Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3824
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxtel, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: M.G.M. Schwering).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 405.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 24 november 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft een aanvullend beroepschrift ingediend. De heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juni 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] en [naam] als waarnemers van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en W.J. Nieuwenhuis, taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een geschakelde woning met bouwjaar 1972. De woning, gelegen in [woonplaats] , bestaat uit een hoofdbouw van 540 m³ en een inpandige garage van 40 m³. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 236 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 325.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 405.000) naar de getaxeerde waarde (€ 405.000), zoals opgenomen in het taxatierapport, dat op 16 oktober 2021 is opgesteld door taxateur W.J. Nieuwenhuis.
2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
2.1.
Eiser heeft aangevoerd dat de bestreden uitspraak nauwelijks ingaat op zijn grieven, dat de WOZ-waarde niet nader wordt onderbouwd en dat alleen al daarom het beroep gegrond moet worden verklaard. [1] De rechtbank volgt eiser hierin niet. Voor zover al sprake zou zijn van onzorgvuldigheden in de bezwaarfase merkt de rechtbank op dat het enkele feit dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig zou zijn voorbereid of onvoldoende zou zijn gemotiveerd, niet hoeft te leiden tot vernietiging daarvan. [2] Eventuele onzorgvuldigheden en motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is. Ook staat het de heffingsambtenaar vrij in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling grondiger te onderbouwen en eventueel de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. De heffingsambtenaar heeft in zijn (aanvullend) verweerschrift, naar vermogen, uiteengezet waarom hij de argumenten van eiser niet volgt en ter onderbouwing van de vastgestelde waarde de daartoe relevante stukken overgelegd. Eiser heeft daarop kunnen reageren, en heeft dat op de zitting ook gedaan. Niet gebleken is dat eiser in zijn processuele belangen is geschaad. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
2.2.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met zeven vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] , alle gelegen in [woonplaats] .
2.3.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide kubieke meterprijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
2.4.
Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte het object [adres] heeft gehanteerd als vergelijkingsobject. Het object beschikt over een aanbouw en is compleet gerenoveerd. De heffingsambtenaar heeft hier onvoldoende rekening mee gehouden, aldus eiser. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en [adres] . Zo is de aanbouw van [adres] apart in de waarde-onderbouwing betrokken en zijn in de matrix positieve correcties opgevoerd vanwege het voorzieningenniveau en de staat van onderhoud van dit vergelijkingsobject. De rechtbank ziet, mede gelet op wat eiser heeft aangevoerd, geen aanleiding om aan de toelichting van de heffingsambtenaar te twijfelen.
2.5.
Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser naar voren gebracht dat hij via openbare bronnen geen verkoopinformatie van [adres] heeft gevonden. Hij heeft de vraag opgeworpen of dit object op de openbare markt is verkocht. De heffingsambtenaar heeft in reactie hierop verklaard dat de verkoop van [adres] marktconform is geweest. De rechtbank ziet geen reden om aan de verklaring van de heffingsambtenaar te twijfelen. Eiser heeft de vraag weliswaar opgeworpen, maar de rechtbank ziet geen aanknopingspunt voor het oordeel dat dit object niet op de vrije markt is verkocht. Daarbij betrekt de rechtbank dat eiser pas in een laat stadium, namelijk op de zitting, voor het eerst naar voren heeft gebracht dat mogelijk geen sprake is geweest van een openbare verkoop, zodat de heffingsambtenaar hier niet op was voorbereid. Omdat het verweerschrift en de waardematrix al in oktober 2020 aan eiser zijn toegezonden had eiser deze beroepsgrond eerder naar voren kunnen brengen.
2.6.
Eiser heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar in het taxatieverslag de ligging van de woning positief heeft gecorrigeerd, maar daarbij is uitgegaan van een te hoog bedrag voor deze correctie. De heffingsambtenaar heeft in beroep erkend dat de correctie van de grondwaarde te hoog was en deze omissie in de matrix hersteld. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser gesteld dat hij het eens is met de hoogte van de correctie van de grondwaarde zoals deze is opgenomen in de matrix, maar dat deze aanpassing had moet leiden tot een lagere kubieke meterprijs voor de woning en dus een lagere WOZ-waarde. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in beroep de woning opnieuw heeft laten taxeren. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft de waarde-opbouw vastgelegd in de waardematrix. Daarbij heeft hij rekening gehouden met een andere grondprijs voor de woning dan waarvan in het taxatieverslag was uitgegaan. Het betoog van eiser slaagt daarom niet.
2.7.
Verder heeft eiser aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte de waarde van de inpandige garages niet afzonderlijk heeft berekend van de hoofdbouw. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij voor een inpandige garage een lagere kubieke meterprijs rekent dan voor de (rest van de) hoofdbouw. In de matrix is om die reden voor een inpandige garage een aftrek toegepast. De rechtbank acht het in beginsel niet onredelijk dat de heffingsambtenaar de waarde van de inpandige garages niet afzonderlijk heeft berekend van de (rest van de) hoofdbouw en daarbij voor de inpandige garages heeft gerekend met lagere kubieke meterprijs. De heffingsambtenaar heeft dit consistent in de matrix gehanteerd, voor zowel de woning als de vergelijkingsobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
2.8.
In zijn aanvullende beroepschrift heeft eiser gesteld dat de heffingsambtenaar de KOUDV-factoren voor de objecten [adres] [nummer] , [nummer] en [nummer] ten onrechte naar beneden heeft gesteld en heeft daartoe de stamkaarten van de betreffende objecten overgelegd. De heffingsambtenaar heeft hierop gereageerd in een brief van 25 februari 2022. Per object heeft de heffingsambtenaar toegelicht waarom de KOUDV-factoren zijn aangepast. Daarbij is verwezen naar het taxatierapport van 16 oktober 2021, waarin een korte omschrijving is gegeven van de waarderelevante onderdelen van de vergelijkingsobjecten. Volgens de heffingsambtenaar komt deze omschrijving overeen met de bouwkundige rapporten van [adres] [nummer] en [nummer] , de stamkaart van [adres] [nummer] en de informatie van de kopende partijen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de gegeven toelichting de toegepaste KOUDV-factoren voldoende heeft onderbouwd.
2.9.
De heffingsambtenaar heeft met door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning per de waardepeildatum 1 januari 2019, vastgestelde waarde van € 405.000 niet te hoog is.
3. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk heeft gemaakt hoe eiser van de door hem genoemde verkoopcijfers van de objecten [adres] [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] tot de door hem bepleite waarde is gekomen en hoe hij daarbij met de verschillen tussen die objecten en zijn woning rekening heeft gehouden, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiser zijn beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
4. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
mr. F.C. Meulemans, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 15 juli 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.