Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/3280
uitspraak van de meervoudige kamer van 18 mei 2018 in de zaak tussen
Jumbo Supermarkten B.V., te Veghel, eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigde: mr. L.J. Boone).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend en gecombineerd aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) onder meer de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [naam] (hierna: [naam] ) te Eindhoven, per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 5.454.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) gebruikersheffing voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt.
Bij de in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar van 22 juni 2017 heeft verweerder onder meer de waarde van de hiervoor vermelde onroerende zaak gehandhaafd, alsmede de daarbij behorende aanslag OZB.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 april 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door N. Zomers, taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiseres, een besloten vennootschap, was op 1 januari 2017 gebruiker van [naam] . Het betreft een (grote) supermarkt, gebouwd in 1970, gerenoveerd in 2004 en gelegen op het perceel kadastraal bekend als [perceel] , groot 2.873 m². [naam] heeft een verhuurbaar vloeroppervlak van in totaal 2.711 m² en omvat een kantineruimte (70 m²), een opslagruimte (381 m²), een winkelruimte (2.160 m²) en overige ruimte (100 m²).
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van [naam] op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres bepleit een waarde van € 4.211.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 5.454.000) naar de getaxeerde waarde (€5.887.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 1 februari 2018 is opgesteld door taxateur N. Zomers.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de waarde van [naam] dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Ook is niet weersproken dat verweerder bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van de juiste objectkenmerken. De rechtbank gaat bij haar beoordeling daar dan ook van uit.
4. Verweerder is niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast, omdat hij heeft nagelaten op een inzichtelijke en verifieerbare wijze te laten zien hoe de door hem aan [naam] toegekende huurwaarde is afgeleid uit de huren van de in het taxatierapport opgenomen referentiepanden. Met name ontbreekt een onderbouwing met marktgegevens of andere objectieve, toetsbare informatie van de wijze waarop bij de herleiding van de huurwaarde van [naam] uit de huren van de referentiepanden rekening is gehouden met de voor de waardebepaling relevante verschillen tussen [naam] en de referentieobjecten alsmede tussen de referentieobjecten onderling. Ook de bij de bepaling van de waarde van [naam] gebruikte huurwaardekapitalisatiefactor is niet op een inzichtelijke en verifieerbare wijze onderbouwd. Zo blijkt uit het door verweerder overgelegde taxatierapport niet welke marktgegevens of andere objectieve, toetsbare informatie aan de in het rapport genoemde, in cijfers uitgedrukte, waardering van de aspecten onderhoud, kwaliteit, financiering en leegstand van de vergelijkingsobjecten en van [naam] ten grondslag hebben (heeft) gelegen. Voorts is het aan deze waarderingen toegekende gewicht bij de waardebepaling in het taxatierapport niet geëxpliciteerd, laat staan met toetsbare gegevens onderbouwd.
5. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde helemaal niet met verifieerbare gegevens onderbouwd. Het door eiseres gestelde eigen huurcijfer van [naam] uit 2012 is, zonder bewijs, dat ontbreekt, niet geschikt te achten, omdat het te ver van de waardepeildatum ligt. Voorts is de enkele verwijzing naar de Taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie deel 24, waardepeildatum 1 januari 2016, als onderbouwing van de door eiseres verdedigde huurwaardekapitalisatiefactor onvoldoende.
6. Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat het beroep gegrond is. Ter finale beslechting van het geschil zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien door de uitspraak op bezwaar ten aanzien van [naam] te vernietigen en de waarde van [naam] per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen, in het bijzonder de verkoopprijs van de tegenover liggende supermarkt ( [naam] ), schattenderwijs vast te stellen op € 5.000.000. De rechtbank verlaagt de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig en bepaalt dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar.
7. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres. De vergoeding van kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank overeenkomstig het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage vast op in totaal € 1.500 (1 punt voor het (aanvullend) bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, waarde per punt € 249, wegingsfactor 1, 1 punt voor het (aanvullend) beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 501, wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is de rechtbank niet gebleken.
8. De rechtbank gelast verweerder aan eiseres het griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar ten aanzien van [naam] ;
- stelt de waarde van [naam] per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vast op € 5.000.000 en verlaagt de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres, ten bedrage van € 1.500;
- gelast verweerder aan eiseres het griffierecht van € 333 te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, voorzitter, en mr. C.F.E. van Olden-Smit en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.