ECLI:NL:RBOBR:2022:482

• Datum uitspraak: 16 februari 2022
• Publicatiedatum: 16 februari 2022
• Zaaknummer: 20/3704
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M. de Vries
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 10 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vermindering WOZ-waarde woning na beroep tegen aanslag OZB

Eiser betwist de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning per waardepeildatum 1 januari 2019, oorspronkelijk vastgesteld op €412.000. De heffingsambtenaar heeft de waarde modelmatig bepaald en in beroep een lagere waarde van €395.000 voorgesteld. De rechtbank oordeelt dat de gebruikte waarderingsmethode voldoende inzichtelijk en hanteerbaar is, en dat de door eiser aangevoerde bezwaren tegen de methode en input onvoldoende onderbouwd zijn.

De rechtbank gaat in op diverse beroepsgronden, waaronder de wijziging van het woningtype, de aanmerkingen op kantoorruimte als woonruimte, het recht van overpad, en vermeende omgevingshinder. Geen van deze gronden leidt tot een andere waardering. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat de waarde correct is vastgesteld op basis van marktgegevens en modelmatige correcties.

De rechtbank verklaart het beroep gegrond, vernietigt de bestreden uitspraak, stelt de WOZ-waarde vast op €395.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig. Tevens wordt het betaalde griffierecht aan eiser vergoed en worden proceskosten toegekend. De uitspraak kan binnen zes weken worden aangevochten door hoger beroep.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt vastgesteld op €395.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 20/3704

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 februari 2022 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser,

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder

(gemachtigden: [naam] en [naam] ).

Procesverloop

Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op
€ 412.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 13 november 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft na het verweerschrift een nader stuk ingediend.

Verweerder heeft hierop schriftelijk gereageerd.

Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2021. Eiser is naar de zitting gekomen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is eigenaar van de woning met bouwjaar 2014. De woning, gelegen in [woonplaats] , bestaat uit een hoofdbouw van 559 m³ inclusief een inpandige berging van 34 m³. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 335 m².

Geschil en beoordeling

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 382.000. Verweerder heeft in het verweer het standpunt ingenomen dat het beroep van eiser gegrond moet worden verklaard en dat de waarde moet worden verlaagd van € 412.000 naar € 395.000. Omdat eiser, zoals verklaard op de zitting, zich met de nu door verweerder voorgestane waarde van de woning evenmin kan verenigen, beoordeelt de rechtbank of de door verweerder verdedigde waarde van € 395.000 niet te hoog is.

3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

4. Hierna zal de rechtbank het beroep bespreken. Eerst zal de omvang van het geding worden bepaald. Daarna komt de vraag aan de orde of een deskundige moet worden ingeschakeld en of deze zaak naar een meervoudige kamer moet worden verwezen. Daarna zal de rechtbank de beoordelingsmethode van verweerder in het algemeen beoordelen en vervolgens meer specifiek aan de hand van de gronden die eiser heeft aangevoerd.
Omvang van het geding

5. Eiser heeft op de zitting zijn beroepsgrond over de hoorzitting (of het gebrek daaraan) ingetrokken. Deze grond zal de rechtbank daarom niet meer bespreken.

Inschakelen van een deskundige en/of verwijzen naar een meervoudige kamer

6. Verweerder heeft een nieuwe vorm van bepaling van de WOZ-waarde gebruikt in deze zaak. Deze nieuwe vorm is meer modelmatig van aard en daarbinnen is een belangrijke rol weggelegd voor de controle op de verhouding tussen de input (de gerealiseerde verkopen en de correcties daarop) en de output (de modelwaarde van de woning die getaxeerd wordt).

De rechtbank heeft daarom met partijen op de zitting de mogelijkheid besproken van het inschakelen van een deskundige. Zonder daarover concrete afspraken te maken heeft de rechtbank de mogelijkheid geopperd om te onderzoeken of de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (StAB) daarin een rol kan spelen. Ook heeft de rechtbank aangekondigd dat de zaak mogelijk naar een meervoudige kamer verwezen zal worden. Een nadere zitting is nog een derde keuzemogelijkheid.

7. Het geheel aan gedingstukken overziend in samenhang met de aard van de beroepsgronden en met wat is besproken op de zitting, komt de rechtbank tot het inzicht dat de voorliggende vragen in deze zaak zonder inschakeling van een deskundige of verwijzing naar een meervoudige kamer door haar kunnen worden beantwoord. Eiser is het niet eens met de gekozen methode, maar hij heeft de uitwerking van de methode en de concrete toepassing daarvan op zijn woning nauwelijks bestreden. Hij vindt het geen maatwerk en had liever gezien dat zijn woning met drie andere woningen was vergeleken. De rechtbank heeft in hetgeen eiser op de zitting op dit punt heeft toegelicht en in zijn proceshouding in het algemeen geen aanleiding gezien om deze grond anders of ruimer op te vatten dan de wens die er uit spreekt. Eiser zegt daarmee niet dat de door verweerder gehanteerde methode strijdig is met artikel 17 van de Wet WOZ. Verder bestrijdt eiser op bepaalde onderdelen de input (o.a. objecttype) en de mate waarin rekening is gehouden met bijvoorbeeld een recht van overpad. Maar ook dat vormt geen fundamenteel andere visie ten opzichte van de door verweerder gekozen waarderingsmethode. Er bestaat daarom naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aanleiding om een deskundige de door verweerder gehanteerde methode tegen het licht te laten houden.

8. De rechtbank zal de zaak - bij gebreke aan een principieel beslispunt - enkelvoudig afdoen. Omdat de rechtbank voldoende informatie verzameld heeft op de zitting en geen nadere vragen meer heeft, heeft de rechtbank ervan afgezien om de behandeling van de zaak te heropenen.

WOZ-waardebepaling in de voorgaande jaren

9. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte een wijziging heeft aangebracht in de status (en daarmee ook de waarde) van de woning, door het type van de woning van rijwoning in bungalow te wijzigen. Ook stelt eiser dat niet hem is gecommuniceerd dat de geregistreerde inhoud van de woning niet juist was en dat deze gecorrigeerd is.

10. Verweerder heeft daarop toegelicht dat bij de waardering van de woning in het verleden helaas een aantal zaken verkeerd zijn gegaan, waardoor de WOZ-waarde over voorgaande jaren te laag is vastgesteld. In het belastingjaar 2018 stond de woning geregistreerd als een rijwoning, terwijl de woning een bungalow is, met alle voorzieningen op de begane grond. Verder zijn voor de woning én de gehele straat de objectkenmerken gecontroleerd en de woningen zijn opnieuw ingemeten vanaf de bouwtekeningen. De geregistreerde inhoud van de woning bleek niet juist te zijn. Daarom is de inhoud aangepast. Verweerder heeft verder toegelicht dat dit betrekking heeft op de door de gemeente Bernheze uitgevoerde handelingen van een aantal jaar geleden.

11. De rechtbank kan verweerder volgen in zijn standpunt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Dat verweerder de objectkenmerken heeft gecontroleerd en de woningen opnieuw heeft ingemeten draagt bij aan de kwaliteit van zijn beslissingen en dat is niet per definitie in het nadeel van eiser. Bovendien is verweerder niet gehouden om in het verleden gemaakte fouten in de objectkenmerken te blijven hanteren. Verder heeft eiser in beroep alle ruimte gekregen om te reageren op de uitgangspunten die verweerder gebruikt. Niet gebleken is daarom dat eiser in zijn processuele belangen is geschaad.

De beroepsgronden slagen niet.

Is de procedure zorgvuldig verlopen?

12. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder onzorgvuldig en in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft gehandeld door onder andere beperkte/onvolledige informatie beschikbaar te stellen en een slechte onderbouwing en argumentatie te geven op het oorspronkelijke beroepschrift. Ook werden pas in november 2020 andere referentieobjecten overgelegd en aanvullende informatie verstrekt ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Dat vindt eiser te laat.

13. Voor zover al sprake zou zijn van onzorgvuldigheden in de bezwaarfase merkt de rechtbank op dat het enkele feit dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig zou zijn voorbereid of onvoldoende zou zijn gemotiveerd, niet hoeft te leiden tot vernietiging daarvan (zie de arresten van de Hoge Raad van 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146, en van 4 mei 1994, ECLI:NL:HR:1994: ZC5668 en ook het gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 april 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:1200). ). Eventuele onzorgvuldigheden en motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is. Ook staat het verweerder vrij in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling grondiger te onderbouwen en eventueel de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. Verweerder heeft in zijn (aanvullend) verweerschrift, naar vermogen, uiteengezet waarom hij de argumenten van eiser niet volgt en ter onderbouwing van de vastgestelde waarde de daartoe relevante stukken overgelegd. Eiser heeft daarop kunnen reageren, en heeft dat op de zitting ook gedaan. Ook hier is niet gebleken dat eiser is geschaad in zijn processuele belangen. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.

De waarderingsmethode

14. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat hij in dit geval slechts één marktgegeven bruikbaar vindt om de door hem voorgestelde taxatiewaarde te toetsen, maar dat dit verkoopcijfer ( [adres] in [woonplaats] ) qua prijsniveau aan de bovenkant van de bandbreedte verkocht is. Dit zou kunnen resulteren in een te hoog vastgestelde WOZ-waarde voor de woning. Daarnaast is verweerder van mening dat één bruikbaar marktgegeven wel erg dun is om een WOZ-waarde op te bepalen, ook als dat een lagere WOZ-waarde zou zijn. Verweerder heeft de waarde daarom in deze zaak gebaseerd op de modelwaarde (gebaseerd op 80 verkoopcijfers) en uitgewerkt in een verantwoordingsdocument en de ‘Toelichting taxatie [adres] ’. Het verantwoordingsdocument bevat definitiebepalingen, een beschrijving van de werkwijze, de taxatiemethode, de variabelen en valideringsaspecten. Verweerder heeft deze documenten aan het dossier toegevoegd.

15. Verweerder heeft ook de Standaard voor ratiocontroles ^[1] , die is gehanteerd bij de waardebepaling, als dossierstuk overgelegd. Dit 70 pagina’s omvattende stuk bevat zeer gedetailleerde en evenzeer technische informatie over waardeverhoudingen, statistiek, hypotheses, marktanalyse, kwaliteitsborging en egalisatie van de uitkomst. Volgens de website van de Waarderingskamer is de door de IAAO vastgestelde Standard on RatioStudies een internationaal erkende norm/werkwijze voor het uitvoeren van systematische ratiocontroles en wordt in Nederland deze internationale norm ook in toenemende mate gebruikt.

16. In de uitspraak van Hof Amsterdam van 5 november 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:4018) staat onder andere:

‘De waarde, als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz 44. De in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling zijn hulpmiddelen om te bereiken dat dit wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd, maar toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in dat artikellid is omschreven; deze waarde kan ook op andere manieren worden bepaald (HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8604 en HR 11 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP1375, BNB 2004/251).‘

17. De rechtbank leidt hieruit af dat het in beginsel aanvaardbaar is dat verweerder een nieuwe of andere methode hanteert om de waarde van een onroerende zaak te bepalen.

18. Uit de toelichting op de door verweerder gebruikte modelmatige waardebepaling maakt de rechtbank op dat verweerder is uitgegaan van een gemiddelde kubieke meterprijs die is gebaseerd op verkopen in het marktsegment 2-onder-1-kap/Geschakeld, Heesch. Voor het woningdeel is dat € 538,01/m3 en voor het kaveldeel € 279,76/m2. Verweerder heeft op deze gemiddelde prijzen – die zoals ter zitting zijn bevestigd en door eiser niet zijn bestreden, tot stand zijn gekomen met gebruikmaking van 80 geschoonde transacties (dus zonder familie- of onderhandse transacties) – een aantal correcties verricht naar inhoud, buurtcode, soort/objectcode, bouwjaar, modelwaarde per kubieke meter, groepscorrectie en doelmatigheid. De kavelprijs is gecorrigeerd voor oppervlakte en buurtcode. Verweerder heeft per correctiefactor (met diagrammen) visueel inzichtelijk gemaakt hoe het verloop is en heeft toegelicht waar de correctiepercentages op zijn gebaseerd.

19. Eiser heeft de door verweerder gebruikte gegevens in de genoemde documenten (met een paar uitzonderingen die later in deze uitspraak worden besproken) niet bestreden. De rechtbank ziet in hetgeen verweerder in de toelichting op de modelmatige waardebepaling heeft opgenomen geen aanleiding om te oordelen dat verweerder zijn waardebepaling hierop niet mocht baseren. Verweerder heeft in de gedingstukken en op zitting voldoende toegelicht dat de validering van de gehanteerde methode zijn basis heeft in de eerder genoemde Standard on RatioStudies. Eiser heeft geen specifieke gronden gericht tegen de door verweerder gebruikte uitgangspunten. Bij deze stand van zaken komt de rechtbank tot de conclusie dat de door verweerder gehanteerde methode voor deze beroepszaak voldoende inzichtelijk is gemaakt en in beginsel hanteerbaar is voor de bepaling van de waarde van eisers woning.

Waarde van de woning

20. Wat eiser heeft aangevoerd ten aanzien van de vergelijkingsmethode, het taxatierapport, de bijbehorende matrix en het vergelijkingsobject [adres] hoeft niet nader besproken te worden, aangezien dit niet (meer) ten grondslag ligt aan de door verweerder bepaalde waarde van de woning.

21. Zoals eerder weergegeven heeft verweerder voor de bepaling van de waarde van de woning gebruik gemaakt van het Verantwoordingsdocument uitvoering Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), de Toelichting op de modelmatige waardebepaling, taxatie [adres] , [woonplaats] en het document Verkochte objecten marktsegment 2/1 en geschakelde woningen [woonplaats] . In laatstgenoemd document staan 80 verkochte objecten rondom de waardepeildatum 1 januari 2019 opgenomen.

22. Met de door verweerder gekozen input en de door hem gehanteerde methode zoals hiervoor uiteengezet heeft verweerder een (gecorrigeerde) kuubprijs van € 530 vastgesteld voor de woning, een (gecorrigeerde) kuubprijs van € 391 voor de schuur en een vierkante- meterprijs van € 260 voor de grond. Met een neerwaartse correctie voor de op het erf rustende erfdienstbaarheid van € 1040, komt de totaalwaarde op (afgerond) € 395.000.

23. Eiser heeft op een aantal onderdelen (qua input) de keuzes van verweerder bestreden. Daar gaat de rechtbank hierna op in.

Type woning

24. Eiser heeft aangevoerd dat de woning door verweerder ten onrechte als geschakelde patiobungalow aangemerkt wordt. Eiser is van mening dat de woning een geschakelde tussen/midden patiowoning is.

25. Verweerder heeft hierop toegelicht dat objecttyperingen worden ontleend aan de Fotowijzer woningen. Strikt genomen betreft de woning een geschakelde patiobungalow; er is immers geen bovenverdieping en de woning is geschakeld. Dit objecttype bestaat echter niet binnen de Fotowijzer woningen en ook niet als WOZ-codering. Wel bestaan de geschakelde bungalow en de patiowoning. Om zoveel mogelijk recht te doen aan het feit dat de getaxeerde woning geschakeld is, is gekozen voor de term geschakelde bungalow. De enige toevoeging die dan nog gemaakt hoeft te worden, is de patiotuin. Er is ook voor deze aanduiding gekozen, omdat er dan marktgegevens beschikbaar zijn in de historie waardoor volgens het model tot een waarde kan worden gekomen, aldus verweerder.

26. De Waarderingskamer heeft ter uniformering van begrippen en definities voor het beschrijven van de verschillende woningtypen de ‘Fotowijzer woningen’ samengesteld. Bij het samenstellen van deze fotowijzer heeft de Waarderingskamer samengewerkt met NVM, VastgoedPro, VBO en VNG. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gehanteerde typering van de woning gevolgd kan worden, mede gelet op de door verweerder gegeven toelichting in combinatie met de overgelegde beschrijvingen uit de Fotowijzer woningen.

De beroepsgrond slaagt niet.

Kantoorruimte ten onrechte aangemerkt als woonruimte

27. Eiser heeft aangevoerd dat de door hem als kantoorruimte ingerichte kamer ten onrechte is aangemerkt als woonruimte. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat het best kan zijn dat een kamer van functie verandert, maar zijn kantoor is nu kantoor en dat betekent dat er niet gewoond wordt.

28. Verweerder heeft in zijn aanvullend verweerschrift het standpunt ingenomen dat de kantoorruimte enkel kantoorruimte is door de daarin geplaatste roerende zaken. Qua afwerking en constructieve eigenschappen wijkt het niveau niet af van de overige ruimten van de woning. Wat verweerder betreft is er daarom geen reden om een waardetechnisch onderscheid te maken. Aanpassen naar leeskamer, ontspanningsruimte of speelkamer zou geen aanpassing van de onroerende zaak vergen.

29. De rechtbank is van oordeel dat het enkele feit dat een ruimte in de woning als kantoor wordt gebruikt niet in relevante mate afdoet aan de waarde van de woning. De ruimte is zoals hij is, en eiser heeft niet bestreden dat de ruimte qua afwerking en andere eigenschappen niet afwijkt van de rest van de woning. De ruimte is daarom eenvoudig op andere wijze te gebruiken door eiser (of een opvolgend eigenaar) en is daarmee dus ten volle dienstbaar aan het woongenot. Hier had verweerder dan ook geen waardevermindering aan hoeven verbinden.
De beroepsgrond slaagt niet.

Het recht van overpad

30. Eiser is van mening dat het recht van overpad (buren mogen over zijn patio lopen) een groter waardedrukkend effect zou moeten hebben dan waarvan verweerder nu uitgaat. Desgevraagd heeft eiser niet nader aangegeven hoe groot de correctie volgens hem zou moeten zijn.

31. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de situatie rond het (over)pad ook ten gunste van eiser is. Verder is er neerwaarts gecorrigeerd met € 1.040 vanwege de erfdienstbaarheid.

32. Bij deze stand van zaken is de rechtbank van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de door verweerder toegepaste correctie te laag is. Eiser ondervindt enig nadeel van buren die over zijn perceel lopen, maar de hele constructie met erfdienstbaarheden maakt ook dat eiser een achterom heeft en daar plukt hij de vruchten van.

De beroepsgrond slaagt niet.

Ligging/overlast/hinder

33. Eiser heeft aangevoerd dat de woning gelegen is in het centrum van kern [woonplaats] en niet op korte afstand van het centrum van [woonplaats] en dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met waardeverminderende omgevingsfactoren, zoals geluid van laden en lossen bij de supermarkt om 5:00 uur in de ochtend.

34. Verweerder heeft aangegeven dat rekening is gehouden met de ligging in het centrum. Verweerder kan zich verder voorstellen dat eiser wel eens geluiden hoort die passen bij het bevoorraden van de supermarkt, maar dat geldt (afhankelijk van de windrichting) voor een groot aantal woningen rond de supermarkt. Verweerder vindt de door eiser genoemde overlast onvoldoende significant voor een specifieke correctie. Een correctie voor de woning van eiser zou betekenen dat alle woningen in de dorpskern moeten worden gecorrigeerd, terwijl de overlast al verdisconteerd is in de marktgegevens.

35. De rechtbank volgt verweerder in zijn toelichting. Eiser heeft te weinig concreet gemaakt waarom hij ten opzichte van anderen meer overlast ervaart van de nabij gelegen supermarkt. Dat eiser hinder ondervindt is aannemelijk, maar dat betekent niet dat eiser zich daarmee onderscheidt van buurtgenoten. De enkele stelling dat buurtgenoten ook hinder ondervinden, maar dat zij geen bezwaar maken, doet aan het voorgaande niet af.

De beroepsgrond slaagt niet.

Geen ondergrens

36. Eiser heeft aangevoerd dat de bij de door verweerder gehanteerde modelmatige berekening van de WOZ-waarde van € 395.000, anders dan bij de eerdere waardebepaling die leidde tot een waarde van € 412.000, geen ondergrens is aangegeven. Dat betekent volgens eiser dat de woningwaarde dus nog lager kan liggen dan € 395.000.

37. Verweerder heeft hierover toegelicht dat het verschil tussen het marktniveau en de WOZ-waarde niet meer dan twee procent mag bedragen. Welke ondergrens eiser precies bedoelt is verweerder niet duidelijk, maar verweerder heeft een waarde vastgesteld die niet te hoog is.

38. De rechtbank maakt uit deze beroepsgrond op dat eiser zorg heeft over de waarde van zijn woning. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder dat de WOZ-waarde in dit geval een betrouwbaar beeld schetst van de waarde van de woning op de peildatum. Uitgangspunt is dat de woning rond die datum voor het getaxeerde bedrag zou zijn verkocht als deze te koop stond. Een nog lagere transactieprijs ligt niet in de lijn der verwachting.

De beroepsgrond slaagt niet.

(Tussen)conclusie

Met de door verweerder toegezonden stukken en de daarop gegeven toelichting op zitting heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem bepaalde waarde van de woning niet te hoog is. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning, per de waardepeildatum 1 januari 2019, nader bepaalde waarde van € 395.000 niet te hoog is.

Waarde zoals door eiser voorgesteld

39. Eiser heeft gewezen op de WOZ-waarden van [adres] . Deze beroepsgrond slaagt niet. Voor de toepassing van de Wet WOZ zijn gerealiseerde transactiecijfers van belang. Omdat deze woningen niet zijn verkocht op of omstreeks de waardepeildatum, kunnen zij niet dienen als bruikbaar vergelijkingsobject bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ.

40. Verder heeft eiser gewezen op de stichtingskosten van zijn woning. Deze beroepsgrond slaagt ook niet. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat die transactie heeft plaatsgevonden in 2014 en niet rond de waardepeildatum van 1 januari 2019 plaatsgevonden en kan dus ook niet worden geacht de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum weer te geven. Verder volgt de rechtbank verweerder in de constatering dat de stichtingsprijs meer kosten omvat dan alleen de waarde van de woning zoals kosten voor leges, architecten, rente etc. Dat maakt het stichtingsbedrag niet geschikt om als uitgangspunt te dienen voor de waardebepaling in het onderhavige belastingjaar.

41. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarde ook voor het overige niet (met een taxatie of andere waardeonderbouwing) heeft onderbouwd, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiser zijn beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

Eindconclusie en proceskosten

42. Wat eiser tegen de nader door verweerder bepaalde waarde heeft ingebracht slaagt niet. Gelet op het voorgaande (zie met name overweging 1) zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, de bestreden uitspraak vernietigen, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderen tot € 395.000, de OZB-aanslag dienovereenkomstig verminderen en bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.

43. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 48 vergoedt.

44. Eiser verzoekt om een vergoeding van proceskosten. Hij heeft twee formulieren proceskosten ingediend. Eiser vraagt daarin het volgende:

• € 11,74 reiskosten (46 x € 0,19 cent = € 8,74 plus parkeren € 3)
• € 300 gederfde inkomsten (1 uur zitting en 2 uur opmaken beroepschrift, 1 uur opmaken aanvullend beroep, totaal 4 uur á € 75)
• € 17,60 (twee maal aangetekende verzending beroep en aanvulling beroep)
• € 48 griffierecht

45. De rechtbank zal bepalen dat verweerder de door eiser gemaakte reiskosten moet vergoeden. Deze kosten zijn niet bestreden door verweerder. De rechtbank zal deze conform het verzoek vaststellen op € 11,74.

46. De geclaimde vergoeding voor het opstellen van het beroep en aanvullend beroep wordt afgewezen. Eiser procedeert voor zichzelf en dan is het niet passend binnen het stelsel van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) om deze kosten te vergoeden. Eiser heeft verwezen naar een arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 augustus 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7073). Hij stelt dat hij in die procedure wel een vergoeding heeft gekregen voor het opstellen van gedingstukken. De rechtbank constateert dat in die uitspraak alleen een vergoeding wordt toegekend voor het bijwonen van zittingen. Niet voor het opstellen van stukken. De verletkosten van eiser worden - ingevolge artikel 2, eerste lid, onder d, van het Besluit - vastgesteld overeenkomstig een tarief dat, afhankelijk van de omstandigheden, tussen € 7 en € 82 per uur bedraagt. De rechtbank vindt het redelijk een vergoeding toe te kennen van 1 uur à € 75 voor het bijwonen van de zitting. Aan eiser zal derhalve een bedrag van € 75 aan verletkosten worden vergoed.

47. De kosten voor aangetekende verzending vallen in beginsel niet onder de te vergoeden kosten zoals benoemd in het Bpb. Nu op de zitting namens verweerder is aangegeven dat hij deze kosten wil vergoeden, zal de rechtbank het bedrag van € 17,60 opnemen in het totaalbedrag van de proceskostenvergoeding. Het totaalbedrag aan proceskostenvergoeding bedraagt daarom € 104,34.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de bestreden uitspraak;
• stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vast op € 395.000 en vermindert de opgelegde aanslagen in de voor dat jaar geheven OZB overeenkomstig die waarde;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
• draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden;
• veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. de Vries, rechter, in aanwezigheid van

M. Brok, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 16 februari 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.

Voetnoten

1. International Association of Assessing Officers, vastgesteld april 2013