Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/142
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 november 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres,
tezamen: eisers,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Best, verweerder
(gemachtigde: G.J. Vliem).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 mei 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 580.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 13 december 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het door eisers gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2020. Eisers zijn niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning, uit 1988. De woning met 3 dakkapellen en een inpandige garage heeft een inhoud van 700 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 520 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
1.1.
Eisers bepleiten een lagere waarde zonder zelf een concrete waarde te noemen. Zij verwijzen daarbij naar een door hen opgesteld overzicht van de WOZ-waarden van huizen in hun straat. Volgens eisers mag de WOZ-waarde voor 2019 ongeveer 5% hoger zijn dan de waarde van hun woning van 2018.
1.2.
Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 580.000) naar het eigen verkoopcijfer van de woning. De woning is namelijk op 1 maart 2018 voor € 590.000 door eiser gekocht. Rekening houdend met de waardeontwikkeling tot aan de waardepeildatum heeft verweerder de WOZ-waarde bepaald op € 580.000.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eisers is aangevoerd.
Het beroep van eiseres
3. Voordat de rechtbank het beroep inhoudelijk beoordeeld, zal zij eerst ambtshalve beoordelen of eiseres terecht ontvankelijk is geacht in het (mede) door haar gemaakte bezwaar. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is en overweegt in dit verband het volgende.
3.1.
Door middel van artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ is een aantal bepalingen van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) van overeenkomstige toepassing verklaard op geschillen zoals hier aan de orde. Een van deze bepalingen is artikel 26a van de AWR. In artikel 26a, eerste lid, aanhef en onder a en c, van de AWR staat dat beroep kan worden ingesteld door de belanghebbende aan wie de belastingaanslag is opgelegd en degene tot wie de voor bezwaar vatbare beschikking zich richt. Dat is in dit geval alleen eiser. Het recht om beroep in te stellen is op grond van artikel 7:1, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gekoppeld aan het recht om bezwaar te maken. Met andere woorden: als aan iemand niet het recht is toegekend om beroep bij de bestuursrechter in te stellen, heeft hij of zij ook niet het recht om bezwaar te maken. Aan eiseres is niet het recht toegekend om beroep in te stellen bij de bestuursrechter, zodat zij ook niet het recht heeft om bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking/aanslag OZB. Gelet hierop had verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar niet inhoudelijk mogen behandelen, maar niet-ontvankelijk moeten verklaren. De rechtbank zal dat alsnog doen.
3.2.
Het beroep van eiseres is gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit voor zover daarbij is beslist op het door eiseres gemaakte bezwaar. De rechtbank ziet aanleiding zelf in de zaak te voorzien, in die zin dat het door eiseres gemaakte bezwaar niet-ontvankelijk wordt verklaard.
3.3.
Omdat de rechtbank het beroep van eiseres gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt. Van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is niet gebleken.
Het beroep van eiser
4. Eiser voert aan dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld.
4.1.
De waarde van zijn woning is ten opzichte van het vorige belastingjaar (2018) met maar liefst 29,6% gestegen. De waarden van, volgens eiser, vergelijkbare objecten bij hem in de straat zijn aanzienlijk minder gestegen. Die stijging ligt volgens eiser tussen 4,3% en 6,4%. Gemiddeld is de waarde van de huizen in de gemeente Best met 3,5% gestegen. Volgens eiser is bij de meerderheid van de vergelijkbare woningen een juiste wetstoepassing achterwege gebleven waardoor van het merendeel van de huizen de waarde te laag is vastgesteld. Volgens eiser moet de waarde van zijn woning daarom ook lager worden vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van zijn standpunt de WOZ-waarden van 2019 van 13 huisnummers in zijn straat met daarbij de procentuele waardestijging ten opzichte van 2018 opgesomd. Eiser beroept zich op het gelijkheidsbeginsel, in het bijzonder toegespitst op de meerderheidsregel.
4.2.
Verder heeft eiser verzocht het verweerschrift buiten beschouwing te laten, omdat het zou zijn ingediend binnen de in artikel 8:58, eerste lid, van de Awb genoemde termijn van tot tien dagen voor de zitting, dan wel niet binnen de in artikel 8:42, eerste lid, van de Awb genoemde termijn van vier weken na een daartoe strekkend verzoek van de rechtbank.
5. De rechtbank wijst het onder 4.2. genoemde verzoek af, omdat het feitelijke grondslag mist en onvoldoende is onderbouwd. Het door verweerder ingediende verweerschrift is door de rechtbank ontvangen op 15 oktober 2020, wat blijkt uit de daarop door de griffie aangebrachte datumstempel. Aangezien de zitting heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2020 is het verweerschrift niet ingediend binnen de in artikel 8:58, eerste lid, van de Awb genoemde termijn van tot tien dagen voor de zitting. Verder is de in artikel 8:42, eerste lid, van de Awb bedoelde termijn niet van toepassing. Anders dan eiser met zijn stelling lijkt te beweren, is door de rechtbank aan verweerder geen verzoek gedaan om een verweerschrift in te dienen. In een op 18 februari 2020 door de rechtbank aan verweerder gestuurde brief staat immers: “Tenzij de rechtbank anders bepaalt, staat het u vrij om tot tien dagen voor de eventuele zitting een (aanvullend) verweerschrift in te dienen.” Eiser heeft verder niet voldoende onderbouwd waarom het anderszins in strijd met de goede procesorde zou zijn om het verweerschrift bij de beoordeling te betrekken.
6. Verweerder heeft de vastgestelde WOZ-waarde gebaseerd op het eigen verkoopcijfer van de woning. De eerste vraag die daarom moet worden beantwoord, is of sprake is van een bruikbaar eigen transactiecijfer. In dat kader overweegt de rechtbank als volgt.
6.1.
In de rechtspraak van de Hoge Raad is het volgende overwogen: “In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.” [1]
6.2.
Dit betekent dat in principe een eigen transactiecijfer maatgevend is voor de waardevaststelling als die transactie, met inachtneming van de waarderingsficties van artikel 17 van Pro de Wet WOZ, kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen. Daarbij is mede van belang dat voor de transactiedatum de datum van het sluiten van de koopovereenkomst bepalend is, en niet, zoals door eiser is bepleit, de datum van levering. [2] In de rechtspraak wordt doorgaans als vuistregel gehanteerd dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank stelt vast dat nu de koopovereenkomst binnen één jaar voor de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, sprake is van ‘kort voor de waardepeildatum’.
6.3.
De rechtbank is van oordeel dat het eigen transactiecijfer van de woning in beginsel een veel nauwkeurigere indicatie van de marktwaarde is, dan de verkoopcijfers van andere verkochte woningen (vergelijkingsobjecten). Het eigen transactiecijfer behoeft immers, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, - bijzondere omstandigheden daargelaten - niet te worden gecorrigeerd voor verschillen in bouwjaar, inhoud en/of oppervlakte, aanbouwen, ligging, onderhoud, kwaliteit, uitstraling en andere voor de waarde relevante verschillen tussen de te waarderen woning en de vergelijkingsobjecten, en tussen de vergelijkingsobjecten onderling. Vanwege deze veel grotere nauwkeurigheid leidt de herleiding van de marktwaarde van een woning op de waardepeildatum uit een eigen transactiecijfer, tot een betrouwbaarder resultaat dan een herleiding van de marktwaarde uit kort vóór of na de waardepeildatum gerealiseerde transactiecijfers van vergelijkingsobjecten. Dit brengt mee dat de waarde van de woning op de waardepeildatum in beginsel kan worden afgeleid uit de door eiser betaalde koopprijs.
6.4.
Dat is alleen anders, indien eiser feiten of omstandigheden zou stellen en aannemelijk zou maken waaruit volgt dat het eigen transactiecijfer niet de WOZ-waarde weergeeft. Naar het oordeel van de rechtbank zijn dergelijke feiten of omstandigheden niet gesteld en, laat staan aannemelijk gemaakt.
6.5.
Dit betekent dat in dit geval maatgevend is het eigen transactiecijfer. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
7. Eiser beroept zich op het gelijkheidsbeginsel, in het bijzonder toegespitst op de meerderheidsregel. Voor toepassing van de meerderheidsregel moet een vergelijking worden gemaakt met objecten die identiek zijn, in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Een beroep op de meerderheidsregel moet bovendien worden ondersteund met de stelling dat minstens twee met de woning identieke objecten lager zijn gewaardeerd. [3] Eiser heeft in zijn aanvullend beroepschrift van 10 februari 2020 aangegeven: “Weliswaar geen identieke woningen, echter gezien de vergelijking in straat/oppervlak die wel op peildatum 1 januari 2017 te trekken is, zijn de verschillen verwaarloosbaar.” Eiser erkent hiermee naar het oordeel van de rechtbank dat de woningen niet identiek zijn aan zijn woning, waardoor zijn beroep op de meerderheidsregel faalt. Dat een vergelijking te trekken is in straat en oppervlakte, is – nog daargelaten dat geheel niet duidelijk is wat voor een vergelijk dat is – een volstrekt onvoldoende onderbouwing om eisers conclusie te kunnen volgen dat de verschillen tussen de genoemde woningen en zijn woning desalniettemin verwaarloosbaar zijn. Eiser heeft in dat opzicht dan ook onvoldoende aangevoerd om een beroep op de meerderheidsregel te kunnen doen slagen.
8. De rechtbank komt tot de slotsom dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van eisers woning voor het kalenderjaar 2019 niet te hoog heeft vastgesteld. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde op een lager bedrag moet worden vastgesteld.
9. Het beroep van eiser is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep van eiseres gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit voor zover daarbij is beslist op het door eiseres gemaakte bezwaar;
- verklaart het door eiseres tegen de WOZ-beschikking/aanslag OZB gemaakte bezwaar niet-ontvankelijk;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de bestreden uitspraak;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,– aan eisers te vergoeden;
- verklaart het beroep van eiser ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 13 november 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.