Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/3028
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juli 2018 in de zaak tussen
[Stichting] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Grave, verweerder
(gemachtigde: G.J. van den Born, taxateur).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend gecombineerd aanslagbiljet (met aanslagnummer [nummer] ), heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) onder meer de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 1.150.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenaren- en gebruikersheffing voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt.
Bij de in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar van 27 september 2017 heeft verweerder onder meer de waarde van het object verlaagd naar € 1.120.000, alsmede de daarbij behorende aanslagen OZB overeenkomstig verminderd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De meervoudige kamer heeft de zaak op 25 mei 2018 verwezen naar de enkelvoudige kamer.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 mei 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde.
OverwegingenFeiten
Eiseres is eigenaar en gebruiker van het object, een gemeenschapshuis, gelegen in het centrum van [plaats] . Het object omvat een gemeentelijk monument, gebouwd in 1920, dat in 1991 is uitgebreid met een nieuwer gedeelte. In het gedeelte uit 1920 bevinden zich vier recreatieruimtes (twee ruimtes met een vloeroppervlak van 12 m² en twee van 98 m²). In het gedeelte uit 1991 bevinden zich twee recreatieruimtes (796 m² en 186 m²), een sportzaal dan wel gymzaal (413 m²) en een berging uit 2008 (9 m²). Tot het object behoort tevens grond met een oppervlakte van in totaal 1.900 m².
Verweerder heeft de levensduur en de restwaarde, blijkens het in beroep door verweerder overgelegde ‘Taxatieblad GVW/WEV’ als volgt bepaald:
Rest LD (jaren) Reken LD (jaren) Basis LD (jaren) Restwaarde %
Recreatieruimten 1920 Ruwbouw 10 106 50 35
Afbouw 5 25 25 25
Installaties 5 25 25 15
Recreatieruimten 1991 Ruwbouw 0 50 50 35
Afbouw 5 30 25 25
Installaties 5 30 25 15
Gymzaal 1991 Ruwbouw 0 40 40 25
Afbouw 5 30 25 27
Installaties 5 30 17 15
Berging 2008 Ruwbouw 0 30 30 25
Afbouw 0 25 25 25
Installaties 0 15 15 15
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2016.
2. Eiseres bepleit een waarde van € 922.000 of € 915.000 en verwijst ter onderbouwing naar het taxatierapport dat op 20 november 2017 is opgesteld door taxateur B. van der Wielen. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde (€ 1.120.000) naar de getaxeerde waarde (€ 1.182.000), zoals opgenomen in de taxatiekaart die is opgesteld door taxateur G.J. van den Born.
3. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat verweerder bij de bepaling van de waarden van dit object is uitgegaan van de juiste objectkenmerken. Verder is tussen partijen niet in geschil dat sprake is van een incourant object en dat de waarde dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Naar het oordeel van de rechtbank geven deze gezamenlijke standpunten van partijen blijk van een juiste rechtsopvatting; zij sluit zich er dan ook bij aan.
4. Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) volgt dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet WOZ, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
Partijen hebben bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde de ‘Taxatiewijzer en kengetallen deel 17 Overheidsgebouwen’ en ‘deel 18 Sport’, alsmede de ‘Taxatiewijzer deel 0 Algemeen’(hierna de Taxatiewijzer Algemeen), alle per waardepeildatum 1 januari 2016, tot uitgangspunt genomen. De rechtbank acht deze taxatiewijzers en de daarin vermelde kengetallen voor bepaalde archetypen in beginsel bruikbaar als hulpmiddel bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzer kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke zaak, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.
5. De rechtbank stelt vast dat partijen niet van mening verschillen over de grondwaarde. Die bedraagt volgens partijen ongeveer € 153.900 exclusief BTW (dus ongeveer € 186.200 inclusief BTW). Verder is van belang dat eiseres ter zitting heeft bevestigd dat zij het door verweerder thans gehanteerde archetype voor de gymzaal juist acht en de daartegen aangevoerde beroepsgrond dan ook laat vallen. Voorts heeft eiseres de beroepsgronden met betrekking tot de functionele (economische) correctie ter zitting ingetrokken, omdat zij zich kan vinden in de functionele correctie die verweerder in het in beroep overgelegde taxatierapport heeft toegepast. Dat betekent dat zij ook de stellingen ten aanzien van de bezettingsgraad niet langer handhaaft. De rechtbank zal zich daarover derhalve niet uitlaten.
6. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hierin geslaagd is en neemt daarbij het volgende in aanmerking.
7. Eiseres heeft de door verweerder voor de recreatieruimten uit 1920 gehanteerde prijs per vierkante meter betwist. Deze is volgens eiseres ten onrechte hoger dan de maximale prijs die bij het betreffende archetype in de taxatiewijzer staat vermeld. De rechtbank stelt in dit kader allereerst vast dat blijkens de Taxatiewijzer Algemeen uitgangspunt is dat voor een verschil in grootte ten opzichte van de standaardgrootte waarvan bij de diverse archetypen wordt uitgegaan, correctie dient plaats te vinden. Voorts geldt dat de bij de archetypen vermelde bandbreedte (her)bouwkosten betreft en niet, zoals eiseres ter zitting, zonder enige onderbouwing, heeft betoogd, een verschil in grootte. Verweerder heeft bij de waardebepaling voor de recreatieruimten uit 1920 een hogere prijs per vierkante meter in aanmerking genomen dan de in de Taxatie-wijzer vermelde maximale prijs per vierkante meter. Hij heeft dit ter zitting onderbouwd door te wijzen op de correctie in verband met het grote verschil tussen de standaardgrootte die vermeld staat bij het betreffende archetype in de taxatiewijzer enerzijds en de grootte van de recreatieruimten – die veel kleiner zijn – anderzijds. Eiseres heeft deze onderbouwing niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken. De rechtbank ziet geen aanleiding de benadering van verweerder voor onjuist te houden en acht de door verweerder gehanteerde prijs per vierkante meter voor de recreatieruimten uit 1920, met inachtneming van de door verweerder ter zitting gegeven toelichting, aannemelijk.
8. Partijen verschillen ook van mening over de correctie voor technische veroudering van het tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendom (hierna: het gebouw).
Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij die correctie niet tot een te laag bedrag in aanmerking heeft genomen en als gevolg daarvan de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hiertoe heeft verweerder gesteld dat hij de correctie voor technische veroudering van het gebouw heeft bepaald op basis van de Taxatiewijzer Algemeen. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.
Ter bepaling van de correctie voor technische veroudering (hierna: afschrijving) van het gebouw dient het aantal jaren, waarover de herbouwkosten (de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen) worden afgeschreven (hierna: de levensduur) en de waarde die het gebouw aan het einde van zijn levensduur heeft (hierna: de restwaarde) te worden bepaald. Het gebouw is op de waardepeildatum ongeveer 96 jaar oud. Bij die leeftijd heeft een gebouw in beginsel zijn restwaarde bereikt en is er geen ruimte meer voor afschrijving. Naar het oordeel van de rechtbank kan er echter onder omstandigheden aanleiding zijn bij de jaarlijkse waardebepaling ten opzichte van eerdere waardebepalingen (naar vroegere waardepeildata) de levensduur te verlengen en/of de restwaarde te verhogen. Van dergelijke omstandigheden kan onder meer sprake zijn indien het huidige gebruik van het gebouw niet op afzienbare termijn zal worden beëindigd. Andere relevante omstandigheden kunnen gelegen zijn in de staat waarin het gebouw zich bevindt, waarbij onder meer van belang kan zijn of het gebouw geheel of gedeeltelijk is gerenoveerd en/of gemoderniseerd, of de tot het gebouw behorende installaties ‘up to date’ zijn gebracht en of het gebouw anderszins is verbeterd. Naar het oordeel van de rechtbank is een bijstelling van de afschrijving op basis van omstandigheden als hiervoor genoemd in overeenstemming met hetgeen naar de bedoeling van de wetgever onder de gecorrigeerde vervangingswaarde is te verstaan, te weten de waarde welke de zaak op waardepeildatum in economische zin voor de eigenaar zelf heeft (HR 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032 en HR 5 juni 1996, ECLI:NL:HR:AA1799).
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft overgelegd en aangevoerd, waaruit – kort gezegd – naar voren komt dat het gebouw nog volop in gebruik is, aan de daaraan te stellen eisen voldoet en er geen plannen zijn om het huidige gebruik binnen afzienbare tijd te beëindigen, de door hem toegepaste verlenging van de (beoogde) levensduur en de nieuwe inschatting van de restwaarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
10. Eiseres is het niet eens met het door verweerder gehanteerde archetype voor de recreatieruimten uit 1991. Volgens eiseres had niet het archetype G765MF12 (wijkcentrum multifunctioneel), maar het archetype G765ST12 (wijkcentrum standaard) moeten worden gebruikt bij de waardering. Verweerder heeft dit betwist. Voorts heeft hij erop gewezen dat de keuze voor het ene dan wel het andere archetype een verschil van hooguit ongeveer € 60.000 op een getaxeerde waarde € 1.182.000 betreft. Eiseres betwist dit niet. De rechtbank is van oordeel dat in het midden kan blijven welk archetype van toepassing is, nu de getaxeerde waarde 1.182.000 bedraagt en dus meer dan 60.000 verschilt van de door verweerder vastgestelde waarde van 1.120.00. Ook als eiseres in haar standpunt wordt gevolgd, leidt dit dus niet tot een lagere waarde.
11. Aan het oordeel dat verweerder erin is geslaagd het van hem verlangde bewijs te leveren, doet niet af hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd. In het door eiseres overgelegde taxatierapport is tot een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 915.000 geconcludeerd. Uit het rapport noch de daarop ter zitting gegeven toelichting kan worden opgemaakt waarop de door de taxateur bij de waardebepaling gekozen prijzen, percentages en factoren zijn gebaseerd. Eiseres heeft niet met verifieerbare gegevens inzichtelijk gemaakt hoe zij tot de door haar bepleite waarde is gekomen. Als weerspreking van de door verweerder verdedigde waarde schiet het taxatierapport derhalve tekort. Ook hetgeen belanghebbende overigens aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
12. Uit het voorgaande volgt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voor waardepeildatum 1 januari 2016 vastgestelde waarde van € 1.120.000 voor het object niet te hoog is.
13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2018.
de griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.