Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 16/3838
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 maart 2018 in de zaak tussen
[naam] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Öztürk),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, verweerder
(gemachtigde: A.M. Snelders).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 maart 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 262.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 13 december 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 december 2017. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateur N.L. van Domselaar.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een twee-onder-één kapwoning uit 1976. De woning, gelegen in Boxmeer, bestaat uit een hoofdgebouw met een inhoud van 580 m³, een overkapping met een oppervlakte van 8 m² en een tuinhuis. Het perceel heeft een oppervlakte van 330 m². De badkamer van de woning is vervangen in 2015. Ook is in dat jaar het nodige (buiten)schilderwerk verricht.
Geschil en beoordeling
De rechtbank stelt, gelet op het verhandelde ter zitting, allereerst vast dat de door verweerder bepleite waarde ziet op de toestand van de woning op 1 januari 2016. Uit de waardematrix blijkt immers dat de woning in de loop van 2015 is ‘geüpdatet’ en onder meer is voorzien van een nieuwe badkamer en het nodige schilderwerk heeft plaatsgevonden. Eiser heeft dit niet weersproken.
In geschil is daarom de waarde van de woning op 1 januari 2015, naar de staat van de woning op de toestandsdatum, te weten 1 januari 2016. Eiser bepleit een waarde van € 200.000 en verwijst daarvoor naar het eigen verkoopcijfer van de woning die op 14 januari 2013 is aangekocht voor € 205.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 262.000) naar de getaxeerde waarde (€ 262.000). Deze getaxeerde waarde volgt uit de waardematrix die op 1 maart 2017 is opgesteld door taxateur N.L. van Domselaar, en is vastgesteld aan de hand van vijf in die waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , alle gelegen te [woonplaats] .
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
4. De rechtbank stelt vast dat eiser de woning op 14 januari 2013 heeft gekocht. Onweersproken is dat deze transactie is geschied onder zakelijk voorwaarden en tussen twee niet gelieerde partijen.
5. Met betrekking tot eisers betoog dat verweerder voor de waardebepaling het eigen verkoopcijfer tot uitgangspunt had moeten nemen (in plaats van de waarde vast te stellen aan de hand van de vergelijkingsmethode), wijst de rechtbank erop dat de jurisprudentie – zeker waar het een eigen verkoopcijfer betreft – ruimte biedt voor afwijking van het uitgangspunt dat een transactie binnen één jaar van de waardepeildatum moet zijn gelegen. Uit de (ook door eiser genoemde) uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 18 mei 2016 (ECLI:NL:GHDHA:2016:1404), volgt verder dat de waarde van de woning, indien de belanghebbende de woning niet kort, maar wel binnen een redelijke termijn voor de waardepeildatum heeft gekocht, doorgaans kan worden herleid uit de door de belanghebbende betaalde prijs en dat daarbij rekening moet worden gehouden met de waardeontwikkeling van de woning (en de daarmee vergelijkbare woningen) in de periode tussen de koopdatum en de waardepeildatum, alsmede met eventuele specifiek voor de woning geldende waardeveranderingen in die periode, bijvoorbeeld ten gevolge van aan of in de woning verrichte werkzaamheden. Nu in deze uitspraak een termijn van twee jaar (nog) wordt aangemerkt als redelijke termijn, kan verweerder niet worden gevolgd in zijn betoog dat het eigen verkoopcijfer reeds om die reden dient te worden verworpen. Eisers beroep slaagt in zoverre.
6. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder zijn stelling dat het gerealiseerde verkoopcijfer erg laag is en (ook) daarom niet bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde niet (afdoende) heeft kunnen onderbouwen. De enkele toelichting dat dit blijkt uit de aan de hand van de vergelijkingsmethode vastgestelde waarde is daartoe onvoldoende. Bovendien zegt dit niet specifiek iets over de woning.
7. Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank het voor de beoordeling verder niet van belang acht dat de waarde op een andere manier, bijvoorbeeld door middel van de systematische vergelijking van rondom de waardepeildatum verkochte woningen bepaald kan worden. In het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610 ) is beslist dat de in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling, die berusten op artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ, hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip inderdaad wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
8. Het voorgaande betekent dat verweerder het eigen verkoopcijfer ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten bij de waardebepaling. Ook heeft verweerder de rechtbank er niet van kunnen overtuigen dat de door hem vastgestelde waarde in relatie tot dit verkoopcijfer niet te hoog is. Dit brengt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
9. Omdat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord.
10. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarde van € 200.000 evenmin aannemelijk heeft gemaakt. De woning is op 14 januari 2013 gekocht voor
€ 205.000. Uit het taxatierapport van verweerder volgt dat de woning na aankoop is geüpdatet en is voorzien van een nieuwe badkamer. Dergelijke omstandigheden dienen, hetgeen ook volgt uit de door eiser zelf aangehaalde uitspraak van het gerechtshof Den Haag, te worden betrokken bij de waardebepaling. Door eiser is op geen enkele wijze onderbouwd waarom de waarde van de woning op 1 januari 2016, ondanks voormelde aanpassingen en verbeteringen, € 5.000 lager zou moeten zijn dan ten tijde van de aankoop daarvan.
11. Omdat zowel eiser als verweerder de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 235.000.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte kosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1500 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift en het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 249 en 1 punt voor het indienen van een beroepschrift en de behandeling van het beroep ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1). Daarnaast bestaat aanleiding de kosten te vergoeden van de in opdracht van eiser uitgebrachte taxatie ter hoogte van € 121 (inclusief BTW), zodat het totale bedrag aan proceskosten € 1621 bedraagt.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van het object [adres] te [woonplaats] voor het kalenderjaar 2016, vast op € 235.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1621.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van A.P.C. Lensvelt LLB, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
13 maart 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.