Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 13/2954
uitspraak van de meervoudige kamer van 27 februari 2014 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigde: mr. J.A.H. Hijzelaar).
Procesverloop
Bij een op 31 januari 2013 gedagtekend aanslagbiljet heeft verweerder onder meer de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als Winkelcentrum Woensel 402-404 te Eindhoven, op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) per waardepeildatum 1 januari 2012 voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 1.115.000. In dit geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor dat kalenderjaar bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 maart 2013 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder deze waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft tegen het bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 februari 2014. Eiser is niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur G.M.P. de Jonghe.
Overwegingen
Eiser is bij aangetekende brief van 6 december 2013, met nummer 3SRRC02625809, verzonden naar het adres [adres], onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om bij de zitting van 18 februari 2014 aanwezig te zijn. Omdat eiser zonder kennisgeving niet ter zitting is verschenen, heeft de griffier onderzocht of de aangetekende brief eiser heeft bereikt. Gebleken is dat de brief op 7 december 2013 voor ontvangst is getekend. Hiermee staat genoegzaam vast dat de uitnodiging eiser heeft bereikt.
Feiten
Eiser was op de waardepeildatum eigenaar van het bedrijfsobject Winkelcentrum Woensel 402-404, gebouwd in 2004 en gelegen op het perceel kadastraal bekend als Woensel L 05166 G. Winkelcentrum Woensel 402-404 (hierna: het bedrijfsobject) heeft een winkel/verkoopruimte met een bruto vloeroppervlakte (BVO) van 182 m².
Geschil en beoordeling
1.
In geschil is de waarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum 1 januari 2012. Eiser bepleit in beroep een waarde van € 992.000. Verweerder stelt dat de vastgestelde waarde van € 1.115.000 voor het bedrijfsobject, gelet op de getaxeerde waarde
(€ 1.152.000), zoals deze door taxateur De Jonghe in het op 5 juni 2013 opgemaakte taxatierapport is opgenomen, voor dit bedrijfsobject niet te hoog is.
2.
Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd
.
.
3.
Partijen zijn het er over eens dat voor de waardering van het bedrijfsobject de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden gehanteerd. De rechtbank zal partijen volgen in hun keuze voor deze gehanteerde methode.
4.
Bij de methode van huurwaardekapitalisatie wordt aan de hand van een vergelijking met marktconforme, gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten, de huurwaarde van een object bepaald. Deze huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een (referentie) kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van een vergelijkbaar object gedeeld door de getaxeerde huurwaarde van dat object.
5.
Verweerder baseert zich voor zijn standpunt op het taxatierapport van taxateur De Jonghe, waarin het bedrijfsobject is getaxeerd volgens de zogeheten ITZA-methode (“In Terms of Zone A”). In die waarderingsmethode vormt de gemiddelde huurprijs (primaire huurwaarde) van de optimale vierkante meters, de zogeheten A-zone in een winkel, de basis voor de waardering. Bij de optimale vierkante meters gaat het om het stuk wat binnen het aandachtsveld ligt van de meeste kopers en wat de hoogste productiviteit kent, dat wil zeggen het stuk dat gevormd wordt door de vierkante meters die het dichtste bij het front van de winkel gelegen zijn.
6.
De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet ter discussie staat dat de ITZA-methode in beginsel bruikbaar is bij de waardebepaling van het bedrijfsobject. Evenmin is de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 12,1 in geschil. Partijen houdt slechts verdeeld of verweerder bij de bepaling van de waarde van het bedrijfsobject is uitgegaan van de juiste (primaire) huurwaarde. Eiser is van mening dat voor de bepaling van die primaire huurwaarde aangesloten moet worden bij de feitelijk in 2012 gerealiseerde huur van € 82.000 per jaar.
7.
Bij deze rechtbank zijn diverse procedures aanhangig waarin verweerder de primaire huurwaarde, en daarmee de waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ, per de waardepeildatum van 1 januari 2012 onderbouwt met binnen het Winkelcentrum Woensel gelegen vergelijkingsobjecten. De rechtbank is uit die procedures (ambtshalve) gebleken dat bij diverse vergelijkingsobjecten sprake is van significante verschillen in de gehanteerde objectkenmerken. Zo worden er ten aanzien van één en hetzelfde vergelijkingsobject door verweerder verschillende oppervlaktematen en primaire huurwaardes gehanteerd, en worden objecten in de bij de rechtbank aanhangige procedures ook wat betreft hun locatie- en zoneaanduiding, zoals verweerder die voor de verschillende delen van het winkelcentrum heeft vastgesteld, verschillend gekwalificeerd. Voor zover dit uit de thans aan de rechtbank ter beschikking staande gegevens valt na te gaan, is sprake van significante verschillen bij - in ieder geval - vier van de zes gebruikte vergelijkingsobjecten (te weten: Winkelcentrum Woensel 35a, 271, 57 en 67a). Verweerder heeft voor deze verschillen ter zitting geen aannemelijke verklaring kunnen geven.
Naar het oordeel van de rechtbank is het vergelijkingsobject Winkelcentrum Woensel 103, een cafetaria met een beduidend kleinere BVO van 54 m², onvoldoende vergelijkbaar met het bedrijfsobject. Het resterende vergelijkingsobject Winkelcentrum Woensel 287 met een BVO van 72 m², acht de rechtbank een te smalle onderbouwing voor de huurwaarde, te meer omdat de transactiehuur te ver verwijderd is van de waardepeildatum. Gelet hierop acht de rechtbank verweerder niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
8.
Ook eiser is er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken, nu hij deze baseert op de feitelijk gerealiseerde huurprijs van € 82.000,- op de waardepeildatum. De rechtbank stelt vast dat de huurprijs berust op een in januari 2005 aangegane huurovereenkomst en dat de destijds overeengekomen huurprijs vervolgens elk jaar is geïndexeerd. In aanmerking genomen dat verweerder ter zitting heeft verklaard dat sinds het aangaan van de huurovereenkomst in 2005 de huurprijzen in Winkelcentrum Woensel, mede ten gevolge van een grote uitbreiding in 2007, in relevante mate zijn gestegen, staat voor de rechtbank onvoldoende vast dat de op 1 januari 2012 door eiser gerealiseerde - geïndexeerde - huurprijs in het kader van de Wet WOZ bruikbaar is en overeenkomt met het waarderingsvoorschrift als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
9.
Omdat zowel eiser als verweerder de door hen verdedigde waardes niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil finaal te beslechten door met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht de waarde van het bedrijfsobject, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, in goede justitie vast te stellen op € 1.050.000,-.
10.
Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
11.
Van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het bedrijfsobject per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vast op € 1.050.000,- en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 44,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J.J.M. Weyers, voorzitter, en mr. A.J. Kromhout en
mr. F.M. Tadic, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.