Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 21/357 en SHE 21/669
uitspraak van de meervoudige kamer van 24 december 2021 in de zaken tussen
[eiseres] , te Eindhoven, eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Geldrop-Mierlo, verweerder.
(gemachtigde: ing. P.J.G. Jansen RT)
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) onder meer de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [object 1] en [object 2] (hierna: de (bedrijfs-)objecten/de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op respectievelijk € 287.000 en € 364.000. In het aanslagbiljet zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 december 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarden van beide onroerende zaken gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Het beroep betreffende het object [object 1] is geregistreerd onder zaaknummer SHE 21/357 en dat betreffende het object [object 2] onder zaaknummer SHE 21/669.
Verweerder heeft voor beide objecten gezamenlijk een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting in beide zaken heeft plaatsgevonden op 15 december 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door J.F.J.M. van Abbe, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en door taxateur E.M.J. Brandsen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiseres, een besloten vennootschap, is gebruiker van beide onroerende zaken in het (gehele) kalenderjaar 2020.
Het object [object 1] in Geldrop betreft een kinderdagopvang uit 1932. De onroerende zaak bestaat uit een dagverblijf van 640 m² en een berging (uit 2014). Het perceel is ongeveer 1.009 m² groot.
Het object [object 2] in Mierlo betreft eveneens een kinderdagopvang. De onroerende zaak bestaat uit een dagverblijf van 154 m² uit 1978 en een dagverblijf van 252 m² uit 2000. Het perceel is ongeveer 954 m² groot.
Geschil en beoordeling
1. Eiseres heeft in de eerste plaats als beroepsgrond in beide zaken aangevoerd dat de bestreden uitspraak moet worden vernietigd omdat sprake is van een motiveringsgebrek dan wel omdat de bestreden uitspraak in strijd is met het zorgvuldigheidsbeginsel. Volgens vaste rechtspraak leiden motiveringsgebreken dan wel onzorgvuldigheden echter niet tot vernietiging van de bestreden uitspraak. Eventuele motiveringsgebreken dan wel onzorgvuldigheden kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet op voorhand te leiden tot vernietiging van de aanslag. Deze beroepsgrond slaagt niet.
2. Tussen partijen is verder niet in geschil dat sprake is van incourante objecten en dat de waarde voor deze objecten moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Naar het oordeel van de rechtbank geven deze gezamenlijke standpunten van partijen blijk van een juiste (rechts)opvatting; zij sluit zich er dan ook bij aan.
3. Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ volgt dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet WOZ, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4. Verweerder heeft bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde de
‘Taxatiewijzer en kengetallen Deel 1 Onderwijs’ (hierna: de Taxatiewijzer Onderwijs) en de ‘Taxatiewijzer Deel 0 Algemeen’, beide per waardepeildatum 2019, tot uitgangspunt genomen. Eiseres heeft zich bij dit uitgangspunt aangesloten en de rechtbank gaat hier ook van uit.
5. De rechtbank acht deze taxatiewijzers en de daarin vermelde kengetallen voor bepaalde archetypen in beginsel bruikbaar als hulpmiddel bij de waardering van deze onroerende zaak. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke zaak, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.
6. Verweerder heeft in beroep de beide onroerende zaken getaxeerd en de van toepassing zijnde objectkenmerken vermeld op de taxatiekaart die door taxateur Jansen in beroep over de objecten is opgesteld. Op de zitting heeft eiseres bevestigd het eens te zijn met de in de taxatiekaart vermelde objectkenmerken. Ook is eiseres het eens met de door verweerder gebruikte archetypen: voor het object [object 1] is voor het dagverblijf uitgegaan van het archetype O112PA12, crèche, pannendak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1932 t/m 1945 en voor het object [object 2] is voor de dagverblijven uitgegaan van het archetype O115PL12, crèche, platdak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1986 t/m 2000. De rechtbank sluit zich bij deze uitgangspunten aan.
7. Hierna zal de rechtbank de beroepsgronden, toegespitst op de afzonderlijke objecten, bespreken.
SHE 21/357 [object 1] in Geldrop
8. In geschil is de waarde van het bedrijfsobject [object 1] in Geldrop op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit in beroep een waarde van € 129.000 en verwijst naar het taxatierapport van 16 juni 2020 van taxateurs Brandsen voornoemd en
E. Arns. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 287.000) naar de getaxeerde waarde van € 320.000, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 28 juli 2021 is opgesteld door taxateur Jansen voornoemd.
E. Arns. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 287.000) naar de getaxeerde waarde van € 320.000, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 28 juli 2021 is opgesteld door taxateur Jansen voornoemd.
9. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem beschikte waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
Grondwaarde
10. Verweerder gaat bij de waardering van het perceel van [object 1] uit van 1.009 m² ‘grond bij niet woning’ (hierna: gebouwgebonden grond), met een waarde van € 91 per m² exclusief BTW. Eiseres heeft die waarde niet (meer) betwist. De grondwaarde is daarom in zoverre niet meer in geschil en de rechtbank zal deze dan ook niet verder bespreken.
Verlenging van de levensduur
11. De rechtbank stelt vast dat verweerder blijkens diens taxatie bij dit object geen levensduurverlenging heeft toegepast. Eiseres heeft dan ook op de zitting de beroepsgrond, dat verweerder ten onrechte bij de waardering van het object is uitgegaan van een verlenging van de levensduur, laten vallen. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet meer bespreken.
Restwaarden
12. Verweerder heeft de door hem gebruikte restwaarden gebaseerd op het gemiddelde van de minimum en maximum restwaarden, zoals die bij het betreffende archetype zijn vermeld in de Taxatiewijzer Onderwijs. Verweerder gaat uit van restwaarden voor ruwbouw, afbouw en installaties van respectievelijk 27%, 22% en 17%. Ter onderbouwing van de gehanteerde restwaarden heeft verweerder tevens gegevens overgelegd, afkomstig van WOZ-datacenter, van de verkoop van vijf kinderdagverblijven. Hieruit blijkt een gemiddelde restwaarde van 32,39%. Volgens verweerder wordt hiermee bevestigd dat de door hem gebruikte op de Taxatiewijzer gebaseerde restwaarden niet te hoog zijn. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder uitgaat van te hoge restwaarden. Zij bepleit dat wordt uitgegaan van restwaarden voor ruwbouw, afbouw en installaties van 10%. Zij heeft daarover op de zitting toegelicht dat een restwaarde van 0% voor objecten die aan het eind van de levensduur zijn niet verdedigbaar is. Het is echter volgens eiseres een feit van algemene bekendheid dat driekwart van de panden die aan het eind zijn van de levensduur wordt gesloopt. Rekening houdend hiermee vindt zij het hanteren van een restwaarde van 10% voor ruwbouw, afbouw en installaties passend.
12. Voor de correctie voor technische veroudering gelden de regels omtrent stelplicht en bewijslast, zoals uiteengezet in het Oostflakkeearrest (het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Daarnaast geldt in een geval als het onderhavige, waarin beide partijen de richtsnoeren van een of meer taxatiewijzers als uitgangspunt voor de waardebepaling hebben aanvaard, dat de partij die aanspraak maakt op een afwijking van deze richtsnoeren, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken (zie het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671).
14. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij de bepaling van de restwaarden van de verschillende objectonderdelen de gemiddelde restwaarden heeft gehanteerd die als bandbreedte bij de betreffende archetypen zijn vermeld. In zoverre kan de rechtbank verweerder volgen. Ter zitting heeft verweerder in voldoende mate toegelicht waarom de genoemde transacties bruikbaar zijn om de restwaarden te onderbouwen.
Het is dan een eiseres om aannemelijk te maken dat van lagere restwaarden moet worden uitgegaan. Eiseres is daarin niet geslaagd. Dat driekwart van dit soort panden aan het eind van de levensduur wordt gesloopt, is geen feit van algemene bekendheid en evenmin door eiseres onderbouwd. Het naar voren brengen van algemene stellingen door eiseres over wat een taxateur doorgaans als restwaarde aanhoudt, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De beroepsgrond slaagt niet.
SHE 21/669 [object 2] in Mierlo
15. In geschil is de waarde van het bedrijfsobject [object 2] in Mierlo op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit in beroep een waarde van € 300.000. Dit is gebaseerd op het taxatierapporten van 27 oktober 2020 van taxateurs Brandsen voornoemd en E. Arns, en op het op de zitting ingenomen nadere standpunt over de (hogere) waarde. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 364.000) naar de getaxeerde waarde van € 420.000, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 28 juli 2021 is opgesteld door taxateur Jansen voornoemd.
16. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem beschikte waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
Grondwaarde
17. Verweerder gaat voor de berekening van de grondwaarde van [object 2] in zijn taxatie in beroep uit van 954 m² gebouwgebonden grond, met een waarde van € 91 per m². Eiseres heeft de juistheid daarvan betwist en gesteld dat (conform wat verweerder heeft vermeld in zijn taxatieverslag in bezwaar) moet worden uitgegaan van 609 m² gebouwgebonden grond, met een waarde van € 110 per m², en 345 m² extra grond, met een waarde van € 17 per m². Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat in zijn in bezwaar overgelegde taxatieverslag ten onrechte is uitgegaan van een splitsing van de kavel in een deel gebouwgebonden grond en een deel restgrond met een daarmee samenhangende hogere en lagere grondprijs per m². Bovendien is uitgegaan van een grondprijs exclusief BTW, terwijl voor de grondprijs een prijs inclusief BTW moet worden gehanteerd. In de taxatie in beroep is verweerder uitgegaan van een bedrag van € 91 per m² exclusief BTW (€ 110 per m² inclusief BTW) voor de gehele kavel. Eiseres heeft zich op de zitting geconformeerd aan het door verweerder gehanteerde uitgangspunt dat in dit geval de gehele kavel bestaat uit gebouwgebonden grond. De rechtbank volgt verweerder hierin en in de onderbouwing van de berekening van de grondwaarde. Eiseres heeft voorts de gehanteerde prijs van € 110 per m² ook niet betwist, en deze ook in de door haar overgelegde taxatiekaart gebruikt. Voor zover eiseres grieven heeft gericht tegen de grondwaarde slagen die niet.
Verlenging van de levensduur
18. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de in beroep overgelegde taxatie voor wat betreft de installaties van de beide kinderdagverblijven, met het bouwjaar 1978 en 2000, rekening heeft gehouden met een verlenging van de levensduur met vijf jaar. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat het kinderdagverblijf uit 1978 in het jaar 2000 is gerenoveerd en dat dit – in elk geval – een levensduurverlenging voor de installaties rechtvaardigt. Eiseres is het hier niet mee eens en heeft gesteld dat, voor zover de renovatie heeft plaatsgevonden, deze dateert van lang geleden en er ook voor het overige geen sprake is van bijzondere omstandigheden die kunnen leiden tot verlenging van de levensduur. Zij heeft gewezen op de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:4097).
19. Partijen hebben op de zitting bevestigd dat indien in verweerders taxatie geen levensduurverlenging voor de installaties zou worden gehanteerd, de getaxeerde eindwaarde van het object zou uitkomen op (ongeveer) € 402.000 in plaats van de in het taxatierapport vermelde getaxeerde waarde van € 420.000. Aldus is (ook) in dat geval de getaxeerde waarde hoger dan de beschikte WOZ-waarde. Dit leidt de rechtbank tot de slotsom dat, wat er ook zij van de stellingen van eiseres over de levensduurverlenging, deze niet kunnen leiden tot het oordeel dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 364.000 te hoog is. De beroepsgrond slaagt dus niet.
Restwaarden
20. Verweerder heeft de door hem gebruikte restwaarden gebaseerd op het gemiddelde van de minimum en maximum restwaarden, zoals die bij het betreffende archetype zijn vermeld in de Taxatiewijzer Onderwijs. Verweerder gaat uit van restwaarden voor ruwbouw, afbouw en installaties van respectievelijk 27%, 22% en 17%. Ter onderbouwing van de gehanteerde restwaarden heeft verweerder tevens gegevens overgelegd, afkomstig van WOZ-datacenter, van de verkoop van vijf kinderdagverblijven. Hieruit blijkt een gemiddelde restwaarde van 32,39%. Volgens verweerder wordt hiermee bevestigd dat de door hem gebruikte op de Taxatiewijzer gebaseerde restwaarden niet te hoog zijn. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder uitgaat van te hoge restwaarden. Zij bepleit dat wordt uitgegaan van restwaarden voor ruwbouw, afbouw en installaties van 10%. Zij heeft daarover op de zitting toegelicht dat een restwaarde van 0% voor objecten die aan het eind van de levensduur zijn niet verdedigbaar is. Het is echter volgens eiseres een feit van algemene bekendheid dat driekwart van de panden die aan het eind zijn van de levensduur wordt gesloopt. Rekening houdend hiermee vindt zij het hanteren van een restwaarde van 10% voor ruwbouw, afbouw en installaties passend.
21. Zoals de rechtbank hiervoor in 13. heeft overwogen, is het aan eiseres om in dit geval aannemelijk te maken dat een afwijking van de in de taxatiewijzers neergelegde richtsnoeren aan de orde is. Ook ten aanzien van dit object komt de rechtbank tot het oordeel dat eiseres daarin niet is geslaagd. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij de bepaling van de restwaarden van de verschillende objectonderdelen de gemiddelde restwaarden heeft gehanteerd die als bandbreedte bij de betreffende archetypen zijn vermeld. In zoverre kan de rechtbank verweerder volgen. Ter zitting heeft verweerder in voldoende mate toegelicht waarom de genoemde transacties bruikbaar zijn om de restwaarden te onderbouwen. Het is dan een eiseres om aannemelijk te maken dat van lagere restwaarden moet worden uitgegaan. Eiseres is daarin niet geslaagd. Dat driekwart van dit soort panden aan het eind van de levensduur wordt gesloopt, is geen feit van algemene bekendheid en evenmin door eiseres onderbouwd. Het naar voren brengen van algemene stellingen door eiseres over wat een taxateur doorgaans als restwaarde aanhoudt, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
22. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog zijn. Dit betekent dat de beroepen van eiseres ongegrond zijn.
23. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, voorzitter, en mr. A.F. Vink en mr. M. de Vries, leden, in aanwezigheid van mr. F.C. Meulemans, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 24 december 2021.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.