Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 15/3092 en SHE 15/3093
uitspraak van de meervoudige kamer van 12 oktober 2016 in de zaak tussen
[eiseres], te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: O.F.N. Duiker RT/RMT),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigde: F. Fikri).
Procesverloop
Bij afzonderlijke beschikkingen van 31 januari 2015, vervat in een op die datum gedagtekend gecombineerd aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] en [adres 2] te Eindhoven (hierna: de bedrijfsobjecten/de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op
€ [bedrag 1] voor [adres 1] en € [bedrag 2] voor [adres 2] . In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenaar voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.
Bij de in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar van 31 augustus 2015 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder onder meer de waarde van [adres 1] verlaagd naar € [bedrag 3] en die van [adres 2] naar € [bedrag 4] , alsmede de daarbij behorende aanslagen die staan vermeld op het gecombineerde aanslagbiljet verminderd, onder toekenning van een proceskostenvergoeding van in totaal € 488.
Eiseres heeft hiertegen twee afzonderlijke beroepen ingesteld. Het beroep betreffende [adres 1] is bij de rechtbank ingeschreven onder zaaknummer 15/3092. Het beroep betreffende [adres 2] is ingeschreven onder zaaknummer 15/3093.
Verweerder heeft een gezamenlijk verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 september 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde en [persoon 1] , werkzaam bij eiseres. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door
P.A. ter Horst RT, taxateur.
Overwegingen
Feiten1. Eiseres, een besloten vennootschap, was op de waardepeildatum eigenaar van beide onroerende zaken. Beide bedrijfsobjecten betreffen winkels met bouwjaar 1952 en zijn gelegen in de woonbuurt “Het Ven” in de wijk Strijp te Eindhoven.
2. Het bedrijfsobject [adres 1] omvat een winkelruimte van 68 m². Het bedrijfsobject [adres 2] omvat een winkelruimte van 479 m² en een opslagruimte van 71 m² in het souterrain.
Geschil en beoordeling
3. Verweerder stelt zich in beroep op het standpunt dat de waarden van [adres 1] en [adres 2] per waardepeildatum 1 januari 2014 verminderd dienen te worden naar
€ [bedrag 5] respectievelijk € [bedrag 6] . Aangezien deze waarden lager zijn dan de waarden die in de bestreden uitspraak zijn genoemd, kan de bestreden uitspraak in zoverre niet in stand blijven. De beroepen van eiseres zijn dan ook in zoverre reeds gegrond. Eiseres heeft ter zitting meegedeeld zich te kunnen vinden in een waarde € [bedrag 5] voor
[adres 1] . De rechtbank buigt zich daarom niet verder over de waarde van dit bedrijfsobject. Omdat eiseres zich met de thans door verweerder voorgestane waarde van [adres 2] evenmin kan verenigen, beoordeelt de rechtbank of de door verweerder in beroep verdedigde waarde van [adres 2] niet te hoog is.
4. In geschil is de waarde van het bedrijfsobject [adres 2] op de waardepeildatum 1 januari 2014. Eiseres bepleit in beroep een waarde van € [bedrag 7] en verwijst naar het taxatierapport van taxateur Duiker, opgesteld op 9 oktober 2015. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de in de beroep verdedigde waarde naar de getaxeerde waarde van
€ [bedrag 6] voor [adres 2] , zoals opgenomen in het taxatierapport dat voor het bedrijfsobject op 22 maart 2016 is opgesteld door taxateur drs. G.M.P. de Jonghe BRE.
5. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
6. Eiseres voert aan dat verweerder in de waardebepaling is uitgegaan van een te groot vloeroppervlak en een te kleine frontbreedte van [adres 2] . De rechtbank overweegt dat verweerder in beroep het bedrijfsobject opnieuw heeft laten taxeren en dat de taxateur de objectkenmerken heeft vastgelegd in zijn taxatierapport. Op basis van de bouwtekeningen en de controle ter plaatse is gebleken dat eiseres terecht heeft gesteld dat [adres 2] een kleiner vloeroppervlak heeft. Verweerder heeft daarom de door eiseres berekende metrages voor de winkelruimte en de kelderruimte in het souterrain, te weten 479 m² en 71 m², overgenomen. Ten slotte heeft verweerder erkend dat de frontbreedte van [adres 2] niet 12 meter maar 8,5 meter is. Verweerder is bij zijn taxatie in beroep uitgegaan van deze gecorrigeerde objectkenmerken. Eiseres heeft ter zitting meegedeeld hiermee akkoord te gaan en ook de rechtbank gaat bij de boordeling van het beroep uit van de juistheid van de in het taxatierapport beschreven objectgegevens.
7. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het bedrijfsobject dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: de HWK-methode). De rechtbank gaat daar bij haar beoordeling dan ook van uit.
8. Eiseres heeft in beroep allereerst kritische opmerkingen geplaatst ten aanzien van de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft naar aanleiding van de kritiek van eiseres op de eerder gebruikte vergelijkingsobjecten deze laten vallen en vervangen door vergelijkingsobjecten die volgens verweerder beter geschikt zijn. Het staat verweerder vrij om in elke fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waarde anders te onderbouwen. Aan wat eiseres in beroep over de eerder gebruikte vergelijkingsobjecten opmerkt, komt daarom geen betekenis meer toe.
Huurwaarde
9. Eiseres voert, kort gezegd, aan dat verweerder uitgaat van een te hoge huurwaarde voor het bedrijfsobject. Het bedrijfsobject is sterk verouderd. De aluminium pui is totaal versleten en de dakbedekking van het platte dak van de uitbouw is zeer slecht. Beide moeten worden vervangen. De indeling van het pand is uiterst ongelukkig, evenals de breedte-diepteverhouding. De daglichttoetreding is slecht, waardoor het bedrijfsobject erg donker is. Eiseres bepleit een totale huurwaarde van € [bedrag 8] per jaar.
10. Verweerder stelt dat de (primaire) huurwaarde van [adres 2] (evenals die van
[adres 1] ) € 135/m² bedraagt. Ter onderbouwing heeft verweerder gewezen op de huurtransactiecijfers van [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . Op grond van deze huurcijfers, die zijn gerealiseerd rondom de waardepeildatum, heeft verweerder voor deze drie objecten een gemiddelde huurwaarde berekend van € [bedrag 9] /m². Omdat de huurtransactie van [adres 3] dateert van 1 april 2012, heeft verweerder de huurwaarde van het bedrijfsobject verlaagd naar € [bedrag 10] /m².
11. Tussen partijen is niet in geschil dat de zogenoemde ITZA-methode (In Terms of Zone A) op zichzelf een bruikbare methode is om de (primaire) huurwaarde te bepalen. Bij de waardering volgens de ITZA-methode wordt ervan uitgegaan dat bij een als winkel gebruikte onroerende zaak een aantal vierkante meters van het vloeroppervlak als de optimale zone (Zone A) kan worden aangemerkt en dat de waarde van een vierkante meter vloeroppervlak kan worden uitgedrukt in een van de Zone A afgeleide waarde. De Zone A is het gedeelte dat gevormd wordt door de vierkante meters die het dichtste bij het front van de winkel gelegen zijn.
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite huurwaarde niet te hoog is. Allereerst wijst de rechtbank erop dat het vergelijkingsobject [adres 3] slechts een vloeroppervlak van 40 m² heeft. Zone A van het bedrijfsobject heeft een oppervlakte van 93 m², derhalve meer dan het dubbele. Uit de door verweerder gebruikte huurtransacties volgt dat bij een toenemend vloeroppervlak de huurwaarde per m² afneemt. Zone A van [adres 5] heeft een oppervlakte van 80 m², waaraan een (primaire) huurwaarde van € 103 is toegekend; Zone A van [adres 4] heeft eveneens een oppervlakte van 80 m², waaraan verweerder een huurwaarde van € [bedrag 11] heeft toegekend. Door de huurwaarde voor [adres 2] te bepalen op de gemiddelde huurwaarde van de drie huurtransacties, heeft verweerder geen rekening gehouden met het afnemend grensnut bij een toenemend vloeroppervlak. Evenmin is aannemelijk gemaakt dat verweerder dit op andere wijze heeft verdisconteerd in de huurwaarde van [adres 2] .
Verweerders taxateur heeft voorts ter zitting verklaard dat gebruikelijk is dat Zone B een gelijk oppervlakte heeft als Zone A. Bij de oppervlakteberekening van [adres 2] is verweerder echter uitgegaan van een oppervlakte van Zone B van 121 m², waaraan een huurwaarde is toegekend van 75% van de primaire huurwaarde. Aan Zone C, met een oppervlakte van 73 m², is een huurwaarde van 56% van de primaire huurwaarde toegekend. Verweerder heeft ter zitting geen verklaring kunnen geven voor deze afwijkende (de huurwaarde van [adres 2] verhogende) zone-indeling.
Ter zitting heeft verweerders taxateur ook verklaard dat een slechte staat van een pui een factor is die een neerwaartse invloed heeft op de huurwaarde. In het door verweerder overgelegde taxatierapport is hier echter geen specifieke aandacht aan gegeven, hoewel eiseres met het door haar overgelegde taxatierapport gewezen had op de slechte staat van de pui. Slechts in algemene zin is in het door verweerder ingebrachte taxatierapport aangegeven dat de bouwkundige staat en de staat van onderhoud goed zijn. Het had echter op verweerders weg gelegen expliciet in te gaan op de stellingen van eiseres hieromtrent. Hetzelfde geldt voor de stelling van eiseres betreffende de slechte lichtinval.
13. De rechtbank is van oordeel dat onder deze omstandigheden verweerder de huurwaarde van [adres 2] onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt en de huurwaarde te hoog heeft bepaald. Zij is evenwel van oordeel dat eiseres de door haar bepleite huurwaarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt.
14. Eiseres heeft weliswaar gesteld, onder verwijzing naar het taxatierapport van taxateur Duiker, dat de huurwaarde lager dient te liggen, namelijk € [bedrag 12] /m², maar in dit rapport ontbreken concrete huurtransactiecijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd en die de door eiseres bepleite huurwaarde onderbouwen. Eiseres heeft gewezen op de vraaghuurprijzen van de volgens haar goed vergelijkbare objecten [adressen] , maar voor de toepassing van de Wet WOZ zijn met name gerealiseerde huurtransactiecijfers van belang. Dit betekent dat, anders dan eiseres meent, vraaghuurprijzen niet gebruikt kunnen worden ter onderbouwing van de huurwaarde en daarmee de WOZ-waarde.
Kapitalisatiefactor
15. Eiseres voert aan dat verweerder is uitgegaan van een te hoge kapitalisatiefactor. Met name in verband met het leegstandsrisico dient een veel lagere kapitalisatiefactor dan de door verweerder gehanteerde factor van 9,1 te worden gehanteerd. Eiseres heeft verwezen naar het taxatierapport van taxateur Duiker waaruit voor [adres 2] een kapitalisatiefactor van 8 volgt.
16. Deze beroepsgrond slaagt niet. Gelet op de stukken in het dossier (met name het door verweerder overgelegde taxatierapport met daarin de onderbouwende gegevens van een aantal referentieobjecten met betrekking tot de kapitalisatiefactor) en wat verweerder ter zitting naar voren heeft gebracht, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem verdedigde kapitalisatiefactor voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Het door verweerder aangedragen vergelijkingsobject [adres 6] acht de rechtbank niet goed bruikbaar, omdat dit object, zoals ook blijkt uit verweerders taxatierapport, een woonbestemming heeft gekregen en niet langer als winkel in gebruik is. Verweerder heeft de overige gerealiseerde transactiecijfers geanalyseerd. Op basis van deze marktanalyse is vervolgens een kapitalisatiefactor bepaald. Daarbij springt vooral in het oog het vergelijkingsobject [adres 7] , dat is gelegen in de nabijheid van het bedrijfsobject. Het vloeroppervlak is iets kleiner dan [adres 2] . Uit de verkooptransactie met inachtneming van de huurtransactie van [adres 1] en de daaruit berekende huurwaarde volgt een kapitalisatiefactor van 12,5. Daarbij wijst de rechtbank er nog op dat, als van een lagere huurwaarde zou moeten worden uitgegaan – zoals, naar het oordeel van de rechtbank, het geval is bij [adres 2] – dit tot een hogere kapitalisatiefactor leidt.
Daarnaast heeft verweerder ter controle de kapitalisatiefactor berekend op grond van de zogeheten bottom-up methode, zoals omschreven in met name Hoofdstuk 3 van de Taxatiewijzer en kengetallen deel 24 Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2014. Verweerder komt tot een kapitalisatiefactor van 9,1 voor [adres 2] . Met name gelet op het vergelijkingsobject [adres 7] is de rechtbank van oordeel dat verweerder de kapitalisatiefactor zeker niet te hoog heeft bepaald. Daarbij wijst zij erop dat het feit dat [adres 2] reeds geruime tijd te huur staat, niet per definitie betekent dat sprake is van een hoog leegstandsrisico. Deze omstandigheid kan immers ook andere oorzaken hebben, zoals een te hoge huurvraagprijs. Bovendien gaat het hier niet om de feitelijke leegstand van het pand maar om het leegstandsrisico. Bij de vaststelling daarvan moet mede bezien worden in welke mate met het bedrijfsobject vergelijkbare panden in de omgeving van het object leegstaan. Verweerder heeft terecht het gemiddelde leegstandsrisico gehanteerd aan de hand van de leegstand van zowel [adres 2] , alsmede daarmee vergelijkbare onroerende zaken.
17. Weliswaar heeft eiseres, onder verwijzing naar haar taxatierapport, voor [adres 2] een kapitalisatiefactor van 8 bepleit, maar deze kapitalisatiefactor berust enkel op aannames van taxateur Duiker. In dit rapport ontbreken ook concrete verkooptransactiecijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd en waaruit de door eiseres bepleite kapitalisatiefactor is af te leiden. Nu eiseres haar kapitalisatiefactor niet aannemelijk heeft gemaakt, ziet de rechtbank geen aanleiding haar daarin te volgen.
18. Voorgaande overwegingen brengen de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport niet in de op hem rustende bewijslast voor [adres 2] is geslaagd.
19. Omdat de waarde van [adres 1] in beroep alsnog is verminderd tot € [bedrag 5] , en de waarde van [adres 2] in beroep bovendien te hoog is bepaald, verklaart de rechtbank de beroepen gegrond. De rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar voor zover daarbij de waarde van de [adres 1] en [adres 2] zijn vastgesteld op € [bedrag 3] en € [bedrag 4] . Die waarden waren immers te hoog. De rechtbank voorziet zelf in beide zaken. De waarde van [adres 1] stelt zij per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op € [bedrag 5] . De rechtbank concludeert verder dat partijen de door hen verdedigde waarde van [adres 2] niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank ziet aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, waarbij het van belang is dat verweerder een te hoge huurwaarde voor [adres 2] heeft gehanteerd, stelt de rechtbank de waarde van [adres 2] per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, in goede justitie vast op € [bedrag 13] . Verweerder wordt opgedragen de betreffende aanslagen van beide bedrijfsobjecten dienovereenkomstig te verminderen.
20. Omdat de beroepen gegrond worden verklaard, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
21. Ten aanzien van de kosten voor de aan eiseres verleende rechtsbijstand in bezwaar overweegt de rechtbank dat voor het indienen van het bezwaarschrift en de aanwezigheid ter hoorzitting overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage in beginsel, en op grond van de ten tijde van de bestreden uitspraak geldende bedragen, een vergoeding van € 488 (2 punten, met een waarde per punt van € 244 en wegingsfactor 1) staat. De rechtbank stelt vast dat de WOZ-beschikkingen en de daarbij behorende aanslagen OZB van [adres 1] en [adres 2] zijn vermeld op één gecombineerde aanslag en in bezwaar beide waarden in geschil waren. De waarden van beide bedrijfsobjecten zijn in bezwaar verlaagd. Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (HR; zie bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:2013:BZ6822 en ECLI:NL:HR:2015:19) geldt het bezwaar tegen (in dit geval: twee) WOZ-beschikkingen die in één geschrift zijn opgenomen en waarvan de waarden worden verminderd, als één bezwaar. Daarbij is niet relevant of eiseres ervoor kiest een gezamenlijk bezwaar dan wel afzonderlijke bezwaren in te dienen. De rechtbank ziet voorts, gelet op de aard van de objecten – het betreft twee winkels in dezelfde straat – geen aanleiding van een andere wegingsfactor dan 1 uit te gaan. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank de hoogte van de kosten voor rechtsbijstand in bezwaar terecht op € 488 vastgesteld.
22. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres in beroep gemaakte kosten. Omdat ook de beroepen betrekking hebben op twee op de gecombineerde aanslag vermelde WOZ-beschikkingen en aanslagen en de waarden in beroep verder zijn verlaagd, dienen overeenkomstig de hiervoor reeds genoemde jurisprudentie van de HR, deze te worden vastgesteld op € 992 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor de zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1).
23. Met betrekking tot de hoogte van de voor vergoeding in aanmerking komende taxatiekosten hanteert de rechtbank de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2012, 26039, hierna: de Richtlijn). Omdat het hier courante niet-woningen betreffen, hanteert de rechtbank een uurtarief van € 65, exclusief BTW. De rechtbank gaat er daarbij vanuit dat eiseres, een besloten vennootschap, de omzetbelasting in aftrek kan brengen en deze aldus niet daadwerkelijk op haar drukt. De rechtbank acht het door eiseres aangegeven tijdsbeslag van zes uur voor beide uitgebrachte taxatierapporten redelijk. Dat betekent dat voor vergoeding in aanmerking komt een tijdsbeslag van zes uur op basis van inpandige opnames. Dit leidt tot een totaalbedrag van € 390 in verband met het opstellen van twee taxatierapporten in beroep.
Beslissing
De rechtbank:
in zaak SHE 15/3092
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak voor zover daarbij de waarde van [adres 1] te Eindhoven is vastgesteld op € [bedrag 3] ;
- stelt de waarde van [adres 1] te Eindhoven per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op € [bedrag 5] en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
in zaak SHE 15/3093
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak voor zover daarbij de waarde van [adres 2] te Eindhoven is vastgesteld op € [bedrag 4] ;
- stelt de waarde van [adres 2] te Eindhoven per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op € [bedrag 13] en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
in beide zaken
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak voor zover die ziet op de waarden van [adres 1] en [adres 2] ;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 331 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres in beroep tot een bedrag van
€ 1382.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.S. Klerk, voorzitter, en mr. L. Soeteman en
mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2016.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.