Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 16/1850 en SHE 16/1852
uitspraak van de meervoudige kamer van 23 februari 2017 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., statutair gevestigd te [vestigingsplaats] , kantoorhoudende te [plaatsnaam] , eiseres
(gemachtigde: C. Zeddeman),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigde: mr. L.J. Boone).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2015, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet (aanslagnummer [nummer] ), heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) onder meer de waarden van de hierna volgende onroerende zaken, alle gelegen te Eindhoven (hierna: de objecten/de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € 535.000 voor [adres 1] , € 535.000 voor [adres 2] , € 339.000 voor [adres 3] en € 1.808.000 voor [adres 4] . In dit geschrift is voor het kalenderjaar 2015 voor alle hiervoor genoemde onroerende zaken de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenarenheffing en voor [adres 4] daarnaast ook de OZB gebruikersheffing bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 6 oktober 2015 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarden van de onroerende zaken en de daarop gebaseerde aanslagen OZB gehandhaafd. Daarbij is aan eiseres tevens een proceskostenvergoeding toegekend van in totaal € 244 vanwege de vermindering van de waarden van twee andere in de bestreden uitspraak op bezwaar vermelde onroerende zaken.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld, voor zover deze betrekking heeft op de hiervoor genoemde objecten. De rechtbank heeft het beroep met betrekking tot [adres 1] , 14-16 en 18 onder zaaknummer SHE 16/1850 en het beroep met betrekking tot [adres 4] onder zaaknummer SHE 16/1852 geregistreerd.
Verweerder heeft op 3 november 2016 een verweerschrift en taxatierapporten overgelegd. Op dezelfde datum zijn deze stukken door de rechtbank aan eiseres toegezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 februari 2017. De zaken SHE 16/1850 en SHE 16/1852 zijn op deze zitting gelijktijdig behandeld. Eiseres en haar gemachtigde zijn, na telefonische afmelding, niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door B. Smulders, taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaken en tevens gebruiker van [adres 4] .
De objecten aan de [straatnaam] , met bouwjaar 1997, zijn gelegen op het bedrijvenpark [bedrijvenpark] te Eindhoven en maken deel uit van één complex van geschakelde en afzonderlijke te verhuren bedrijfsunits. [adres 1] en [adres 2] bestaan elk uit twee bedrijfsunits. [adres 1] is sedert 1 november 2013 verhuurd aan [bedrijfsnaam] BV en [adres 2] sedert 1 december 2013 aan [bedrijfsnaam] BV. Beide objecten omvatten op de begane grond een opslagruimte van in totaal 778 m², en op zowel de begane grond als de eerste verdieping kantoorruimtes met een vloeroppervlak van 100 m². Tot beide objecten behoren elk 4 parkeerplaatsen.
Het object [adres 3] is een hoekpand in het complex, met een afwijkende maatvoering. Het object omvat op de begane grond een opslagruimte van 468 m² en op zowel de begane grond als de eerste verdieping kantoorruimtes, met een vloeroppervlak van 49 m². Tot dit object behoren 12 parkeerplaatsen.
Het object [adres 4] is een bedrijfsverzamelgebouw uit 1990, gelegen tegenover Eindhoven Airport. Het object omvat in totaal 1601 m² vloeroppervlak, verdeeld over vier bouwlagen (begane grond en drie verdiepingen). Het object is voorzien van liftinstallaties. Tot dit object behoren 40 parkeerplaatsen. Het object is gerenoveerd in 2013.
Geschil en beoordeling
1. In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2014. Eiseres bepleit voor [adres 1] en voor [adres 2] waarden van € 481.000, voor [adres 3] een waarde van € 305.000 en voor [adres 4] een waarde van € 1.627.000.
Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarden (€ 535.000 voor [adres 1] en [adres 2] , € 339.000 voor [adres 3] en € 1.808.000 voor [adres 4] ) naar de getaxeerde waarden, zoals die zijn opgenomen in de taxatierapporten, die op 17 oktober 2016 zijn opgesteld door taxateur drs. G.M.P. de Jonghe BRE/RMR/RT. In deze rapporten zijn de waarden getaxeerd op € 551.000 voor [adres 1] en voor [adres 2] , € 351.000 voor [adres 3] en € 1.909.000 voor [adres 4] .
Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarden (€ 535.000 voor [adres 1] en [adres 2] , € 339.000 voor [adres 3] en € 1.808.000 voor [adres 4] ) naar de getaxeerde waarden, zoals die zijn opgenomen in de taxatierapporten, die op 17 oktober 2016 zijn opgesteld door taxateur drs. G.M.P. de Jonghe BRE/RMR/RT. In deze rapporten zijn de waarden getaxeerd op € 551.000 voor [adres 1] en voor [adres 2] , € 351.000 voor [adres 3] en € 1.909.000 voor [adres 4] .
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarden van de onroerende zaken dienen te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). Evenmin is in geschil dat verweerder bij het bepalen van de waarden is uitgegaan van de juiste objectkenmerken, waaronder de metrages van elk object. De rechtbank gaat daar bij haar beoordeling dan ook van uit.
4. Eiseres voert aan dat de huurtransacties van [adres 1] en [adres 2] kort voor de waardepeildatum zijn gerealiseerd en dat volgens verweerder uit die huurtransacties een huurwaarde van € 43/m² volgt, maar verweerder niettemin € 44/m² hanteert in de bestreden uitspraak. Ook is voor eiseres niet duidelijk op welke wijze de invloed van het aantal parkeerplaatsen bij het vergelijkingsobject [adres 5] is verdisconteerd. Voorts stelt eiseres dat niet duidelijk is hoe verweerder bij de vaststelling van de waarden aan de gehanteerde kapitalisatiefactoren komt en hoe de verkooptransacties zich verhouden tot de onderhavige objecten.
[adres 1] , [adres 2] en [adres 3]
5. Uit het door verweerder overgelegde verweerschrift en taxatierapport met bijlagen volgt dat kort voor de waardepeildatum tussen eiseres en de huurders van [adres 1] en [adres 2] 5-jarige huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen, waarin per object huurprijzen van € 50.000, inclusief (vier) parkeerplaatsen, overeen zijn gekomen. Niet in geschil is dat een eigen huurcijfer van het betreffende object in beginsel als marktconform dient te worden aangemerkt. Voorts is het vaste jurisprudentie (bijvoorbeeld ECLI:NL:GHARL:2015:6474) dat, indien sprake is van een marktconforme huur, het eigen huurcijfer het best bruikbaar is bij het bepalen van de huurwaarde via de HWK-methode, omdat in een dergelijk huurcijfer alle bijzonderheden van het pand zijn verdisconteerd. Een vergelijking met de huurprijzen van andere panden is dan in beginsel niet nodig, omdat de overeengekomen huurprijzen als doorslaggevend kunnen worden gezien voor de bepaling van de huurwaarde.
De rechtbank constateert dat verweerder de in de huurovereenkomst overeengekomen huur bij de bepaling van de huurwaarde tot uitgangspunt heeft genomen, maar daarbij in aanmerking heeft genomen dat deze huurprijzen moeten worden verminderd met de waarde van de parkeerplaatsen. Verweerder heeft zo voor beide objecten een primaire huurwaarde van € 43 per m² berekend. Verweerder heeft verder de huurcijfers van [adres 1] en [adres 2] als basis laten dienen voor de bepaling van de huurwaarde van [adres 3] , gelegen in hetzelfde bedrijvencomplex. Verweerder is ook voor dit object uitgegaan van een huurwaarde van € 43/m². Verweerder heeft bovendien in zijn taxatierapport met de huurtransactiecijfers van vier andere vergelijkingsobjecten, gerealiseerd rondom de waardepeildatum en ook gelegen aan de [straatnaam] , voldoende inzichtelijk gemaakt dat de huurwaarde van € 43/m² voor alle objecten in geschil aan de [straatnaam] zeker niet te hoog is bepaald. Daarbij is nog van belang dat verweerder inzichtelijk heeft gemaakt dat en hoe met de waarde van de parkeerplaatsen rekening is gehouden door daaraan een waarde van € 375 toe te kennen. Eiseres heeft de juistheid daarvan niet bestreden. Gelet op de stukken in het dossier, is de rechtbank voorts van oordeel dat verweerder de door hem verdedigde kapitalisatiefactor voor de drie objecten aan de [straatnaam] aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft geen concrete verkoop- en/of huurcijfers of een taxatierapport ingebracht, waaruit een andere conclusie valt te trekken over de kapitalisatiefactor. Ook heeft eiseres niet gereageerd op het door verweerder in de beroepsfase overgelegde verweerschrift en taxatierapport, dat is voorzien van een groot aantal stukken ter onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactor. De enkele, niet onderbouwde, stelling van eiseres dat de kapitalisatiefactor lager dient te zijn, acht de rechtbank onvoldoende. Hieruit volgt, naar het oordeel van de rechtbank, dat de kapitalisatiefactor voor de drie objecten zeker niet te hoog is bepaald. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarden van de objecten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] niet te hoog zijn.
[adres 4]
6. Uit het door verweerder overgelegde verweerschrift en taxatierapport met bijlagen volgt dat verweerder ter onderbouwing van de huurwaarde gebruik heeft gemaakt van de huurtransactiecijfers van vier vergelijkingsobjecten, die zijn gerealiseerd voor en na de waardepeildatum. Daarbij springt in het oog dat verweerder vooral gekozen heeft voor kantoorruimtes die zijn verhuurd binnen goed vergelijkbare bedrijfsverzamelgebouwen, gelegen in de nabijheid van het object in geschil. Dit heeft erin geresulteerd dat een (primaire) huurwaarde van € 108 per m² is gehanteerd. Eiseres heeft weliswaar gesteld dat de huurwaarde lager dient te liggen, maar heeft deze stelling niet onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft geboden in de totstandkoming van de door hem gehanteerde huurwaarde en aannemelijk heeft gemaakt dat deze zeker niet te hoog is bepaald. Gelet op de stukken in het dossier, is de rechtbank voorts van oordeel dat verweerder de door hem verdedigde kapitalisatiefactor aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft geen concrete verkoop- en/of huurcijfers of een taxatierapport ingebracht, waaruit een andere conclusie valt te trekken over de kapitalisatiefactor. Ook heeft eiseres niet gereageerd op het door verweerder in de beroepsfase overgelegde verweerschrift en taxatierapport, dat is voorzien van een groot aantal stukken ter onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactor. De enkele, niet onderbouwde, stelling van eiseres dat de kapitalisatiefactor lager dient te zijn, acht de rechtbank onvoldoende. Hieruit volgt, naar het oordeel van de rechtbank, dat de kapitalisatiefactor voor dit object zeker niet te hoog is bepaald. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de [adres 4] niet te hoog is.
7. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de door verweerder voor [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te Eindhoven per 1 januari 2014 vastgestelde waarden en de daarop gebaseerde aanslagen OZB niet te hoog zijn vastgesteld.
8. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, voorzitter, en mr. E.J.J.M. Weyers en mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.