Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/1791
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 mei 2018 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigde: mr. L.J. Boone).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het bedrijfsobject), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 2.711.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) (eigenarenbelasting) voor het kalenderjaar 2017 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 1 juni 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van het bedrijfsobject gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2018. Namens eiser is verschenen zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en N. Zomers, taxateur.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van het bedrijfsobject, een winkelpand, uit 1952 (gerenoveerd in 1990). Het bedrijfsobject is gelegen in een zogenoemd kernwinkelgebied in het centrum van Eindhoven en heeft een bruto vloeroppervlakte van in totaal 420 m². Het bedrijfsobject bevat in het souterrain een winkelverkoopruimte van 135 m², op de begane grond een winkelverkoopruimte van 135 m² en opslagruimten op de eerste (60 m²), tweede (60 m²) en derde verdieping (30 m²).
2. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting verklaard dat hij het verweerschrift en het taxatierapport in deze zaak niet heeft ontvangen. Hij zou daarover daags voor de zitting contact hebben gehad met een administratief medewerker van de rechtbank. Ambtshalve is bekend dat de gemachtigde van eiser heeft gebeld in de zaak die bij de rechtbank is geregistreerd onder nummer 17/1792. Deze zaak, met nummer 17/1791, is in dat gesprek niet aan de orde geweest. Op de zitting zijn afschriften van het verweerschrift en het taxatierapport overhandigd.
3. Bladerend in het verweerschrift en het taxatierapport heeft de gemachtigde van eiser snel geconstateerd dat het een goed rapport is en dat de waarde van het bedrijfsobject in overeenstemming met het rapport (€ 2.915.000) dient te worden vastgesteld. Op de vraag of hij nu dan een hogere waarde bepleit, heeft de gemachtigde van eiser geantwoord dat het hem om de juiste waarde gaat en dat die waarde van belang is voor de hypotheek en dat hij met zijn cliënt heeft afgesproken dat als het onderbouwd is, dat de juiste waarde is. Ook een veroordeling in de proceskosten en vergoeding van het griffierecht acht hij op zijn plaats.
4. Verweerder is van mening dat deze standpuntwijziging in strijd is met de goede procesorde nu eiser steeds een lagere waarde heeft bepleit, verweerder vervolgens een onderbouwing van zijn standpunt heeft gegeven en op die wijze zijn huiswerk heeft gemaakt. Verweerder zou het niet eens zijn met een veroordeling in de proceskosten en het griffierecht.
5. Vastgesteld wordt dat eiser in zijn bezwaarschrift heeft gesteld dat de waarde van het bedrijfsobject onjuist is vastgesteld. Gelet echter op wat hij heeft aangevoerd, namelijk dat sprake is van verloedering in de omgeving, dat sprake is van achterstallig onderhoud en gezien het verslag van de hoorzitting, kan de rechtbank niet anders concluderen dan dat eiser in bezwaar van mening was dat de waarde te hoog is vastgesteld. Tijdens de hoorzitting is aangevoerd dat gerekend dient te worden met een kapitalisatiefactor van 10,5 wat volgens eiser resulteert in een waarde van € 2.099.000. Verder wordt vastgesteld dat eiser in het beroepschrift heeft aangevoerd dat de verschillende heffingsgrondslagen foutief zijn vastgesteld en dat daarom een aanzienlijke lagere waarde aan het onderhavige vastgoed dient te worden toegekend, waarbij wederom naar de gebrekkige onderhoudssituatie wordt verwezen.
6. Op verweerder rustte vanuit dat perspectief de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. Vanuit dat perspectief heeft verweerder het taxatierapport van 20 november 2017 laten opstellen en in de procedure gebracht. Eiser heeft pas op de zitting zijn standpunt 180 graden gewijzigd, met de motivering dat het hem gaat om de juiste waarde en met verwijzing naar een afspraak met zijn cliënt. Nu verweerder vanuit een ander perspectief voor een onderbouwing heeft gezorgd en eiser pas op de zitting een ander standpunt heeft verkondigd, wordt dit in strijd geacht met de goede procesorde. Eiser heeft verweerder en de rechtbank met deze standpuntwijziging verrast. Verweerder heeft zich er niet op kunnen voorbereiden dat het verschil tussen de beschikte waarde en de waarde in het taxatierapport in zijn nadeel zou kunnen werken. De rechtbank komt daarom tot de conclusie dat de grond dat de waarde moet worden vastgesteld conform het taxatierapport, buiten beschouwing dient te blijven. Het argument dat eiser pas op de zitting het verweerschrift en het rapport tot zijn beschikking had maakt dit niet anders, omdat de gemachtigde pas op de zitting naar het verweerschrift en het taxatierapport heeft geïnformeerd. De gemachtigde van eiser had bij ontvangst van de kennisgeving voor de zitting, die is verzonden op 21 februari 2018, het dossier kunnen controleren op volledigheid, zeker nu hij zegt met zijn cliënt te hebben afgesproken dat de waarde door hem juist wordt geacht, als die waarde is onderbouwd.
7. Over de verdere beroepsgronden wordt het volgende overwogen.
8. Eiser heeft de rechtbank verzocht te bepalen dat verweerder een dwangsom is verschuldigd vanwege het te laat beslissen op het bezwaar. De rechtbank stelt vast dat eiser op 9 maart 2017 bezwaar heeft gemaakt en dit op 15 maart 2017 door verweerder is ontvangen. Gelet op artikel 30, negende lid, van de Wet WOZ diende verweerder daarom voor het eind van 2017 uitspraak op bezwaar te doen. Dat is ruimschoots het geval, nu op 1 juni 2017 uitspraak op bezwaar is gedaan. Daargelaten dat eiser verweerder niet in gebreke heeft gesteld, heeft verweerder dus niet te laat beslist. Het verzoek om een dwangsom wordt daarom afgewezen.
9. Eiser heeft aangevoerd dat hij ten onrechte niet is gehoord in bezwaar, althans dat er geen hoorzitting heeft plaatsgevonden die formeel en materieel aan alle daaraan te stellen eisen voldeed. Zo is bijvoorbeeld de definitieve versie van de notulen van de hoorzitting nimmer ter goedkeuring aan eisers gemachtigde voorgelegd. Deze beroepsgrond slaagt niet. Op 10 mei 2017 heeft immers een hoorzitting plaatsgevonden en er is geen rechtsregel die verweerder ertoe verplicht het verslag van de hoorzitting aan (de gemachtigde van) eiser voor te leggen, alvorens uitspraak op het bezwaar te doen.
10. Eiser heeft gesteld dat verweerder een aanzienlijk hoger OZB-tarief hanteert dan is afgesproken met het Rijk. De rechtbank overweegt dat de hoogte van het OZB-tarief is bepaald bij algemeen verbindend voorschrift. Op grond van artikel 8:3, eerste lid, aanhef en onder a, in samenhang met artikel 7:1, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht kan geen bezwaar worden gemaakt tegen een besluit inhoudende een algemeen verbindend voorschrift. Deze bepalingen staan er echter niet aan in de weg dat de rechtmatigheid van een algemeen verbindend voorschrift in het kader van een bezwaar of beroep tegen een concreet besluit wordt beoordeeld. Nu eisers beroepsgrond hierover in het geheel niet is onderbouwd, komt de rechtbank aan een dergelijke toetsing niet toe.
11. Verder wordt overwogen dat wat eiser in beroep herhaalt en ingelast heeft geacht uit zijn gronden van bezwaar, niet slaagt waar hij dat niet nader in beroep heeft gemotiveerd. In de bestreden uitspraak is op de bezwaren ingegaan en eiser heeft niet aangegeven wat er niet zou deugen aan die weerlegging van zijn bezwaren. Bovendien heeft verweerder in beroep ter onderbouwing van de waarde een nieuw taxatierapport overgelegd.
12. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de door verweerder voor de onroerende zaak per 1 januari 2016 vastgestelde waarde van € 2.711.000 en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat de in beroep door verweerder getaxeerde waarde hoger ligt dan de WOZ-waarde.
13. Het beroep is ongegrond. Omdat het beroep ongegrond is, wordt het verzoek om schadevergoeding afgewezen.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om een dwangsom af;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M.S. Requisizione, rechter, in aanwezigheid van
Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.