Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 13/2968 en SHE 13/3983
uitspraak van de meervoudige kamer van 9 april 2014 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., statutair gevestigd te Utrecht en kantoorhoudende te Breda, eiseres,
(gemachtigde: J.J. Segers)
(gemachtigde: J.J. Segers)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigde: mr. J.H.A. Hijzelaar).
Procesverloop
Bij een op 31 januari 2013 gedagtekend aanslagbiljet heeft verweerder onder meer de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [pand 1] en [pand 2] (hierna: de bedrijfsobjecten) te Eindhoven op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) per waardepeildatum 1 januari 2012, naar de toestand per 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € 2.154.000 respectievelijk € 647.000. In dit geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor dat kalenderjaar bekendgemaakt.
Bij een in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 25 maart 2013 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder deze waarden en – naar de rechtbank begrijpt - de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden besluiten beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 februari 2014. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur].
Overwegingen
Feiten
Eiseres was op de waardepeildatum eigenaar van de bedrijfsobjecten [pand 1]en [pand 2] die samen een winkelpand vormen, gebouwd zijn in 1970 en gelegen zijn op het perceel kadastraal bekend als [nummer kadaster]. [pand 1] (hierna: [pand 1]) bestaat uit een winkel/verkoopruimte en een magazijnruimte. De winkel/verkoopruimte heeft een bruto vloeroppervlakte (BVO) van 315 m². Het BVO van het magazijn, gelegen op de eerste verdieping, bedraagt 100 m². [pand 2] ([pand 2]), gelegen op de eerste verdieping, is eveneens in gebruik als winkel/verkoopruimte met een BVO van ongeveer 232 m². Deze winkelruimte heeft een verbinding met het naastgelegen winkelpand.
Geschil en beoordeling
1.
In geschil zijn de waarden van de bedrijfsobjecten op de waardepeildatum 1 januari 2012. Eiseres bepleit een waarde van € 1.494.009 voor [pand 1] en een waarde van € 413.498 voor [pand 2] Verweerder stelt dat de vastgestelde waarden van € 2.154.000 voor [pand 1] en € 647.000 voor [pand 2], gelet op de daarmee overeenstemmende waarden, zoals deze door [taxateur] in de op 5 juli 2013 opgemaakte taxatierapporten in beroep zijn getaxeerd, voor deze bedrijfsobjecten niet te hoog zijn.
2.
Eiseres voert allereerst aan dat indien zij eerder de beschikking had gekregen over alle in bezwaar gehanteerde referentiegegevens, wellicht een beroepsprocedure voorkomen had kunnen worden. Deze beroepsgrond slaagt niet. Voor zover eiseres meent dat er sprake is van onzorgvuldig handelen van verweerder jegens haar, hoeft dit volgens vaste rechtspraak (zie het arrest van de Hoge Raad van 28 oktober 1992 (ECLI:NL:HR:1992:ZC5146) niet te leiden tot vernietiging van de aanslag dan wel de bestreden uitspraak. Eventuele onzorgvuldigheden kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is. Daar komt nog bij dat eiseres in beroep de beschikking heeft gekregen over alle relevante referentiegegevens en daar op heeft kunnen reageren, zodat eiseres niet in haar processuele belangen is geschaad.
3.
Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd
.
.
4.
Partijen zijn het erover eens dat voor de waardering van de bedrijfsobjecten de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden gehanteerd. De rechtbank zal partijen volgen in hun keuze voor deze gehanteerde methode.
5.
Bij de methode van huurwaardekapitalisatie wordt aan de hand van een vergelijking met marktconforme, gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten, de huurwaarde van een object bepaald. Deze huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een (referentie) kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van een vergelijkbaar object gedeeld door de getaxeerde huurwaarde van dat object.
6.
Verweerder baseert zich voor zijn standpunt op de taxatierapporten van [taxateur], waarin de bedrijfsobjecten zijn getaxeerd volgens de zogeheten ITZA-methode (“In Terms of Zone A”). In die waarderingsmethode vormt de gemiddelde huurprijs (primaire huurwaarde) van de optimale vierkante meters, de zogeheten A-zone in een winkel, de basis voor de waardering. Bij de optimale vierkante meters gaat het om het stuk wat binnen het aandachtsveld ligt van de meeste kopers en wat de hoogste productiviteit kent, dat wil zeggen het stuk dat gevormd wordt door de vierkante meters die het dichtste bij het front van de winkel gelegen zijn.
7.
De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet ter discussie staat dat de ITZA-methode in beginsel bruikbaar is bij de waardebepaling van de bedrijfsobjecten. Evenmin zijn de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactoren in geschil. Partijen houdt wel verdeeld of verweerder bij de bepaling van de waarde van [pand 2]terecht is uitgegaan van een ITZA-percentage van 40%. Volgens eiseres had verweerder van 35 % moeten uitgaan. Voorts houdt partijen verdeeld of verweerder bij de bepaling van de waarden van de bedrijfsobjecten is uitgegaan van de juiste (primaire) huurwaarde. Eiseres is van mening dat de objecten [pand 3] en [pand 4] niet ter onderbouwing hadden mogen worden gebruikt, omdat de betreffende huurcijfers uit 2010 dateren.
8.
Bij deze rechtbank zijn diverse procedures aanhangig waarin verweerder de primaire huurwaarde, en daarmee de waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ, per de waardepeildatum van 1 januari 2012 onderbouwt met binnen het Winkelcentrum Woensel gelegen vergelijkingsobjecten. De rechtbank is uit die procedures (ambtshalve) gebleken dat ten aanzien van dezelfde vergelijkingsobjecten sprake is van significante verschillen in de gehanteerde objectkenmerken. Zo worden er ten aanzien van één en hetzelfde vergelijkingsobject door verweerder verschillende oppervlaktematen en primaire huurwaardes gehanteerd en worden objecten in de bij de rechtbank aanhangige procedures, ook wat betreft hun locatie- en zoneaanduiding, zoals verweerder die voor de verschillende delen van het winkelcentrum heeft vastgesteld, verschillend gekwalificeerd. Voor zover dit uit de thans aan de rechtbank ter beschikking staande gegevens valt na te gaan, is sprake van significante verschillen bij – in ieder geval – vier van de zes gebruikte vergelijkingsobjecten (te weten: Winkelcentrum [pand 4], [pand 5], [pand 6] en [pand 7]. Verweerder heeft voor deze verschillen ter zitting geen aannemelijke verklaring kunnen geven.
9.
De rechtbank constateert voorts dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten veel kleiner zijn dan de onderhavige bedrijfsobjecten. Verweerder heeft weliswaar gesteld dat een dergelijk verschil in grootte bij de ITZA-methode niet relevant is, maar naar het oordeel van de rechtbank is onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat deze stelling in de onderhavige zaken daadwerkelijk opgaat. Zo ligt in de door verweerder overgelegde taxatierapporten de nadruk op de eerste ITZA-zone (de zogeheten A-zone). Voor de daarachter gelegen zones bevatten deze rapporten slechts de gegevens van twee vergelijkingsobjecten ([pand 4] en [pand 5]), waaraan, zoals hiervoor overwogen, geen eenduidige objectkenmerken zijn toegeschreven. Daardoor is voor de rechtbank niet na te gaan of het verschil in grootte tussen de vergelijkingsobjecten enerzijds en de onderhavige bedrijfsobjecten anderzijds in voldoende mate in de waardebepaling is verdisconteerd. Daar komt nog bij dat van [pand 5] onduidelijk is welke ligging dit object in het winkelcentrum heeft. Ook heeft verweerder onvoldoende inzicht verschaft in de wijze waarop de liggingszones, welke hij in het winkelcentrum kennelijk onderscheidt, door hem zijn bepaald. Onduidelijk is of zulks aan de hand van passantenstromen is geschied, dan wel aan de hand van de ligging nabij winkels welke veel publiek trekken, dan wel aan de hand van een combinatie van dergelijke factoren.
10.
Gelet op hetgeen onder 8. en 9. is overwogen, acht de rechtbank verweerder niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
11.
Ook eiseres is er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd de door haar verdedigde waarden aannemelijk te maken. Zij heeft ter onderbouwing daarvan verwezen naar de huurwaarden van de objecten [pand 8] en [pand 9] alsmede de huurwaarden van de door verweerder gebruikte referentieobjecten [pand 6] en [pand 5]. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de objecten [pand 8] en [pand 9]een slechtere ligging in het winkelcentrum hebben dan de onderhavige bedrijfsobjecten. De huurwaarden van deze objecten zijn daarom niet zonder meer geschikt voor de waardebepaling van de onderhavige bedrijfsobjecten. Ten aanzien van de door verweerder gebruikte referentieobjecten heeft de rechtbank hiervoor reeds overwogen dat en waarom zij deze – gelet op de daarover in het dossier aanwezige informatie – niet geschikt acht ter onderbouwing van de waarde van [pand 1] en [pand 2]
12.
Nu zowel eiseres als verweerder de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil finaal te beslechten door met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht de waarden van het bedrijfsobjecten [pand 1] en [pand 2], per waardepeildatum 1 januari 2012, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, in goede justitie vast te stellen op € 1.900.000 voor [pand 1] en € 630.000 voor [pand 2]
13.
Gelet op voorgaande overwegingen komt de rechtbank aan een bespreking van de overige beroepsgronden van eiseres niet meer toe.
14.
Het beroep is gegrond. De rechtbank bepaalt dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
15.
Van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraken op bezwaar;
- stelt de waarde van bedrijfsobject [pand 1] per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vast op € 1.900.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- stelt de waarde van bedrijfsobject [pand 2] per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vast op € 630.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 318 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Tadic, voorzitter, en mr. E.J.J.M. Weyers en
mr. A.J. Kromhout, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 april 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.