Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 17/2348, SHE 17/2416, SHE 17/2417, SHE 17/2419 en SHE 17/2420
uitspraak van de meervoudige kamer van 22 augustus 2018 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder
(gemachtigde: S. Ploegmakers).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de hierna volgende onroerende zaken, alle gelegen te Deurne, per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 711.000 voor [adres] (object 1), € 710.000 voor [adres] (object 2), € 712.000 voor [adres] (object 3), € 720.000 voor [adres] (object 4) en
€ 718.000 voor [adres] (object 5). In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB), rioolheffing, afvalstoffen (Deurne) en de watersysteemheffing voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 10 juli 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarden van de onroerende zaken gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en taxatierapport ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. L.H.G.M. Driessen, kantoorgenoot van haar gemachtigde en E.M.J. Brandsen, taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door S.A. van Eck RDMW, taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaken. Het betreffen vijf gezinsvervangende tehuizen, gelegen in Deurne. De objecten zijn gebouwd in 1997 en alle objecten omvatten gebouwdelen ten behoeve van woondoeleinden met een totale oppervlakte van ongeveer 526 m² en twee vrijstaande bergingen/schuren met een totale oppervlakte van ongeveer 30 m². Enkel de perceelgrootte van de diverse percelen verschilt. De perceelgrootte bedraagt bij object 1 ongeveer 1.505 m², bij object 2 ongeveer 1.495 m², bij object 3 ongeveer 1.510 m², bij object 4 ongeveer 1.570 m² en bij object 5 ongeveer 1.510 m².
Geschil en beoordeling
1. De rechtbank stelt vast dat voor wat betreft object 2 ( [adres] te [woonplaats] ook de eigenarenaanslag OZB in geschil is. Verweerder heeft in het verweerschrift aangegeven dat eiseres voor dit object ten onrechte is aangeslagen voor het niet-woning-tarief en dat de aanslag zal worden gecorrigeerd naar het juiste tarief. Het beroep is reeds hierom gegrond.
2. Door de rechtbank is ter zitting ambtshalve de objectafbakening van de objecten aan de orde gesteld. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van gebouwde eigendommen die niet naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren, zodat van een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ, geen sprake is. De door partijen voorgestane objectafbakening in vijf afzonderlijke WOZ-objecten is dan ook juist.
3. In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2016.
4. Eiseres bepleit in beroep de volgende waarden voor de respectievelijke objecten: voor object 1 een waarde van € 638.000, voor object 2 een waarde van € 637.000, voor object 3 een waarde van € 638.000, voor object 4 een waarde van € 639.000 en voor object 5 een waarde van € 638.000. Ter onderbouwing van dit standpunt wijst zij naar de taxatierapporten van taxateur E.M.J. Brandsen van 4 juli 2017.
Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarden, zoals hiervoor onder Procesverloop weergegeven, naar de volgende getaxeerde waarden: voor object 1 een waarde van € 735.000, voor object 2 een waarde van € 734.000, voor object 3 een waarde van € 736.000, voor object 4 een waarde van € 744.000 en voor object 5 een waarde van
€ 736.000. Deze waarden zijn opgenomen in de taxatierapporten die op 28 november 2017 zijn opgesteld door taxateurs S.A. van Eck RDMW en G.D. Staal RT.
5. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
6. Tussen partijen is niet in geschil, zoals ter zitting is toegelicht, dat de objecten voor de bepaling van de WOZ-waarden zijn aan te merken als niet-courante objecten en dat de waarde dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Naar het oordeel van de rechtbank geven deze gezamenlijke standpunten van partijen niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en zij sluit zich daar dan ook bij aan.
7. Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (de Uitvoeringsregeling) volgt dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
8. Verweerder heeft bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde de Taxatiewijzer en kengetallen delen 9 (Verzorging) en 26 (Algemeen deel), zoals deze gelden voor de waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: Taxatiewijzer Verzorging 2016 respectievelijk Taxatiewijzer Algemeen 2016), als uitgangspunt genomen. Eiseres heeft ter zitting aangegeven dat ook zij bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde aansluiting heeft gezocht bij deze taxatiewijzers over het jaar 2016. De rechtbank acht deze taxatiewijzers en de daarin vermelde kengetallen voor bepaalde archetypes in beginsel bruikbaar als hulpmiddel bij de waardering van de onderhavige onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzer kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke zaak, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.
9. Bij de bespreking van de zaak ter zitting is vastgesteld dat de waarde van de grond van de diverse objecten, zoals door verweerder is vastgesteld in zijn waardematrices, niet langer in geschil is. Wel resteren nog de volgende twee geschilpunten. Volgens eiseres hanteert verweerder een te hoge bruto vervangingswaarde (BVW) voor de opstal. Daarnaast dient verweerder volgens eiseres uit te gaan van een lagere restwaarde als het gaat om de correctie wegens technische veroudering van de installaties. De rechtbank zal deze twee geschilpunten hierna bespreken.
Bruto vervangingswaarde (BVW)
10. Verweerder is bij de bepaling van de WOZ-waarden uitgegaan van het archetype N3770000 (gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer) en voor de bijbehorende bergingen van het archetype B5101700 (berging/schuur aangebouwd/vrijstaand (bijgebouw). De rechtbank constateert dat de beroepsgrond van eiseres zich richt tegen de bepaling van de BVW als het gaat om het archetype ‘gezinsvervangend tehuis’.
Verweerder is blijkens zijn matrices uitgegaan van een BVW van € 1.654 per m² exclusief 21 % BTW. Dit is gebaseerd op de in de Taxatiewijzer Verzorging 2016 opgenomen gemiddelde BVW van € 1.479 per m² exclusief BTW, zoals deze geldt bij de standaardgrootte van 1.500 m² en is verhoogd met een correctie in verband met het kleinere bruto vloeroppervlak van de objecten. Eiseres heeft – eerst ter zitting – betoogd dat wel uit kan worden gegaan van de in de Taxatiewijzer Verzorging 2016 opgenomen gemiddelde BVW van € 1.479 per m², maar dat daarop geen correctie toegepast dient te worden. In de Taxatiewijzer Verzorging zoals die geldt voor het voorgaande jaar, de Taxatiewijzer Verzorging 2015, is namelijk als standaardgrootte 1.000 m² opgenomen in plaats van 1.500 m². Hoewel de standaardgrootte dus is gewijzigd, zijn in de Taxatiewijzer 2016 geen wijzigingen aangebracht in de kengetallen, omdat er abusievelijk van uit is gegaan dat er geen wijzigingen zijn geweest die daartoe aanleiding zouden moeten geven, aldus eiseres. Eiseres staat de in haar matrices opgenomen GVW voor van € 1.479 exclusief BTW per m², zijnde de m²-prijs bij de standaardgrootte van 1.500 m².
11. De rechtbank stelt vast dat eiseres pas op de zitting is gekomen met de beroepsgrond dat voor het bepalen van de BVW geen correctie dient plaats te vinden, omdat de kengetallen door de gewijzigde standaardgrootte niet meer correct zijn. Nog daargelaten dat eiseres ter zitting is gekomen met een (nieuwe) beroepsgrond waar verweerder zich niet op heeft kunnen voorbereiden, is de rechtbank van oordeel dat deze grond niet kan slagen. Eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd waarom het feit dat de standaardgrootte in de van toepassing zijnde taxatiewijzer gewijzigd is ten opzichte van de taxatiewijzer van het jaar ervoor, maakt dat de kengetallen in de taxatiewijzer van 2016 onjuist zijn, of geen correctie voor grootte meer behoeven. Daarbij wijst de rechtbank erop dat de objecten, met een oppervlakte van 526 m², aanmerkelijk kleiner zijn dan de genoemde standaardgrootte. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dan ook terecht, nu de oppervlakte van de objecten afwijkt van de standaardgrootte, een correctie toegepast op de te hanteren BVW. Ook overigens heeft eiseres niet toegelicht waarom de door verweerder bepaalde BVW (dan) te hoog is.
De rechtbank kan verweerder verder volgen in de gehanteerde BVW en de daarop toegepaste correctie van 111,81% op de gemiddelde m²-prijs, nu het bij de correctie gebruikte verhoudingsgetal van 1.184,06 ligt tussen de verhoudingsgetallen voor oppervlakten van 400 en 600 m².
12. Verweerder heeft bij het vaststellen van de m²-prijs ook de overige van belang zijnde omstandigheden betrokken, zoals leeftijd, afwerkingsniveau en staat van onderhoud. Verweerder is uitgegaan van een gemiddelde onderhoudstoestand, hetgeen door eiseres als zodanig niet is betwist. Wel is door haar aangevoerd dat er te weinig opslagruimte is, de klimaatbeheersing slecht is, er slechts één badkamer is per ‘zoveel’ cliënten, dat de gangen te smal zijn voor een bed en dat het sanitair en de keukenvoorzieningen gedateerd zijn. Verweerder heeft hierop gereageerd en – onweersproken – gesteld dat bij inpandige opname is gebleken dat de vrijstaande bergingen en inpandige kasten voldoende opbergruimte bieden. Daarnaast bevatten de objecten airco’s om de panden te koelen in de zomer. De twee badkamers per object zijn zeer ruim en bevatten alle benodigde voorzieningen. De gangen voldoen aan de eisen en het is niet noodzakelijk met een bed door de gang te manoeuvreren, nu bewoners met een rolstoel worden verplaatst. De keukens en sanitair zijn volgens verweerder niet heel modern, maar daarmee is door toepassing van het betreffende archetype rekening gehouden. De totale afschrijving voor deze elementen die door de taxateur van eiseres is gehanteerd (5 en 10%) komt nagenoeg overeen met de door verweerder opgenomen totale afschrijving, aldus verweerder. De rechtbank volgt verweerder erin dat voor wat betreft de gebouwdelen ten behoeve van de woondoeleinden in voldoende mate rekening is gehouden met de van belang zijnde factoren. Daarbij wordt ook in aanmerking genomen dat eiseres de weerlegging door verweerder niet heeft weersproken.
Technische veroudering installaties
13. Verweerder is bij het bepalen van de correcties wegens technische veroudering (TC) voor de technische installaties uitgegaan van een totale levensduur van de installaties van 24 jaar en heeft daarbij de restwaarde vastgesteld op 17%. Eiseres stelt dat verweerder uitgaat van een te lange levensduur en dat uit moet worden gegaan van 15 jaar en een restwaarde van 15%. Zij verwijst daarvoor naar de uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van
5 januari 2001 (ECLI:NL:GHAMS:2001:AA9410) en van 16 november 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:5017). Verweerder stelt zich, voor zover van belang, op het standpunt dat de levensduur van de installaties, nu deze nog in gebruik zijn en mede gelet op hetgeen daarover in de Taxatiewijzers 2016 wordt vermeld, mocht worden verlengd en dat met een restwaarde van 17% binnen de in de Taxatiewijzers 2016 genoemde bandbreedte van 15 tot 20% wordt gebleven.
De rechtbank is van oordeel dat, reeds gelet op het feit dat de WOZ-waarde van de objecten ten minste € 18.000 hoger ligt dan de beschikte waarden, de grief van eiseres omtrent het percentage restwaarde haar niet kan baten. Verweerder heeft ter zitting terecht opgemerkt dat ook als wordt uitgegaan van de door eiseres gehanteerde restwaarde van 15%, de getaxeerde waarden hoger liggen dan de beschikte waarden.
14. Eiseres heeft voorts de door haar voorgestane waarden niet aannemelijk gemaakt, reeds omdat de stelling omtrent de BVW, zoals onder rechtsoverweging 11. besproken, niet gevolgd kan worden.
15. Uit het voorgaande volgt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voor de waardepeildatum 1 januari 2016 vastgestelde waarden van de WOZ-objecten niet te hoog zijn.
16. Omdat de rechtbank om de onder rechtsoverweging 1. genoemde reden het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres in bezwaar en beroep gemaakte kosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.500 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 249, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1).
18. Over de door eiseres verzochte vergoeding van kosten van de door haar ingeschakelde taxateur overweegt de rechtbank als volgt. De rapporten van de taxateur betreffen uitsluitend de bepaling van de WOZ-waarden en hebben geen betrekking op de (voor object 2, als zaak geregistreerd met zaaknummer SHE 17/2416) aan eiseres opgelegde aanslag OZB. Zoals hiervoor overwogen slagen de gronden van eiseres die gericht zijn tegen de vaststelling van de WOZ-waarden niet. De beroepsgrond van eiseres die wel slaagt en de aanleiding is voor de proceskostenveroordeling ziet slechts op de OZB en houdt geen verband met de door eiseres overgelegde taxatierapporten. Onder deze omstandigheden komen de kosten van de taxateur niet voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank vindt steun voor deze opvatting in de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 25 januari 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:172).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar voor zover daarbij de aanslag OZB voor het object [adres] te [woonplaats] is gehandhaafd;
- vermindert het tarief van de eigenarenheffing met betrekking tot het object [adres] te Deurne van het tarief voor niet-woningen naar dat van woningen, berekend naar de WOZ-waarde van dit object;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de uitspraak op bezwaar, voor zover deze is vernietigd;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.500.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, voorzitter, en mr. L. Soeteman en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van A.P.C. Lensvelt LLB, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 augustus 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.