Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 16/03959 en 16/03960
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 17 november 2016, nummers SHE 16/57 en SHE 16/1387 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna vermelde beschikkingen en aanslagen.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij, in één geschrift vervatte, beschikkingen met dagtekening 28 februari 2015 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2015 vastgesteld voor de volgende onroerende zaken:
[a-straat] 2 te [vestigingsplaats] op € 1.431.000; en
[a-straat] 3 te [vestigingsplaats] op € 2.191.000.
In het geschrift zijn tevens, onder meer, voor genoemde onroerende zaken de aanslagen onroerende zaakbelastingen voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken van 25 november 2015 de in 1.1 bedoelde beschikkingen en aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep met nummer SHE 16/57 heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 331. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
1.4.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Het hoger beroep betreffende [a-straat] 2 is geregistreerd onder kenmerk 16/03959 en het hoger beroep betreffende [a-straat] 3 onder kenmerk 16/03960. Ter zake van het hoger beroep met kenmerk 16/03959 heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 497. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De Heffingsambtenaar heeft op verzoek van het Hof vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn op 30 augustus 2017 bij het Hof ingekomen en op 1 september 2017 in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 6 september 2017 te ‘s‑Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , belastingadviseur te [B] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [C] en de heer [D] (taxateur).
1.7.
Aan het einde van de zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten.
1.8.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
Belanghebbende is op de waardepeildatum eigenaar van de onroerende zaken [a-straat] 2 en [a-straat] 3 te [vestigingsplaats] . Beide onroerende zaken zijn gelegen op het zogenaamde Automotive park in de buurt “Verspreide huizen Beukelaar-Ham” te [vestigingsplaats] .
[a-straat] 2
2.2.
De onroerende zaak [a-straat] 2 is gebouwd in 2001 en sindsdien in gebruik als showroom, garage en werkplaats. In 2013 is [a-straat] 2 uitgebreid met een wasstraat. Het perceel heeft een totale kadastrale oppervlakte van 4.990 m². Het bedrijfsobject heeft een vloeroppervlakte van in totaal 3.143 m² en bevat, op de waardepeildatum, drie showrooms, twee opslag-/magazijnruimtes, een werkplaats, een autowasstraat, een keuken, een kantine, een kantoorruimte, twee sanitaire ruimtes en een luifel. Tot het object behoort tevens een parkeerterrein met een oppervlakte van 1.591 m².
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van [a-straat] 2 per de waardepeildatum bij beschikking vastgesteld op € 1.431.000. In het door de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase overgelegde taxatieverslag is de wasstraat van 370 m2 opgenomen voor een waarde van € 15.910, uitgaande van een huurwaarde per m2 van € 43.
2.4.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift bij de Rechtbank voor [a-straat] 2 een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 28 april 2016 door de heer [D] RDMW (hierna: de taxateur). De taxateur heeft de waarde van [a-straat] 2 per de waardepeildatum getaxeerd op € 1.893.000.
2.4.2.
Het taxatierapport bevat gegevens en beeldmateriaal van de volgende referentieobjecten:
[b-straat] 119 te [vestigingsplaats] , welke onroerende zaak op 31 december 2013 is verkocht; en
[c-straat] 2/a te [G] , welke onroerende zaak op 27 december 2013 is verkocht.
2.4.3.
Het taxatierapport bevat voorts gegevens en beeldmateriaal van gerealiseerde huurprijzen per m2 rond 1 januari 2014 van de volgende objecten:
[a-straat] 4 te [vestigingsplaats] , met een huurovereenkomst die is ingegaan op 1 juni 2013, waarbij een huurprijs van € 174.000 is overeengekomen voor een vloeroppervlakte van in totaal 2.427 m2; en
[d-straat] 4 te [vestigingsplaats] , met een huurovereenkomst die is ingegaan op 1 maart 2012, waarbij een huurprijs van € 260.000 is overeengekomen voor een vloeroppervlakte van in totaal 4.321 m2.
2.4.4.
Het taxatierapport bevat een staffel voor de prijs van extra grond bij niet-woningen.
2.4.5.
De taxateur heeft de waarde van [a-straat] 2 per de waardepeildatum bepaald op € 1.893.000, uitgaande van een kapitalisatiefactor van 10,5. Daarin is voor het objectonderdeel wasstraat een waarde van € 175.750 opgenomen.
[a-straat] 3
2.5.
De onroerende zaak [a-straat] 3 is gelegen vrijstaand naast [a-straat] 2. De onroerende zaak is gebouwd in 1996 en sindsdien in gebruik als showroom, garage en werkplaats. In 2006 is [a-straat] 3 uitgebreid met een showroom op de eerste verdieping. Het perceel heeft een totale kadastrale oppervlakte van 5.404 m2. Het bedrijfsobject heeft een vloeroppervlakte van in totaal 3.164 m2 en bevat, op de waardepeildatum, twee showrooms, vier opslag-/magazijnruimtes, een werkplaats, een kantine, twee kantoorruimtes en een sanitaire ruimte.
2.6.
De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van [a-straat] 3 per de waardepeildatum bij beschikking vastgesteld op € 2.191.000.
2.7.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift bij de Rechtbank voor [a-straat] 3 een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 28 april 2016, wederom door de heer [D] RDMW (hierna: de taxateur). De taxateur heeft de waarde van [a-straat] 3 per de waardepeildatum getaxeerd op € 2.210.000.
2.7.2.
Het taxatierapport bevat eveneens gegevens en beeldmateriaal van referentieobjecten. Het betreft dezelfde referentieobjecten als die van [a-straat] 2 (zie 2.4.2).
2.7.3.
Het taxatierapport bevat voorts gegevens en beeldmateriaal van gerealiseerde huurprijzen per m2 rond 1 januari 2014 van twee objecten. Het betreft dezelfde twee objecten zoals vermeld in het taxatierapport betreffende [a-straat] 2 (zie 2.4.3).
2.7.4.
Het taxatierapport bevat een staffel voor de prijs van extra grond bij niet-woningen. Het betreft dezelfde staffel als die vermeld in het taxatierapport betreffende [a-straat] 2.
2.7.5.
De taxateur heeft de waarde van [a-straat] 2 per de waardepeildatum bepaald op € 2.210.000, uitgaande van een kapitalisatiefactor van 10,7.
2.8.
Belanghebbende heeft geen taxatierapport in het geding gebracht.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
Zijn de WOZ-beschikkingen bevoegd genomen?
Zijn de Gemeenschappelijke Regeling, het Aanwijzingsbesluit en het Mandaatbesluit correct bekendgemaakt?
Staat het de Heffingsambtenaar vrij meermaals de gegevens in de taxatierapporten te wijzigen dan wel aan te vullen?
Levert de grondstaffel een onjuiste waarderingsmaatstaf op?
Is de kapitalisatiefactor te hoog vastgesteld?
Heeft de Heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening gehouden met de ligging van onderdelen op onderscheiden verdiepingen?
Heeft de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de beperkte aanwendingsmogelijkheden van [a-straat] 2, nu deze, anders dan de referentieobjecten, beschikt over een wasstraat?
Is de werktuigenvrijstelling toegepast ten aanzien van de pompen en andere aandrijfmaterialen in de wasstraat?
Belanghebbende is van mening dat de vragen a, b, c en h ontkennend en de overige vragen bevestigend moeten worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de beschikkingen, in die zin dat de kapitalisatiefactor 8 dient te bedragen. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
Ten aanzien van vragen a en b (bevoegdheid BSOB)
4.1.1.
Belanghebbende heeft gesteld dat de in 1.1 vermelde WOZ-beschikkingen en de in 1.2 vermelde uitspraken op bezwaar onbevoegd zijn genomen. Volgens belanghebbende is “BSOB” immers niet correct aangewezen als heffingsambtenaar.
4.1.2.
In het onderhavige geval is voor de heffing van gemeentelijke belastingen en voor de uitvoering van de Wet WOZ een gemeenschappelijke regeling getroffen. Deze regeling wordt aangehaald als “Gemeenschappelijke Regeling Belastingsamenwerking Oost-Brabant” en is in werking getreden per 1 juli 2010 (hierna: de Gemeenschappelijke Regeling). Bij deze regeling is een openbaar lichaam ingesteld, de Belastingsamenwerking Oost-Brabant (hierna: BSOB).
4.1.3.
In een geval als het onderhavige biedt het bepaalde in artikel 232, lid 4, onderdeel a, van de Gemeentewet respectievelijk artikel 30, lid 8, van de Wet WOZ de wettelijke grondslag voor aanwijzing bij of krachtens die regeling van een ambtenaar van dat openbare lichaam als heffingsambtenaar respectievelijk WOZ-ambtenaar (vgl. HR 28 september 2012, nr. 10/04201, ECLI:NL:HR:2012:BW1956).
4.1.4.
In artikel 35, lid 1, aanhef en onderdeel a, alsmede lid 3, van de Gemeenschappelijke Regeling is bepaald dat de colleges van burgemeester en wethouders van de deelnemende gemeenten aan het dagelijks bestuur van BSOB overdragen de bevoegdheid tot heffing en invordering van, onder meer, de onroerende-zaakbelasting en de uitvoering van de Wet WOZ. In artikel 40, lid 12, van de Gemeenschappelijke Regeling is bepaald dat het dagelijks bestuur bevoegd is een of meer ambtenaren aan te wijzen als, voor zover van belang, heffingsambtenaar respectievelijk ambtenaar van het samenwerkingsverband (hierna: WOZ-ambtenaar). In artikel 43, lid 3, van de Gemeenschappelijke Regeling is voorgeschreven dat de stukken die van het dagelijks bestuur uitgaan, worden ondertekend door de voorzitter. In artikel 26, lid 1, van de Gemeenschappelijke Regeling is voorgeschreven dat de secretaris deze stukken mede ondertekent. De directeur is ingevolge artikel 1, aanhef en onderdeel k, van de Gemeenschappelijke Regeling de door het algemeen bestuur van BSOB benoemde secretaris.
4.1.5.
Het dagelijks bestuur van BSOB heeft met dagtekening 3 april 2014 het zogenoemde Mandaatbesluit directeur BSOB 2014 (hierna: het Mandaatbesluit) vastgesteld; hierin wordt de bevoegdheid om onder meer de heffingsambtenaar en de WOZ-ambtenaar aan te wijzen gemandateerd aan directeur van BSOB. De directeur van BSOB heeft met dagtekening 28 april 2014 het zogenoemde Fiscaal aanwijzingsbesluit heffings-, invorderings- en WOZ-ambtenaar (hierna: het Aanwijzingsbesluit) vastgesteld; hierin wordt in beginsel het afdelingshoofd Heffingen/invordering aangewezen als onder meer heffingsambtenaar en als WOZ-ambtenaar. Het Aanwijzingsbesluit is ondertekend door “de directeur, [H] ”.
4.1.6.
Het Hof leidt uit de tekst van en de samenhang tussen de Gemeenschappelijke Regeling, het Mandaatbesluit en het Aanwijzingsbesluit af:
dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [vestigingsplaats] de bevoegdheid tot onder meer het aanwijzen van een heffingsambtenaar en een WOZ-ambtenaar, het nemen van beschikkingen op grond van de Wet WOZ, het vaststellen van aanslagen onroerendezaakbelastingen en het doen van uitspraak op hiertegen gerichte bezwaarschriften, voor het belastingjaar 2015 heeft overgedragen aan het dagelijks bestuur van BSOB;
dat het dagelijks bestuur van BSOB de bevoegdheid om onder meer de heffingsambtenaar en de WOZ-ambtenaar aan te wijzen heeft gemandateerd aan de directeur van BSOB;
dat de directeur van BSOB de heffingsambtenaar en de WOZ-ambtenaar heeft aangewezen.
4.1.7.
Belanghebbende heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat de Gemeenschappelijke Regeling, het Aanwijzingsbesluit en het Mandaatbesluit niet, althans niet correct, bekend zijn gemaakt.
4.1.8.
Ingevolge artikel 139, lid 1, van de Gemeentewet (tekst 2010) dienen besluiten van het gemeentebestuur die algemeen verbindende voorschriften inhouden, te worden bekendgemaakt in het gemeenteblad. Naar het oordeel van het Hof zijn het Mandaatbesluit en het Aanwijzingsbesluit geen besluiten in de zin van artikel 139, lid 1, van de Gemeentewet.
4.1.9.
De Gemeenschappelijke Regeling is (wel) een besluit in de zin van artikel 139, lid 1, van de Gemeentewet. Nu de Gemeenschappelijke Regeling in werking is getreden per 1 juli 2010, geldt dat de bekendmaking ingevolge artikel 139, lid 2, van de Gemeentewet (tekst 2010) geschiedt:
“a. door plaatsing in het op een algemeen toegankelijke wijze uit te geven gemeenteblad;
b. bij gebreke van een gemeenteblad, door terinzagelegging voor de tijd van twaalf weken op de gemeentesecretarie of op een andere door het college te bepalen plaats en door het doen van mededeling daarvan in een plaatselijk verschijnend dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad.”.
Ten aanzien van de Gemeenschappelijke Regeling heeft de Heffingsambtenaar gewezen op de volgende publicaties:
de Gemeenschappelijke Regeling is per brief van 29 juni 2010 toegezonden aan de Provincie Noord-Brabant; een kopie van deze brief behoort tot de gedingstukken;
publicatie in het Brabants Dagblad, editie Den Bosch/Zaltbommel;
publicatie in het Eindhovens Dagblad, regio Helmond; en
publicatie in de Gelderlander, omgeving Nijmegen.
Belanghebbende heeft hier niets tegen ingebracht. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de Gemeenschappelijke Regeling op de voorgeschreven wijze is bekend gemaakt. Elektronische bekendmaking, zoals belanghebbende voorstaat, was ten tijde van het besluit tot de Gemeenschappelijke Regeling geen vereiste.
4.1.10.
Ten aanzien van het Mandaatbesluit en het Aanwijzingsbesluit heeft het volgende te gelden. Belanghebbende heeft gesteld dat artikel 4 van Pro het Aanwijzingsbesluit voorschrijft dat dit besluit bekend wordt gemaakt. Het Hof constateert dat ook in artikel 4 van Pro het Mandaatbesluit is voorgeschreven dat dat besluit bekend wordt gemaakt. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar met de in 1.5 bedoelde stukken aannemelijk heeft gemaakt dat zowel het Mandaatbesluit als het Aanwijzingsbesluit is gepubliceerd, namelijk in het Brabants Dagblad van 30 april 2014 en in De Gelderlander van 30 april 2014, waarmee is voldaan aan artikel 3:42, lid 2 van de Awb.
4.1.11.
Het Hof beantwoordt de vragen a en b bevestigend.
Ten aanzien van vraag c (wijziging gegevens in het taxatierapport)
4.2.1.
Belanghebbende heeft gesteld dat de Heffingsambtenaar de beginselen van behoorlijke procesorde heeft geschonden, doordat hij meermaals de gegevens in de taxatierapporten heeft gewijzigd dan wel aangevuld.
4.2.2.
De Heffingsambtenaar heeft hiertegen ingebracht dat het hem volgens vaste jurisprudentie vrij staat om gedurende de procedures zijn standpunt dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld anders te onderbouwen.
4.2.3.
De Rechtbank heeft dienaangaande het volgende geoordeeld:
“1. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres allereerst aangevoerd dat verweerder pas in beroep de waarde van de bedrijfsobjecten heeft onderbouwd met taxatierapporten en dat verweerder bovendien in de loop van de procedure steeds andere onderbouwingen aan de beschikte waarde ten grondslag heeft gelegd.
2. De rechtbank overweegt daaromtrent dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling anders en grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten of berekeningen te wijzigen (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:2012:GHARN:1979 [Hof: ECLI:NL:GHARN:2012:1979]). Verweerders taxatierapporten zijn reeds in mei 2016 aan eiseres en de rechtbank toegezonden, zodat de gemachtigde van eiseres ruimschoots de tijd had om daarop (uiterlijk tijdens de zitting bij deze rechtbank in september 2016) te reageren. Voor zover eiseres dan ook heeft willen betogen dat zij door verweerders handelwijze in haar processuele belangen is geschaad, volgt de rechtbank dat betoog niet.”.
4.2.4.
Het Hof sluit aan bij het oordeel van de Rechtbank en voegt er het volgende aan toe. In hoger beroep heeft belanghebbende de gelegenheid gehad om te betogen dat zij door de handelwijze van de Heffingsambtenaar in haar processuele belangen is geschaad. Belanghebbende heeft dienaangaande in hoger beroep echter niets gesteld.
4.2.5.
Het Hof beantwoordt vraag c ontkennend.
Ten aanzien van vraag d (grondstaffel)
4.3.1.
Belanghebbende heeft gesteld dat toepassing van de grondstaffel niet tot een juiste grondwaarde leidt. Volgens belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar niet aan de hand van relevante transacties duidelijk kunnen maken hoe de wet van het afnemend grensnut uitwerkt op de waarden van percelen met onderscheiden oppervlakten, mede gelet op het feit dat de grondstaffel pas na 5.000 m2 aftopt naar € 78 per m2.
4.3.2.
De Heffingsambtenaar heeft hiertegen het volgende ingebracht. De grondstaffel geeft het afnemend grensnut weer en sluit aan bij uitgifteprijzen van grond op vergelijkbare bedrijvenlocaties. Deze grondstaffel wordt volgens de Heffingsambtenaar toegepast bij de analyse van kooptransacties en huurtransacties. Vervolgens worden objecten die niet zijn verkocht en die een onderdeel extra grond hebben (namelijk 2,5 maal de bebouwing) met dezelfde grondstaffel berekend. De Heffingsambtenaar heeft verwezen naar de taxatierapporten.
4.3.3.
Het Hof constateert dat ter zake van [a-straat] 2 en 3 geen “extra grond” in aanmerking is genomen en dat de Heffingsambtenaar de grondstaffel in de onderhavige gevallen niet heeft toegepast. Voor zover belanghebbende met haar stelling heeft willen stellen dat de grondstaffel bij het referentie-object [b-straat] 119 een onjuiste waarderingsmaatstaf oplevert, heeft het volgende te gelden. Weliswaar heeft de Heffingsambtenaar niet aan de hand van relevante transacties duidelijk kunnen maken hoe de wet van het afnemend grensnut uitwerkt op de waarden van percelen met onderscheiden oppervlaktematen in de onderhavige buurt. Maar uitsluitend bij [b-straat] 119 heeft hij “extra grond” in aanmerking genomen, op welke grond hij de grondstaffel heeft toegepast. Het Hof heeft geen reden aan te nemen dat onverkorte toepassing van de grondstaffel op het perceel van [b-straat] 119 tot een onjuiste benadering van de grondwaarde leidt. Het Hof acht een grondstaffel die vanaf 5.001 aftopt tot 60 procent van de referentieprijs van € 130 niet onredelijk. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof onvoldoende twijfel gezaaid om te kunnen oordelen dat (onverkorte) toepassing van de grondstaffel bij [b-straat] 119 leidt tot een te lage vaststelling van de grondwaarde, en daarmee tot een te hoge waardevaststelling van de overige objectdelen van die onroerende zaak. Evenmin leidt toepassing van de grondstaffel tot het oordeel dat de verkooptransactie van [b-straat] 119 niet geschikt zou zijn ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor (en daarmee van de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaken).
4.3.4.
Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat de Heffingsambtenaar de grondstaffel in een te laat stadium heeft verstrekt, is het Hof van oordeel dat dit is toegestaan en dat belanghebbende niet in haar processuele belangen is benadeeld op de gronden zoals vermeld in 4.2.1 tot en met 4.2.5.
4.3.5.
Het Hof beantwoordt vraag d ontkennend.
Ten aanzien van vraag e (kapitalisatiefactor)
4.4.1.
Belanghebbende heeft gesteld dat de kapitalisatiefactoren te hoog zijn vastgesteld. Volgens belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar de kapitalisatiefactoren niet, althans niet deugdelijk, onderbouwd. Belanghebbende is van mening dat niet is gebleken dat er voldoende marktgegevens beschikbaar zijn om aan de berekening volgens de bottom-up methode voorbij te kunnen gaan. Toepassing van de bottom-up-methode leidt er volgens belanghebbende niet toe dat de door de Heffingsambtenaar vastgestelde kapitalisatiefactoren worden bevestigd. Volgens belanghebbende dienen de kapitalisatiefactoren lager, op 8, te worden vastgesteld.
4.4.2.
De Heffingsambtenaar heeft voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactoren verwezen naar de taxatierapporten. Hierin zijn kooptransacties opgenomen die volgens hem een kapitalisatiefactor van 10,5 voor [a-straat] 2 en een kapitalisatiefactor van 10,7 voor [a-straat] 3 onderbouwen. Tevens zijn hierin huurtransacties opgenomen die volgens de Heffingsambtenaar de huurwaarde voor de onderscheiden objectdelen onderbouwen. Omdat voldoende transacties beschikbaar zijn, is een berekening volgens de bottom-up-methode volgens de Heffingsambtenaar niet aan de orde.
4.4.3.
Partijen gaan ervan uit dat de huurwaardekapitalisatiemethode dient te worden gehanteerd. Het Hof is van oordeel dat niet gebleken is dat partijen daarbij zijn uitgegaan van een juridisch onjuist uitgangspunt, zodat het Hof partijen in hun standpunt zal volgen.
4.4.4.
Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de kapitalisatiefactoren niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof volgt in dat verband overweging 12, waarin de Rechtbank het volgende heeft geoordeeld:
“12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de in de door hem overgelegde taxatierapporten gebruikte kapitalisatiefactoren van 10,5 voor het bedrijfsobject [a-straat] 2 en 10,7 voor het bedrijfsobject [a-straat] 3 niet te hoog zijn. Verweerder heeft ter onderbouwing van de kapitalisatiefactoren gewezen op verkooptransactiecijfers van twee autoshowrooms die kort voor de waardepeildatum zijn gerealiseerd, namelijk de showroom aan de [b-straat] 119 te [vestigingsplaats] en aan de [c-straat] 2A te [G] . Beide vergelijkingsobjecten zijn gelegen op vergelijkbare locaties. Op basis van een marktanalyse zijn vervolgens de kapitalisatiefactoren bepaald. Verweerder heeft aldus voor [a-straat] 2 een kapitalisatiefactor van 10,5 en voor [a-straat] 3 een kapitalisatiefactor van 10,7 gebruikt. De rechtbank wijst daarbij op het feit dat de voor de bedrijfsobjecten gehanteerde kapitalisatiefactoren lager liggen dat die van de referentiepanden aan de NCB-laan 119 (kapitalisatiefactor 11,3) en de [c-straat] 2A (kapitalisatiefactor 13,6). In de iets hogere kapitalisatiefactor van [a-straat] 3 heeft verweerder met name de betere zichtlocatie ten opzichte van [a-straat] 2 willen verdisconteren. Dit komt de rechtbank niet onjuist voor. Daarnaast heeft verweerder ter controle, zo begrijpt de rechtbank, de kapitalisatiefactor berekend op grond van de zogeheten bottom-up methode. Dit heeft niet geleid tot aanpassing van de gehanteerde kapitalisatiefactoren voor de bedrijfsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de kapitalisatiefactoren zoals verweerder die hanteert voor de bedrijfsobjecten, zeker niet te hoog.”.
4.4.5.
Het Hof is voorts van oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de bottom-up-methode niet kan worden toegepast. Het Hof volgt in dat verband overweging 13, waarin de Rechtbank het volgende heeft geoordeeld:
13. Eiseres heeft gesteld dat de kapitalisatiefactoren voor beide bedrijfsobjecten niet meer dan 8 bedragen. De rechtbank begrijpt dat eiseres een bottom-up berekening voorstaat. De rechtbank overweegt dat de bottom-up-berekening pas aan de orde komt als voldoende marktgegevens ter bepaling van de kapitalisatiefactor ontbreken. Transactiecijfers vormen naar vaste rechtspraak (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHARL:2014:2568) doorgaans een betere onderbouwing van de in artikel 17, tweede lid, van Wet WOZ in verbinding met artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ gezochte waarde. Uit de door verweerder overgelegde taxatierapporten blijkt dat voldoende geschikte transactiecijfers beschikbaar waren. Gelet daarop kon eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet volstaan met enkel een bottom-up-berekening. Eiseres heeft de door haar voorgestane kapitalisatiefactor reeds daarom niet aannemelijk gemaakt. Daar komt nog bij dat eiseres bovendien heeft nagelaten de door haar bepleite kapitalisatiefactor inzichtelijk te maken door middel van een berekening zoals bijvoorbeeld omschreven in de Taxatiewijzer en kengetallen deel 24 Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2014. De beroepsgrond van eiseres dat de kapitalisatiefactoren voor beide bedrijfsobjecten niet meer dan 8 bedragen, slaagt derhalve niet.”.
4.4.6.
Het Hof beantwoordt vraag e ontkennend.
Ten aanzien van vraag f (ligging)
4.5.1.
Belanghebbende heeft gesteld dat in de vaststelling van de waarde van de onroerende zaken op meerdere plaatsen geen onderscheid wordt gemaakt tussen de ligging van onderdelen op onderscheiden verdiepingen.
4.5.2.
De Heffingsambtenaar heeft op zijn beurt verwezen naar de taxatierapporten voor de waardeverschillen tussen de onderdelen gelegen op een verdieping en de onderdelen niet gelegen op een verdieping.
4.5.3.
Het Hof constateert dat in de taxatierapporten is vermeld welke objectdelen op welke verdiepingen zijn gelegen. Belanghebbende heeft niet bestreden dat deze vermelding niet correct is. Het Hof is gebleken dat aan de objectdelen die op de eerste verdieping zijn gelegen een lagere eenheidsprijs is toegekend dan de objectdelen die op de begane grond zijn gelegen. Derhalve kan het Hof belanghebbende niet volgen in haar stelling dat geen onderscheid is gemaakt tussen de ligging van onderdelen op onderscheiden verdiepingen.
4.5.4.
Het Hof beantwoordt vraag f ontkennend.
Ten aanzien van vraag g (beperkte aanwendingsmogelijkheid)
4.6.1.
Belanghebbende heeft gesteld dat [a-straat] 2 door de aanwezigheid van de wasstraat een beperkte aanwendingsmogelijkheid heeft en dat voor andere aanwendingsmogelijkheden hoge kosten moeten worden gemaakt.
4.6.2.
De Heffingsambtenaar heeft hiertegen het volgende ingebracht. Het voeren van een wasstraat op een automotive bedrijventerrein heeft in zijn algemeenheid een meerwaarde, zeker wanneer op het betreffende terrein geen andere wasstraten aanwezig zijn.
4.6.3.
Het Hof stelt voorop dat de vraag of de aanwezigheid van de wassstraat een verruimende of beperkende invloed heeft op de aanwendingsmogelijkheden van de onroerende zaak, een vraag is die partijen ieder in subjectieve zin hebben beantwoord. Het Hof acht aannemelijk dat de aanwendingsmogelijkheden van [a-straat] 2 niet in objectieve zin beperkt zijn. De autoshowroom, garage en werkplaats dateren immers uit 2006. Gesteld noch gebleken is dat de aanwendingsmogelijkheden hiervan zijn gewijzigd na de bouw van de wasstraat in 2013. Naar het oordeel van het Hof hoeft derhalve geen rekening te worden gehouden met kosten die moeten worden gemaakt voor andere aanwendingsmogelijkheden van die objectonderdelen.
4.6.4.
Het Hof beantwoordt vraag g ontkennend.
Ten aanzien van vraag h (werktuigenvrijstelling)
4.7.1.
Ten aanzien van [a-straat] 2 heeft belanghebbende gesteld dat de pompen en andere aandrijfmaterialen in de wasstraat kwalificeren als werktuigen welke dienen te worden vrijgesteld volgens de werktuigenvrijstelling. De Heffingsambtenaar heeft hiertegen ingebracht dat de installaties van de wasstraat niet zijn meegenomen in de waarde van het onderdeel wasstraat; alleen de waarde van de hal waarin de installaties zich bevinden, is volgens hem meegenomen.
4.7.2.
Het Hof overweegt in dit verband als volgt. In het tot de gedingstukken behorende taxatieverslag is de wasstraat als objectonderdeel meegenomen voor een bedrag van € 15.910, rekening houdend met een huurwaarde van € 43 per m2. In het taxatierapport is voor het objectonderdeel wasstraat een waarde van € 175.750 vermeld. Hoewel de Heffingsambtenaar heeft gesteld dat ook in laatstgenoemd bedrag de wasinstallatie buiten beschouwing is gelaten, heeft de Heffingsambtenaar hier geen uitsluitsel over kunnen geven. Gelet op het bedrag voor de wasstraat uit het taxatieverslag en de daarin genoemde huurwaarde per m2, welke waarde in de buurt ligt van de in het taxatierapport opgenomen m2-prijs van de werkplaats/magazijn begane grond (€ 50), acht het Hof het eerder aannemelijk dat het bedrag van € 15.910 de waarde exclusief de wasinstallaties weergeeft. Indien het taxatierapport wordt gecorrigeerd voor dit objectonderdeel met een bedrag van € 159.840 (€ 175.750 minus € 15.910) zou een WOZ-waarde resteren van € 1.733.160 (€ 1.893.000 minus € 159.840), hetgeen nog hoger is dan de beschikte waarde van € 1.431.000. Dit betekent dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de beschikte WOZ waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Slotsom
4.8.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.9.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.10.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof
bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 26 oktober 2017 door M. Harthoorn, voorzitter, P. Fortuin en V.M. van Daalen-Mannaerts, in tegenwoordigheid van M.M. Stassen-Kanters, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.