Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 19/538
uitspraak van de meervoudige kamer van 29 oktober 2019 in de zaak tussen
Stichting [naam] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, verweerder
(gemachtigde: mr. M.J.W. van den Kieboom).
Procesverloop
Verweerder heeft bij een beschikking van 31 maart 2018 de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 445.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 6 november 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 18 juni 2019. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur E.M.J. Brandsen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door C.L.M. van Summeren, taxateur.
Overwegingen
Feiten
De onroerende zaak is eigendom van de gemeente Meijerijstad en wordt door eiseres gebruikt als kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang (BSO). Het is gebouwd in 2005 en gelegen op een perceel van 552 m2. Het bestaat uit groepslokalen, een centrale ruimte, een kantoortje, sanitaire ruimten, opslagruimte (totaal 552 m2) Het grotendeels verharde buitenterrein is in gebruik als speelterrein.
Geschil
1. In geschil is de waarde van het kinderdagverblijf/BSO op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiseres bepleit een waarde van € 380.000 en verwijst naar het taxatierapport van taxateur E.M.J. Brandsen van 25 augustus 2018. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 445.000) naar de getaxeerde waarde (€ 559.000), zoals opgenomen in het taxatierapport van 28 mei 2019 van C.L.M. van Summeren.
2. De objectkenmerken van het kinderdagverblijf zijn niet in geschil. De rechtbank gaat bij haar beoordeling uit van de juistheid van die objectgegevens.
3. De rechtbank gaat er met partijen vanuit dat sprake is van een incourante onroerende zaak en dat de waarde daarvan dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde.
4. Zoals eiseres heeft toegelicht op de zitting bij de rechtbank beperkt het geschil zich tot de vraag of verweerder bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde in voldoende mate rekening heeft gehouden met de technische en functionele veroudering, in die zin dat verweerder is uitgegaan van te hoge restwaarden en een te hoge bezettingsgraad. Eiseres heeft op de zitting uitdrukkelijk te kennen gegeven alleen op deze punten een uitspraak van de rechtbank te wensen en de overige beroepsgronden laten vallen.
Beoordeling van het geschil
Juridisch kader
5. Volgens artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ wordt bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering. Daarbij wordt de invloed van latere wijzigingen in aanmerking genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Woz wordt de waarde van de opstal gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen. Dit dient te worden gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en met een factor wegens functionele veroudering.
6. De rechtbank overweegt dat de bewijslast dat de aan de onroerende zaken toegekende waarde niet te hoog is in beginsel rust op verweerder. Het is echter aan eiseres om, indien zij een beroep doet op de toepasselijkheid van een correctie voor functionele veroudering die correctie te onderbouwen. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraken van de Hoge Raad van 10 juli 2015 (ECLI:NL:HR:2015:1818) en van het gerechtshof Amsterdam van 21 november 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:4755).
7. Wat betreft de stelling dat sprake is van technische en functionele veroudering, rust de bewijslast dus op eiseres. Indien eiseres daarin slaagt, komt de vraag aan de orde of verweerder bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardeverminderende effect van de technische en functionele veroudering (vgl. de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1818 en de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 2 juli 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:5413).
Technische veroudering
8. Volgens eiseres is verweerder uitgegaan van te hoge restwaarden en daarbij behorende kengetallen, zoals ontleend aan de Taxatiewijzer. Eiseres heeft daartoe aangevoerd dat verweerder deze niet aannemelijk heeft gemaakt, omdat hij louter is aangesloten bij de kengetallen zoals genoemd in de Taxatiewijzer, zonder dat deze van een onderbouwing zijn voorzien. Er is volgens eiseres geen onderzoek naar gedaan. Eiseres heeft verwezen naar de uitspraken van o.a. gerechtshof Arnhem-Leeuwarden en gerechtshof Den Haag (zie ECLI:NL:GHARL:2018:3824 en ECLI:NL:GHDHA:2017:3378), waaruit volgens eiseres blijkt dat de gerechtshoven de door verweerder gehanteerde percentages niet bewezen achten. Daarom dient volgens eiseres te worden uitgegaan van lagere restwaarden.
9. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt de beroepsgrond niet. Verweerder heeft zich mogen baseren op de restwaarden en daarbij behorende kengetallen zoals opgenomen in de Taxatiewijzer. Volgens vaste rechtspraak is de Taxatiewijzer bruikbaar als hulpmiddel. Wel moet rekening gehouden worden met de omstandigheden in het concrete geval (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHSHE:2018:1498). Dat heeft verweerder ook gedaan. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerders taxateur steeds heeft gekozen voor het midden van de bandbreedte voor zowel de levensduur als de restwaarde, terwijl daarbij de algehele onderhoudstoestand van het object in aanmerking is genomen. Verweerders taxateur heeft zich bovendien voor de onderbouwing van de waarde van het object niet alleen gebaseerd op de Taxatiewijzer maar ook een inpandige opname gedaan. Daarbij is de taxateur van normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden uitgegaan. Er zijn geen aanwijzingen dat de eigenaar-gebruiker het gebruik op korte termijn wil stoppen. De huidige staat van onderhoud van het object heeft de taxateur geen aanleiding gegeven om af te wijken van het gemiddelde van de bandbreedtes. Verder heeft verweerders taxateur de met behulp van de Taxatiewijzer bepaalde waarde voor het hoofdgebouw gecontroleerd aan de hand van het “Taxatieboekje (her)bouwkosten bedrijfspanden”. Eiseres heeft met wat zij in deze zaak heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat verweerder bij de waardebepaling van te hoge restwaarden is uitgegaan. Eiseres stelt wel dat verweerder is uitgegaan van te hoge restwaarden, maar zij heeft dat standpunt niet voorzien van een concrete redenering in deze zaak en/of voorzien van onderbouwende gegevens die van toepassing zijn in deze zaak. De rechtbank is van oordeel dat met die stand van zaken geen aanleiding bestaat een verdere onderbouwing van verweerder te verlangen. Voor een correctie zoals door eiseres verlangd, is in dit geval dan ook geen plaats.
Functionele veroudering
10. Verweerder heeft een in het taxatierapport duidelijk toegelichte correctie toegepast voor functionele veroudering van 15% op de onderdelen “Creche”. Eiseres is van mening dat deze correctie voor functionele veroudering te laag is omdat sprake is van een lage bezettingsgraad, zodanig dat sprake is van structurele leegstand. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt omdat zij de door haar bepleite structurele leegstand en het waardeverminderende effect daarvan niet van een onderbouwing heeft voorzien.
Conclusie
11. Uit wat hiervoor is overwogen vloeit voort dat het beroep ongegrond is.
12. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M.S. Requisizione, voorzitter, en mr. I. Boekhorst en mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van mr. P.M. de Kruif, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 29 oktober 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.