ECLI:NL:RBOBR:2021:2330 - Rechtbank Oost-Brabant - Beoordeling WOZ-waarde woning en informatieverstrekking K...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 20/617

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 april 2021 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser (gemachtigde: [naam 1] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Geldrop-Mierlo, verweerder (vertegenwoordiger: P. Jansen).

Procesverloop

1.1.

Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 199.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente Geldrop-Mierlo (de aanslag).

1.2.

Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op de online zitting van de rechtbank van 30 maart 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door

P. Jansen.

Vaststaande feiten

2. Eiser is eigenaar van de woning. Het bouwjaar van de woning is 1955. De woning bestaat uit een hoofdgebouw met een inhoud van 259 m3, een aanbouw met een inhoud van 22 m3, een berging/schuur met een inhoud van 20 m3, een tuinhuis/blokhut, een carport met een oppervlakte van 18 m2, en een perceel grond met een oppervlakte van 310 m2.

Standpunten van partijen

3.1

Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van de woning te hoog is in de bezwaarfase een taxatierapport overgelegd. Het taxatierapport is

opgesteld door N. van der Schoor en B. van der Wielen MSc. Aan het taxatierapport ontleent de Rechtbank het volgende.

De waarde van de woning op waardepeildatum is bepaald op € 180.000. De woning is inpandig opgenomen op 20 november 2019.

De ligging, de kwaliteit, de luxe en de uitstraling van de woning worden “matig” genoemd; de kwalificatie van het onderhoud en de doelmatigheid is “voldoende”.

Dat de ligging van de woning matig is, is in het taxatierapport als volgt toegelicht: “Achter de woning is een bouwterrein gelegen”.

Over de onderhoudstoestand en de bouwkundige staat van de woning is in het taxatierapport onder meer vermeld:

“De onderhoudstoestand en de bouwkundige staat van het object zijn matig. Dit doordat alles gedateerd en verouderd is. Het bitumen dak is aan vervanging toe. Daarnaast zijn er scheuren geconstateerd in het washok en trappengat. De vloeren zijn niet geïsoleerd”.

Het taxatierapport bevat enkele gegevens van drie referentieobjecten, te weten:

Adres

Transportdatum

Transactieprijs

Inhoud

Kavel

[adres 2]

26-03-2018

€ 177.000

388 m3

205 m2

[adres 3]

16-02-2018

€ 183.500

352 m3

123 m2

[adres 4]

31-07-2017

€ 182.500

303 m3

203 m2

3.2.

Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is, bij het door hem op 23 meert 2021 ingediende nadere stuk een bijlage gevoegd, bestaande uit vier losse opsommingen van gegevens, één betreffende de woning en drie betreffende panden die volgens verweerder met de woning vergelijkbaar zijn (vergelijkingsobjecten). De in de vier opsommingen genoemde bedragen en aantallen m2 en m3 waarmee verweerder heeft gerekend bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn hieronder opgenomen in een matrix (de matrix). Onder de matrix is aanvullende informatie vermeld die verweerder in het overzicht naast de bedragen en aantallen m3 heeft verstrekt, alsook enkele door hem of door de rechtbank toegevoegde toelichtende opmerkingen.

Matrix

woning

Kievitstraat 24

Kievitstraat 27

Talingstraat 9

Getaxeerde waarde (€)

200

212

188

204

Koopsom (€)

220

180.5

205

Inhoud aanbouw (m3)

Rekenprijs aanbouw/m3 (€)

285

370

364

333

Deelwaarde aanbouw (€)

6.266

22.176

10.92

19.968

Tuinhuisje (€)

Oppervlakte overkapping (m2)

Rekenprijs overkapping /m2 (€)

100

Deelwaarde overkapping (€)

Inhoud berging (m3)

Rekenprijs berging/m3 (€)

140

Deelwaarde berging (€)

2.8

2.94

Oppervlakte carport (m2)

Rekenprijs carport/m2 (€)

100

Deelwaarde carport (€)

1.8

Aantal dakkappellen

Rekenprijs/stuk (€)

Deelwaarde dakkapel(len)

Oppervlakte kavel (m2)

310

151

157

Rekenprijs kavel/m2 (€) Deelwaarde kavel (€)

312

96.72

380

57.38

380

57.38

380

59.66

Inhoud hoofdgebouw (m3) Rekenprijs wonhuis/m3(€) Deelwaarde hoofdgebouw (€)

259

356

92.204

272

462

125.664

259

455

117.845

284

416

118.144

Aanvullende informatie

woning

Kievitstraat 24

Kievitstraat 27

Talingstraat 9

datum levering

10-09-2018

03-08-2017

16-03-2018

type

hoekwoning

tussenwoning

bouwjaar

1955

1963

kwalificaties van ligging

kwaliteit onderhoud doelmatigheid voorzieningen uitstraling

voldoende matig voldoende voldoende matig voldoende

voldoende voldoende voldoende voldoende voldoende voldoende

Toelichtende opmerkingen

Verweerder:

De gemiddelde inhoud van de woonhuizen van de vergelijkingsobjecten bedraagt 272 m3 met een gemiddelde ongecorrigeerde rekenprijs per kuub van € 444, rekening houdend met de kwalificaties van de kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van de vergelijkingsobjecten (“KOUDV-factoren”)

Per vergelijkingsobject is de prijs gecorrigeerd naar een toestandsniveau van 3 (voldoende). De gecorrigeerde gemiddelde prijs per kuub bedraagt € 444 bij een gemiddelde inhoud van 273 m3. De woning heeft een kleinere inhoud dan de gemiddelde, vandaar dat de gecorrigeerde rekenprijs per m3 € 449 bedraagt. Omdat de woning lagere KOUDV-factoren heeft is rekenprijs per m3 op € 356 gesteld.

De woning is uitpandig beoordeeld. In bezwaar heeft een inpandige opname plaatsgevonden (bijgevoegd)

In de toelichting komt verweerder met die hieronder opgenomen grondstaffel.

Rechtbank:

In de eerste kolom van de matrix wordt met ‘hoofdgebouw’ bedoeld: de woning of het vergelijkingsobject
exclusiefde afzonderlijk in de herleiding van de waarde van de woning uit de

verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten betrokken delen van de woning en de

Geschil

4.1.

In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.

4.2.

Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 180.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

4.3.

Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

Beoordeling van het geschil

5.1.

De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

5.2.

Aangezien eiser de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning van

€ 199.000 gemotiveerd heeft weersproken, dient verweerder aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is1. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.

5.3.

Verweerder heeft de waarde van de woning op waardepeildatum bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn. Daarbij heeft hij gebruik gemaakt van de modelmatige waardebepaling. De modelmatige waardebepaling houdt in dat op basis van de resultaten van een permanente marktanalyse, voor alle woningen op geautomatiseerde wijze een waarde wordt berekend2. WOZ-beschikkingen zijn derhalve geheel of ten dele het resultaat van een geautomatiseerd proces. Om de belanghebbende bij een WOZ-beschikking de mogelijkheid te geven de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en de daarbij gebruikte gegevens en aannames te controleren en zo nodig gemotiveerd te betwisten, moet de heffingsambtenaar zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Een belanghebbende kan in geval van besluitvorming op basis van een computerprogramma dat vanuit zijn perspectief is te beschouwen als een zogenoemde "black box" immers niet controleren op basis waarvan tot een bepaald besluit wordt gekomen. Dit heeft ook te gelden indien die informatie (nog) niet is neergelegd in op

1. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.

2 De modelmatige waardebepaling is beschreven in § 2.3 van de Waarderingsinstructie, gepubliceerd op www.waarderingskamer.nl

de zaak betrekking hebbende stukken3.

5.4

Aanvankelijk heeft verweerder de waardebepaling ten behoeve van eiser onderbouwd met een taxatieverslag. In beroep heeft verweerder het taxatieverslag als onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de woning vervangen door het onder 3.2 samengevatte taxatieoverzicht dat is opgesteld door P.J.G. Jansen, registertaxateur. Daarin is uitgegaan van de verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten en van aannames betreffende

(1) de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten in de periode tussen de datum van levering en de waardepeildatum of vice versa, (2) de (deel)waarden van afzonderlijk benoemde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten en (3) kwalificaties van de kwaliteit, het onderhoud, de doelmatigheid, de voorzieningen en de uitstraling van het tot de woning behorende hoofdgebouw.

5.6

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met dit taxatieoverzicht en wat hij op de zitting ter toelichting daarop heeft aangevoerd, aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende. Gelet op de in het taxatieoverzicht opgenomen gegevens zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn niet zó lang voor of na de waardepeildatum geleverd dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet meer kunnen worden gebruikt om daaruit de waarde van de woning af te leiden. Met hetgeen verweerder daarover ter zitting onweersproken heeft aangevoerd, heeft hij aannemelijk gemaakt dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate zijn gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten in de periode tussen de data van verkoop en de waardepeildatum of vice versa.

Bij de berekening van de deelwaarden van de in het taxatieoverzicht afzonderlijk benoemde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten is in het taxatieoverzicht uitgegaan van keuzes, aannames en gegevens die verweerder, met hetgeen daarover in het taxatieoverzicht is opgenomen en ter zitting door verweerder nader is toegelicht, inzichtelijk en controleerbaar heeft gemaakt. Hetzelfde geldt voor de keuzes, aannames en gegevens die zijn gemaakt, onderscheidenlijk gebruikt, wat betreft (1) de bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gebruikte kwalificaties voor kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (in de stukken ook de ‘KOUDV-factoren’ genoemd) van de woning en de vergelijkingsobjecten alsmede de kwalificatie voor ligging (in de stukken ook aangeduid als ‘liggingsfactor’) van de woning en de vergelijkingsobjecten en (2) de bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten toegepaste correcties voor de verschillen in grootte van het hoofdgebouw van de woning (zijnde de woning exclusief de grond en de afzonderlijk in de waardering betrokken gebouwde delen van de woning) en de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten (zijnde de vergelijkingsobjecten exclusief de grond en de afzonderlijk in de waardering betrokken gebouwde delen van de vergelijkingsobjecten).

Verder is verweerder ter bepaling van de deelwaarden van de percelen uitgegaan van een zelfde ligging en de zelfde grondstaffel, terwijl voor de bijgebouwen en de garages eenzelfde eenheidsprijs is gehanteerd.

Gelet hierop is in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de objectkenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten, alsmede met de verschillen in onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau.

3 Hoge Raad 17 augustus 2018, nr. 17/01448, ECLI:NL:HR: 2018:1316, rechtsoverweging 2.3.3. . Zie ook ABRvS 17 mei 2017, nrs. 201600614 e.a., ECLI:NL:RVS:2017:1259, AB 2017/91,

rechtsoverweging 14.3.

6.1

Aan het hiervoor gegeven oordeel doet niet af wat eiser heeft aangevoerd ter betwisting van de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde van € 199.000. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.

6.2

Eiser voert aan dat de kavel niet optimaal bruikbaar is. Een deel ervan is een brandgang, die ook door omwonenden wordt gebruikt en door ieder betreden kan worden. De brandgang mag volgens eiser bij de waardebepaling niet in aanmerking worden genomen. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Zij neemt daarbij in aanmerking dat, naar verweerder onweersproken heeft gesteld, tegenover het niet-exclusief kunnen gebruiken van het deel van de kavel dat in gebruik is als brandgang staat dat eiser gebruik kan maken van tot de zelfde brandgang behorende delen van kavels van andere woningen, alsmede dat ook voor de vergelijkingsobjecten geldt dat een deel van de kavel als brandgang wordt gebruikt.

6.3

Eiser voert aan dat voorzieningen in de woning zijn gedateerd. Voorzieningen als de badkamer, de keuken en het sanitair dienen gemoderniseerd te worden. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van de woning, aldus eiser.

Ook hierin volgt de rechtbank eiser niet. Verweerder heeft met de matige staat van het onderhoud en de voorzieningen van de woning rekening gehouden waardoor de rekenprijs per m3 inhoud van het hoofdgebouw op € 353 is gesteld. Die rekenprijs is substantieel lager dan de rekenprijzen per m3 inhoud van de vergelijkingsobjecten (zie onder 3.2). Voor een verdere verlaging van de waarde van de woning vanwege de gedateerdheid van de voorzieningen in de woning is geen steun te vinden in feiten.

6.4

Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde te hoog is en moet worden verlaagd tot € 180.000 een taxatierapport overgelegd. Daarin staat een tabel met de verkoopprijzen van drie volgens eiser met de woning vergelijkbare panden (zie onder 3.1). Het enkel noemen van de adressen van deze panden, de data waarop zij zijn verkocht, de prijzen waarvoor zij zijn verkocht, de inhoud van de panden en de oppervlakte van de bijbehorende kavel, kan het standpunt van eiser niet dragen. Hij had op zijn minst met objectieve gegevens moeten onderbouwen dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de drie genoemde panden wat betreft inhoud, kaveloppervlakte, bouwjaar, ligging, kwaliteit, onderhoud en andere voor de waarden van de woning en de panden relevante aspecten. Die gegevens ontbreken echter volledig. Ook overigens bevat het taxatierapport geen informatie die zou kunnen bijdragen aan het bewijs van het standpunt van eiser over de waarde van de woning op waardepeildatum.

7.1

In beroep voert eiser tevens aan dat hij in de bezwaarfase verweerder heeft verzocht om de op de zaak betrekking hebbende stukken, meer in het bijzonder de grondstaffel en de taxatiekaart met daarin vermeld de KOUDV- en de liggingsfactoren, aan hem te doen toekomen. Eiser heeft die stukken niet ontvangen. Daardoor was hij niet in de gelegenheid (de onderbouwing van de) vastgestelde waarde te controleren. Reeds om die reden dient het beroep gegrond te worden verklaard. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.

7.2

Vaststaat dat eiser in de bezwaarfase de door verweerder gebruikte grondstaffel heeft ontvangen, zodat de beroepsgrond in zoverre faalt.

7.3

Geen rechtsregel verplicht verweerder om bij de waardebepaling of de onderbouwing van zijn in bezwaar en/of beroep ingenomen standpunten gebruik te maken van KOUDV- en liggingsfactoren. Wel moet verweerder, als hij beschikt over gegevens betreffende KOUDV- en liggingsfactoren waarvan hij bij de waardebepaling of de onderbouwing van zijn in bezwaar en/of beroep ingenomen standpunten gebruik maakt of kan maken en eiser

hem verzoekt om deze gegevens aan hem te verstrekken, aan dat verzoek voldoen. Dit heeft, naar onder 5.3 is overwogen, ook te gelden voor informatie die (nog) niet is neergelegd in op de zaak betrekking hebbende stukken.

7.4

Uit het voorgaande volgt dat, nu eiser uitdrukkelijk in de bezwaarfase heeft verzocht om toezending van de KOUDV- en liggingsfactoren, verweerder was gehouden om eiser deze informatie te verstrekken. Verweerder heeft immers niet ontkend dat deze in de bezwaarfase voorhanden waren. Door in de bezwaarfase verstrekking daarvan aan eiser achterwege te laten, heeft verweerder niet voldaan aan zijn verplichting op grond van 7:4, vierde lid Awb.

7.5

Vervolgens rijst de vraag welke gevolgen hieraan moeten worden verbonden. Vernietiging van de uitspraak op bezwaar en terugwijzing naar verweerder acht de rechtbank niet aangewezen. De (mogelijk) voor eiser nadelige gevolgen van het niet- verstrekken door verweerder in de bezwaarfase van de in die fase door eiser gevraagde informatie zijn in beroep hersteld doordat verweerder in het door hem ingediende nadere stuk van 23 maart 2021 en het daarbij gevoegde taxatieoverzicht de door eiser gevraagde informatie alsnog aan eiser en de rechtbank heeft verstrekt (zie onder 3.2)4. Weliswaar heeft het herstel lang op zich laat wachten, maar toch weer niet zo lang dat eiser daardoor in zijn processuele positie is benadeeld. Gelet hierop zal de rechtbank het niet-voldoen van verweerder aan zijn verplichting om eiser in de bezwaarfase de gevraagde informatie over de KOUDV- en liggingsfactoren te verschaffen met toepassing van artikel 6:22 Awb Pro passeren.

8. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

4 Vergelijk HR 28 oktober 1992, nr. 27 958, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146, BNB 1993/36, en HR 4 mei 1994, ECLI:NL:HR: 1994:ZC5668, BNB 1994/195.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M. de Kruif, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 23 april 2021.

griffier

de rechter is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.