Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 17/1054, ROT 17/1442, ROT 17/2029
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 juli 2018 in de zaken tussen
[eiseres], te [woonplaats], eiseres,
gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. B.J. Klein.
Procesverloop
Bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), van
8 januari 2016, heeft verweerder de waarden van de navolgende onroerende zaken in Rotterdam voor het belastingjaar 2016 als volgt vastgesteld:
- [straatnaam + nummer 1]: € 134.000,-;
- [straatnaam + nummer 2]: € 481.000,-;
- [straatnaam + nummer 3]: € 297.000,-.
Bij uitspraken op bezwaar van 22 februari 2017 (de bestreden besluiten), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden besluiten.
De rechtbank heeft de beroepen van eiseres als volgt geregistreerd:
Het beroep over [straatnaam + nummer 1] onder nummer ROT 17/1054
Het beroep over [straatnaam + nummer 2] onder nummer ROT 17/1442;
Het beroep over [straatnaam + nummer 3] onder nummer ROT 17/2029;
Verweerder heeft verweerschriften ingediend.
De zaken zijn gezamenlijk, maar niet gevoegd, behandeld ter zitting van 14 mei 2018.
Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verder zijn [X], [Y] en [Z], taxateurs van verweerder, verschenen.
De rechtbank heeft het onderzoek in de zaak met kenmerk ROT 17/2029 op 14 mei 2018 geschorst om de taxateur van verweerder in de gelegenheid te stellen de onroerende zaak inpandig op te nemen waarbij in ieder geval de onderhoudstoestand en de hoogte van de kelder aandacht verdienen.
Zowel eiser als verweerder hebben naar aanleiding van de schorsing (en nadat zij elk afzonderlijk van elkaar de kelder van de onroerende zaak hebben bezocht) inhoudelijk gereageerd.
Naar aanleiding van deze reacties heeft de rechtbank op 16 juli 2018 een onderzoek ter plaatse gehouden. Bij dit onderzoek is verweerder vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. De gemachtigde van eiseres heeft telefonisch laten weten dat hij verhinderd is om het onderzoek bij te wonen in verband met een knieblessure. Verder heeft [Y], taxateur van verweerder, het onderzoek bijgewoond.
Na daarvoor verkregen toestemming van partijen is het onderzoek in deze zaak op 18 juli 2018 gesloten.
Overwegingen
1. Ter zitting is in de zaak met kenmerk ROT 17/1054 de vraag aan de orde geweest of de gemachtigde van eiseres, nu hij in deze zaak een hogere WOZ-waarde bepleit, over een toereikende volmacht beschikt. Op grond van de door de gemachtigde van eiseres na de zitting overgelegde volmacht is de rechtbank van oordeel dat dat het geval is.
2. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaken gelegen aan de [straatnaam + nummer 1], [nummers 2 en 3]
2.1.
In geschil is het volgende:
- of verweerder de waarde van de onroerende zaak [straatnaam + nummer 1] op de waardepeildatum 1 januari 2015 op een te laag bedrag heeft vastgesteld (17/1054).
Eiseres bepleit een waarde van € 148.000,-.
- of verweerder de waarde van de onroerende zaken [straatnaam + nummer 2] en [nummer 3] op de waardepeildatum 1 januari 2015 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (17/1442 en 17/2029). Eiseres bepleit een waarde van € 424.000,- voor de onroerende zaak [straatnaam + nummer 2] en een waarde van € 272.000,- voor de onroerende zaak [straatnaam + nummer 3].
2.2.
Ter zitting heeft eiseres de volgende drie beroepsgronden ingetrokken:
- de hoorzitting en het verslag ervan voldeden niet aan de daaraan te stellen (wettelijke) eisen;
- de stijging van de onroerendezaakbelasting is aanzienlijk hoger dan is afgesproken met het Rijk;
- de macronorm is overschreden.
Deze gronden behoeven dus geen bespreking meer. De rechtbank zal vervolgens de resterende gronden per zaak bespreken.
In zaaknummer 17/1054
3. In geschil is allereerst of eiseres door haar manier van procederen in strijd met de eisen van de goede procesorde handelt. Eiseres heeft in deze zaak in haar nadere beroepschrift, ingediend op 25 april 2018, haar eerder ingenomen standpunt ten aanzien van de WOZ-waarde gewijzigd in een tegenovergesteld standpunt (de waarde is niet te hoog maar te laag). Naar het oordeel van de rechtbank handelt eiseres door haar manier van procederen niet in strijd met de eisen van de goede procesorde. Vooropgesteld wordt dat de omvang van het geding de WOZ-waarde is en dat het sinds de wijziging van artikel 29 van Pro de Wet WOZ per 1 oktober 2015 voor belanghebbende mogelijk is om een hogere WOZ-waarde te bepleiten. De wijziging van het standpunt van eiseres is ingegeven door de inhoud van het taxatierapport van verweerder en het uiteindelijke standpunt van eiseres is gebaseerd op dit taxatierapport. Verweerder kan dus niet (helemaal) verrast zijn door de handelwijze van eiseres. Bovendien heeft eiseres haar (wijziging van) standpunt enige tijd voor de zitting kenbaar gemaakt, zodat verweerder nog voldoende tijd had om zijn standpunt nader te bepalen. Het gaat hier dus om een andere situatie dan aan de orde was in de uitspraken van deze rechtbank van 8 maart 2018 (ECLI:NL:RBROT:2017:1756 en van de rechtbank Oost-Brabant van 2 mei 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:2149), waarin dezelfde gemachtigde pas op zitting het uiteindelijke standpunt van de belanghebbende naar voren bracht.
4. De onroerende zaak [straatnaam + nummer 1] in Rotterdam betreft een winkelpand uit 1926 bestaande uit een verkoopruimte op de begane grond met een oppervlakte van 58 m² en een opslag in de kelderruimte met een oppervlakte van 27 m². Het geheel is gelegen op een perceel van 115 m².
4.1.
Ter onderbouwing van de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2015 heeft verweerder een taxatierapport overgelegd van [Y] van 10 april 2017. Uit dit rapport blijkt dat de taxateur gebruik heeft gemaakt van de hwk-methode. Bij de waardevaststelling op basis van de hwk-methode wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald door de bruto huurwaarde van de onroerende zaak (de huurwaarde) te vermenigvuldigen met de bruto huurwaardekapitalisatiefactor (de kapitalisatiefactor). De taxateur heeft de huurwaarde onderbouwd met een viertal huurtransacties aan de [straatnaam]. Deze huurtransacties vertegenwoordigen een gemiddelde huurprijs van € 277,- per vierkante meter ITZA. De kapitalisatiefactor onderbouwt de taxateur met een tweetal kooptransacties. Uit deze twee kooptransacties volgt een gemiddelde kapitalisatiefactor van 11,3. De taxateur taxeert de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 op
€ 134.000,- en gaat hierbij uit van een huurprijs van € 224,- per vierkante meter ITZA en een kapitalisatiefactor 9,5. De taxateur heeft ter zitting verklaard dat de kapitalisatiefactor is gebaseerd op meer transacties dan de twee transacties die zijn opgenomen in zijn taxatierapport. De twee in het rapport opgenomen transacties zijn volgens hem het beste vergelijkbaar. De rechtbank is van oordeel dat inzicht moet worden geboden in alle kooptransacties die bij de berekening van de kapitalisatiefactor een rol hebben gespeeld. Door dit niet te doen maakt verweerder niet aannemelijk dat de door hem vastgestelde waarde niet te laag is.
4.2.
Vervolgens komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk maakt. Deze vraag beantwoordt de rechtbank eveneens ontkennend.
4.3.
Eiseres bepleit een waarde van € 148.000,- op basis van de door verweerder vastgestelde huurwaarde en een kapitalisatiefactor van 10,5. Zij stelt daartoe dat de onderhoudstoestand van de onroerende zaak beduidend slechter is dan die van de vergelijkingsobjecten, waarvan de transacties een kapitalisatiefactor van 10,8 respectievelijk 11,8 opleveren. Omdat eiseres op die stelling geen feitelijke toelichting geeft wordt eraan voorbijgegaan.
4.4.
Omdat geen van beide partijen de door hem respectievelijk door haar verdedigde waarde aannemelijk maakt, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vast op € 140.000,-.
5. Het beroep is gegrond.
In zaaknummer 17/1442
6. De onroerende zaak [straatnaam + nummer 2] in Rotterdam betreft een winkelpand uit 1927 bestaande uit een verkoopruimte op de begane grond met een oppervlakte van 273 m², een verkoopruimte in de kelderruimte met een oppervlakte van 85 m² en een opslag in de kelderruimte met een oppervlakte van 262 m². Het geheel is gelegen op een perceel van
813 m².
6.1.
Ter onderbouwing van de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2015 heeft verweerder een taxatierapport overgelegd van [Y] van 10 april 2017. Uit dit rapport blijkt dat de taxateur gebruik heeft gemaakt van de hwk-methode. Bij de waardevaststelling op basis van de hwk-methode wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald door de bruto huurwaarde van de onroerende zaak (de huurwaarde) te vermenigvuldigen met de bruto huurwaardekapitalisatiefactor (de kapitalisatiefactor).
De taxateur heeft de huurwaarde en de kapitalisatiefactor onderbouwd met marktgegevens. Hij taxeert de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 op € 481.000,-.
De rechtbank is van oordeel dat de in het rapport genoemde vergelijkingsobjecten die de huurwaarde en de kapitalisatiefactor en daarmee de waarde onderbouwen, met uitzondering van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 1], qua ligging, type object, grootte/oppervlakte en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn en qua transactiedatum voldoende dicht bij de waardepeildatum liggen. De transactiedatum van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 1] is te ver verwijderd van de waardepeildatum. Aldus resteren voldoende vergelijkingsobjecten om de waarde te onderbouwen.
Ter zitting heeft de taxateur ([Y]) toegelicht dat hij de kapitalisatiefactor heeft berekend uit de verkoopcijfers van vergelijkbare objecten die zijn verkocht rond de waardepeildatum. Deze methode verdient volgens hem de voorkeur boven de zogenoemde bottum-up methode waarbij onder andere het (volgens eiseres te laag vastgestelde) leegstandsrisico een rol speelt. De laatste methode gaat uit van indirecte marktgegevens. Verder heeft de taxateur ter zitting uitgelegd dat hij de kelder voor 30% ITZA in de waarde heeft betrokken omdat het een afgewerkte kelderruimte betreft. Kelders die niet zijn afgewerkt worden voor 20% ITZA in de waarde betrokken. Dat hier sprake is van een afgewerkte kelderruimte, betwist eiseres niet.
Tot slot heeft de taxateur ter zitting toegelicht dat hij, anders dan eiseres voorstaat, geen aanleiding ziet om transactiecijfers te indexeren omdat bij indexering aangesloten wordt op een meer algemene trend, wat hij niet nodig vindt. Eiseres heeft vervolgens niet duidelijk gemaakt waarom er wel grond zou zijn voor indexering van de transactiecijfers, hoeveel een eventuele indexering zou belopen en welke invloed die zou hebben op de onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak door verweerder.
6.2.
Gelet op al het voorgaande maakt verweerder met het rapport en de ter zitting gegeven toelichting aannemelijk dat hij de waarde van de onroerende zaak [straatnaam + nummer 2] op de waardepeildatum
1 januari 2015 niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld en voldoet hiermee aan zijn bewijslast.
7. Het beroep is ongegrond.
In zaaknummer 17/2029
8. De onroerende zaak [straatnaam + nummer 3] in Rotterdam betreft een winkelpand uit 1927 bestaande uit een verkoopruimte op de begane grond met een oppervlakte van 95 m² (zone A), een verkoopruimte op de begane grond met een oppervlakte van 92 m² (zone B) en een opslag in de kelderruimte met een oppervlakte van 148 m².
8.1.
Ter onderbouwing van de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2015 heeft verweerder een taxatierapport overgelegd van [Y] van 28 februari 2018. Uit dit rapport blijkt dat de taxateur gebruik heeft gemaakt van de hwk-methode. Bij de waardevaststelling op basis van de hwk-methode wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald door de bruto huurwaarde van de onroerende zaak (de huurwaarde) te vermenigvuldigen met de bruto huurwaardekapitalisatiefactor (de kapitalisatiefactor).
De taxateur heeft de huurwaarde en de kapitalisatiefactor onderbouwd met marktgegevens. Hij taxeert de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 op (huurwaarde € 31.731,- × kapitalisatiefactor 9,4 =) € 297.000,-. Eiseres bestrijdt de kapitalisatiefactor niet. Enkel de huurwaarde is dus in geschil. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de beperkte hoogte van de kelder (reden waarom de kelder volgens hem op 10% ITZA moet worden gewaardeerd in plaats van 20% ITZA) en met de matige staat van onderhoud van de onroerende zaak.
8.2.
De rechtbank is van oordeel dat de in het rapport genoemde vergelijkingsobjecten die de huurwaarde en de kapitalisatiefactor en daarmee de waarde onderbouwen, qua ligging en type object voldoende vergelijkbaar zijn. Eiseres bestrijdt dat ook niet.
Tijdens het op 16 juli 2018 gehouden onderzoek ter plaatse is met een meetlint vastgesteld dat de hoogte van de kelder vanaf de vloer tot aan de balk 2 meter en 5 centimeter beloopt, dat waar zich ongeveer in het midden van de kelder een verhoging in de vloer bevindt de hoogte tussen deze verhoging en het plafond 2 meter en 10 centimeter beloopt, dat ter hoogte van een funderingsversteviging in een hoek van de kelder, aan de voorzijde van de onroerende zaak, de hoogte tussen de vloer en de stalen bint, die is gebruikt voor de versteviging van de fundering, 1 meter en 72 centimeter beloopt en dat deze stalen bint niet over de volledige breedte van de kelder loopt. Verder is toen vastgesteld dat de staat van onderhoud van de kelder redelijk is: het voelt er niet vochtig aan, er is geen lekkage en de aanwezige, qua omvang beperkte scheurvorming past bij een pand met het bouwjaar 1927. Tot slot is vastgesteld dat de bovenliggende winkel voldoende onderhouden is. Verder zijn er geen bijzonderheden aangetroffen.
Anders dan eiseres stelt en zij aan de hand van haar foto’s, die een vertekend beeld van de situatie ter plaatse geven, doet voorkomen is de kelder normaal begaanbaar en bruikbaar en is hij niet zodanig laag en is de geconstateerde scheurvorming niet zodanig ernstig dat dit tot een lager ITZA-percentage zou moeten leiden dan 20%. Dat de staat van onderhoud van de onroerende zaak matig is, zoals eiseres, stelt is bij het onderzoek ter plaatse niet gebleken.
9. Het beroep is ongegrond.
In alle zaken
10. De slotsom is dat het beroep in de zaak met kenmerk ROT 17/1054 gegrond is en dat de beroepen in de zaken met de kenmerken ROT 17/1442 en ROT 17/2019 ongegrond zijn.
11. Omdat het beroep in de zaak met kenmerk ROT 17/1054 gegrond zal worden verklaard, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat slechts aanleiding in de zaak met kenmerk ROT 17/1054. De proceskosten in deze zaak stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in bezwaar vast op € 498,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 249,- en een wegingsfactor 1). Voor de verleende bijstand in beroep worden deze kosten vastgesteld op € 1.002,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de terechtzitting met een waarde per punt van € 502,- en een wegingsfactor 1). Het gaat in deze zaak om beoordeling van de WOZ-waarde van een niet-woning op basis van de hwk-methode. De rechtbank ziet daarom, anders dan verweerder, geen grond voor het oordeel dat het gewicht van de zaak ‘licht’ is en voor toepassing van de factor 0,5.
13. De rechtbank wijst de verzoeken van eiseres om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (hierna: het EVRM) toe.
Gelet op de uitgangspunten die zijn neergelegd in de uitspraak van de Hoge Raad van
22 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AO9006, geldt dat – behoudens bijzondere omstandigheden die hier niet aan de orde zijn – de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen, uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
De rechtbank stelt vast dat verweerder de bezwaarschriften van eiseres in alle zaken heeft ontvangen op 9 februari 2016, terwijl de onderhavige uitspraak wordt gedaan op 25 juli 2018 dus twee jaar en ruim vijf maanden nadat bezwaar is gemaakt.
De redelijke termijn is dus met ruim vijf maanden overschreden. Deze overschrijding valt, gelet op het feit dat de behandeling van het bezwaar meer dan een jaar heeft geduurd, toe te rekenen aan verweerder. Uitgaande van een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, zal de rechtbank verweerder daarom veroordelen tot een bedrag van € 500,- in elk van de drie zaken aan eiseres als vergoeding van de door haar geleden immateriële schade.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep in de zaak met kenmerk ROT 17/1054 gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- verhoogt de vastgestelde waarde tot € 140.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 333,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten in de zaak met kenmerk ROT 17/1054 tot een bedrag van € 1.500,- te betalen aan eiseres;
- verklaart de beroepen in de zaken met de kenmerken ROT 17/1442 en ROT 17/2029 ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot betaling aan eiseres van een bedrag van € 1.500,- (€ 500,- per zaak) als vergoeding voor de door haar geleden immateriële schade.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van E.R. Schook, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).