Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 16/3600
uitspraak van de meervoudige kamer van 5 december 2017 in de zaak tussen
[eiseres] BV, te Veghel, eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder
(gemachtigde: mr. B.L. Meijer).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder onder meer op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op [bedrag] . In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) gebruiker voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 oktober 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd. Tevens heeft verweerder in de bestreden uitspraak een proceskostenvergoeding toegekend ter hoogte van € 184,50 in verband met de vermindering van de waarde van een ander object dat in gebruik is bij eiseres.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 september 2017. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door B.M.T. Claassen, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door S. van Eck (taxateur).
Overwegingen
Feiten
Eiseres, een besloten vennootschap, is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een bedrijfsobject, gelegen op het industrieterrein Den Dubbelen te Veghel. Het object omvat twee productiehallen (2553 m² en 1200 m²), een opslag-/magazijnruimte (259 m²), twee kantoorruimtes (240 m² en 250 m²) en een luifel (430 m²). In de waardebepaling is ook extra grond van in totaal 541 m² betrokken.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiseres bepleit een waarde van [bedrag] en verwijst naar het rekenblad Huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: HWK-methode) WOZ van taxateur M. Emons van 29 november 2016. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde ( [bedrag] ) naar de getaxeerde waarde ( [bedrag] ), zoals opgenomen in het taxatierapport dat, gelet op de correctie van verweerder ter zitting, op 20 januari 2017 is opgesteld door de taxateurs S.A. van Eck en G.D. Staal.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. De rechtbank stelt vast dat verweerder het object in beroep opnieuw heeft laten taxeren. Bij die taxatie is gebleken dat eerder een aantal onjuiste objectkenmerken is gehanteerd. Zo is eerder abusievelijk uitgegaan van 1.616 m² aan extra grond. De taxateur heeft dat gecorrigeerd en zich verenigd met het metrage dat eiseres in beroep heeft berekend, te weten 541 m². Ook is gebleken dat in de waardevaststelling de twee kantoorruimtes niet zijn meegenomen. Eiseres heeft deze en de andere in verweerders taxatierapport opgenomen gegevens onweersproken gelaten. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in dit taxatierapport beschreven objectgegevens.
4. Eiseres heeft in beroep opmerkingen geplaatst bij de eerder door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten. Deze vergelijkingsobjecten zijn in verweerders taxatierapport, met uitzondering van de verkooptransactie [object] , echter vervangen door vergelijkingsobjecten die, volgens verweerder, beter geschikt zijn. Het staat verweerder vrij om in elke fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waarde anders te onderbouwen. Aan deze beroepsgrond van eiseres komt daarom geen betekenis meer toe.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald met behulp van de HWK-methode. Ook staat, gelet op de zitting, vast dat eiseres de door verweerder gehanteerde huurwaarde voor het gehele object, en de daaruit afgeleide huurwaarden voor de kantoorruimten, opslagruimte en productiehallen niet betwist. De waarde-opbouw van de te onderscheiden objectonderdelen, waarin opgenomen de correcties zoals die volgen uit rechtsoverweging 3, is door eiseres evenmin weersproken. Gelet hierop is tussen partijen slechts in geschil de kapitalisatiefactor van 10,4 die verweerder hanteert. Eiseres bepleit een kapitalisatiefactor van 8,6.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de in het door hem overgelegde taxatierapport gebruikte kapitalisatiefactor van 10,4 voor de onroerende zaak niet te hoog is. Verweerder heeft ter onderbouwing gewezen op verkoopcijfers van drie bedrijfsobjecten, die binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De vergelijkingsobjecten zijn gelegen op gelijkwaardige locaties op bedrijventerreinen in Veghel en bevatten objectonderdelen, die vergelijkbaar zijn met die van de onroerende zaak in geschil. Weliswaar zijn deze vergelijkingsobjecten qua grootte enigszins afwijkend en is de onroerende zaak groter, dat betekent echter niet dat deze vergelijkingsobjecten reeds daarom minder geschikt zijn. Eiseres heeft ter zitting het standpunt ingenomen dat vanwege de aanwezigheid van een vloer die geschikt is voor betonproductie, sprake is van beperkte aanwendingsmogelijkheden van de onroerende zaak. De rechtbank deelt dit standpunt niet en overweegt dat de vraag of de aanwezigheid van een dergelijke vloer een beperkende invloed heeft op de aanwendingsmogelijkheden van de onroerende zaak, een vraag is die eiser in subjectieve zin heeft beantwoord. De rechtbank acht aannemelijk dat de aanwendingsmogelijkheden van de onroerende zaak niet in objectieve zin beperkt zijn. De rechtbank onderschrijft voorts het uitgangspunt van verweerder dat een productiehal, die zoals in het specifieke geval van de onroerende zaak voorzien is van een vloer die geschikt is voor betonproductie, meer gebruiksmogelijkheden biedt en daarom een meerwaarde heeft ten opzichte van de referentieobjecten die een werkplaats hebben. Ook dit maakt echter niet dat de referentieobjecten daarom ongeschikt zouden zijn. Verweerder heeft dit voldoende tot uitdrukking gebracht in zijn taxatierapport en daarbij gecorrigeerd in verband met het verschil in metrage tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. Eiseres heeft weliswaar de geschiktheid van de referentieobjecten betwist, doch dit in het geheel niet onderbouwd. Daarbij heeft eiseres gesteld dat er concrete, oudere marktcijfers zijn buiten het kader van de Wet WOZ, doch eiseres heeft nagelaten die gegevens te overleggen. Wat eiseres in dit verband heeft gesteld is dus onvoldoende om te oordelen dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. Verweerder is daarom voor de berekening van de kapitalisatiefactor uitgegaan van juiste uitgangspunten. Op basis van een marktanalyse heeft verweerder de kapitalisatiefactoren bepaald voor de vergelijkingsobjecten, namelijk 10,8 voor [object] , 10,5 voor [object] en 10,4 voor [object] . Verweerder heeft voor de onroerende zaak een kapitalisatiefactor van 10,4 gebruikt. Voor zover eiseres heeft gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met het leegstandsrisico, heeft verweerder aangegeven dat dit tot uitdrukking is gebracht in de keuze van vergelijkingsobjecten met een gelijkwaardig locatie als die van het object van eiseres. De rechtbank volgt verweerder hierin. Eiseres heeft enkel in algemene zin gewezen op het leegstandsrisico en geen concrete gegevens naar voren gebracht, waaruit de conclusie valt te trekken dat dit verdergaand en neerwaarts gecorrigeerd zou moeten worden in de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor. De rechtbank neemt bij haar oordeel verder in aanmerking dat de door verweerder beschikte waarde € 74.000 lager is dan de door verweerder getaxeerde waarde, omdat is gebleken dat bij de waardevaststelling geen rekening is gehouden met twee kantoorruimten.
7. Eiseres heeft gesteld dat de kapitalisatiefactor voor de onroerende zaak niet meer dan 8,6 bedraagt en daartoe een zogenaamde bottom-up-berekening ingebracht. De rechtbank overweegt dat de bottom-up-berekening pas aan de orde komt als voldoende marktgegevens ter bepaling van de kapitalisatiefactor ontbreken, dan wel als die marktgegevens verworpen moeten worden. Transactiecijfers vormen naar vaste rechtspraak (vergelijk ECLI:NL:GHARL:2014:2568 en ECLI:NL:GHSHE:2017:4674) doorgaans een betere onderbouwing van de in artikel 17, tweede lid, van Wet WOZ in verbinding met artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ gezochte waarde. Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport blijkt dat voldoende geschikte transactiecijfers beschikbaar waren. Gelet daarop kon eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet volstaan met slechts een bottom-up-berekening. Eiseres heeft de door haar voorgestane kapitalisatiefactor reeds daarom niet aannemelijk gemaakt.
8. Op grond van voorgaande overwegingen concludeert de rechtbank dat de door verweerder voor [de onroerende zaak] per 1 januari 2015 vastgestelde waarde van [bedrag] en de daarop gebaseerde aanslag OZB-gebruiker niet te hoog zijn vastgesteld.
9. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.W.A. Verrijt, voorzitter, en mr. F.M. Rijnbeek en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 december 2017.
griffier de voorzitter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.