Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/3407
uitspraak van de meervoudige kamer van 12 februari 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [vreemdelingen] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eersel, verweerder
(gemachtigde: E. van Loon).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) onder meer de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 545.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende zaak-belastingen (OZB)-eigenaar, naar een grondslag van € 545.000, en OZB-gebruiker, naar een grondslag van € 203.000, voor het kalenderjaar 2017 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 13 november 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft na het verweerschrift nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 december 2018. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door M. Uyen, kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door mr. J.F. van Dongen.
Overwegingen
FeitenEiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een gemengd bedrijf (varkenshouderij/akkerbouw). Het woondeel van het object omvat een vrijstaande woning (uit 2005) met berging (met zadeldak), kelder, dakkapel, carport en luifel. Het bedrijfsdeel omvat een kantoor (uit 2005, 27 m²) , een fokvarkensstal (uit 1983, 916 m²), twee vleesvarkensstallen (uit 2014 en 1967, 689 m² en 8 11 m²), een mestkelder (uit 2014, 351 m³) en twee tunnel-/foliekassen met ondergrond (600 m²). De erfverharding (uit 2005) heeft een oppervlakte van 350 m². Tot het object behoort een kadastraal perceel met een grootte van 51.600 m², waarvan 3000 m² als grond bij woning en 6.400 m² als grond bij niet-woning in de waardebepaling zijn betrokken. Vanwege asbesthoudende dakbedekking op de varkensstallen uit 1983 en 1967 is een waarde-correctie van in totaal € 17.334 toegepast.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van het agrarisch object op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiser bepleit een waarde van € 434.000 en verwijst naar de taxatie van B. van der Wielen, opgesteld op 27 november 2018. Voorts is eiser van mening dat de door verweerder in beroep overgelegde taxatiekaart, als de rechtbank deze volgt, ertoe moet leiden dat de onroerende zaak in z’n geheel als woning moet worden aangemerkt, waardoor ten onrechte OZB-gebruiker is geheven. Verweerder verwijst in het verweerschrift ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 545.000) naar de getaxeerde waarde (€ 641.137,09), zoals opgenomen in de taxatiekaart die op 19 februari 2018 is opgesteld door M. Christenhusz.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde en (heffingsmaatstaf van) de OZB-gebruiker niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. De rechtbank stelt vast dat verweerder in beroep het object opnieuw heeft laten taxeren.
Bij de hertaxatie is de taxateur gebleken dat eerder is uitgegaan van een aantal onjuiste objectkenmerken. De taxateur heeft de objectkenmerken vastgelegd in de taxatiekaart van 19 februari 2018. Partijen verschillen niet van mening over de primaire objectkenmerken van het woondeel, alsmede de diverse opstallen die behoren tot het bedrijfsdeel. Daarbij gaan zij er van uit dat het object in totaal van 2.416 m² aan varkensstallen omvat. Ook zijn partijen het eens over de grond die aan de woning moet worden toegekend, alsook over de ondergrond van de kassen. De rechtbank zal bij de beoordeling van het beroep in zoverre uitgaan van de juistheid van deze in de taxatiekaart beschreven objectgegevens.
Bij de hertaxatie is de taxateur gebleken dat eerder is uitgegaan van een aantal onjuiste objectkenmerken. De taxateur heeft de objectkenmerken vastgelegd in de taxatiekaart van 19 februari 2018. Partijen verschillen niet van mening over de primaire objectkenmerken van het woondeel, alsmede de diverse opstallen die behoren tot het bedrijfsdeel. Daarbij gaan zij er van uit dat het object in totaal van 2.416 m² aan varkensstallen omvat. Ook zijn partijen het eens over de grond die aan de woning moet worden toegekend, alsook over de ondergrond van de kassen. De rechtbank zal bij de beoordeling van het beroep in zoverre uitgaan van de juistheid van deze in de taxatiekaart beschreven objectgegevens.
4. Eiser voert aan dat de ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’ voor de waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de Taxatiewijzer) in bijlage 4 onder ‘Varkenshouderij’ (pagina’s 177 tot en met 184) een alternatieve berekeningswijze voorschrijft, in de vorm van een taxatie-instructie, voor het bepalen van de WOZ-waarde van varkensbedrijven. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder bij zijn waardering ten onrechte deze alternatieve berekeningswijze niet heeft gevolgd. De alternatieve berekeningswijze houdt, kort gezegd, in dat de waarde van een varkensbedrijf (dus met inbegrip van een eventuele bedrijfswoning, bijgebouwen, andere opstallen inclusief mestkelders en ondergrond) wordt bepaald aan de hand van de totale oppervlakte van de aanwezige varkensstallen, vermenigvuldigd met een eenheidsprijs per vierkante meter. Eiser heeft die eenheidsprijs, gelet op de algehele staat en leeftijd van deze stallen, becijferd op € 180 per vierkante meter. Door deze eenheidsprijs te vermenigvuldigen met de 2.416 m² varkensstallen, komt eiser uit op de in beroep voorgestane waarde van € 434.000 (afgerond).
5. De rechtbank stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat de Taxatiewijzer bij de waardebepaling als leidraad kan worden genomen. In de Taxatiewijzer is vermeld (pag. 183) dat bij varkensbedrijven, voor zover hier van belang, met een omvang van meer dan 2000 m² een optelsom van de waarden van alle deelobjecten in TIOX (woning, erf, mestkelders, stallen, bijgebouwen enz.) leidt tot een te hoge WOZ-waarde. Dit wordt in de Taxatiewijzer verklaard met de aanname dat kopers van varkensbedrijven waarschijnlijk niet meer kijken naar de diverse deelobjecten van het varkensbedrijf, maar primair naar het aantal varkens dat gehouden kan worden (de verdiencapaciteit). Om die reden is in de Taxatiewijzer voor varkensbedrijven waarvan de varkensstallen een oppervlakte van meer dan 2000 m², gekozen voor een handmatig aan te brengen correctie op de in de Taxatiewijzer opgenomen aan de hand van een eenheidsprijs en het aantal vierkante meters varkensstal (de zogeheten alternatieve berekeningswijze). De eenheidsprijs voor vleesvarkensstallen ligt volgens de Taxatiewijzer in een bandbreedte waarbij het metrage van die stallen, met inachtneming van aspecten als bouwjaar, kwaliteit en staat van onderhoud, wordt afgezet tegen een eenheidsprijs per m² binnen die bandbreedte.
6. Ter zitting is gebleken dat verweerder, hoewel in dit geval sprake is van een gemengd bedrijf, bereid is om in deze zaak uit te gaan van de alternatieve berekeningswijze. In zoverre verschillen partijen dus niet langer van mening. Wat partijen echter verdeeld houdt is de hoogte van de eenheidsprijs per m². Volgens verweerder is de eenheidsprijs per m² € 228 en volgens eiser € 180. Bij de alternatieve berekeningswijze is sprake van een bandbreedte, waarbinnen aan de hand van diverse factoren tot een eenheidsprijs kan worden gekomen.
7. De rechtbank stelt vast dat geen van de partijen de gestelde eenheidsprijs per m² heeft onderbouwd. Dit betekent dat verweerder niet heeft voldaan aan de op hem rustende last te bewijzen dat hij de waarde van de onroerende zaak en de heffingsmaatstaf van de aanslag OZB-gebruiker niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld en dat eiser op zijn beurt evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde en heffingsmaatstaf van de aanslag OZB-gebruiker niet te laag zijn.
8. Eiser heeft nog aangevoerd dat uit de taxatiekaart van verweerder, gelet op de daarin opgenomen deelwaarde voor ‘wonen’, afgezet tegen de vastgestelde totaalwaarde van de onroerende zaak, voortvloeit dat de onroerende zaak in zijn geheel als woning moet worden aangemerkt en op die grond buiten de heffing van de OZB-gebruiker moet blijven. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser zijn standpunt in die zin heeft geclausuleerd dat hij het alleen inneemt ingeval de rechtbank de taxatie van verweerder, zoals neergelegd in de in beroep overgelegde taxatiekaart, volgt. Nu ter zitting is gebleken dat verweerder de in de taxatiekaart neergelegde taxatie niet langer wil laten dienen als onderbouwing van zijn standpunt, volgt de rechtbank de taxatie van verweerder reeds daarom niet. Aan het standpunt van eiser wordt derhalve niet toegekomen.
9. Het beroep is gegrond en de bestreden uitspraak komt voor vernietiging in aanmerking. Omdat zowel eiser als verweerder de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten.
Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vast op € 510.000 en de heffingsmaatstaf van de aanslag OZB-gebruik schattenderwijs vast op € 190.000.
10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser in bezwaar en in beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en de daarbij behorende bijlage.
Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.532 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 254, 1 punt voor het indienen van een (aanvullend) beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1).
Met betrekking tot de hoogte van de voor vergoeding in aanmerking komende taxatiekosten hanteert de rechtbank de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, zoals die per 1 juli 2018 is gewijzigd (Stcrt. 2018, 28796, hierna: de Richtlijn). Omdat het hier een courante niet-woning betreft, hanteert de rechtbank een uurtarief van € 68. De rechtbank gaat er daarbij van uit dat eiser de omzetbelasting in aftrek kan brengen, zodat deze niet op hem drukt. Het tijdsbeslag stelt de rechtbank, conform het eensluidende standpunt van partijen daarover ter zitting, vast op 0,5 uur. De te vergoeden taxatiekosten bedragen € 34.
Met betrekking tot de hoogte van de voor vergoeding in aanmerking komende taxatiekosten hanteert de rechtbank de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, zoals die per 1 juli 2018 is gewijzigd (Stcrt. 2018, 28796, hierna: de Richtlijn). Omdat het hier een courante niet-woning betreft, hanteert de rechtbank een uurtarief van € 68. De rechtbank gaat er daarbij van uit dat eiser de omzetbelasting in aftrek kan brengen, zodat deze niet op hem drukt. Het tijdsbeslag stelt de rechtbank, conform het eensluidende standpunt van partijen daarover ter zitting, vast op 0,5 uur. De te vergoeden taxatiekosten bedragen € 34.
Van overige voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is de rechtbank niet gebleken. Verweerder dient dus in totaal € 1.566 aan proceskosten aan eiser te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van de onroerende zaak [adres] per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vast op € 510.000,
- vermindert de aanslag OZB-eigenaar dienovereenkomstig,
- stelt de heffingsmaatstaf van de aanslag OZB-gebruiker vast op € 190.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.566.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, voorzitter, en mr. C.F.E. van Olden-Smit en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.