ECLI:NL:RBOBR:2017:6701 - Rechtbank Oost-Brabant - Beroep tegen WOZ-waardebepaling van twee vrijstaande woni...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummers: SHE 16/3579 en SHE 17/3088

uitspraak van de meervoudige kamer van 22 december 2017 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser,

de heffingsambtenaar van de gemeente Heeze-Leende, verweerder

(gemachtigden: mr. S.G.M. Scholz, H.F. Hermans en W.J.H.M. Mertens).

Procesverloop

Bij afzonderlijke beschikkingen van 29 februari 2016, vervat in één op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] (zaaknummer SHE 16/3579) en [adres 2] (zaaknummer SHE 17/3088), beide te Sterksel (hierna: de woningen), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 270.000 en € 308.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen eigenaar (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 17 oktober 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarden van de woningen gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft na het verweerschrift nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 november 2017. Eiser is verschenen, vergezeld van zijn echtgenote. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.

Overwegingen

Feiten

Eiser is eigenaar van de onroerende zaken. Het betreffen twee vrijstaande woningen, gelegen op aangrenzende percelen in Sterksel, een woonkern van de gemeente Heeze-Leende.

[adres 1] (bouwjaar 1962), omvat een hoofdbouw (384 m³) met aangebouwde garage uit 1962 (146 m³), een vrijstaande garage uit 1975 (510 m³), een hobbykas uit 1998 (82 m³) en drie tuinhuizen uit de jaren 1982 en 2000 (32 m³, 18 m³ en 36 m³). Het object is gelegen op een perceel, kadastraal bekend onder gemeente Heeze, [nummer] , met een grootte van 8.365 m².

[adres 2] (bouwjaar 1968 en gerenoveerd in 2005) omvat een hoofdbouw (435 m³) met inpandige garage (75 m³), een vrijstaande garage uit 1970, een dierenverblijf uit 2004 (140 m³), een tuinhuis uit 2004 (26 m³), een overkapping uit 2004 (38 m²) en een tennisbaan uit 2004 (648 m²). Het object is gelegen op de percelen kadastraal bekend onder gemeente Heeze, sectie [nummer] , perceelnummers [nummer] en [nummer] , met een totale grootte van 21.365 m².

Vanwege een verontreinigde strook grond bij beide objecten heeft verweerder voor elk object een negatieve waardecorrectie van € 20.000 toegepast.

Geschil en beoordeling

1. De rechtbank merkt op dat ter zitting door partijen is bevestigd dat sloop van [adres 2] weliswaar aanstaande is, maar dat op de waardepeildatum en evenmin aan het begin van het belastingjaar 2016 sprake was van sloop van deze woning. Dat leidt tot de conclusie dat (ook) ter zake van deze woning ten tijde hier van belang nog geen wijziging was opgetreden als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ, zodat verweerder bij de bepaling van de waarde geen rekening met sloop hoefde te houden.

2. In geschil zijn de waarden van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiser bepleit voor [adres 1] een waarde van € 260.000, en voor [adres 2] , zoals ter zitting toegelicht, een waarde van ongeveer € 200.000. Eiser heeft met betrekking tot [adres 1] een taxatierapport van taxateur T. Huijbregts van 14 april 2016 ingebracht. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarden (€ 270.000 voor [adres 1] en € 308.000 voor [adres 2] ) naar de getaxeerde waarden (€ 300.000 voor [adres 1] en € 325.000 voor [adres 2] ), zoals opgenomen in waardematrices die op 10 maart 2017 zijn opgesteld door taxateur W.J.H.M. Mertens.

3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

4. Eiser voert aan dat hij niet begrijpt dat de waarde van [adres 1] is gestegen met
€ 5.000, en die van [adres 2] met € 2.000, in vergelijking met die van het vorige belastingjaar en dat de afzonderlijke waardestijgingen ook niet gelijk zijn. Voor zover eiser hiermee heeft willen stellen dat daardoor de waarden te hoog zijn vastgesteld, slaagt deze beroepsgrond niet. Verweerder heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich brengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum. Verweerder kan daarbij voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Dit betekent ook dat aan de WOZ-waarde van een woning in voorgaande belastingjaren geen relevante betekenis kan worden toegekend voor de waardebepaling voor het belastingjaar in geschil (2016). Evenmin komt betekenis toe aan de stelling van eiser dat de stijging van de WOZ-waarden van beide woningen inconsequent is. Voor de bepaling van de WOZ-waarde vormen de verkoopcijfers van vergelijkbare objecten de basis voor de taxatie van de woningen van eiser. Aangenomen mag dan ook worden dat deze waardestijgingen volgen uit de rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de gebruikte vergelijkingsobjecten. Dat neemt niet weg dat, zoals hierna ook aan de orde komt, de rechtbank wel de juistheid van verweerders standpunt dient te toetsen.

5. Ter zitting is door eiser voorts bevestigd dat de objectkenmerken van de woningen door hem niet worden betwist. Wel heeft eiser met betrekking tot [adres 2] aangevoerd dat verweerder in de waardebepaling ten onrechte een vrijstaande garage uit 1970 heeft opgenomen, terwijl dit een kelder(-ingang) is, maar de rechtbank zal hieraan geen verdere betekenis toekennen, nu de objectkenmerken op zichzelf niet bestreden zijn en de betreffende aanduiding in dit geval geen noemenswaardige invloed heeft op de vastgestelde waarde.

6. De rechtbank stelt daarnaast vast dat verweerder in beroep beide objecten opnieuw heeft laten taxeren. De taxateur heeft de objectkenmerken vastgelegd in de waardematrices van 10 maart 2017. Eiser heeft de (overige) in deze matrices opgenomen gegevens onweersproken gelaten, zodat de rechtbank bij haar beoordeling uitgaat van de juistheid van de in de matrices beschreven objectkenmerken.

7. Eiser voert, kort gezegd, aan dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woningen.

8. Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft de waarden van beide woningen in de beroepsfase onderbouwd met de in de waardematrices opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres ] en [adres ] te Heeze en [adres ] te Sterksel voor [adres 1] , en [adres ] , [adres ] en [adres ] te Sterksel voor [adres 2] . Alle vergelijkingsobjecten zijn verkocht rondom de waardepeildatum, hebben vergelijkbare bouwjaren, liggen op grote percelen, en zijn ofwel gelegen in Sterksel, ofwel in Heeze. Verweerder heeft alle verkooptransacties geïndexeerd naar de waardepeildatum. Deze vergelijkingsobjecten hoeven - zo dat al mogelijk is bij woningen als die van eiser, die bovendien in zeer slechte staat verkeren - niet identiek aan de woningen te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woningen. Verweerder heeft daarom, zo begrijpt de rechtbank, enerzijds gekozen voor verkooptransacties van vrijstaande woningen met een gedateerde staat van onderhoud, alsook vergelijkingsobjecten met een redelijke staat van onderhoud, om zodoende het waardeverschil met de woningen van eiser inzichtelijk te maken. Verweerder heeft daarbij erkend dat beide woningen van eiser een (zeer) slechte staat van onderhoud hebben en dit is tot uitdrukking gebracht in de kwaliteits- en onderhoudscijfers in de matrices. Voor beide woningen is daarvoor een cijfer 1 (slechte toestand) gehanteerd, wat ook tot uitdrukking komt in de forse correcties die verweerder op de m³-prijzen van de hoofdbouw heeft toegepast. Zo wordt bij [adres 1] , in verhouding tot de twee vergelijkingsobjecten in gedateerde staat ( [adres ] en [adres ] ), een m³-prijs voor de hoofdbouw gehanteerd (€ 126 per m³) die net boven de helft van de m³-prijzen van die twee vergelijkingsobjecten ligt. In het geval van [adres 2] heeft verweerder in verhouding tot de gedateerde vergelijkingsobjecten [adres ] en [adres ] een m³-prijs gehanteerd van € 50 per m³, wat minder is dan een vierde van de m³-prijs van deze twee vergelijkingsobjecten. Daarbij heeft verweerder ook rekening gehouden met de verschillen in inhoud. Ook is voldoende rekening gehouden met de aanwezigheid en de inhoud van de verschillende bijgebouwen die, evenals de hoofdbouw, fors zijn gecorrigeerd op de m³-prijs vanwege de slechte staat van onderhoud. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van verweerder in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.

9. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedruk, die uitgaat van de verontreiniging die op een deel van de grond is geconstateerd. Deze beroepsgrond slaagt evenmin. De rechtbank stelt voorop dat, ofschoon eiser stelt dat er waardedruk uitgaat van de verontreinigde grond, dit niet staat vermeld in het door hem zelf ingebrachte taxatierapport dat voor [adres 1] op 14 april 2016 is opgemaakt door taxateur T. Huijbregts. Niettemin heeft verweerder erkend dat op het perceel van [adres 1] sprake is van een beperkte verontreiniging op een zeer klein gedeelte van het perceel. Dit gedeelte ligt uit het zicht. Verweerder heeft hiervoor in de taxatie een neerwaartse correctie van € 20.000 toegepast. Ook voor de gestelde restverontreiniging hiervan op het perceel van [adres 2] heeft verweerder een zelfde correctie toegepast. Verweerder heeft hiermee de verontreiniging van de grond voldoende verdisconteerd in de waardebepaling van beide woningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hiervoor een verdergaande neerwaartse correctie toe te passen.

10. Eiser heeft daarnaast aangevoerd dat de grondwaarde te hoog is bepaald. Wat betreft [adres 1] , heeft eiser erop gewezen dat uit de kadastrale registratie volgt dat er ook (deels) een natuurbestemming rust op het perceel, zodat van een lagere grondwaarde uit moet worden gegaan dan verweerder heeft gedaan.

Ten aanzien van [adres 2] heeft eiser gewezen op een aantal bladzijden van het ‘Planvoorstel voor principemedewerking [adres 2] te Sterksel’ uit 2015. Eiser heeft toegelicht dat perceel [nummer] een agrarische bestemming heeft en voor een groot gedeelte (ook) groenlandschappelijk is bestemd, hetgeen moet leiden tot een grondwaarde van € 1 per m² in plaats van de door verweerder gehanteerde € 6 per m².

Verweerder heeft niet weersproken dat een deel van de percelen groenlandschappelijk (met natuurbestemming) c.q. agrarisch is bestemd, maar heeft ook aangegeven dat de waardering plaatsvindt naar het geheel van de totale bestemming van de respectievelijke percelen. Voor zover eiser stelt dat uitgegaan moet worden van € 1 per m², is dit te laag, nu dit bedrag toepasselijk is voor bosgrond en daarvan hier geen sprake is. Mede gelet op de grootte van de percelen is de waarde van de kavels naar de mening van verweerder niet te hoog.

Omdat eiser per waardepeildatum voornemens was om [adres 2] te slopen heeft verweerder verder een vergelijking gemaakt met een perceel bouwgrond ( [adres ] te Eersel), dat op 24 december 2015 is verkocht voor € 235.000. Dit perceel bouwgrond is in de nabijheid van de woningen van eiser gelegen, betreft een kleiner perceel, heeft een slechtere ligging aan een drukke weg en heeft - als er sprake is van hinder - in dezelfde mate last van hinder als bij de woningen van eiser het geval is. Volgens verweerder is het enige verschil dat [adres 2] zicht heeft op het 350 meter verder gelegen bedrijventerrein De Poort. Verweerder is van mening dat de verkoop van het genoemde perceel bouwgrond in lijn ligt met de grondwaarde in de matrix.

11. Naar het oordeel van de rechtbank is met hetgeen eiser heeft gesteld niet aannemelijk geworden dat verweerder de grondwaarde te hoog heeft vastgesteld. Eiser heeft weliswaar betoogd dat met de hoogte van de vastgestelde grondwaarde geen recht wordt gedaan aan de diverse bestemmingen die rusten op de percelen, maar eiser heeft de door hem gestelde waardedrukkende effecten die daarvan uitgaan onvoldoende inzichtelijk gemaakt en verweerder heeft het door eiser gestelde gemotiveerd weerlegd.

12. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met de door hem overgelegde matrices in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woningen per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde waarden van € 270.000 en € 308.000 niet te hoog zijn.

13. Eiser beroept zich verder voor [adres 1] op het taxatierapport van taxateur Huijbregts. De rechtbank stelt allereerst vast dat, blijkens de verklaring van de taxateur op bladzijde 4 en de verklaring van eiser ter zitting, dit taxatierapport niet is opgesteld ter bepaling van de WOZ-waarde voor belastingjaar 2016, maar voor het verkrijgen van een hypothecaire financiering. Verder is niet duidelijk of in het taxatierapport alle objectonderdelen van de woning en de daarbij behorende afmetingen bij de waardering zijn meegenomen. De bijgebouwen, die wel staan vermeld in de waardematrix van verweerder, ontbreken verder in dit rapport. Ook ontbreken bij de gebruikte vergelijkingsobjecten de bijgebouwen. Bovendien zijn twee van de drie vergelijkingsobjecten meer dan een jaar voor de waardepeildatum verkocht. Dit is te ver verwijderd van de waardepeildatum, en zonder toelichting van de zijde van de taxateur, die ontbreekt, kunnen op grond van de verkoopcijfers van deze panden geen doorslaggevende conclusies worden getrokken over het waardeniveau van [adres 1] op de waardepeildatum in geschil. Ten slotte ontbreekt in het taxatierapport van Huijbregts voor zowel de woning als de gebruikte vergelijkingsobjecten een uitsplitsing van de relevante waardeonderdelen naar hoofdbouw, aanbouwen en/of bijgebouwen dan wel grondwaarde en grondstaffeling, in de vorm van een matrix, eventueel ondersteund met foto’s van de vergelijkingsobjecten. Door het ontbreken van een dergelijke waardematrix, zoals de heffingsambtenaar die wel hanteert, valt niet te herleiden hoe, rekening houdend met de bestaande verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, eisers taxateur tot de door hem bepleite waarde is gekomen. Aan het rapport kan daarom niet de waarde worden toegekend die eiser eraan toegekend wil zien. Met het rapport is aldus de door eiser voorgestane waarde van € 260.000 voor [adres 1] niet aannemelijk geworden.

14. Ook de door eiser voor [adres 2] bepleite waarde van ongeveer € 200.000 is niet aannemelijk geworden, nu het noemen van deze tegenwaarde zonder een concrete onderbouwing onvoldoende is voor het aannemelijk achten van de door eiser bepleite waarde.

15. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, voorzitter, en mr. M.G.A. Poelman en mr. F.M. Rijnbeek, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 december 2017.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.