Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 17/1100, 17/1102 en 17/1103
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 maart 2018 in de zaak tussen
[naam] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vught, verweerder
(gemachtigde: mr. A.G. Hendriks).
Procesverloop
17.1100
Bij beschikking van 13 november 2016 (beschikking I) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2012, vastgesteld op € 535.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 24 februari 2017 (bestreden uitspraak I) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
17.1102
Bij afzonderlijke beschikking van 13 november 2016 (beschikking II) heeft verweerder op grond van de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € 490.000.
Bij afzonderlijke uitspraak op bezwaar van 24 februari 2017 (bestreden uitspraak II) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
17.1103
Bij afzonderlijke beschikking van 13 november 2016 (beschikking III) heeft verweerder op grond van de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 475.000.
Bij afzonderlijke uitspraak op bezwaar van 24 februari 2017 (bestreden uitspraak III) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
17.1100, 17/1102 en 17/1103
Eiser heeft tegen voormelde uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweerschriften ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 januari 2018. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door P.F. Sijben (taxateur).
Overwegingen
Feiten
Het betreft een vrijstaande woning uit circa 1989. De woning is gelegen in de wijk Vughtse Hoeven en bestaat uit een hoofdgebouw van 519 m3, twee dakkapellen, een aanbouw van 30 m3, een vrijstaande garage van 140 m3 en een hobbykas (zonder waarde). Het perceel heeft een oppervlakte 495 m².
In het kalenderjaar 2012 is eiser (tezamen met zijn zus) als erfgenaam van [naam] eigenaar geworden van de woning. [naam] (hierna: erflater) is op 9 juli 2012 overleden en was blijkens pagina 2 en 3 van de door eiser overgelegde akte van levering van 16 mei 2017 eigenaar van de woning. Uit de notariële verklaring van executele/afwikkelingsbewindvoerder van 31 juli 2012 volgt dat eiser door de erflater is benoemd tot executeur en dat eiser het beheer over de nalatenschap heeft en de bevoegdheid om over de goederen der nalatenschap te beschikken, waaronder de bevoegdheid de verdeling van de nalatenschap geheel zelfstandig tot stand te brengen.
Na een daartoe namens eiser gedaan verzoek, heeft verweerder aan eiser op 13 november 2016 op grond van artikel 26 van de Wet WOZ de onder het procesverloop vermelde beschikkingen I, II en III afgegeven.
Geschil en beoordeling
1. Allereerst zal de rechtbank, in het kader van de ambtshalve toets van de ontvankelijkheid van het bezwaar, de aan eiser verstrekte beschikkingen I, II en III beoordelen.
2. Beschikking I is aan eiser op grond van artikel 26 van de Wet WOZ verstrekt, aangezien eiser in de loop van het kalenderjaar 2012 de hoedanigheid van (mede-)eigenaar van de woning heeft verkregen en hij niet degene was te wiens aanzien de beschikking houdende de vaststelling van de waarde van de woning voor kalenderjaar 2012 was genomen (dat was namelijk de erflater, die aan het begin van het kalenderjaar de eigenaar van de woning was). Verweerder heeft ter zitting desgevraagd bevestigd dat ten aanzien van de WOZ-waarde van de woning over kalenderjaar 2012 niet (ook), op verzoek dan wel ambtshalve, een WOZ-beschikking op naam van de erven van [naam] is verstrekt. Evenmin is door de erven, dan wel één van hen afzonderlijk, voorafgaand aan de onderhavige procedure, reeds over die WOZ-waarde geprocedeerd.
3. Aangezien, zoals partijen ter zitting hebben bevestigd, tussen 2012 en 2016 in de eigendomssituatie met betrekking tot de woning geen wijzigingen hebben plaatsgevonden, de WOZ-beschikkingen over deze kalenderjaren door verweerder ten aanzien van de erven van [naam] zijn genomen en, zoals verweerder desgevraagd heeft bevestigd, door of namens die erven, dan wel één van hen afzonderlijk, niet eerder, voorafgaand aan de onderhavige procedure, over de WOZ-waarden van de kalenderjaren 2015 en 2016 is geprocedeerd, merkt de rechtbank de door verweerder aan eiser verstrekte beschikkingen II en III aan als beschikkingen op grond van artikel 28 van de Wet WOZ (zogenoemde mede-belanghebbende-beschikkingen). De rechtbank verwijst naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 augustus 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:4759).
4. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aan eiser de beschikkingen I, II en III op grond van de Wet WOZ heeft kunnen verstrekken en dat eiser in de door hem tegen die beschikkingen gemaakte bezwaren terecht door verweerder is ontvangen. Hierna zal de rechtbank de door eiser ingestelde beroepen achtereenvolgens beoordelen.
17.1100
5. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder, door in beschikking I een lagere waarde van de woning vast te stellen dan in de oorspronkelijke, ten aanzien van de erflater genomen, beschikking over kalenderjaar 2012 (waarin de waarde € 598.000 was), in strijd heeft gehandeld met artikel 26 van de Wet WOZ. Eiser is niet in de gelegenheid gesteld om op de verlaging te reageren en hierdoor in zijn belangen geschaad. Eiser verwijst naar de wetsgeschiedenis van artikel 26 van de Wet WOZ en naar een uitspraak van de rechtbank Breda van 6 april 2012 (ECLI:NL:RBBRE:2012:BW7970). Verweerder dient volgens eiser reeds daarom in de proceskosten te worden veroordeeld.
6. Onder verwijzing naar de rechtsoverwegingen 4.3 en 4.4 van het arrest van de Hoge Raad (HR) van 21 juni 2013 (ECLI:NL:HR:2013:CA3934) overweegt de rechtbank dat van de door eiser gestelde strijdigheid met artikel 26 van de Wet WOZ geen sprake is. Artikel 26 van de Wet WOZ strekt ertoe een nieuwe gebruiker of genotsgerechtigde een rechtsingang te bieden met betrekking tot de te zijnen aanzien geldende waarde. Daartoe neemt de heffingsambtenaar, nadat daarom is verzocht, wederom een beschikking op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ, doch nu ten aanzien van die nieuwe gebruiker of genotsgerechtigde. De beschikking behelst derhalve een nieuwe waardevaststelling en niet slechts de bekendmaking van een reeds eerder ten aanzien van een ander genomen besluit aangaande de waardevaststelling. Dat betekent dat de indiener van een verzoek op de voet van artikel 26 van de Wet WOZ ten tijde van de indiening van dat verzoek redelijkerwijs niet ervan mag uitgaan dat het desbetreffende besluit reeds tot stand is gekomen. Evenals de HR in voormeld arrest (rechtsoverweging 5.2), concludeert de rechtbank dat het enkele feit dat verweerder de waarde van de woning bij beschikking I (ambtshalve) lager heeft vastgesteld dan bij de ten aanzien van erflater genomen beschikking, niet maakt dat verweerder de door eiser gestelde kosten moet vergoeden. De beroepsgrond faalt.
7. In geschil is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2011. Zoals eiser ter zitting heeft toegelicht, bepleit hij primair een waarde van € 489.000 en subsidiair een waarde van € 510.000. Eiser heeft geen taxatierapport overgelegd. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 535.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 23 juni 2017 is opgesteld door taxateur P.F. Sijben.
8. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd. De taxateur van verweerder heeft de objectkenmerken vastgelegd in voornoemd taxatierapport. Deze objectkenmerken zijn door eiser niet weersproken. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in het taxatierapport beschreven objectgegevens.
9. Verweerder heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met zes vergelijkings-objecten, alle gelegen te [woonplaats] , te weten [adres] , [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] . In het taxatierapport zijn waardematrices opgenomen, met een korte toelichting per vergelijkingsobject. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat met de verschillen, waaronder het bouwjaar, de inhoud, de staat van onderhoud, perceelgrootte en bijgebouwen, tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. De waardebepaling berust in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten.
10. Eiser heeft aangevoerd dat de transactiedata van de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] en [adres] te ver verwijderd zijn van de waardepeildatum en daarom niet als onderbouwing kunnen dienen. Deze beroepsgrond slaagt niet. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende toegelicht dat dat het aantal beschikbare transacties, door de moeilijke marktomstandigheden in verband met de crisis op de woningmarkt, rond de waardepeildatum beperkt was. Na de waardepeildatum is sprake geweest van een dalende markt. De verkoopcijfers die in een dalende markt na de waardepeildatum zijn gerealiseerd, moeten geacht worden een lager waardeniveau te representeren dan het waardniveau op de peildatum. De verkoopcijfers zijn daarvoor niet gecorrigeerd, zodat eiser volgens verweerder op geen enkele manier in zijn belangen is geschaad. De rechtbank heeft geen reden om aan de toelichting van verweerder te twijfelen. Daarbij merkt de rechtbank op dat eiser geen verkoopcijfers heeft genoemd die dichter bij de waardepeildatum zijn gelegen en die een lagere waarde ondersteunen.
11. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte heeft nagelaten de woning inpandig op te nemen, overweegt de rechtbank dat verweerder niet is gehouden tot het in alle gevallen uitvoeren van een inpandige opname. De beroepsgrond slaagt niet. Tot het doen uitvoeren van een inpandige opname kan aanleiding bestaan indien onduidelijkheid bestaat over bepaalde kenmerken van het object of tussen verweerder en eiser in geschil is welke kenmerken een object heeft. Deze situaties doen zich hier niet voor. Ook overigens heeft verweerder geen aanleiding behoeven te zien voor een inpandige opname. In het taxatierapport bevinden zich 28 foto’s van de woning, die een weergave vormen van de inpandige toestand van de woning, alsmede van de aanwezige tuin. Verweerder heeft gesteld dat de taxateur zich aan de hand van dit fotomateriaal een goed beeld van de toestand van de woning heeft kunnen vormen. De rechtbank ziet geen aanleiding om daaraan te twijfelen. Het door eiser in dit verband gestelde geeft daarvoor onvoldoende aanleiding.
12. Eiser heeft verder aangevoerd dat sprake is van waardedrukkende factoren. De garage heeft geen verwarming en staat niet in directe verbinding met het huis. In de woning is er alleen in de woonkamer vloerverwarming. Het schilderwerk van de woning is slecht, met name de dakkapellen zijn er slecht aan toe. De tuin is overwoekerd en is slechts via de bijkeuken toegankelijk, de woning heeft geen tweede verdieping en de badkamer, keuken en ook het overige in de woning zijn gedateerd en de CV ketel uit 2002 is aan vervanging toe.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat, voor zover er sprake is van waardedrukkende factoren, daarmee voldoende rekening is gehouden. Zo is verweerder bij de waardering uitgegaan van een gedateerde staat van de woning, maar was volgens verweerder in het algemeen geen sprake van slecht schilderwerk, hooguit bij de boeiboorden. De onderhoudstoestand was voldoende. Ook kan niet worden gesteld dat de tuin was overwoekerd. Verweerder acht de negatieve factoren, voor zover aanwezig, voldoende verdisconteerd in de prijs per m3. Deze is voor de woning namelijk € 392, waar de gemiddelde prijs per m3 van de vergelijkingsobjecten € 502 bedraagt. De rechtbank acht hiermee de mogelijke waardedruk die uitgaat van voornoemde factoren voldoende verdisconteerd. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat een hogere correctie dient te worden toegepast.
13. Eiser heeft aangevoerd dat de woning is gelegen naast een hondenuitlaatplaats, hetgeen in de zomer stankoverlast veroorzaakt. Eiser vindt dat verweerder hiermee bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden. Volgens verweerder is er geen sprake van een hondenuitlaatplaats naast de woning. Uit het taxatierapport volgt dat de woning een fraaie, rustige ligging heeft, met links een plantsoen met waterpartij en achter een bos. Het is zeer waarschijnlijk dat mensen met honden langskomen. Men kan de hond uitlaten in het gras naast de waterpartij, die op korte afstand van de woning is gelegen, maar er is geen sprake van een als zodanig aangewezen hondenuitlaatplaats. De rechtbank heeft geen reden om aan de toelichting van verweerder te twijfelen. Hoewel, gelet op deze toelichting, niet uitgesloten is dat van enige stank ten gevolge van hondenpoep sprake zou kunnen zijn, is niet aannemelijk geworden dat sprake is van dusdanige stankoverlast, dat daarvan een waardedrukkend effect uitgaat. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrices in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2011 vastgestelde waarde van € 535.000 niet te hoog is.
15. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarden van € 489.000 en € 510.000 geen taxatierapport overgelegd en deze waarden ook anderszins niet aannemelijk gemaakt. De enkele verwijzing naar het in 2017 gerealiseerde eigen verkoopcijfer van de woning acht de rechtbank onvoldoende. Nog daargelaten het feit dat het eigen verkoopcijfer enkele jaren na de waardepeildatum (1 januari 2011) is gerealiseerd, heeft eiser geen inzicht geboden in hoe hij, uitgaande van dat verkoopcijfer, tot de bepleite waarden is gekomen. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarden niet aannemelijk heeft gemaakt.
16. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
17.1102
17. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder, door in beschikking II een lagere waarde van de woning vast te stellen dan in de oorspronkelijke, ten aanzien van de erfgenamen van [naam] genomen, beschikking over kalenderjaar 2015 (waarin de waarde € 522.000 was), in strijd heeft gehandeld met artikel 26 van de Wet WOZ. Eiser is niet in de gelegenheid gesteld om op de verlaging te reageren en hierdoor in zijn belangen geschaad. Eiser verwijst naar de wetsgeschiedenis van artikel 26 van de Wet WOZ en naar een uitspraak van de rechtbank Breda van 6 april 2012 (ECLI:NL:RBBRE:2012:BW7970). Verweerder dient volgens eiser reeds daarom in de proceskosten te worden veroordeeld.
De rechtbank verwijst naar wat zij hiervoor, in rechtsoverweging 6 heeft geoordeeld. Dat geldt ook voor de onderhavige zaak. De beroepsgrond faalt.
18. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2014. Zoals eiser ter zitting heeft toegelicht, bepleit hij primair een waarde van € 433.000 en subsidiair een waarde van € 437.000. Eiser heeft geen taxatierapport overgelegd. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 490.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 23 juni 2017 is opgesteld door taxateur P.F. Sijben.
19. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd. De taxateur van verweerder heeft de objectkenmerken vastgelegd in voornoemd taxatierapport. Deze objectkenmerken zijn door eiser niet weersproken. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in het taxatierapport beschreven objectgegevens.
20. Verweerder heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met vier vergelijkings-objecten, alle gelegen te [woonplaats] , te weten [adres] , [adres] , [adres] en [adres] . In het taxatierapport zijn waardematrices opgenomen, met een korte toelichting per vergelijkingsobject. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Verweerder heeft toegelicht dat het oorspronkelijke bouwjaar van vergelijkingsobject [adres] inderdaad 1930 is, zoals eiser heeft aangevoerd, maar dat er in 1968 een dermate grote verbouwing heeft plaatsgevonden (van bedrijfspand naar woonhuis) dat dit als bouwjaar in de gemeentelijke administratie staat vermeld. Daarbij heeft verweerder opgemerkt dat de vermelding van bouwjaar 1968 niet nadelig is voor de waardebepaling van de woning. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het dakterras van vergelijkingsobject [adres] , heeft verweerder aangegeven dat het om omheind plat dak gaat, waarvan de meerwaarde gering is. Dit geldt ook voor het balkon van vergelijkingsobject [adres] . Het vergelijkingsobject [adres] is inderdaad luxer dan de woning, maar ook fors ouder. De keuken van vergelijkingsobject [adres] was ten tijde van de transactie nieuwer dan die van de onderhavige woning, maar het object is niet, zoals eiser heeft aangevoerd, gebouwd van hoogwaardige materialen. Met betrekking tot vergelijkingsobject [adres] heeft verweerder erop gewezen dat dit vergelijkingsobject in een veel betere staat verkeert dan de woning, hetgeen ook expliciet is vermeld in het taxatierapport en tot uitdrukking komt in de fors hogere waarde per m3. Daarbij heeft verweerder opgemerkt dat het vergelijkingsobject weliswaar in een aanzienlijk betere staat verkeert, maar een fors mindere ligging heeft. In verband met deze mindere ligging is een correctie van -10% op de grondprijs toegepast. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder bouwjaar, inhoud, de bijgebouwen en staat van onderhoud, voldoende rekening is gehouden. De waardebepaling berust in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten. Wat eiser overigens heeft aangevoerd over de vergelijkingsobjecten, is door hem op geen enkele manier onderbouwd en is naar het oordeel van de rechtbank in het taxatierapport en op zitting voldoende weerlegd door verweerder.
21. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte heeft nagelaten de woning inpandig op te nemen, verwijst de rechtbank naar wat zij in rechtsoverweging 11 heeft geoordeeld. Dat geldt ook voor deze zaak. De beroepsgrond slaagt niet.
21. Eiser heeft verder aangevoerd dat er sprake is van waardedrukkende factoren. De garage heeft geen verwarming en staat niet in directe verbinding met het huis. In de woning is er alleen in de woonkamer vloerverwarming. Het schilderwerk van de woning is slecht, met name de dakkapellen zijn er slecht aan toe. De tuin is overwoekerd en is slechts via de bijkeuken toegankelijk, de woning heeft geen tweede verdieping en de badkamer, keuken en ook het overige in de woning zijn gedateerd en de CV ketel uit 2002 is aan vervanging toe. De rechtbank verwijst naar wat zij in rechtsoverweging 12 heeft geoordeeld en voegt daaraan toe dat met de aangevoerde waardedrukkende factoren, voor zover deze zich voordoen, voldoende rekening is gehouden in de prijs per m3, die voor de woning € 310 is, waar de gemiddelde prijs per m3 van de vergelijkingsobjecten € 503 bedraagt. De rechtbank acht hiermee de mogelijke waardedruk die uitgaat van voornoemde factoren voldoende verdisconteerd. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat een hogere correctie dient te worden toegepast.
23. Eiser heeft aangevoerd dat de woning is gelegen naast een hondenuitlaatplaats, hetgeen in de zomer stankoverlast veroorzaakt. De rechtbank verwijst naar wat zij daarover in rechtsoverweging 13 heeft geoordeeld. Dat geldt ook voor het onderhavige kalenderjaar. De beroepsgrond slaagt niet.
24. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrices in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2014 vastgestelde waarde van € 490.000 niet te hoog is.
25. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarden van € 433.000 en € 437.000 geen taxatierapport overgelegd en deze waarden ook anderszins niet aannemelijk gemaakt. De enkele verwijzing naar het in 2017 gerealiseerde eigen verkoopcijfer van de woning acht de rechtbank onvoldoende. Nog daargelaten het feit dat het eigen verkoopcijfer meer dan een jaar na de waardepeildatum (1 januari 2014) is gerealiseerd, heeft eiser geen inzicht geboden in hoe hij, uitgaande van dat verkoopcijfer, tot de bepleite waarden is gekomen. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarden niet aannemelijk heeft gemaakt.
26. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding
17.1103
27. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder, door in beschikking III een lagere waarde van de woning vast te stellen dan in de oorspronkelijke, ten aanzien van de erfgenamen van [naam] genomen, beschikking over kalenderjaar 2016 (waarin de waarde € 517.000 was), in strijd heeft gehandeld met artikel 26 van de Wet WOZ. Eiser is niet in de gelegenheid gesteld om op de verlaging te reageren en hierdoor in zijn belangen geschaad. Eiser verwijst naar de wetsgeschiedenis van artikel 26 van de Wet WOZ en naar een uitspraak van de rechtbank Breda van 6 april 2012 (ECLI:NL:RBBRE:2012:BW7970). Verweerder dient volgens eiser reeds daarom in de proceskosten te worden veroordeeld.
De rechtbank verwijst naar wat zij hiervoor, in rechtsoverweging 6 heeft geoordeeld. Dat geldt ook voor de onderhavige zaak. De beroepsgrond faalt.
28. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiser bepleit primair een waarde van € 423.000 en subsidiair een waarde van € 442.000. Eiser heeft geen taxatierapport overgelegd. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 475.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 23 juni 2017 is opgesteld door taxateur P.F. Sijben.
28. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd. De taxateur van verweerder heeft de objectkenmerken vastgelegd in voornoemd taxatierapport. Deze objectkenmerken zijn door eiser niet weersproken. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in het taxatierapport beschreven objectgegevens.
30. Verweerder heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met vijf vergelijkings-objecten, alle gelegen te [woonplaats] , te weten [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] . In het taxatierapport zijn waardematrices opgenomen, met een korte toelichting per vergelijkingsobject. De gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Verweerder heeft toegelicht dat vergelijkingsobject [adres] , anders dan eiser heeft gesteld, geen betere bouwkundige kwaliteit heeft en niet in een betere staat verkeert dan de woning. In de verkoopbrochure van vergelijkingsobject [adres] is weliswaar opgenomen dat het object een uitstekende bouwkundige constructie kent en is gebouwd met duurzame materialen, maar hierin is ook opgenomen dat het vergelijkingsobject in de loop van de jaren niet meer is gemoderniseerd en de toekomstige eigenaar rekening zal moeten houden met extra kosten voor het moderniseren en upgraden van de keuken en sanitair. Met betrekking tot vergelijkingsobject [adres] heeft verweerder er op gewezen dat dit vergelijkingsobject inderdaad in een veel betere staat verkeert dan de woning, hetgeen ook expliciet is vermeld in het taxatierapport en tot uitdrukking komt in de fors hogere waarde per m3. Daarbij heeft verweerder opgemerkt dat het vergelijkingsobject weliswaar in een aanzienlijk betere staat verkeert, maar een fors mindere ligging heeft. In verband met deze mindere ligging is een correctie van -10% op de grondprijs toegepast. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder bouwjaar, inhoud, de bijgebouwen en staat van onderhoud, voldoende rekening is gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling in zoverre niet berust op onjuiste uitgangspunten. Wat eiser overigens heeft aangevoerd over de vergelijkingsobjecten, is door hem op geen enkele manier onderbouwd en is naar het oordeel van de rechtbank in het taxatierapport en op zitting voldoende weerlegd door verweerder.
31. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte heeft nagelaten de woning inpandig op te nemen, verwijst de rechtbank naar wat zij in rechtsoverweging 11 heeft geoordeeld. Dat geldt ook voor deze zaak. De beroepsgrond slaagt niet.
32. Eiser heeft verder aangevoerd dat er sprake is van waardedrukkende factoren. De garage heeft geen verwarming en staat niet in directe verbinding met het huis. In de woning is er alleen in de woonkamer vloerverwarming. Het schilderwerk van de woning is slecht, met name de dakkapellen zijn er slecht aan toe. De tuin is overwoekerd en is slechts via de bijkeuken toegankelijk, de woning heeft geen tweede verdieping en de badkamer, keuken en ook het overige in de woning zijn gedateerd en de CV ketel uit 2002 is aan vervanging toe. De rechtbank verwijst naar wat zij in rechtsoverweging 12 heeft geoordeeld en voegt daaraan toe dat met de aangevoerde waardedrukkende factoren, voor zover deze zich voordoen, voldoende rekening is gehouden in de prijs per m3, die voor de woning € 308 is, waar de gemiddelde prijs per m3 van de vergelijkingsobjecten € 433 bedraagt. De rechtbank acht hiermee de mogelijke waardedruk die uitgaat van voornoemde factoren voldoende verdisconteerd. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat een hogere correctie dient te worden toegepast.
33. Eiser heeft aangevoerd dat de woning is gelegen naast een hondenuitlaatplaats, hetgeen in de zomer stankoverlast veroorzaakt. De rechtbank verwijst naar wat zij daarover in rechtsoverweging 13 heeft geoordeeld. Dat geldt ook voor het onderhavige kalenderjaar. De beroepsgrond slaagt niet.
34. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrices in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde waarde van € 475.000 niet te hoog is.
35. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarden van € 423.000 en € 442.000 geen taxatierapport overgelegd en deze waarden ook anderszins niet aannemelijk gemaakt. De enkele verwijzing naar het in 2017 gerealiseerde eigen verkoopcijfer van de woning acht de rechtbank onvoldoende. Nog daargelaten het feit dat het eigen verkoopcijfer meer dan een jaar van de waardepeildatum (1 januari 2015) is gerealiseerd, heeft eiser geen inzicht geboden in hoe hij, uitgaande van dat verkoopcijfer, tot de bepleite waarden is gekomen. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarden niet aannemelijk heeft gemaakt.
36. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.J.A. Vermeulen-van Bree, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.