Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 13/5561
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 september 2014 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigde: mr. B. de Smit).
Procesverloop
Bij beschikking, vervat in een 31 januari 2012 gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van
[adres 1], gelegen te Eindhoven (het bedrijfsobject), per waardepeildatum 1 januari 2011 voor het kalenderjaar 2012, vastgesteld op € 841.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelasting (OZB) eigenaar voor het kalenderjaar 2012 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 juni 2012 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder deze waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Bij uitspraak van 9 oktober 2012 heeft de rechtbank het beroep (bij de rechtbank ingeschreven onder nummer AWB 12/2491) niet-ontvankelijk verklaard. Bij uitspraak van 1 februari 2013 heeft de rechtbank het door eiser gedane verzet tegen de uitspraak van 9 oktober 2012 (gevoegd met het verzet in zaak AWB 12/2490) ongegrond verklaard. In zijn arrest van 11 oktober 2013, met zaaknummer 13/00924, heeft de Hoge Raad het door eiser ingestelde beroep in cassatie tegen de uitspraak van 1 februari 2013 gegrond verklaard, deze uitspraak van 1 februari 2013 vernietigd, beide verzetten gegrond verklaard, de uitspraak van 9 oktober 2012 als vervallen verklaard en beslist dat de rechtbank het onderzoek moet voortzetten in de stand waarin het zich bevond.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Tevens heeft verweerder naar aanleiding van een reactie van eiser aanvullend gereageerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2014. De rechtbank heeft deze zaak ter zitting gevoegd met zaak SHE 13/5057. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door S. Hansen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur J.J.J. Huibers. De rechtbank heeft na de zitting de zaken SHE 13/5561 en SHE 13/5057 gesplitst.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser was op de waardepeildatum eigenaar van het bedrijfsobject, dat samen met
[adres 2] inclusief [adres 3], en [adres 4] deel uitmaakt van één bedrijfscomplex, gebouwd in 2001 en gelegen op het perceel kadastraal bekend als [nummer], groot 17.628 m². Het bedrijfsobject betreft een kantoorruimte gesitueerd op de eerste verdieping van het bedrijfscomplex. Tot dit bedrijfsobject behoort een parkeerplaats. Het bedrijfsobject staat sinds 1 januari 2006 leeg.
Geschil en beoordeling
2. In geschil is de waarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum 1 januari 2011. Eiser bepleit een waarde van € 356.000 voor het bedrijfsobject en verwijst naar het taxatierapport van taxateur J.B. Verschuren dat eerder in bezwaar is ingebracht, opgesteld op 14 mei 2012, en een in beroep overgelegde taxatiekaart, eveneens opgesteld door taxateur J.B. Verschuren. Verweerder verwijst ter ondersteuning van de vastgestelde waarde
(€ 841.000) naar de getaxeerde waarde (€ 849.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 3 februari 2014 ten aanzien van het bedrijfsobject is opgesteld door taxateur
drs. G.M.P. de Jonghe BRE/RMT/RT.
3. De rechtbank dient zich allereerst uit te laten over het verzoek van verweerder ter zitting om hem in de gelegenheid te stellen te reageren op de door eiser ter zitting geponeerde stelling dat bepaalde, door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten ten onrechte als leegstaand zijn beschouwd. Ter onderbouwing heeft eiser daartoe op de zitting twee aktes tot levering overgelegd. De rechtbank wijst verweerders verzoek af en zal daarom het onderzoek niet heropenen. Zij overweegt in dit verband dat het hier gaat om door verweerder zelf gehanteerde vergelijkingsobjecten en dat het van hem verwacht mag worden dat hij van de relevante gegevens betreffende deze objecten op de hoogte is. Tevens betrekt de rechtbank in haar oordeel het feit dat verweerder het taxatierapport van 3 februari 2014, waarin deze vergelijkingsobjecten zijn gehanteerd, pas op 8 augustus 2014 aan de rechtbank heeft toegestuurd en de rechtbank dit eerst op 11 augustus 2014 heeft ontvangen. Daarmee is het taxatierapport binnen de in artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) genoemde termijn van tien dagen bij de rechtbank ingediend. Het kan dan niet aan eiser worden tegengeworpen dat hij pas op de zitting heeft gereageerd op dit rapport. Dat verweerders handelwijze thans in het nadeel van verweerder uitvalt, moet voor zijn risico komen.
4. Eiser voert aan dat het verhuurbaar vloeroppervlakte van het bedrijfsobject aanmerkelijk kleiner is dan waarvan verweerder is uitgegaan, te weten een verhuurbaar vloeroppervlakte van 547 m² in plaats van 753 m². Eiser heeft ter ondersteuning een officiële NEN-meting uit 2008 overgelegd waaruit dit, naar zijn mening, volgt.
5. Verweerder heeft in het verweerschrift hier tegenover gesteld dat de taxateur de bouwtekening heeft laten narekenen en dat daaruit is gebleken dat het totale object (inclusief de huisnummers [adres 4] en [adres 2] inclusief [adres 3]) 10.251 m² groot is en dat eiser uitgaat van een totale grootte van 10.439 m². Mocht er een herschikking in het aantal vierkante meters hebben plaatsgevonden, dan wijzigt automatisch het aantal vierkante meters bij de andere objecten van de eigenaar, aldus verweerder. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat de door hem gehanteerde objectgegevens door de taxateur ter plekke zijn gecontroleerd en juist zijn.
6. De rechtbank stelt vast dat verweerder zijn stelling niet heeft onderbouwd door bijvoorbeeld de bouwtekeningen ter zitting te overleggen. Eiser daarentegen heeft zijn stelling wel onderbouwd met een NEN-meting van 15 mei 2008. Niet in geschil is dat het bedrijfsobject sedertdien niet gewijzigd is. De rechtbank zal daarom van de door eiser aangegeven objectgegevens uitgaan. Reeds hierom is het beroep gegrond.
7. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
8. In het door verweerder gebruikte taxatierapport is voor de waardering van het bedrijfsobject de methode van huurwaardekapitalisatie gebruikt. Daarbij wordt aan de hand van een vergelijking met marktconforme, gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten, de huurwaarde van een object bepaald. Deze huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een (referentie) kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van een vergelijkbaar object gedeeld door de gerealiseerde huurprijs van dat object. De rechtbank acht deze methode bruikbaar ter bepaling van de waarden.
9. De rechtbank is evenwel van oordeel dat verweerder niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van € 841.000 voor het bedrijfsobject niet te hoog is. Eiser heeft ter zitting, met de door hem overgelegde aktes tot levering, voldoende aannemelijk gemaakt dat, in tegenstelling tot wat in verweerders taxatierapport is vermeld, de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 6] niet leeg staan. In de akte tot levering van het eerstgenoemde vergelijkingsobject van 15 juli 2010 is gesteld dat een deel van het gekochte geleverd wordt in verhuurde staat. In de akte tot levering van het tweede vergelijkingsobject van 13 juli 2010 is opgenomen dat het bezit overgaat onder bezwaar van huur als vermeld in het koopcontract. Van twee van de vier objecten die door verweerder zijn gehanteerd ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor staat daarmee onvoldoende vast dat zij in overeenstemming zijn met de objectivering die met de fictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is beoogd. De rechtbank verwijst verder in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982. Ook om deze reden is het beroep gegrond.
10. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak.
11. Eiser heeft in beroep een taxatiekaart overgelegd, die mede gebaseerd is op het door haar in bezwaar overgelegde taxatierapport. De rechtbank is van oordeel dat eiser hiermee de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft een zogenaamde bottom-up berekening gedaan, zoals omschreven in de Taxatiewijzer en kengetallen deel 24 Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2011. Eiser is bij die berekening uitgegaan van een huurprijs van € 90 per m². Hij heeft zich daarbij gebaseerd op de thans gehanteerde vraaghuur voor het bedrijfsobject van € 100. Deze prijs is erg hoog, aldus eiser, om problemen met de zittende huurders in het complex te voorkomen. De door eiser gehanteerde huurprijs is derhalve niet gebaseerd op een vergelijking met marktconforme, gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten.
De rechtbank acht evenmin de door eiser gehanteerde kapitalisatiefactor van 7,29 voldoende aannemelijk gemaakt. Zo is eiser van een leegstandsrisico uitgegaan van 20%. Dit percentage is kennelijk gebaseerd op de periode waarin het bedrijfsobject leeg staat. Het gaat hier echter niet om de feitelijke leegstand maar om het leegstandsrisico. Bij de vaststelling daarvan moet mede bezien worden in welke mate met het bedrijfsobject vergelijkbare panden in de omgeving van het object leegstaan. Die vraag heeft eiser echter niet betrokken bij zijn berekening van de kapitalisatiefactor. Daarbij is bovendien niet te volgen dat eiser voor [adres 1] en [adres 2] inclusief [adres 3], gelegen in hetzelfde complex, een verschillend leegstandsrisico hanteert.
12. Omdat zowel eiser als verweerder de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil finaal te beslechten door met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb de waarde van het bedrijfsobject in goede justitie vast te stellen op € 600.000. De rechtbank heeft daarbij acht geslagen op hetgeen partijen over en weer naar voren hebben gebracht. Een verdere onderbouwing voor de waarde in goede justitie acht de rechtbank niet goed mogelijk en is, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 15 januari 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BK9136), ook niet noodzakelijk.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1217 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift met een waarde per punt van € 243, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 487 en een wegingsfactor 1).
De rechtbank stelt vervolgens vast dat eiser blijkens zijn bezwaarschrift daarbij een taxatierapport heeft gevoegd en een factuur. De door verweerder overgelegde stukken behelsden echter niet deze bijlagen. Op verzoek van de rechtbank heeft eiser het taxatierapport alsnog overgelegd. Daarbij was een factuur gevoegd betreffende
[adres 2] inclusief [adres 3]. Nu blijkens het bezwaarschrift ook voor het bedrijfsobject kosten zijn gemaakt in verband met het opstellen van een taxatierapport en de rechtbank van oordeel is dat het feit dat verweerder niet alle stukken heeft overgelegd, niet ten nadele van eiser mag komen, zal de rechtbank ook in deze zaak een proceskostenveroordeling uitspreken betreffende het opstellen van een taxatierapport. Met betrekking tot de hoogte hiervan hanteert de rechtbank de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2012, 26039, hierna: de Richtlijn). Op grond van de Richtlijn gaat de rechtbank uit van een tijdsbeslag van vier uur (bij een inpandige opname) tegen een uurtarief van € 65, vermeerderd met 19% omzetbelasting, wat leidt tot een totaalbedrag van € 309,40. De rechtbank gaat er daarbij van uit dat eisers de omzetbelasting niet in aftrek kan brengen en dat deze ook daadwerkelijk op hem drukt.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van [adres 1] te Eindhoven per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het belastingjaar 2012, vast op € 600.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 42 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1526,40, te betalen aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.S. Klerk, rechter, in aanwezigheid van
drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
29 september 2014.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.