Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 15/6241
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 augustus 2016 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten, verweerder
(gemachtigde: ing. P.J.G. Jansen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2014, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op € 277.000,–. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2014 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 24 september 2015 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning verlaagd naar € 253.000,– en de daarop gebaseerde aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft op het verweerschrift gereageerd en nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 juni 2016. Eiseres is verschenen.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Na sluiting van het onderzoek heeft eiseres een nader stuk ingediend. De rechtbank heeft het onderzoek in verband hiermee heropend. Op 30 augustus 2016 heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een aangebouwde woonruimte en een losstaande garage. Het bouwjaar van de woning is 1961. De inhoud van de woning is ongeveer 302 m3 en van de aanbouw ongeveer 40 m3. De inhoud van de garage is ongeveer 70 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 539 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013. Eiseres bepleit een waarde van € 227.000,–. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 253.000,–) naar de getaxeerde waarde (€ 280.000,–), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 10 februari 2016 is opgesteld door taxateur ing. P.J.G. Jansen.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
4. Verweerder heeft de vastgestelde waarde in beroep onderbouwd met drie in het taxatierapport en de bijbehorende waardenmatrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten: [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , alle te [woonplaats] .
5. Eiseres voert aan dat aan het taxatierapport van verweerder geen waarde kan worden toegekend omdat uit het arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (het hof) van 12 april 2015 (met kenmerk: 13/00266) blijkt dat de in die procedure in opdracht van het hof bindend vastgestelde taxatie door L.H.M. Vermeulen onder meer ook ziet op het belastingjaar 2014.
De rechtbank volgt eiseres daarin niet. In die uitspraak is door het hof immers overwogen (zie rechtsoverweging 2.6) dat in het rapport van Vermeulen, naast de waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum 1 januari 2010, voorts de waarde in het economisch verkeer per 1 januari 2008, 2009, 2011 en 2012 is weergegeven. Dus niet de waarde per waardepeildatum 1 januari 2013 zoals hier aan de orde is. Deze beroepsgrond slaagt niet.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij verweerder zich rekenschap moet geven van de onderlinge verschillen. De rechtbank constateert dat de verkoopcijfers van [adres 1] en [adres 3] op respectievelijk 30 september 2011 en 1 augustus 2014 zijn gerealiseerd, dat is in beide gevallen meer dan een jaar van de waardepeildatum van 1 januari 2013. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift opgemerkt dat de taxateur van mening is dat deze objecten toch in de waardering betrokken moeten worden omdat zij een identieke ligging, onderhoudstoestand en afwerkingsniveau hebben. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verkooptransacties van [adres 1] en [adres 3] evenwel buiten de vergelijking worden gelaten omdat zij vanwege het feit dat ze meer dan een jaar van de waardepeildatum zijn gelegen, geen reëel beeld geven van het op die datum geldende marktniveau.
7. Gelet op het voorgaande voert verweerder slechts één vergelijkingsobject aan dat bruikbaar is bij de waardebepaling, te weten het object [adres 2] . De onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak is hiermee wellicht summier, maar naar het oordeel van de rechtbank voldoende. De Wet WOZ verplicht verweerder immers niet om zijn waardevaststelling te doen steunen op (tenminste) drie vergelijkingsobjecten en kan voor de onderbouwing van de waarde ook worden volstaan met één vergelijkingsobject. De rechtbank verwijst in dat verband naar de uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 3 april 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ7005.
8. De woning van eiseres en [adres 2] zijn goed vergelijkbaar qua type, grootte van de woning en ligging, terwijl factoren als kwaliteit, luxe, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid gelijk zijn. Hoewel de woning van eiseres zeven jaar jonger is en slechts 4 m3 kleiner is, heeft deze een substantieel lagere kubieke meterprijs, namelijk € 280,– (tegenover € 320,–). Voor het overige heeft verweerder, blijkens de matrix, met de onderlinge verschillen wat betreft al of geen aanbouw, de grootte van de garage en het al of niet aanwezig zijn van een berging in de waardenmatrix voldoende rekening gehouden. De rechtbank is daarom van oordeel dat de waardebepaling van verweerder in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
9. Eiseres voert aan dat verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de aard en omvang van de bouwkundige gebreken, zoals die blijken uit een bouwkundig rapport van BouwSupport te Nuenen (hierna: Bouwsupport) van 6 juli 2013. Volgens eiseres zou in verband met deze gebreken een correctie van € 50.000,– toegepast moeten worden. Verweerder is van mening dat met de staat van onderhoud en alle bouwkundige gebreken voldoende rekening is gehouden.
10. De rechtbank stelt vast dat partijen in de hoger beroepsprocedure (ECLI:NL:GHSHE:2105:3450) over de waardevaststelling per waardepeildatum 1 januari 2009 ter zitting van het hof op 21 augustus 2015 zijn overeengekomen dat de waarde van de woning € 300.000,– bedraagt. Vanwege het bereikte compromis heeft het hof de uitspraak van de rechtbank (AWB 14/1230) vernietigd. Blijkens deze vernietigde uitspraak van de rechtbank werden partijen verdeeld gehouden over de vraag welke waardedruk aan de bouwkundige gebreken moest worden toegekend. Gelet daarop en het bij het hof bereikte compromis, houdt de rechtbank het er voor dat partijen het er bij het hof dus kennelijk over eens zijn geworden dat voor de bouwkundige gebreken € 50.000,– in mindering moest worden gebracht op de vastgestelde waarde (voor het belastingjaar 2010 € 350.000,–). In dat licht bezien volgt de rechtbank verweerder niet om voor het huidige belastingjaar slechts een correctie van € 15.000,– toe te passen op de vastgestelde waarde. Nog afgezien van het feit dat deze correctie blijkens de matrix slechts verband houdt met de staat van het onderhoud, is niet gebleken dat de bouwkundige gebreken inmiddels zijn hersteld. De stelling van de gemachtigde van verweerder ter zitting van de rechtbank, dat de correctie slechts eenmalig behoefde te worden toegepast, volgt de rechtbank niet. Nu de bouwkundige gebreken nog steeds niet zijn hersteld, bestaat er geen aanleiding om voor het huidige belastingjaar niet de door partijen bij het hof overeengekomen waardecorrectie van € 50.000,– toe te passen.
11. Op grond van het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd. Vervolgens beoordeelt de rechtbank of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.
12. Eiseres heeft slechts een aftrek voor bouwkundige gebreken bepleit. Daarmee heeft zij naar het oordeel van de rechtbank geen onderbouwing van een waarde aannemelijk gemaakt.
13. Omdat zowel eiseres als verweerder de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 245.000,–.
14. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van de door haar geleden immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn. Daarover overweeg de rechtbank als volgt.
15. Uit de arresten van de Hoge Raad van 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, 9 augustus 2013, ECLI:NL:HR:2013:199, en 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, volgt dat de rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel dat aan artikel 6 van Pro het Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, ertoe noopt dat ook de beslechting van belastinggeschillen binnen een redelijke termijn plaatsvindt. Een overschrijding van die termijn leidt, behoudens bijzondere omstandigheden, in de regel tot spanning en frustratie, wat grond vormt voor vergoeding van immateriële schade, aldus de Hoge Raad. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. In deze termijn is de duur van de bezwaarfase inbegrepen. In belastingzaken heeft als regel te gelden dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover deze meer dan anderhalf jaar in beslag neemt.
16. Gelet op de datum van deze uitspraak, 31 augustus 2016, stelt de rechtbank vast dat de procedure vanaf 7 april 2014 (de datum van het indienen van het bezwaarschrift) twee jaar en iets meer dan viereneenhalve maand heeft geduurd. De redelijke termijn is dus in beginsel met iets meer dan viereneenhalve maand overschreden.
17. Verweerder heeft zich in zijn reactie van 8 augustus 2016 op het standpunt gesteld dat de termijnoverschrijding niet aan hem te wijten is, gelet op het feit dat eiseres zelf heeft voorgesteld om met de uitspraak op bezwaar te wachten totdat uitspraak was gedaan op het hoger beroep over het belastingjaar 2011 en eiseres daarnaast bij de rechtbank om uitstel heeft verzocht van de eerste behandeldatum.
18. In de eerste door verweerder genoemde bijzondere omstandigheid ziet de rechtbank aanleiding de redelijke termijn te verlengen. Immers, blijkens de e-mail van eiseres aan verweerder van 12 januari 2015 (zie de bijlage bij de brief van eiseres aan de rechtbank van 7 juni 2016) heeft zij er op die datum mee ingestemd om de uitspraak op bezwaar door verweerder aan te houden totdat het hof in de procedure met betrekking tot het belastingjaar 2011 uitspraak zou hebben gedaan. Het hof heeft in die procedure op 2 april 2015 uitspraak gedaan (ECLI:NL:GHSEH:2015:1182). Dit is reden om de redelijke termijn met de periode gelegen tussen 12 januari 2015 en 2 april 2105 (iets meer dan 2½ maand) te verlengen. In het feit dat eiseres om uitstel van de eerste behandeling ter zitting van de rechtbank heeft gevraagd, ziet de rechtbank geen aanleiding om de redelijke termijn te verlengen met de vertraging die dat heeft opgeleverd. Ingevolge het eerder genoemde arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252, rechtsoverweging 3.6.2.) is het op verzoek van een partij voor de eerste keer uitstellen van de zitting geen bijzondere omstandigheid die aanleiding geeft voor verlenging van de redelijke termijn.
19. Wel ziet de rechtbank een andere bijzondere omstandigheid die in aanmerking moet worden genomen. Nadat eiseres ter zitting van de rechtbank (7 juni 2016) een (mondeling) beroep heeft gedaan op overschrijding van de redelijke termijn en vervolgens de gelegenheid heeft gehad haar verzoek toe te lichten, heeft de rechtbank het onderzoek ter zitting gesloten. Niettemin heeft eiseres na sluiting van het onderzoek bij brief aan de rechtbank van 7 juni 2016 haar ter zitting gedane (mondelinge) verzoek nog eens schriftelijk bevestigd en nader onderbouwd, waardoor de rechtbank genoodzaakt was het onderzoek te heropenen. De daarmee gemoeide extra behandeltijd komt naar het oordeel van de rechtbank voor rekening van eiseres. Daarom wordt de redelijke termijn nog eens verlengd met de periode van 7 juni 2016 tot aan de datum van de uitspraak (31 augustus 2016). Dat komt neer op nog eens 2½ maand extra. Rekening houdend met een verlenging van de redelijke termijn met tweemaal 2½ maand (dus met 5 maanden), is nog binnen twee jaren uitspraak gedaan. Het verzoek wordt daarom afgewezen.
20. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres in beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2016 en de daarbij behorende bijlage.
21. De reiskosten, verband houdend met het bijwonen van de zitting, worden met inachtneming van artikel 1, aanhef en onder c, van het Bpb vastgesteld op € 16,48 (kosten openbaar vervoer met bus/trein, 2e klasse, van Nuenen
–'s-Hertogenbosch vice versa).
–'s-Hertogenbosch vice versa).
22. De hoogte van de gevorderde verletkosten stelt de rechtbank met toepassing van het Bpb vast op € 14,–. Verweerder heeft het door eiseres gestelde tijdsbeslag niet weersproken, zodat de rechtbank uitgaat van een tijdsbeslag van 2 uur. Omdat eiseres geen specificaties of bewijsstukken heeft overgelegd waaruit haar uurtarief valt af te leiden, zal de rechtbank uitgaan van het laagste uurtarief als genoemd in het artikel 2, eerste lid en onder d, van het Bpb, te weten: € 7,–. (vergelijk de uitspraak van 10 juni 2011 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, ECLI:NL:RVS:2011:BQ7934).
23. De rechtbank zal bepalen dat verweerder het griffierecht aan eiseres dient te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van [adres] te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vast op € 245.000,– en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45,– aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 30,48.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lie, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M. de Kruif, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2016.
De griffier is verhinderd rechter
de uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.