Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 17/713, SHE 17/1249 en SHE 17/1250
uitspraak van de meervoudige kamer van 12 juli 2018 in de zaak tussen
Stichting [eiseres] , te Boxmeer, eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, verweerder
(gemachtigden: U.A.H. Zonnenberg en N.L. van Domselaar).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 maart 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van onder meer de volgende onroerende zaken, per waardepeildatum
1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, als volgt vastgesteld:
- [adres A] : € 196.000;
- [adres B] : € 177.000;
- [adres C] : € 153.000.
In dit geschrift zijn tevens met betrekking tot deze objecten de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) (gebruiker niet-woning) voor het kalenderjaar 2016 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 18 januari 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaken gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Omdat het beroep betrekking heeft op meerdere objecten is het beroep geregistreerd onder verschillende zaaknummers, te weten SHE 17/713 (voor [adres A] ), SHE 17/1249 (voor [adres B] ) en SHE 17/1250 (voor [adres C] ).
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend, met als bijlagen een voor ieder object afzonderlijke taxatiekaart en de toepasselijke bijlagen van de Taxatiewijzer Onderwijs.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 mei 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool en P.B.T. van As, kantoorgenoten van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
Het kinderdagverblijf aan de [adres A] maakt deel uit van een groter object, dat in z’n geheel eigendom is van de gemeente Boxmeer. Het bij eiseres in gebruik zijnde gedeelte is zelfstandig te gebruiken en afsluitbaar.
Het kinderdagverblijf aan de [adres C] is een zelfstandig object, in eigendom bij de gemeente Boxmeer, dat alleen bij eiseres in gebruik is.
Het kinderdagverblijf aan de [adres B] , is een zelfstandig object, in eigendom bij de erven van een particulier, dat alleen bij eiseres in gebruik is.
Machtiging
Ter zitting heeft de rechtbank aan de orde gesteld dat een ontoereikende, want verouderde, machtiging in de beroepen is overgelegd. De ondertekenend bestuurder was ten tijde van het instellen van het beroep geen bestuurder meer van Stichting [eiseres] en niet meer bevoegd de machtiging af te geven. Op verzoek van de rechtbank en met instemming van partijen heeft eiseres op 31 mei 2018 een machtiging nagezonden. Deze is echter ondertekend door een bestuurder die weliswaar vanaf 18 januari 2018 bevoegd is tot machtiging, maar niet ten tijde van het instellen van het beroep op 28 februari 2017. De rechtbank zal deze machtiging niettemin beschouwen als een voldoende machtiging, mede omdat deze algemene volmacht is ondertekend op 23 februari 2018 (en dus lopende de beroepsprocedure), waardoor het ervoor moet worden gehouden dat de opvolgende bestuurders van Stichting [eiseres] G. Gieben en haar kantoorgenoten hebben willen machtigen.
Objectafbakening
De rechtbank heeft ambtshalve de vraag gesteld of de objectafbakening van de aan de orde zijnde objecten juist is geweest. Zij beantwoordt deze vraag bevestigend, gezien verweerders schriftelijke en ter zitting gegeven uitleg en verwijst tevens naar de hiervoor onder het kopje Feiten gegeven omschrijving van de objecten.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de drie kinderdagverblijven afzonderlijk op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiseres bepleit de volgende waarden:
- [adres A] : € 166.000;
- [adres B] : € 125.000;
- [adres C] : € 98.000.
Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarden (zie hierboven onder het procesverloop) naar de getaxeerde waarden, zoals deze blijken uit de bij het verweerschrift overgelegde, op 1 februari 2018 door taxateur N.L. van Domselaar opgestelde, taxatiekaarten. Deze waarden zijn:
- [adres A] : € 292.591;
- [adres B] : € 178.143;
- [adres C] : € 197.224.
Ter zitting heeft verweerder nieuwe taxatiekaarten overgelegd, die de rechtbank hierna bespreekt.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. Eiseres betwist op zichzelf niet de in de taxatiekaarten opgenomen berekeningen van de taxateur waar het gaat om de waarde van de grond, de vervangingswaarde van de opstallen en de toegepaste afschrijvingen uitgaande van de technische veroudering, maar stelt zich op het standpunt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een aftrek in verband met functionele veroudering, gelet op de slechte marktsituatie in de kinderopvang. Verweerder stelt dat een aftrek wegens functionele veroudering niet aan de orde is.
4. De rechtbank overweegt dat de bewijslast dat de aan de onroerende zaken toegekende waarde niet te hoog is in beginsel rust op verweerder. Het is echter aan eiseres om, indien zij een beroep doet op de toepasselijkheid van een correctie voor functionele veroudering die correctie te onderbouwen. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraken van de Hoge Raad van 10 juli 2015 (ECLI:NL:HR:2015:1818) en van het gerechtshof Amsterdam van 21 november 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:4755).
5. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar standpunt verwezen naar de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 22 februari 2018 (ECLI:NL:GHSHE:2018:747) terzake van de WOZ-waarde van een ander kinderdagverblijf over het belastingjaar 2015. Deze is volgens haar zonder meer van overeenkomstige toepassing.
Verweerder heeft voor het standpunt dat geen correctie nodig is verwezen naar de toelichting in de Taxatiewijzer Onderwijs 2015, pagina 17, waarin bij economische veroudering is vermeld dat structurele leegstand van gebouwen of gedeeltes van gebouwen, waarbij rekening moet worden gehouden met een redelijke mate van overcapaciteit, de meest voorkomende reden is voor afschrijving wegens economische veroudering. Verweerder bestrijdt dat hier sprake is van structurele leegstand. Ter zitting is toegelicht dat het kinderdagverblijf destijds is opgericht omdat dit wettelijk vereist is. Als het huidige kinderdagverblijf zou stoppen is de gemeente ook verplicht er opnieuw een kinderdagverblijf te vestigen. Daarnaast is uit navraag bij de afdeling Onderwijs van verweerders gemeente gebleken dat er geen enkele aanwijzing is dat de aantallen van schoolgaande jeugd de laatste jaren verminderd zijn. Er is ook een groei in kinderopvang. Geschetst is verder dat de bezettingsgraad van het kinderdagverblijf weliswaar wisselt – er zijn drukbezette dagen en minder druk bezette dagen –, maar dat dit niet betekent dat er een
structurele(cursivering van de rechtbank) overcapaciteit, en dus structurele leegstand, is.
structurele(cursivering van de rechtbank) overcapaciteit, en dus structurele leegstand, is.
6. De rechtbank acht met de door verweerder gegeven toelichting voldoende onderbouwd dat in dit geval geen sprake is van een structurele overcapaciteit waarvoor een aftrek zou moeten worden toegepast. De rechtbank beziet dit ook in het licht van het feit dat eiseres het door verweerder gestelde niet (voldoende) heeft weersproken en dat het aan eiseres is om de noodzaak van een correctie te onderbouwen. Zij is niet tot een onderbouwing gekomen, anders dan de enkele verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch in een procedure over een eerder belastingjaar, die overigens ziet op een kinderdagverblijf op een ander adres. De stellingen van eiseres slagen dus niet.
7. Daarnaast heeft verweerder terecht gesteld dat bij de waardering van de objecten aan de [adres A] en de [adres C] , ook de BTW ter hoogte van 21% had moeten worden betrokken, aangezien het gaat om objecten die in eigendom zijn van de gemeente. Verweerder heeft toegelicht dat dit bij de beschikte waarden abusievelijk niet is gebeurd. Uit de in beroep overgelegde taxatiekaarten van de objecten blijkt dat dit leidt tot hogere waarden dan de vastgestelde waarden. Voor het object aan de [adres B] geldt dat bij de beschikte waarde ten onrechte geen rekening is gehouden met het gegeven dat een renovatie leidt tot een hogere WOZ-waarde. De rechtbank volgt verweerder hierin en ziet hierin eveneens een argument om te concluderen dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Tot slot wijst de rechtbank nog op de ter zitting door verweerder overgelegde taxatiekaarten. Hierin heeft verweerder geïllustreerd dat ook als een correctie wegens economische (functionele) veroudering wordt toegepast, de uitkomst bij de respectievelijke objecten een hogere getaxeerde waarde is dan de vastgestelde WOZ-waarde. Eiseres heeft hier niets tegenover gesteld.
8. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder in zijn bewijslast is geslaagd.
9. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarden niet aannemelijk gemaakt, bijvoorbeeld door een onderbouwing daarvan met stukken.
10. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, voorzitter, en mr. F.M.S. Requisizione en mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van mr. P.M. de Kruif, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.