Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
Zaaknummer: SHE 11/2075
Uitspraak van de meervoudige kamer van 22 juli 2013 in de zaak tussen
[eiseres] te Gemert,
eiseres,
(gemachtigde: ir. C.W.J.M. van der Vleuten)
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heeze en Leende,
verweerder.
(gemachtigde: ing. Y.J. Trienekens)
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: [derde-partij] te Leende.
Procesverloop
De rechtbank verwijst voor de weergave van het procesverloop tot aan haar tussenuitspraak van 28 december 2012 naar die uitspraak.
De rechtbank heeft verweerder in die tussenuitspraak in de gelegenheid gesteld om het daarin geconstateerde gebrek in de besluitvorming te herstellen.
Verweerder heeft, nadat hij de rechtbank op 8 januari 2013 heeft bericht hiervan gebruik te willen maken, op 22 januari 2013 aangegeven op welke wijze het gebrek is hersteld.
Eiseres heeft op 18 maart 2013 gereageerd. Derde-partij heeft niet gereageerd.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1.
De rechtbank heeft, in haar tussenuitspraak van 28 december 2012, onder overneming van de overwegingen van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRvS) in haar uitspraak van 21 november 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BY3737), geoordeeld dat de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (verder: de SAOZ) er ten onrechte vanuit is gegaan dat, omdat de schade groter is dan 2%, de gehele schade voor een tegemoetkoming in aanmerking komt. De rechtbank heeft, in verband hiermee, verweerder opnieuw in de gelegenheid gesteld om het gebrek in de besluitvorming te herstellen. De rechtbank heeft daarbij, voor de wijze waarop het gebrek zou kunnen worden hersteld, verwezen naar de door de AbRvS in de zojuist genoemde uitspraak gegeven aanwijzingen. Die uitspraak zag namelijk op de toekenning van een planschadevergoeding ten gevolge van hetzelfde planologische besluit van verweerder als in deze zaak en aan dat besluit lag een gelijkluidend advies van de SAOZ ten grondslag.
2.
Verweerder heeft op 22 januari 2013 besloten om het bestreden besluit te herzien, in die zin dat derde-partij een tegemoetkoming in de planschade wordt toegekend van € 13.600,00. De rechtbank verstaat deze herziening aldus, dat verweerder zijn besluit van 12 oktober 2010 tot toekenning van een tegemoetkoming in de planschade van € 16.000,00 herroept voor zover het de hoofdsom betreft, en daarvoor, in zoverre, een nieuw besluit tot toekenning van een tegemoetkoming in de planschade neemt.
Verweerder heeft hierbij het advies van de SAOZ, dat de SAOZ op 14 januari 2013 heeft uitgebracht naar aanleiding van de hiervoor genoemde uitspraak van de AbRvS van 21 november 2012, als grondslag gehanteerd. Op basis van het in het advies vermelde kortingspercentage van 15% voor het normaal maatschappelijk risico, heeft verweerder in deze zaak de aanvankelijk berekende planschadetegemoetkoming verlaagd.
3.
Ter beantwoording van de vraag of, en zo ja in hoeverre, sprake is van een maatschappelijk risico in de zin van artikel 6.2, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), heeft de SAOZ, in haar advies van 14 januari 2013, in de eerste plaats bezien of hierbij een forfaitaire drempel zou moeten worden gehanteerd, of een kortingspercentage zou moeten worden toegepast (drempelmethode of kortingsmethode).
Bij de kortingsmethode wordt eerst bezien of in zijn algemeenheid sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling. Vervolgens wordt de schade vastgesteld en wordt bezien of deze zowel in absolute als in relatieve zin als onevenredig moet worden aangemerkt. Als de schade onevenredig blijkt te zijn, wordt deze vergoed na aftrek van een korting.
Bij de bepaling van het kortingspercentage hanteert de SAOZ als uitgangspunt dat aanvragers theoretisch rekening moeten houden met een maximale kans van 25% dat de planologische situatie in een voor hen nadelige zin wijzigt. Dit is gebaseerd op de kans dat een bestemming wijzigt of niet en die wijziging nadelig is of niet. De maximale hoogte van de korting is daarmee volgens de SAOZ, rekenkundig gezien, nooit hoger dan 25%. Naarmate er minder aanleiding bestaat om, gelet op de omstandigheden van het geval, aan te nemen dat zich een nadelige planwijziging voor zou kunnen doen, wordt het kortingspercentage lager.
4.
De rechtbank is van oordeel dat de SAOZ terecht heeft gekozen voor het hanteren van de kortingsmethode, omdat de wetgever reeds in artikel 6.2, tweede lid, van de Wro in een drempel heeft voorzien, zodat het hanteren van een tweede drempel niet voor de hand ligt. In hoeverre het kortingspercentage nooit hoger dan 25% kan uitvallen, acht de rechtbank niet relevant.
5.
Om te beoordelen of sprake is van een normaal maatschappelijk risico, heeft de SAOZ de volgende deelvragen geformuleerd, gebaseerd op de criteria die zijn genoemd in de uitspraak van de AbRvS van 21 november 2012:
1.
Betreft het een normale maatschappelijke ontwikkeling waarmee theoretisch rekening moest worden gehouden, in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang, plaats en moment van realisering?
2.
Past de ontwikkeling in de ruimtelijke structuur van de omgeving?
3.
Past de ontwikkeling in het door de overheid gevoerde planologische beleid?
4.
Wat is de afstand van de ontwikkeling tot de onroerende zaak?
5.
Wat is de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel?
In aanvulling op, deels als uitwerking van de eerste deelvragen, zijn door de SAOZ nog aanvullende vragen geformuleerd:
Hoe oud is het bestemmingsplan?
Is er sprake van een oorspronkelijke bebouwde of onbebouwde bestemming?
Hoe oud is de oorspronkelijke bebouwing en is deze samen met de bijbehorende gronden al dan niet eenvoudig geschikt te maken voor een nieuwe gebruiksfunctie?
Hoe is de eigendomssituatie?
Zijn er specifieke publiek- en of privaatrechtelijke belemmeringen aan te wijzen waardoor herinrichting of herontwikkeling van een gebied wordt belemmerd?
6.
De rechtbank is van oordeel dat door middel van beantwoording van deze vragen een oordeel kan worden gevormd over de aanwezigheid van en, zo ja, over de omvang van het normale maatschappelijke risico.
7.
De SAOZ heeft vervolgens in het advies de door haar geformuleerde vragen beantwoord.
Volgens de SAOZ kon op de peildatum de inbreiding van woningen in het plangebied als een normale maatschappelijke ontwikkeling worden gezien.
De SAOZ heeft hierbij betrokken dat, ten tijde van de verlening van de vrijstelling, de vaststelling van het bestemmingsplan bijna 12 jaar eerder had plaatsgevonden, dat er geen bijzondere publiekrechtelijke belemmeringen waren, dat sprake was van gronden met overwegend een tuin- en erfbestemming en deels een bestemmingsvlak voor de bouw van twee woningen, gelegen in de bebouwde kom op een door woningen omsloten binnenterrein en dat op de peildatum het inbreiden van woningen in zijn algemeenheid een normale maatschappelijke ontwikkeling was.
Volgens de SAOZ past de nieuwbouw slechts gedeeltelijk in de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur nabij de woningen van de aanvragers. Weliswaar past de nieuwbouw van een vrijstaande woning en van halfvrijstaande of geschakelde woningen binnen het gebied, waar meer van dergelijke woningen voorkomen, en sluiten de goot- en bouwhoogten redelijk aan bij die van omliggende woningen, maar de nieuwe woningen zijn, anders dan de bestaande, gesitueerd op vrij kleine percelen en in overwegende mate geschakeld of halfvrijstaand. Er is dan ook stedenbouwkundig en visueel sprake van een vrij sterke verdichting.
Omdat de nieuwbouw is gerealiseerd ten tijde van de deelname door de gemeente aan de provinciale pilot "bouwen binnen strakke contouren", maar voor en na deze pilotperiode alleen inbreiding werd gerealiseerd door het verdichten van de straatwand en er binnen de pilotperiode geen vergelijkbare projecten zijn gerealiseerd, paste het bouwplan volgens de SAOZ wel binnen het op dat moment gevoerde ruimtelijke beleid, maar niet binnen het beleid op de langere termijn.
Gelet op de omstandigheid dat in dit geval sprake is van woningbouw op relatief korte afstanden en in het zicht van de percelen van omwonenden, waardoor er sprake is van een duidelijk nadelig effect op het woon- en leefklimaat, ziet de SAOZ hierin geen aanleiding om een (verhoogd) maatschappelijk risico aan te nemen.
De SAOZ gaat ervan uit dat bij een schadepercentage boven 2% niet kan worden gezegd dat de schade relatief gering van omvang is. Niet kan, volgens de SAOZ dan meer worden gezegd dat de schade geheel behoort tot het normaal maatschappelijk risico. In dit geval is sprake van een getaxeerde schade van € 16.000,00, zijnde 3,5% van de waarde van de onroerende zaak van derde-partij (€ 460.000,00), die dus niet geheel tot het normale maatschappelijke risico kan worden gerekend.
Samengevat komt de SAOZ tot de conclusie dat de planologische wijziging deels als een in de algemene lijn der verwachting liggende normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden gezien.
Op basis van de beantwoording van de vragen, acht de SAOZ de kans dat de aanvragers zouden worden geconfronteerd met de nadelen van een planwijziging zoals deze zich in het betrokken geval heeft voorgedaan, naar redelijkheid en billijkheid niet groter dan 15%. Van de getaxeerde schade komt 15% dan ook niet voor vergoeding in aanmerking.
8.
Eiseres heeft niet betwist dat de antwoorden op de door de SAOZ in het advies geformuleerde vragen relevant zijn voor de bepaling van het normale maatschappelijke risico maar gesteld dat de SAOZ de vragen niet juist heeft beantwoord.
De rechtbank ziet, anders dan eiseres, geen aanleiding voor twijfel aan de juistheid van de beantwoording van deze vragen.
De kwalificatie van de ruimtelijke structuur van de omgeving door de SAOZ komt de rechtbank, gezien het zich in het dossier bevindende kaartmateriaal, niet onjuist voor.
Ten aanzien van de passendheid van het bouwplan binnen het gevoerde ruimtelijke beleid voert eiseres aan dat haar gemachtigde andere projecten binnen de gemeente heeft geïnventariseerd waaruit blijkt dat wel degelijk ook op andere manieren inbreidingslocaties zijn ingevuld, maar worden gegevens daarover niet verstrekt. Ook de door eiseres genoemde omstandigheid dat in een recent bestemmingsplan concrete inbreidingsprojecten zijn genoemd die niet bestaan uit een verdichting van de straatwand, vormt een onvoldoende weerspreking van het SAOZ-advies. Ook hier wordt geen nadere onderbouwing gegeven.
De rechtbank ziet, wat de afstand van de planologische ontwikkeling tot het betrokken perceel betreft, geen aanleiding voor een andere beoordeling van de feiten dan in de gevallen waarop het advies van de SAOZ betrekking heeft. Ook in de situatie van [adres 1] en [adres 2] is sprake van diepe achtertuinen.
De rechtbank volgt eiseres, wat deze beoordeling betreft, dan ook niet in haar conclusie dat de beoordeling door de SAOZ op belangrijke punten feitelijk onjuist is.
9.
De rechtbank overweegt over de daarop door eiseres gebaseerde waardering, dat sprake is van een enigszins nadeliger planologische inbreuk en van een planschade van geringe omvang, als volgt.
Verweerder mag in beginsel afgaan op het advies van een door hem benoemde deskundige op het gebied van planschade, indien uit het advies van deze deskundige op een objectieve en onpartijdige wijze blijkt, welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, tenzij er concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht. In het licht van deze rechtspraak ziet de rechtbank, wat de bepaling van het kortingspercentage betreft, aanleiding voor een meer terughoudende toetsing. Gelet op de omstandigheid dat bij een nadelige planologische ontwikkeling in beginsel aanspraak bestaat op een tegemoetkoming in de planschade, zullen, naarmate de korting vanwege de aanwezigheid van een normaal maatschappelijk risico hoger is, hogere eisen mogen worden gesteld aan de motivering daarvan.
10.
De rechtbank is, gelet op het voorafgaande, van oordeel dat er geen concrete aanknopingspunten zijn voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het SAOZ-advies. Verweerder heeft daarom de uitkomst van het advies van de SAOZ in de motivering van het bestreden besluit kunnen overnemen. Ook voor zover het de tegemoetkoming voor het object [adres 3] te Leende betreft heeft verweerder in redelijkheid kunnen uitgaan van een korting van 15% op de tegemoetkoming. De rechtbank acht hierbij van belang dat het SAOZ-advies betrekking heeft op verzoeken om een tegemoetkoming in de planschade ten gevolge van hetzelfde planologische besluit dat ten grondslag ligt aan het verzoek van derde-partij in deze zaak.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee het in de tussenuitspraak van 28 december 2012 geconstateerde gebrek heeft hersteld.
11.
Reeds uit de eerste tussenuitspraak van 20 maart 2012 blijkt dat het beroep gegrond is. Het bestreden besluit van 10 mei 2011 dient dan ook te worden vernietigd.
Het beroep heeft, op grond van artikel 6:19, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht, van rechtswege mede betrekking op een besluit tot wijziging van het bestreden besluit. Het beroep is, voor zover het is gericht tegen het besluit van 22 januari 2013, in aanmerking nemende dat het gebrek is hersteld, ongegrond
12.
De rechtbank acht termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten zijn met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage begroot op in totaal € 1.652,00 voor kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand:
- 1 punt voor het indienen van een (aanvullend) beroepschrift;
- 1 punt voor verschijnen zitting;
- ½ punt voor nadere zitting na tussenuitspraak;
- 1 punt (2 x ½ punt) voor schriftelijke zienswijze na bestuurlijke lus;
- waarde per punt € 472,00;
- wegingsfactor 1.
13.
Tevens zal de rechtbank bepalen dat verweerder eiseres het door haar betaalde griffierecht dient te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep, voor zover het is gericht tegen het bestreden besluit van 10 mei 2011, gegrond;
- vernietigt dat besluit;
- verklaart het beroep, voor zover het is gericht tegen het besluit van 22 januari 2013, ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten, vastgesteld op € 1.652,00;
- bepaalt dat verweerder eiseres het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 302,00 dient te vergoeden.
Aldus gedaan door mr. D.J. de Lange als voorzitter en mr. M.J.H.M. Verhoeven en mr. J.D. Streefkerk als leden, in tegenwoordigheid van mr. A.M.M. Belt-Brouns als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2013.
De griffier is buiten staat voorzitter
de uitspraak te ondertekenen.
de uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.