ECLI:NL:RBOBR:2019:232

• Datum uitspraak: 17 januari 2019
• Publicatiedatum: 17 januari 2019
• Zaaknummer: 17_3169
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: C.F.E. van Olden-Smit; F.M. Rijnbeek; G.J. van Leijenhorst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ongegrond beroep tegen WOZ-waarde agrarisch object met bedrijfswoning

Eiser betwist de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van een agrarisch object met bedrijfswoning, gelegen aan een adres in de gemeente Boxmeer, per waardepeildatum 1 januari 2016. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op €452.000, welke na bezwaar werd verlaagd naar €423.000. Eiser stelde een lagere waarde van €391.000 voor, onderbouwd met een taxatierapport.

De rechtbank oordeelt dat verweerder de waarde aannemelijk heeft gemaakt met een taxatie gebaseerd op de Taxatiewijzers voor agrarische objecten en gebouwen. Het geschil spitste zich toe op de oppervlakte en waarde van een schuur uit 1971, de vraag of asbest in de betonvloer aanwezig is en de mogelijke neerwaartse correctie wegens ondoelmatigheid.

De rechtbank concludeert dat het verschil in oppervlakte van de schuur niet relevant is voor de vastgestelde waarde, dat de vervanging van het dak in 2013 een renovatie betreft en dat de schuur voor meerdere doeleinden bruikbaar is. De aanwezigheid van asbest is niet aannemelijk gemaakt en een neerwaartse correctie wegens ondoelmatigheid wordt afgewezen omdat het gebruik als akkerbouwbedrijf niet het enige toegestane gebruik is.

Daarmee wordt het beroep ongegrond verklaard en blijft de WOZ-waarde van €423.000 gehandhaafd. Er volgt geen proceskostenveroordeling.

Uitkomst: Het beroep tegen de WOZ-waarde van €423.000 wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 17/3169

uitspraak van de meervoudige kamer van 17 januari 2019 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: [naam] ),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, verweerder

(gemachtigden: U.A.H. Zonnenberg en N.L. van Domselaar).

Procesverloop

Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 452.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende zaak-belastingen (OZB) eigenaar, naar een grondslag van € 452.000, en OZB gebruiker, naar een grondslag van € 195.000, voor het kalenderjaar 2017 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 24 oktober 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 423.000, onder toekenning van een proceskostenvergoeding tot een bedrag van € 492.

Bij kennisgeving van 31 oktober 2017 heeft verweerder ambtshalve de OZB-aanslagen verminderd. Daarbij is de heffingsmaatstaf voor de OZB eigenarenheffing verminderd tot

€ 423.000, en die voor de voor de OZB gebruikersheffing tot € 167.000.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en eiser heeft na het verweerschrift nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 december 2018. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.

Overwegingen

Feiten Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, De onroerende zaak omvat een vrijstaande woning (bouwjaar 1971, gerenoveerd in 2012, inhoud 491 m3), een werkruimte (bouwjaar 1971, oppervlakte 52 m²), en twee werktuigenbergingen/wagenloodsen met de bouwjaren 1971 en 1997. Tot de onroerende zaak behoren drie kadastrale percelen met een grootte van in totaal 46.522 m², waarvan – naar niet in geschil is – 1000 m² als grond bij woning en 3000 m² als grond bij niet-woning in de waardebepaling zijn betrokken.

Geschil en beoordeling

1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiser bepleit een waarde van € 391.000 en verwijst naar het taxatierapport, met een waardematrix, van taxateur P. van As, opgesteld op 27 november 2018. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde (€ 423.000) naar de getaxeerde waarde (€ 488.000, afgerond), zoals die opgenomen in de waardematrix die op 15 november 2018 is opgesteld door taxateur N.L. van Domselaar.

2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

3. De rechtbank merkt in de eerste plaats op dat eiser ter zitting de beroepsgrond dat in de bestreden uitspraak niet wordt voldaan aan het zorgvuldigheids- en het motiveringsbeginsel, heeft laten vallen. De rechtbank zal deze daarom niet meer bespreken.

4. Niet tussen partijen in geschil is dat de vermelde gebouwde en ongebouwde eigendommen een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ en daarmee één onroerende zaak vormen. De rechtbank sluit zich aan bij dit gezamenlijk standpunt van partijen, dat naar haar oordeel geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. De taxateur heeft bij de hertaxatie een aantal objectkenmerken van de tot de onroerende zaken behorende gebouwde eigendommen aangepast. Eiser kan zich, op de oppervlakte van de werktuigenberging/wagenloods uit 1971 (hierna aan te duiden als: de schuur) na, in de gewijzigde objectkenmerken vinden. Volgens eiser heeft deze schuur niet een oppervlakte van 935 m², maar van 850 m². De rechtbank zal van de niet in geschil zijnde objectkenmerken uitgaan en komt hierna nog terug op het geschil ten aanzien van de oppervlakte van de schuur.

5. Verweerder heeft in beroep de onroerende zaak opnieuw laten taxeren. Daarbij heeft de taxateur geconstateerd dat, anders dan eiser aanvankelijk in beroep heeft aangevoerd, geen sprake (meer) is van een varkenshouderij. Tot begin 2014 werd de onroerende zaak geëxploiteerd als varkenshouderij annex akkerbouwbedrijf (gemengd bedrijf). In 2014 heeft eiser de exploitatie van de varkenshouderij echter gestaakt en zijn bedrijf enkel voortgezet als akkerbouwbedrijf. Eiser heeft naar aanleiding van de bevindingen van de taxateur zijn eerdere standpunt dat er sprake is van een varkenshouderij laten varen. Ook bepleit eiser niet langer dat de onroerende zaak gewaardeerd moet worden op de wijze zoals de ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’, voor waardepeildatum 1 januari 2016, in bijlage 4 onder ‘Varkenshouderij’ aangeeft.

6. Verweerder heeft de vastgestelde waarde van de onroerende zaak bepaald aan de hand van de Taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’, beide voor waardepeildatum 1 januari 2016. Partijen zijn het erover eens dat deze taxatiewijzers als hulpmiddel bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak kunnen dienen. De rechtbank sluit zich aan bij deze gezamenlijke opvatting van partijen.

De door verweerder per gebouwd eigendom berekende waarden vallen binnen de bandbreedte van de met de gebouwde eigendommen corresponderende archetypes in de Taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’. Verweerder heeft in het rekenblad bij het verweerschrift van 21 november 2018, alsmede in de toelichting bij dit rekenblad die verweerder ter zitting heeft overgelegd, op inzichtelijke wijze weergegeven hoe rekening is gehouden met de grootte van de tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendommen. De tot de onroerende zaak behorende, niet onder de cultuurgronduitzondering vallende, grond heeft verweerder op basis van de kengetallen in de Taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’ bepaald. Eiser heeft de bij de bepaling van de deelwaarden van de tot de onroerende zaak behorende gebouwde en ongebouwde eigendommen aan de hand van de Taxatiewijzers door verweerder gevolgde methodiek niet bestreden. Ook heeft eiser niet betwist dat verweerder daarbij binnen de kaders van de Taxatiewijzers is gebleven. Wel moet volgens hem een lagere waarde per gebouwd eigendom (behalve de woning) gelden. Daarvoor kan naar het oordeel van de rechtbank slechts aanleiding zijn indien bijzondere omstandigheden het nodig maken van de (kengetallen in de) Taxatiewijzers af te wijken.

7. Het geschil spitst zich toe op:

1e. de oppervlakte en de (deel)waarde van de schuur uit 1971;

2e. de vraag of de ondoelmatigheid van de onroerende zaak moet leiden tot een neerwaartse correctie van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak.

8. Met betrekking tot de oppervlakte van de schuur overweegt de rechtbank dat in het midden kan blijven of deze 935 m², zoals verweerder stelt, dan wel 850 m² is, zoals eiser stelt. Verweerder heeft er ter zitting terecht op gewezen dat dit deelobject, als zou worden uitgegaan van een oppervlakte van 850 m², een waarde zou hebben van € 59.000. Gelet op de ruimte tussen de getaxeerde en de vastgestelde waarde, leidt het standpunt van eiser over de oppervlakte niet tot de conclusie dat de vastgestelde waarde te hoog is. Dit standpunt wordt pas relevant als voormelde ruimte tussen de getaxeerde en vastgestelde waarde om andere redenen dusdanig klein wordt, dat het standpunt van eiser, indien aannemelijk, tot het gevolg zou hebben dat de vastgestelde waarde te hoog is. De rechtbank zal daarom eerst de overige geschilpunten beoordelen en naar aanleiding van haar conclusies ten aanzien van die punten beoordelen of zij zich nog nader dient uit te laten over het geschil ten aanzien van de oppervlakte van de schuur uit 1971.

9. Met betrekking tot de deelwaarde van de schuur wijst verweerder op de renovatie van de schuur in 2012/2013. Met die renovatie dient bij de waardebepaling rekening te worden gehouden; dat heeft verweerder gedaan, onder meer door de factor voor kwaliteit voor de schuur op 4 (goed) te stellen. Eiser betwist dat de werkzaamheden in 2012/2013 een renovatie van de schuur zijn. Weliswaar is het dak van de schuur in 2013 vervangen, maar dat neemt niet weg dat het de facto gaat om een oude varkensschuur die uitsluitend als opslagruimte gebruikt kan worden. De kwalificatie die verweerder hanteert, is dus (veel) te hoog.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder bij de bepaling van de deelwaarde van de schuur terecht rekening gehouden met de vervanging van het dak van de schuur door een nieuw dak. Ook volgt de rechtbank, gelet op hetgeen partijen over en weer over de schuur hebben aangevoerd en overgelegd, verweerder waar deze stelt dat de schuur voor meerdere doeleinden kan worden gebruikt en dat de omstandigheid dat de schuur op de waardepeildatum en bij de aanvang van het kalenderjaar uitsluitend werd gebruikt voor de opslag van overtollig materiaal, onvoldoende is om enkel op grond daarvan aan te nemen dat verweerder bij de waardebepaling van een te hoge deelwaarde van de onroerende zaak is uitgegaan. Hierbij acht de rechtbank van belang dat de schuur een behoorlijke omvang heeft en dat het dak van de schuur recentelijk is vernieuwd. Verder neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder ter zitting onweersproken heeft verklaard dat de in het taxatierapport vermelde factor voor kwaliteit, aanvankelijk 4 en thans 3, de waardebepaling op grond van de kengetallen in de Taxatiewijzers weerspiegelt.

10. Met betrekking tot de deelwaarde van de schuur voert eiser verder aan dat in de betonvloer van de schuur asbest is verwerkt. Omdat in de vloer verwerkte asbest daaruit moeilijk te verwijderen is, moet volgens eiser boven op de “normale” wijze van corrigeren voor asbesthoudende dakbedekking, een extra neerwaartse correctie van 20% per m² worden gehanteerd. Het gevolg is dat de deelwaarde van de schuur volgens eiser niet hoger is dan

€ 29.587. Verweerder, die betwist dat in de betonvloer van de schuur asbest is verwerkt, stelt dat eiser de aanwezigheid van asbest in (de vloer van) de schuur niet aannemelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft op de zitting een asbestinventarisatierapport van de loods, gedateerd 1 oktober 2012, overgelegd. Daaruit blijkt volgens verweerder het volgende. De vloer van de schuur bestaat uit een betonlaag met daaronder mestputten. Toen de schuur nog als varkensschuur dienst deed, kwam de mest van de varkens via in de betonlaag aangebrachte roosters in de mestputten terecht. De putten waren voor de rapporteurs niet-toegankelijk, waardoor de eventueel daarin aanwezige asbest niet direct voor hen waarneembaar was. Op grond van wat zij wel hebben kunnen waarnemen, concluderen zij dat er geen redelijk vermoeden bestond dat er sprake was van niet direct waarneembare asbest. De asbesthoudende dakbedekking (platen) is bij de vervanging van het dak verwijderd. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de in het rekenblad, gevoegd bij de matrix van 15 november 2018, vermelde cijfers voor ‘asbestopruiming dakbedekking’ bij de waardebepaling niet in aanmerking zijn genomen en daarom in dit geschil buiten beschouwing dienen te worden gelaten.

Met het asbestinventarisatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat er in redelijkheid geen aanleiding bestaat te veronderstellen dat de schuur - de mestputten en de dakbedekking daaronder begrepen - asbest bevat. Daaraan doet hetgeen eiser heeft aangevoerd niet af, reeds omdat eiser geen bescheiden heeft overgelegd of andere bewijsmiddelen heeft ingebracht die zijn standpunt dat (de vloer van) de schuur asbest bevat, ondersteunen.

11. De vraag of de ondoelmatigheid van de onroerende zaak moet leiden tot een neerwaartse correctie van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak, beantwoordt eiser bevestigend. Volgens eiser dient deze correctie € 25.000 te bedragen. Verweerder betoogt dat de onroerende zaak niet minder doelmatig is geworden doordat deze uitsluitend nog wordt gebruikt in het kader van de uitoefening van het akkerbouwbedrijf.
Naar het oordeel van de rechtbank is het gebruik dat thans van de onroerende zaak wordt gemaakt niet bepalend voor de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Als er ook een ander gebruik van de onroerende zaak is toegestaan en een koper bereid is daarvoor een hogere prijs te betalen dan iemand die de onroerende zaak koopt om haar voor de akkerbouw in gebruik te nemen, is de hogere prijs die de eerstgenoemde wil betalen, het uitgangspunt bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. Uit hetgeen eiser heeft aangevoerd kan niet worden afgeleid dat akkerbouw de enig mogelijke vorm van gebruik van de onroerende zaak is. Reeds om die reden faalt het standpunt van eiser dat de waarde van de onroerende zaak in neerwaartse zin moet worden gecorrigeerd vanwege het gebruik dat op dit moment van die zaak wordt gemaakt. Daarbij komt nog dat eiser geen marktgegevens of andere toetsbare gegevens ter onderbouwing van de door hem verdedigde neerwaartse correctie heeft overgelegd.

12. Gelet op het voorgaande verwerpt de rechtbank de beroepsgronden die eiser heeft aangevoerd. Nu dit het geval is komt geen betekenis meer toe aan eisers stelling over de oppervlakte van de schuur en de consequenties daarvan. Daarbij is van belang dat verweerder in beroep de WOZ-waarde heeft getaxeerd op € 488.000, en dat de waarde bij verweerders bestreden uitspraak is vastgesteld op € 423.000. Zo de waarde van de schuur al € 5000 lager zou zijn, dan is dat onvoldoende om het verschil tussen de getaxeerde en vastgestelde waarde te doen verdampen.

13. Eiser heeft op zijn beurt de door hem voorgestane waarde van € 391.000 niet aannemelijk gemaakt. Zoals hiervoor overwogen ziet de rechtbank geen aanleiding om correcties voor asbest en verminderde doelmatigheid toe te passen en voor het overige heeft eiser zijn lagere waarde evenmin voldoende onderbouwd.

14. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is.

15. Het beroep terzake van de WOZ-waarde slaagt dus niet. Dit heeft tot gevolg dat ook de gronden, gericht tegen de heffingsgrondslag OZB gebruikersheffing niet slagen.

16. Het beroep is ongegrond. Er bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, voorzitter, en mr. F.M. Rijnbeek en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2019.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.