ECLI:NL:RBOBR:2018:3410 - Rechtbank Oost-Brabant - Correcte waardering en objectafbakening van hotel volgens...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 17/2481

uitspraak van de meervoudige kamer van 12 juli 2018 in de zaak tussen

[eiseres], te [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder

(gemachtigde: S. Ploegmakers).

Procesverloop

Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 2.046.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) gebruikersheffing voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 31 augustus 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Door zowel eiseres als verweerder zijn nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 juni 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door S.A. van Eck, taxateur.

Overwegingen

FeitenEiseres, een besloten vennootschap, was gebruiker van de onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar 2017. Het betreft een voormalig klooster uit 1955, gelegen in de buurt [adres 2] . Het voormalige klooster is, na een verbouwing, medio 2017 in gebruik genomen als hotel.
De onroerende zaak omvat een aantal opslag-/magazijnruimtes, hotelkamers, een restaurant en een kerkzaal. Het totale vloeroppervlak bedraagt 10.004 m². In de waardebepaling is de kerkzaal in verband met de kerkenvrijstelling buiten de waardering gehouden.

Ambtshalve

1. De rechtbank overweegt allereerst dat de WOZ-beschikking en de aanslag OZB gebruikersheffing zijn opgelegd aan [naam] Uit het door eiseres verstrekte uittreksel van de Kamer van Koophandel volgt echter dat dit een handelsnaam is van [naam] is. Daarmee is buiten twijfel voor wie de beschikking en de aanslag, verenigd in het gecombineerde aanslagbiljet van

28 februari 2017, zijn bedoeld.

2. Ten aanzien van de door eiseres kort voor de zitting toegezonden nadere stukken (gedateerd 21 juni 2018, door de rechtbank op 25 juni 2018 ontvangen) heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat deze, voor zover deze de objectafbakening raken, tardief zijn. Verweerder heeft toegelicht dat zij eerst een dag voor de zitting, te weten op

27 juni 2018, kennis heeft kunnen nemen van deze stukken en dat het daardoor niet mogelijk is geweest een degelijke reactie voor te bereiden.

De rechtbank volgt verweerder hierin niet. Daarbij neemt zij in aanmerking dat geen sprake is van een nieuw geschilpunt dat uitbreiding geeft aan de rechtsstrijd zoals deze zich heeft ontwikkeld tot aan het moment waarop deze stelling werd opgeworpen. Door eiseres is immers reeds in de nadere gronden van 14 juni 2018 een mogelijke onjuiste objectafbakening genoemd. De rechtbank zal de bedoelde stukken dan ook bij de procedure betrekken.

3. Eiseres heeft in beroep (in de hiervoor bedoelde stukken van 21 juni 2018) de hoogte van de aanslag rioolheffing betwist die op het gecombineerde aanslagbiljet van

28 februari 2017 is vermeld. De rechtbank is van oordeel dat het beroep van eiseres, voor zover dat zich richt tegen deze rioolheffing, niet-ontvankelijk is. Tegen de aanslag rioolheffing heeft eiseres immers geen bezwaar gemaakt. Het feit dat eiseres op het bezwaarschrift heeft vermeld ‘betreft: bezwaar WOZ c.a. 2017’ is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om aan te nemen dat het bezwaar zich mede richtte tegen de rioolheffing, temeer nu in dit bezwaarschrift en evenmin nadien in bezwaar inhoudelijke gronden tegen deze rioolheffing zijn aangevoerd.

Geschil en beoordeling

4. Ter zitting heeft eiseres toegelicht dat met de in beroep aangevoerde meer subsidiaire grond dat de waarde verhoogd moet worden, niet is bedoeld een hogere WOZ-waarde te bepleiten. Eiseres heeft daarmee enkel willen aangeven dat er argumenten zijn om een hogere waarde aan te nemen, dan door eiseres eerder in de procedure is voorgestaan. Eiseres heeft expliciet verklaard dat zij van mening is dat de beschikte WOZ-waarde te hoog is.

5. In geschil is daarmee de vraag of de door verweerder vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog is. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 2.046.000) naar de gelijkluidende, getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op

16 november 2016 is opgesteld door taxateur S.A. van Eck, en op dezelfde datum gecontroleerd door taxateur G.D. Staal.

6. De rechtbank dient allereerst ambtshalve te oordelen over de objectafbakening. Vanwege het dwingend karakter van artikel 16 van Pro de Wet WOZ komt aan verweerder daarbij geen beoordelingsvrijheid toe (ECLI:NL:HR:2003:AD6058).

Eiseres heeft erop gewezen dat van de totale kadastrale oppervlakte van perceel [nummer 1] (143.860 m²) door verweerder slechts 141.450 m² is betrokken in de waardebepaling. Daarnaast heeft eiseres, onder verwijzing naar de door haar overgelegde huurovereenkomst tussen eiseres en de eigenaar van de grond, aangevoerd dat eiseres aan het begin van het kalenderjaar (te weten op 1 januari 2017) slechts gebruiker was van een gedeelte van perceel [nummer 1] en de zich daarop bevindende opstallen. Het perceel, kadastraal bekend als [nummer 1] G, met een oppervlakte van 8.305 m², is niet bij eiseres in gebruik. Verweerder heeft dit, aldus eiseres, dan ook ten onrechte bij de waardebepaling betrokken.

7. De rechtbank is van oordeel dat uit de overgelegde huurovereenkomst blijkt dat eiseres inderdaad enkel het perceel [nummer 1] (gedeeltelijk) in gebruik heeft. Tussen partijen is niet in geschil dat de overige, niet in de waardering betrokken grond van perceel [nummer 1] (te weten 2.410 m2) bij [adres 3] behoort. Om die reden dienen deze 2.410 m² van perceel [nummer 1] , alsmede het perceel [nummer 2] , van het object te worden afgezonderd dat bij eiseres in gebruik is. Nu verweerder er bij de bestreden uitspraak ten onrechte vanuit is gegaan dat 2.410 m² van perceel [nummer 1] en ook het perceel [nummer 2] van 8.305 m² bij eiseres in gebruik zijn, en beide kadastrale percelen heeft gewaardeerd als ware zij samen één belastingplichtige onroerende zaak, is het beroep reeds daarom gegrond en komt de bestreden uitspraak voor vernietiging in aanmerking.

8. Uit de zogenoemde Raffinaderij-arresten van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2002:AD5341 en ECLI:NL:HR:2002:AE8146) volgt dat er in een geval als dit, waarin bij het opleggen van een aanslag in de onroerende zaakbelasting sprake is van een onjuiste objectafbakening, de afbakening van het object in bezwaar of beroep kan worden aangepast, zodanig dat de aanslag nog slechts betrekking heeft op één - op de juiste wijze afgebakend - belastingobject. De rechtbank zal daarom onderzoeken of de rechtsgevolgen van de te vernietigen bestreden uitspraak op bezwaar in stand kunnen blijven dan wel zelf in de zaak kan worden voorzien als bedoeld in artikel 8:72, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

9. De volgende overwegingen van de rechtbank hebben, gelet op het voorgaande, dan ook enkel betrekking op het thans, op juiste wijze afgebakende, bij eiseres in gebruik zijnde object.

10. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.

11. De rechtbank stelt vast dat de overige objectkenmerken van de onroerende zaak niet zijn weersproken door eiseres. Tevens stelt de rechtbank vast dat eiseres haar grief, dat verweerder de kerkzaal ten onrechte buiten de waardering van de onroerende zaak heeft gehouden, heeft ingetrokken ter zitting.

12. Gelet op de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting is niet weersproken dat sprake is van een incourante onroerende zaak en dat de gecorrigeerde vervangingswaarde het juiste waarderingsvoorschrift is om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Naar het oordeel van de rechtbank geeft dit standpunt van verweerder blijk van een juiste rechtsopvatting; zij sluit zich er dan ook bij aan. Ook heeft eiseres, uitgaande van de thans afgebakende onroerende zaak, niet weersproken dat de overige onderdelen van de taxatieopbouw, zoals opgenomen in verweerders taxatierapport, juist zijn bepaald.

12. Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) volgt dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet WOZ, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

14. Weliswaar is de onroerende zaak sinds medio 2017 als hotel in gebruik, maar verweerder heeft bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde de Taxatiewijzer Verzorging per waardepeildatum 1 januari 2016 als uitgangspunt genomen en is voor alle aanwezige ruimtes uitgegaan van het archetype klooster (archetype L5730000), zoals dat in deze taxatiewijzer wordt gehanteerd, ongeacht het toekomstige gebruik van die ruimtes in het in 2017 te realiseren hotel. Daarbij heeft verweerder tot uitdrukking willen brengen, zo begrijpt de rechtbank, dat het object bij het begin van het kalenderjaar nog niet als hotel gebruikt werd. De rechtbank acht deze taxatiewijzer en daarin vermelde kengetallen voor het hier gebruikte archetype dan ook in beginsel bruikbaar als hulpmiddel bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzer kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke zaak, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak. Verweerder heeft in dit geval gemotiveerd aangegeven dat daarbij rekening is gehouden met het feit dat het totale vloeroppervlak van 10.004 m² boven de standaardgrootte van 3.000 m² ligt zoals die volgt uit de Taxatiewijzer voor dit archetype. Ook heeft verweerder rekening gehouden met de bouwperiode. Verweerder heeft daarom aansluiting gezocht bij een vervangingswaarde per m² (voor correctie) die onder het gemiddelde van de bandbreedte uit de taxatiewijzer ligt. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn verder, overeenkomstig de taxatiewijzer, correcties toegepast voor technische en functionele veroudering. Vanwege de voorgenomen verbouwing en de leegstand van het object is bovendien fors afgeschreven op de functionele correctie in verband met economische veroudering, doelmatigheid en excessieve gebruikskosten. Tenslotte heeft verweerder een deel van de grond als grond bij niet-woning gewaardeerd en het overige deel als restgrond tegen een waarde van € 2 per m². Eiseres heeft, behoudens de hiervoor besproken perceelgrootte, de door verweerder gebruikte cijfers ter bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde onweersproken gelaten. Zonder nadere betwisting van de juistheid van de cijfers door eiseres, die ontbreekt, is de rechtbank niet gebleken dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak zoals verweerder die heeft bepaald voor onjuist moet worden gehouden.

15. Voor zover eiseres heeft aangevoerd dat de waarde van het object verlaagd moet worden omdat het beoogde hotel op 1 januari 2016 dan wel op 1 januari 2017 nog niet operabel was, te meer omdat de bestemmingsplanwijziging nog niet was doorgevoerd, overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft het object niet gewaardeerd als hotel, maar op grond van de situatie zoals die bestond voor de verbouwing tot hotel, en uitgaande van een leegstaand klooster zonder bestemmingsplannen die het vestigen van een hotel mogelijk maakte. Verweerder is daarbij uitgegaan van de situatie op de waardepeildatum en heeft de onroerende zaak gewaardeerd als voormalig (en leegstaand) klooster en het daarbij behorende archetype. Verweerder heeft aldus in de waardering voldoende rekening gehouden met de waardedruk die uit zou kunnen gaan van de nog niet doorgevoerde bestemmingsplanwijziging.

16. De overige door eiseres aangevoerde, meer algemene gronden, kunnen naar het oordeel van de rechtbank onbesproken blijven, nu deze voor onderhavige specifieke procedure waarbij het object is gewaardeerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde geen relevantie hebben.

17. Nu verweerder, zoals hiervoor reeds is overwogen, is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van het bij eiseres in gebruik zijnde object niet aannemelijk heeft gemaakt.

18. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres er evenmin in geslaagd de door haar (in bezwaar) voorgestane waarde aannemelijk te maken, nu zij deze niet met concrete en vergelijkbare marktgegevens dan wel anderszins voldoende heeft onderbouwd. Gelet hierop ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van het door eiseres gebruikte object in goede justitie vast op € 2.030.000. Daarbij is van belang dat de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van het object moet worden gecorrigeerd door in mindering te brengen de waarde die in de taxatie van verweerder toekomt aan de grond die niet behoort tot het object dat bij eiseres in gebruik is. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder in dat kader onweersproken gesteld dat in zijn taxatie de resterende 2.410 m² van perceel [nummer 1] niet in de waardebepaling waren betrokken en daarnaast de (onbebouwde) grond van het perceel

[nummer 2] in zijn taxatie volledig is gewaardeerd als restgrond tegen een bedrag van € 2 per m², hetgeen impliceert dat dit perceel een (deel)waarde vertegenwoordigt van ongeveer

€ 16.000.

19. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

20. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres in bezwaar en beroep gemaakte kosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.500 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 249, en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1).

21. Het verzoek om schadevergoeding als bedoeld in artikel 8:88 van Pro de Awb komt niet voor toewijzing aanmerking, nu dit verzoek niet nader is gespecificeerd of onderbouwd.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep, voor zover gericht tegen de rioolheffing, niet-ontvankelijk;

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar, voor zover daarbij de waarde is bepaald op € 2.046.000;

- bepaalt dat de aanslag met aanslagnummer [nummer 3] betrekking heeft op het object [adres 1] zoals thans afgebakend;

- stelt de waarde van de onroerende zaak bij eiseres in gebruik per waardepeildatum

1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vast op € 2.030.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;

- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333 aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.500;

- wijst het verzoek om schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L Soeteman, voorzitter, en mr. F.M.S. Requisizione en mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2018.

de griffier is verhinderd voorzitter

om de uitspraak te ondertekenen

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.