de [gemeente] opgelegd.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van het object gehandhaafd.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar op tijd beroep ingesteld bij de rechtbank. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 12 juni 2023 op zitting behandeld. Namens belanghebbende heeft hieraan [persoon A] (kantoorgenoot van de gemachtigde) deelgenomen, vergezeld door [taxateur 1] (taxateur). Namens de heffingsambtenaar is [persoon B] verschenen, bijgestaan door [taxateur 2] en [taxateur 3] (taxateurs).

Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek heropend. Het heropeningsbesluit is aan partijen toegezonden. De heropening hield uitsluitend verband met de wisseling van de samenstelling van de zittingscombinatie. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld kenbaar te maken of zij vanwege deze rechterswisseling een nadere zitting wensen. Omdat partijen hebben afgezien van een nadere zitting, is die achterwege gelaten. De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

Overwegingen

Feiten

1. Belanghebbende is op 1 januari 2022 eigenaar van het object. Het betreft een begeleid wonen object met een oppervlakte van 2.055 m2 en een perceel van 11.690 m2. Het bouwjaar van het object is 1993. In 2014 heeft een renovatie plaatsgevonden voor circa € 1.400.000.

Geschil

2. In geschil is of de waarde van het object door de heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Tussen partijen is niet in geschil dat deze waarde aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ en inclusief omzetbelasting moet worden bepaald. Het geschil spitst zich toe op de vraag of bij de vaststelling van deze waarde kan worden uitgegaan van de restwaarden voor ruwbouw, afbouw en installaties zoals die door de heffingsambtenaar zijn gehanteerd.

3. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport van taxateur S. Hiemstra van 17 mei 2023. In dit taxatierapport is het object per de waardepeildatum gewaardeerd op € 2.725.000. In het rapport zijn een matrix en foto’s van het object en een kadastrale kaart opgenomen alsmede gegevens van objecten die dienen als onderbouwing van de gehanteerde restwaarden van het object.

4. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld omdat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde ten behoeve van de technische veroudering de hierna volgende percentages voor de restwaarden zijn gehanteerd:

ruwbouw 25%
afbouw 20%
installaties 10%.

Deze restwaarden volgen uit de Landelijke Taxatiewijzer Verzorging (hierna: Taxatiewijzer).

5. Ter verdere onderbouwing van de restwaarden heeft de heffingsambtenaar gewezen op de volgende verkoopreferenties:

[adresgegevens van de verkoopreferenties]
[adresgegevens van de verkoopreferenties]
[adresgegevens van de verkoopreferenties]
[adresgegevens van de verkoopreferenties]
.

Dit betreft volgens de heffingsambtenaar een nagenoeg volledig overzicht van verkochte (incourante) zorgobjecten in de provincies Overijssel, Gelderland, Drenthe, Groningen en Friesland. In het geval dat er meer referenties voorhanden waren geweest, was de selectie van objecten wellicht uitgebreider geweest of was het wellicht mogelijk geweest om de waarde in het economische verkeer te bepalen. Nu dit niet het geval is, kunnen de schaarse verkopen enkel gebruikt worden ter onderbouwing van de restwaarde van het object en de genoemde restwaarden in de Landelijke Taxatiewijzer.

6. De heffingsambtenaar concludeert op grond van het voorgaande tot een waarde van € 2.725.000 in plaats van de vastgestelde waarde van € 2.720.000. Deze (iets) hogere waarde komt voort uit het feit dat voor de luifel in plaats van archetype F3800400 archetype B5101600 moet worden gebruikt en voor de berging in plaats van archetype B5101300 archetype B5101700 moet worden gebruikt. Deze archetypen zijn tussen partijen niet meer in geschil.

7. Belanghebbende is van mening dat de waarde van het object € 2.175.000 bedraagt. Zij heeft zich op het standpunt gesteld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde restwaarden te hoog zijn. Daartoe wijst belanghebbende op een taxatierapport van taxateur [taxateur 1] , die het object per waardepeildatum heeft getaxeerd op € 2.175.000 uitgaande van een restwaarde van 7,5% voor zowel ruwbouw, afbouw als installaties. Belanghebbende heeft de door haar voorgestane restwaarden onderbouwd met de volgende verkoopreferenties:

[adresgegevens van de verkoopreferenties]
[adresgegevens van de verkoopreferenties]
[adresgegevens van de verkoopreferenties]
[adresgegevens van de verkoopreferenties]
[adresgegevens van de verkoopreferenties]
[adresgegevens van de verkoopreferenties]
[adresgegevens van de verkoopreferenties]
[adresgegevens van de verkoopreferenties]
[adresgegevens van de verkoopreferenties]
.

Beoordeling van het geschil

8. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarde van € 2.720.000 voor het kalenderjaar 2022 niet te hoog is vastgesteld.

9. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt bij de berekening van de vervangingswaarde onder andere rekening gehouden met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische veroudering. Artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet WOZ bepaalt dat de technische veroudering is gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde van de onroerende zaak. Ten aanzien van deze technische afschrijving gelden de normale regels omtrent stelplicht en bewijslast.^[1]

10. Het voorgaande houdt in dat in eerste instantie de heffingsambtenaar de feiten en omstandigheden dient te stellen en aannemelijk dient te maken waaruit volgt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.

11. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar in beginsel aan zijn bewijslast heeft voldaan door te wijzen op de Taxatiewijzer en de door hem aangedragen verkoopreferenties.

12. Belanghebbende heeft echter de restwaarden in de Taxatiewijzer betwist. Dit houdt in dat belanghebbende de Taxatiewijzer niet ongeclausuleerd aanvaardt. In dat kader heeft verweerder gewezen op het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020^[2]. Hieruit volgt dat als een partij, zoals in dit geval, de Taxatiewijzer gebruikt maar daar op een onderdeel van afwijkt op hem de bewijslast rust. In dit geval is dat belanghebbende.

13. De rechtbank ziet zich dan geplaatst voor de vraag wat belanghebbende in eerste instantie dient te bewijzen. De Taxatiewijzer (publieke versie) geeft immers geen onderbouwing of bronvermelding over de daarin gehanteerde restwaarden. De gerechtshoven hebben weliswaar geoordeeld dat de tekst van de Taxatiewijzer in lijn ligt met het arrest van de Hoge Raad, maar dit zegt naar het oordeel van de rechtbank niet direct iets over de bewijskracht van de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar heeft immers de bewijslast om aannemelijk te maken dat de restwaarden overeenkomstig de Taxatiewijzer in dit geval niet te hoog zijn. De Taxatiewijzer fungeert daarbij slechts als een hulpmiddel^[3]. Dit hulpmiddel geeft restwaarden. Met een verwijzing naar de Taxatiewijzer heeft de heffingsambtenaar als uitgangspunt het van hem te verlangen bewijs geleverd. Maar nu belanghebbende de juistheid van de restwaarden gemotiveerd heeft betwist, komt de rechtbank toe aan een beoordeling van de onderbouwing van de restwaarden in de Taxatiewijzer. In de Taxatiewijzer staat weliswaar een verslaglegging van een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) gedane analyse, maar welke gegevens daaraan ten grondslag liggen is (in ieder geval in de publiek toegankelijke versie) onbekend. Bijlage 4 betreft enkel (geanonimiseerde) data van nieuwbouw en herbouwwaarden. Daaruit kunnen geen restwaarden worden afgeleid. De niet-publieke versie van de Taxatiewijzer, die mogelijk wel een cijfermatige onderbouwing van de restwaarden geeft, is niet in deze procedure ingebracht. Gelet op de bewijslastverdeling kan van belanghebbende niet verwacht worden dat zij ter betwisting van de restwaarden uit de Taxatiewijzer het door haar genoemde percentage (van 7,5) aannemelijk moet maken. Zij hoeft slecht voldoende aannemelijk te maken dat er gerede twijfels bestaan bij de percentages uit de Taxatiewijzer.

14. Belanghebbende heeft in dit geval concreet en onderbouwd de stelling ingenomen dat de restwaarden in de Taxatiewijzer niet aannemelijk zijn. Zij voert daartoe transacties op, waaruit, volgens belanghebbende, een restwaarde van 7,5% voor alle onderdelen volgt. De heffingsambtenaar heeft deze referenties weliswaar geanalyseerd, maar dit niet getalsmatig ingevuld. Als al van de door de heffingsambtenaar voorgestane object- en transactiegegevens van deze referenties moet worden uitgegaan, is daardoor niet duidelijk wat dit voor de restwaarde zou betekenen. Daarbij komt dat partijen hebben verklaard dat er weinig verkooptransacties beschikbaar zijn van zorgobjecten en met name van objecten aan het einde van de levensduur. Partijen hebben aangegeven om die reden gegevens van andere gemeenten te gebruiken. Van de meeste van die objecten is weinig informatie beschikbaar. De heffingsambtenaar stelt dat uit de referenties van belanghebbende geen 7,5% restwaarde kan worden afgeleid. Hij heeft de door belanghebbende aangedragen referenties weliswaar geanalyseerd en andere object- en transactiegegevens van deze referenties bepleit, maar daarmee zijn de percentages die de heffingsambtenaar voorstaat nog niet onderbouwd. Daarmee schiet de heffingsambtenaar tekort in de betwisting van de argumenten van belanghebbende, odat de gemotiveerde betwisting leidt tot gerede twijfels bij de percentages uit de Taxatiewijzer.

15. Belanghebbende heeft daarmee aan haar bewijslast, dat de restwaarden uit de Taxatiewijzer in haar geval niet aannemelijk zijn, voldaan. De heffingsambtenaar heeft de waarde dan ook niet aannemelijk gemaakt met een verwijzing naar de Taxatiewijzer.

16. De heffingsambtenaar heeft ter zitting nog gesteld dat de in de Taxatiewijzer vermelde restwaarden conservatief zijn ingeschat. Dit kan hem evenwel niet baten. Een dergelijke stelling dient onderbouwd te worden, welke onderbouwing hier ontbreekt.

17. Nu belanghebbende in zoverre heeft voldaan aan haar bewijslast, kan de heffingsambtenaar op grond van de gewone regels van bewijslastverdeling alsnog de door hem gehanteerde restwaarden onderbouwen. Daarin wordt hetgeen belanghebbende aanvoert betrokken. Indien de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast voldoet, dient te worden gekeken of belanghebbende de door haar voorgestane restwaarde aannemelijk maakt. Indien ook belanghebbende daarin niet slaagt, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast.

18. Daarmee komt de rechtbank toe aan de vraag of de heffingsambtenaar de door hem gehanteerde restwaarden aannemelijk heeft gemaakt met de door hem ingebrachte referenties. Belanghebbende heeft onder meer aangevoerd dat de door de heffingsambtenaar berekende grondwaarde van diverse verkoopreferenties te laag is. De rechtbank begrijpt belanghebbende aldus dat een te lage grondwaarde tot een te hoge restwaarde van de opstal leidt, omdat de verkoopsommen worden gecorrigeerd met een berekende grondwaarde waarna de (rest)waarde van de opstallen resteert.

19. De heffingsambtenaar heeft de door belanghebbende opgeworpen twijfels over de grondwaarde ter zitting erkend dan wel de door hem berekende grondwaarde niet onderbouwd. De grondwaarden van deze referentieobjecten en daarmee de uit deze verkopen afgeleide restwaarden, zijn daarom niet aannemelijk gemaakt. Het referentieobject [adresgegevens object] is destijds bovendien (deels) voor andere doeleinden gebouwd, zodat de rechtbank dat object ook om die reden niet geschikt acht om de restwaarde te onderbouwen. Ook is de stelling van de heffingsambtenaar dat drie van de vijf referentieobjecten ten tijde van de verkoop op het einde van hun technische levensduur zaten, niet onderbouwd. Weliswaar is de volgens de Taxatiewijzer te hanteren levensduur van deze referenties ten tijde van de verkoop (ruimschoots) bereikt, maar desgevraagd heeft de heffingsambtenaar niet kunnen aangeven hoe dat kan als er geen sprake is geweest van tussentijdse investeringen die de levensduur hebben verlengd, en, zoals hij ter zitting stelt, bij deze referentieobjecten bovendien na verkoop sprake is van voortgezet gebruik. Voor de overige twee referentieobjecten geldt bovendien dat in de analyse geen rekening is gehouden met de omstandigheid dat, volgens de uitgangspunten van de Taxatiewijzer, ten tijde van de verkoop het einde van de gemiddelde levensduur van de ruwbouw (en voor één object ook de afbouw) nog niet was bereikt. Verder heeft de heffingsambtenaar desgevraagd niet nader kunnen toelichten onder welke omstandigheden de referentieobjecten zijn verkocht. Dat is wel van belang, te meer nu belanghebbende ter zitting bij verschillende referentieobjecten omstandigheden heeft genoemd (zoals verkoop in verhuurde staat, sale- en leasebackconstructie, dagverblijf) die naar het oordeel van de rechtbank invloed kunnen hebben op de verkoopprijs en/of herbouwwaarde, zodat, als daarvan sprake is, daarmee in de analyse rekening had moeten worden gehouden. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, heeft de heffingsambtenaar de restwaarden en daarmee de vastgestelde WOZ-waarde ook met de door hem genoemde verkoopreferenties daarom niet aannemelijk gemaakt. Het beroep is daarom gegrond.

20. Vervolgens komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de restwaarden en daarmee de WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van zijn restwaarden van 7,5% naar diverse verkoopreferenties. De restwaarden heeft belanghebbende daaruit berekend door de verkoopprijzen op grond van de uitgangspunten van de Taxatiewijzer (waaronder de herbouwwaarde) te analyseren. Daarbij past belanghebbende een correctie toe voor de omzetbelasting. De heffingsambtenaar heeft onbetwist gesteld dat in het Algemeen deel van de Taxatiewijzer is omschreven dat uitgegaan wordt van aankoopprijzen en herbouwwaarden zonder omzetbelasting. De rechtbank volgt daarom de heffingsambtenaar in zijn betoog dat als belanghebbende voor haar analyse van de verkoopcijfers uitgaat van onder andere herbouwwaarden uit de Taxatiewijzer, de omzetbelasting in de analyse van de verkooptransacties voor zorgobjecten in beginsel een kostenpost is voor de eigenaar/gebruiker en dus bij de herbouwwaarde opgeteld dient te worden. Belanghebbende heeft niet aangevoerd waarom dit uitgangspunt in haar geval anders moet zijn. Alleen al om deze reden is de door belanghebbende voorgestane restwaarde niet aannemelijk gemaakt. Daarnaast heeft belanghebbende slechts beperkt informatie verstrekt over de feiten en omstandigheden waaronder de referentieobjecten zijn verkocht. Daarnaast betwist de heffingsambtenaar bij verschillende referenties de door belanghebbende berekende grondwaarden, die volgens hem te hoog zijn berekend. Voor twee objecten ontbreekt het adres, waardoor, ook desgevraagd, geen inzage bestaat in de bestemming. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de herbouwwaarden betwist, terwijl die door belanghebbende niet nader zijn onderbouwd. Ook komt het de rechtbank, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, aannemelijk voor dat de investering van

€ 1.400.000 in 2014 in een object van € 2.100.000 (waarde belanghebbende) tot

€ 2.700.000 (waarde heffingsambtenaar) heeft geleid tot een levensduurverlenging, waarmee belanghebbende geen rekening heeft gehouden.

21. Gelet op het voorgaande heeft ook belanghebbende de restwaarden en daarmee de door haar voorgestane WOZ-waarde niet aannemelijk gemaakt.

22. De rechtbank zal de waarde, met inachtneming van al het voorgaande, in goede justitie vaststellen op € 2.600.000.

Conclusie en gevolgen

23. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar en zal de WOZ-waarde verminderen tot € 2.600.000.

24. Daarnaast bepaalt de rechtbank dat de aanslag onroerendezaakbelastingen overeenkomstig deze waarde moet worden verminderd.

25. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.266 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 296, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1). Voor toepassing van een wegingsfactor 1,5 ziet de rechtbank geen aanleiding.

26. Eiseres heeft recht op een vergoeding van de taxatiekosten. De rechtbank volgt voor de vaststelling van de hoogte daarvan in beginsel de Richtlijn van de belastingkamers en van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. Daarbij wordt ook het Besluit tarieven in strafzaken 2003 (Bts) in acht genomen, op basis waarvan een maximumtarief voor een deskundige geldt van € 136,19 per uur. Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat de taxateur acht uur heeft besteed aan het taxatierapport tegen een uurtarief van € 135. De rechtbank vindt deze tijdsbesteding redelijk. Het uurtarief is op grond van de richtlijn en het Bts niet te hoog. Daarnaast vindt de rechtbank één uur reistijd voor de zitting redelijk. De zitting heeft afgerond één uur geduurd. Gelet op het voorgaande, stelt de rechtbank de tegemoetkoming in totaal vast op € 1.350 exclusief omzetbelasting (10 uur x € 135). Omdat eiseres niet btw-plichtig is, kan zij de in rekening gebrachte voorbelasting niet in aftrek brengen. De toegekende vergoeding moet daarom met 21% omzetbelasting worden verhoogd. Dit betekent dat de vergoeding voor de taxatiekosten € 1.633,50 bedraagt. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

27. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 2.600.000;
vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.899,50 aan proceskosten aan belanghebbende;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan belanghebbende moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.Y. Gramsbergen, voorzitter, en mr. R.A. Eskes en mr. L.L. van Benthem, leden, in aanwezigheid van mr. T.J.P. Wientjens, griffier.

De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op

griffier

voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Vermindering WOZ-waarde begeleid wonen object na betwisting restwaarden Taxatiewijzer