Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/35
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juli 2017 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, verweerder
(gemachtigde: A.M. Snelders).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 maart 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op
€ 508.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
€ 508.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 november 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2017. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen B.M.T. Claassen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door N.L. van Domselaar, taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning uit 1992. De woning, gelegen in Beugen bestaat uit de hoofdbouw (560 m³) met twee dakkappellen, een kelder (257 m³), een vrijstaande garage (259 m³), een tuinhuis en een zwembad. Het perceel heeft een oppervlakte van 7.305 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiser bepleit een waarde van € 450.000 en verwijst naar het taxatierapport van taxateur B. van der Wielen dat in bezwaar is overgelegd. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 508.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in de waardematrix die op 1 juni 2017 is opgesteld door taxateur Van Domselaar.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Eiser heeft ter zitting bevestigd dat tot de woning (ook) een kelder, een tuinhuis, een zwembad en twee dakkapellen behoren. Het aantal m³ aan inhoud van de kelder heeft hij niet weersproken. De rechtbank zal bij de beoordeling van het beroep daarom uitgaan van de juistheid van de in de waardematrix van verweerder beschreven objectgegevens.
4. Eiser heeft de beroepsgrond dat sprake zou zijn van een motiveringsgebrek in de bestreden uitspraak ter zitting ingetrokken. Dit behoeft dan ook geen bespreking meer.
5. Eiser voert aan dat verweerder de waarde te hoog heeft bepaald. Hij wijst erop dat verweerder onvoldoende de gedateerdheid van de voorzieningen van de woning tot uitdrukking heeft gebracht in de waarde.
6. Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met drie in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Het betreft vrijstaande woningen die zijn verkocht rond de waardepeildatum. De gebruikte vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Verweerder heeft allereerst gekozen voor twee verkooptransacties van woningen met een vergelijkbaar bouwjaar. [adres 2] (bouwjaar 1991) en [adres 4] (bouwjaar 1985) hebben daarmee een vergelijkbaar kwaliteits- en onderhoudsniveau met de woning (bouwjaar 1992). Ook heeft verweerder [adres 3] als vergelijkingsobject gebruikt. Deze woning heeft weliswaar als bouwjaar 1979, maar is gerenoveerd in 2005. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat dit object is toegevoegd om de invloed van de renovatie op de kwaliteit en onderhoud tot uitdrukking te brengen. Uit de verkoopprijs van deze gerenoveerde woning met een nagenoeg gelijke inhoud als de woning volgt, blijkens de waardematrix, een hogere m³-prijs. Deze m³-prijs (€ 397/m³) staat naar het oordeel van de rechtbank in een goede verhouding tot de m³-prijs van de woning (€ 350/m³) en de twee andere vergelijkingsobjecten. De inhoud en de perceelgrootte van vergelijkingsobjecten vertonen verschillen met de woning, maar verweerder heeft met zijn waardematrix voldoende inzicht geboden dat hij hiermee, als ook met de andere verschillen (vooral de aanwezigheid en de inhoud van de bijgebouwen en de kwaliteit van de kelder) rekening heeft gehouden. Uit de waardematrix volgt bovendien dat tot de woning een grote vrijstaande garage (259 m³), een grote kelder (257 m³), een tuinhuis, twee dakkapellen en een zwembad behoren. Deze objectonderdelen vertegenwoordigen tezamen een aanzienlijke deelwaarde, terwijl die niet aanwezig zijn bij de vergelijkingsobjecten, of, voor zover wel aanwezig, over (veel) minder inhoud beschikken. Hiermee worden ook deels de waardeverschillen met de vergelijkingsobjecten verklaard. Verweerder is ten slotte bij de woning uitgegaan van een perceeloppervlakte van 7.305 m². De woning van eiser beschikt daarmee over een veel groter perceel dan de vergelijkingsobjecten, die over veel kleinere percelen beschikken ( [adres 2] : 745 m², [adres 3] : 817 m² en [adres 4] : 1.579 m²). Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat hij de grondwaarde heeft vastgesteld aan de hand van de in de gemeente gehanteerde grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de prijs per vierkante meter lager wordt. Weliswaar zit er wel wat verschil in de gebruikte grondstaffel, maar alle objecten zijn gelegen in het buitengebied. De grondstaffels zullen daarmee elkaar niet veel ontlopen. Met deze toelichting is voldoende inzicht geboden in de wijze waarop de grond is gewaardeerd. In het geval van eiser vertegenwoordigt de grondwaarde, ook na verweerders afstaffeling, een aanzienlijke deelwaarde vanwege het grote perceel dat tot de woning behoort. Eiser heeft de door verweerder op grond van de waardematrix verdedigde waarde niet concreet weersproken. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van verweerder in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
7. De stelling van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat en onderhoud van de woning omdat sprake is van een scheur in de kelder, die veel vochtoverlast veroorzaakt, leidt de rechtbank niet tot een andersluidend oordeel. Verweerder heeft aangegeven dat bij een bouwjaar van 1992 in zijn algemeen nog geen aanleiding bestaat om een correctie toe te passen in verband met noodzakelijk te achten verbouwingen. Voor zover niettemin vanwege het bouwjaar al sprake zou zijn van enige waardedruk, is dat bovendien voldoende meegenomen in twee van de gebruikte vergelijkingsobjecten, die een vergelijkbaar bouwjaar en kwaliteitsniveau hebben. Daar komt nog bij dat verweerder wel een correctie heeft toegepast op de kelder. Uit de waardematrix volgt namelijk dat verweerder de mindere staat van de kelder van de woning erkent. Om die reden is het kwaliteits- en onderhoudsniveau van de kelder aangepast van 3 (voldoende toestand) naar 2 (matige toestand), wat tot gevolg heeft dat de kelder € 40/m³ lager is gewaardeerd. Ook is de kelder bij de woning beduidend lager gewaardeerd dan bij het vergelijkingsobject [adres 3] , dat over een kelder met een vergelijkbare inhoud beschikt. De rechtbank ziet geen aanleiding tot een verdergaande correctie van de m³-prijs van de kelder, noch van die van de gehele hoofdbouw. Eiser heeft in beroep en ter zitting zijn standpunt herhaald dat verweerder te weinig rekening heeft gehouden met de lekkage in de kelder, maar heeft geen concrete gegevens ingebracht, bijvoorbeeld een bouwkundig onderzoek, eventueel ondersteund door een bouwkundig rapport, waaruit volgt dat verdergaande correcties noodzakelijk zouden zijn. De rechtbank acht dit onvoldoende ter weerlegging van het door verweerder ter zake ingenomen gemotiveerde standpunt.
8. Eiser heeft gewezen op de hoogspanningsmast die achter de woning is gelegen, en de daarmee samenhangende waardedruk op de woning. Uit de casuïstische jurisprudentie op dit punt volgt dat een waardecorrectie in de rede kan liggen in situaties dat een hoogspanningsmast en de stroomvoerende draden zeer dichtbij de woning of (zelfs) op het perceel zijn gelegen (bijvoorbeeld ECLI:NL:RBSHE:2011:BR0172 en ECLI:NL:GHARL:2015:1365). In de door eiser aangehaalde uitspraak van de toenmalige rechtbank Middelburg (ECLI:NL:2006:AY9555) betrof het een hoogspanningsmast die op ongeveer 10 meter van de voorgevel van de woning stond. Uit onderzoek van verweerder is gebleken dat in dit geval de hoogspanningsmast op 223 meter van achterzijde van de woning is gelegen. Gelet op de afstand tot de woning gaat volgens verweerder niet of nauwelijks waardedruk uit van de hoogspanningsmast. Daarnaast heeft verweerder in de waardematrix twee vergelijkingsobjecten ( [adres 2] en [adres 4] ) opgenomen waarbij ook sprake is van negatieve liggingsfactoren. Voor zover al sprake zou zijn van enige waardedruk van de hoogspanningsmast heeft verweerder, naar het oordeel van de rechtbank, dat daarmee al voldoende meegenomen. Eiser heeft ter zitting verweerders standpunt onvoldoende weerlegd en hij heeft nagelaten te concretiseren waarom in dit geval hiervoor een (verdergaande) waardecorrectie op zijn plaats zou zijn.
9. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van € 450.000 verwezen naar het in bezwaar overgelegde taxatierapport. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser hiermee de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat verweerder in de uitspraak op bezwaar gemotiveerd de drie door eiser gebruikte vergelijkingsobjecten ( [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] ) heeft verworpen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Voor zover eiser in beroep handhaaft dat [adres 5] wel geschikt zou zijn heeft verweerder daar tegenin gebracht dat dit een gemengd object betreft. [adres 5] beschikt ook over een aantal opstallen met een aanzienlijk vloeroppervlak dat bedrijfsmatig wordt aangewend. De verkooprijs van een dergelijk (gemengd) object is niet geschikt als vergelijking met de woning van eiser. Met betrekking tot [adres 7] heeft verweerder niet bestreden dat dit object geschikt zou kunnen zijn, maar dat met het andere bouwjaar en het minder aantal m² grond van dit object rekening moet worden gehouden bij het vaststellen van de WOZ-waarde. De rechtbank volgt verweerder hierin. Op verweerder rust geen verplichting om in zijn waardematrix gebruik te maken van alle geschikte objecten. Het ligt in de eerste plaats op de weg van eiser te motiveren waarom de door hem gebruikte objecten beter geschikt zijn om de waarde te onderbouwen dan die verweerder heeft gebruikt. Het taxatierapport van eiser biedt echter onvoldoende inzicht in de waardeopbouw van de woning in relatie tot de verkoopprijzen van de drie hiervoor genoemde referenties. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat zowel van de woning als van deze vergelijkingsobjecten, anders dan bij verweerders taxatie, een uitsplitsing van de relevante waardeonderdelen naar grond, hoofdbouw en bijgebouwen ontbreekt. Ook wordt van de woning en de vergelijkingsobjecten geen prijs per m² van de grond en prijs per m³ van de hoofdbouw genoemd. In het rapport is daarmee niet rekenkundig onderbouwd hoe tot de daarin genoemde getaxeerde waarde van de woning is gekomen. Het enkel inbrengen van verkoopgegevens acht de rechtbank onvoldoende om te beoordelen dat deze transacties beter vergelijkbaar zijn dan de objecten die verweerder heeft gebruikt. De rechtbank kan daarom aan eisers taxatierapport niet dezelfde betekenis hechten als eiser daaraan hecht.
10. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde waardematrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde waarde van € 508.000 niet te hoog is.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2017.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.