Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 19/1974
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 februari 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , eiseres,
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in het besluit van 28 februari 2018 (de aanslag) de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] (gehele pand) te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 1.878.000,-. In de aanslag heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2018 bekendgemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 20 februari 2019 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 1.710.500,-.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 7 januari 2020.
Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van de heer M.A. Boerhorst, bijgestaan door de heer
C. van Lawick , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een geheel pand aan de [adres] . De oppervlakte van de woning is 254m². De perceeloppervlakte is 53m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 1.350.000,-.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.710.500,- Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde ook vastgesteld kan worden op basis van de verkoopcijfer van het object zelf. Volgens de heffingsambtenaar is op basis van de verkoopcijfer van het pand zelf af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Bij aanvang van de zitting heeft de heffingsambtenaar meegedeeld dat de grondslag voor de waardering van de woning is gebaseerd op het eigen verkoopcijfer. De heffingsambtenaar beroept zich op uitspraken van de rechtbank Oost-Brabant [3] waarbij is geoordeeld dat een eigen verkoopcijfer dat meer dan een jaar verwijderd is van de waardepeildatum bruikbaar is bij de waardebepaling in het kader van de wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de woning op 4 augustus 2015 door eiseres is aangekocht. Dat is 17 maanden voor de geldende waardepeildatum van 1 januari 2017. Een indexatie van het verkoopcijfer naar de waardepeildatum 1 januari 2017 resulteert in een waarde van € 1.803.000,-. Deze waarde is aanzienlijk hoger dat de getaxeerde waarde van € 1.710.500,-. Daarmee is volgens de heffingsambtenaar aangetoond dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
7. Eiseres heeft pas op de zitting het standpunt van de heffingsambtenaar, dat de waardering op basis van het eigen verkoopcijfer is gebaseerd, bestreden door aan te voeren dat de door de heffingsambtenaar gebruikte verkoopdatum niet juist is. De rechtbank overweegt dat het standpunt van de heffingsambtenaar ten aanzien van de verkoopdatum in de beroepsfase op 18 december 2019 aan de gemachtigde van eiser is toegestuurd. De rechtbank neemt de op de zitting betwiste verkoopdatum niet mee in haar beoordeling nu de goede procesorde zich daartegen verzet. De rechtbank ziet geen aanleiding om de zaak aan te houden omdat eiseres gelegenheid heeft gehad om tijdig, dat wil in dit geval zeggen: voor de zitting, gronden tegen het standpunt ten aanzien van de datum van de eigen verkoop aan te voeren.
8. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond omdat er geen andere gronden zijn aangevoerd tegen het standpunt van de heffingsambtenaar, zoals omschreven in overweging 6. Eiseres krijgt dus geen gelijk.
9. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.H.M. van de Ven, rechter, in aanwezigheid van mr. N. van der Kroft, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2020.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2020.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.