Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 14/8
uitspraak van de meervoudige kamer van 23 september 2014 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: J.J.G. van der Voort),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder
(gemachtigde: mr. Boersma-Verhoeven).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2013, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € 1.257.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 28 december 2013 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juli 2014. De zaak is gevoegd behandeld met de zaak SHE 13/5672 en de zaken SHE 13/5666, SHE 13/5737 en
SHE 13/5741. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door
taxateur C.L.M. van Summeren RMT/RT. Na de zitting zijn de zaken gesplitst, zodat separaat uitspraak wordt gedaan.
Overwegingen
FeitenEiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een gemengd bedrijf, een melkvee- en varkensbedrijf, met een woning. Naast de bedrijfswoning uit 1966 omvat het bedrijf een ligboxenstal, een open frontstal, een jongveestal en drie varkenstallen. Bij deze stallen behoren in totaal zes mestkelders. Daarnaast behoren tot de onroerende zaak een plaat-/sleufsilo, een mestvaalt, een tussenbouw en een werktuigenberging. Deze objectonderdelen hebben verschillende bouwjaren. De erfverharding heeft een oppervlakte van 1.000 m². Tot de onroerende zaak behoren een aantal percelen met een kadastrale oppervlakte van in totaal 215.580 m², waarvan 750 m² als grond bij woning en 10.750 m² als grond bij niet-woning in de waardebepaling zijn betrokken. In verband met de aanwezigheid van asbest is bij de waardevaststelling een aftrek toegepast.
Geschil en beoordeling
1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012. Eiser heeft ter zitting een waarde van € 1.000.000 voor de onroerende zaak bepleit. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 1.257.000) naar de getaxeerde waarde van de onroerende zaak (€ 1.265.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 10 februari 2014 is opgesteld door de taxateurs K.A. Stolker en
C.L.M. van Summeren RMT/RT.
2.
Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3.
De rechtbank stelt allereerst vast dat verweerder in beroep het object opnieuw heeft laten taxeren. De taxateur heeft de objectkenmerken vastgelegd in het taxatierapport van 10 februari 2014. Eiser heeft de in het rapport opgenomen gegevens onweersproken gelaten, zodat de rechtbank bij haar beoordeling uitgaat van de juistheid van de in het taxatierapport beschreven objectkenmerken.
4.
In het taxatierapport is een methode van waardering gevolgd, waarbij onderscheid is gemaakt tussen onbebouwde bedrijfsdelen en gebouwde bedrijfsdelen. Bij de taxatie is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten en de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen. In deze taxatiewijzers wordt uitgegaan van standaardoppervlakten, ‘ranges’ van bouwjaren en van kengetallen, die zijn gebaseerd op gerealiseerde transactieprijzen van agrarische objecten uit diverse gemeenten in Nederland. Daarnaast heeft verweerder ter ondersteuning van de gehanteerde kengetallen transactiecijfers overgelegd van een drietal agrarische objecten in de regio, te weten [adres 2], een gemengd bedrijf te Venhorst, [adres 3], een intensieve veehouderij (varkens) te Odiliapeel en [adres 4], een gemengd bedrijf te Lith.
5.
De rechtbank stelt voorop dat verweerder in beginsel kan worden gevolgd in zijn standpunt dat de gehanteerde landelijke taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van de onroerende zaak. Deze taxatiewijzers zijn op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerde taxatie-instrumenten, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van agrarische objecten, de waarde in het economische verkeer voor agrarische (deel)objecten kan worden bepaald. Dat neemt echter niet weg dat deze taxatiewijzers algemene gegevens bevatten met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en geen rekening houden met de specifieke kenmerken van individuele onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in de taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2013:3381.
6.
Eiser voert aan, zo begrijpt de rechtbank, dat verweerder in dit geval onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke omstandigheden. De financiële resultaten in de varkenshouderij zijn slecht, waardoor varkensbedrijven moeilijk verkoopbaar zijn, aldus eiser. Volgens hem heeft dit ook een waardedrukkend effect op gemengde bedrijven, zoals dat van eiser, waar ook varkens worden gehouden.
7.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft in het taxatierapport de waarde van de opstallen bepaald aan de hand van de taxatiewijzers en de daarin gehanteerde kengetallen. Deze kengetallen zijn gebaseerd op transactieprijzen van agrarische objecten die zijn verkocht in 2011 en 2012, waaronder transacties van varkensbedrijven. Verweerder heeft de juistheid van de gebruikte kengetallen verder onderbouwd door, aanvullend, de gegevens van een aantal transacties in de regio te overleggen. Ter zitting heeft verweerder nog toegelicht dat de malaise in de varkenshouderij in de taxatiewijzer tot uitdrukking komt in de deelwaarden die bijvoorbeeld aan de varkensstallen worden toegekend. De afwaardering van varkensbedrijven zal dan ook hoger zijn dan die van andere agrarische bedrijven. Eiser heeft hiertegenover onvoldoende onderbouwd waarom de door verweerder gehanteerde kengetallen niet bruikbaar zijn bij de waardebepaling van de bedrijfsopstallen van het gemengde bedrijf van eiser.
8.
Eiser voert verder aan dat verweerder de waarde van de varkensstal uit 2008 en de bijbehorende mestkelder te hoog heeft vastgesteld. Eiser bepleit een waarde van
€ 600.000, gebaseerd op 2000 varkensplaatsen, vermenigvuldigd met een waarde van € 300 per plaats.
€ 600.000, gebaseerd op 2000 varkensplaatsen, vermenigvuldigd met een waarde van € 300 per plaats.
9.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, met de overlegging van het taxatierapport en hetgeen hij ter zitting heeft aangevoerd, de door hem vastgestelde deelwaarden van de varkensstal uit 2008 en de daarbij behorende mestkelder aannemelijk gemaakt. Uit het taxatierapport maakt de rechtbank op dat verweerder, met inachtneming van de invloed die uitgaat van de slechte situatie in de varkenshouderij, voor de varkensstal en de mestkelder een waarde per m² heeft gehanteerd die overeenkomt met de bandbreedte die voor dergelijke stallen en mestkelders in de taxatiewijzer wordt gehanteerd. De berekening van de deelwaarde van deze objecten op een wijze zoals door eiser bepleit, kan niet als juist worden aanvaard in het kader van de
Wet WOZ. Verweerder heeft terecht aangegeven dat in de door eiser voorgestelde berekeningswijze voorbij wordt gegaan aan de bijzondere kenmerken van het deelobject zoals oppervlakte, gebruikt materiaal, bouwjaar en kwaliteit, waarmee in verweerders taxatie wel rekening is gehouden. De getaxeerde waarde van dit deelobject, zoals vastgesteld door verweerder, staat bovendien in relatie tot de waarde in het economische verkeer zoals die volgt uit de rond de waardepeildatum gerealiseerde transactiecijfers van vergelijkbare agrarische objecten. Eiser heeft nagelaten een onderbouwing met concrete marktgegevens van vergelijkbare objecten te geven, zodat de rechtbank ook niet in staat is de door eiser berekende waarde langs die weg op zijn juistheid te toetsen.
10.
Eiser voert verder aan dat verweerder de grond bij de niet-woning te hoog heeft gewaardeerd en dat dient te worden uitgegaan van € 12,32 per m². Eiser verwijst daarvoor naar de verkoop van een bedrijf aan de [adres 5] te Maren-Kessel, die deze grondwaarde zou ondersteunen.
11.
Deze beroepsgrond slaagt evenmin. Verweerder heeft de waarde van de grond bij de niet-woning bepaald op grond van de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten. De door verweerder gehanteerde grondwaarde is gebaseerd op regionale verkoopcijfers van grond in het zuidelijk veehouderijgebied. Op grond van een aanvullende regionale correctie komt verweerder tot een grondwaarde van € 12,58 per m² (afgerond tot € 13 per m² in de waardenmatrix), die ligt onder de waarde van € 15,07 per m² die volgt uit de Taxatiewijzer Grond bij agrarische gebouwen in het zuidelijk veehouderijgebied.
12.
Aan het door eiser ingebrachte verkoopcijfer van [adres 5] te Maren-Kessel kent de rechtbank niet de waarde toe die eiser daaraan gehecht wenst te zien. Verweerder heeft onbestreden gesteld dat in de betreffende transactie meerdere onroerende zaken zijn betrokken, dat het een transactie is tussen één verkopende partij en twee kopende partijen, waarbij tussen de kopende partijen een familierelatie bestaat en dat een deel van het object in verhuurde staat is verkocht. Verder is de in de koopakte vermelde grondprijs geen marktgegeven, maar is deze het resultaat van een opsplitsing van de transactieprijs. Voor een dergelijke opsplitsing kunnen diverse redenen bestaan, bijvoorbeeld fiscale, om bij de opsplitsing bepaalde onderdelen hoger aan te houden en andere wat lager. Verweerder heeft daarom geconcludeerd dat aan deze transactie geen conclusies kunnen worden verbonden voor de vaststelling van de grondwaarde (bij de niet-woning) in het kader van de Wet WOZ. Eiser heeft hiertegenover ter zitting niet veel meer gesteld dan dat hier toch sprake is van een reële transactie die kan dienen ter onderbouwing van de door hem bepleite grondwaarde. De rechtbank acht eisers betwisting van verweerders onderbouwde stellingen hiermee onvoldoende gemotiveerd. Ook de ter zitting ingebrachte verkoop van het bedrijf aan de [adres 6] te Lithoijen kan eiser niet baten. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de door eiser genoemde transactieprijs niet marktconform is. Volgens verweerder was sprake van een dwangverkoop en is het bedrijf bovendien op dezelfde dag voor € 1.440.000 respectievelijk € 2.100.000 doorverkocht. Verder is niet inzichtelijk gemaakt welke (al dan niet onroerende) zaken en rechten in deze transactie zijn betrokken. Gelet hierop volgt de rechtbank verweerder in diens redenering dat er niet vanuit kan worden gegaan dat de koopsommen van deze transacties daadwerkelijk de waarde in het economische verkeer weergeven van dit specifieke object, daargelaten of deze transactie(s) leid(t)(en) tot de prijs die de meestbiedende gegadigde bereid is te betalen bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
13.
Ten slotte betoogt eiser dat de waardecorrectie die verweerder toepast voor de aanwezigheid van asbesthoudende materialen bij een aantal bedrijfsopstallen te laag is. Eiser bepleit, uitgaande van een gezamenlijke oppervlakte van 2.755 m², vermenigvuldigd met de factor 1,4 en met een aftrek van € 20 per m², een correctie van in totaal
€ 77.140. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn stelling ter zitting een offerte overgelegd ten behoeve van asbestverwijdering op [adres 7] te Lithoijen.
14.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de overlegging van het taxatierapport en hetgeen hij ter zitting heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde aftrek in verband met de aanwezigheid van asbest in de stallen en schuren van vóór 1990, voldoende is. Verweerder heeft allereerst opgemerkt dat eiser is uitgegaan van een onjuist oppervlakte voor de bepaling van die aftrek. De asbesthoudende dakbedekking bevindt zich namelijk slechts op de varkensstallen uit 1982 en 1987, de ligboxenstal, de jongveestal en de open frontstal. Nu eiser deze stelling onweersproken heeft gelaten, gaat de rechtbank ervan uit dat verweerders aannames kloppen. Verweerder concludeert op grond hiervan tot een totale oppervlakte van 3.163 m² asbesthoudende dakbedekking, waarbij een vermenigvuldigingsfactor is gehanteerd van 1,2. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat deze vermenigvuldigingsfactor is bepaald op basis van de hoek die het dak ten opzichte van de opstal maakt. Uit de door verweerder ter zitting overgelegde berekeningen, ondersteund met foto’s, leidt de rechtbank af dat verweerder terecht heeft gesteld dat bij de bedoelde bedrijfsopstallen sprake is van een dakhoek die ligt tussen ongeveer 16 graden en 20 graden. Dit zou duiden op een beduidend lagere factor dan de factor die verweerder heeft gehanteerd. Verweerder heeft dus met het hanteren van een factor 1,2 ruimschoots de totale oppervlakte voor asbestaftrek bepaald. Wat betreft de door verweerder gehanteerde asbestaftrek van € 10 per m² heeft verweerder aangesloten bij de waarde die daarvoor in de taxatiewijzer wordt gehanteerd, die mede tot stand is gekomen in samenwerking met gerenommeerde asbestverwerkende bedrijven.
15.
Eiser heeft, in tegenstelling tot verweerder (die een aftrek van € 32.075 voorstaat) een aftrek van € 77.140 bepleit, maar heeft deze aftrek onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Eiser heeft voor de door hem bepleite factor 1,4 onvoldoende onderbouwing gegeven. Tegen de door eiser ter zitting overgelegde offerte heeft verweerder terecht ingebracht dat het slechts één offerte betreft, die geen betrekking heeft op [adres 1] en waaruit geen doorslaggevende conclusies zijn te trekken. Daar komt nog bij dat een terugrekening van de offerte (€ 28.000 inclusief BTW voor het verwijderen van circa 2500 m² aan asbestgolfplaten) naar de kosten per m² (en met hantering van het juiste percentage omzetbelasting van 19%, zoals geldend op de waardepeildatum) leidt tot een bedrag dat nagenoeg gelijk is aan de aftrek per m² die verweerder hanteert.
16.
Eiser heeft verder de waarden die verweerder aan de overige deelobjecten heeft toegekend niet weersproken, zodat de rechtbank ook uitgaat de van de juistheid van deze deelwaarden.
17.
Voorgaande overwegingen brengen de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgestelde waarde niet te hoog is.
18.
Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.S. Klerk, voorzitter, en mr. B.A.J. Zijlstra en
mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 september 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.