Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/177
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 november 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk(tot 1 januari 2022 de heffingsambtenaar van de gemeente Cuijk), de heffingsambtenaar
(gemachtigde: N.L. van Domselaar).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van een bedrijfsobject aan het [adres] (hierna: het bedrijfsobject) per waardepeildatum 1 januari 2020.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 26 februari 2021 vastgesteld op € 3.230.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) gebruikersheffing opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 9 december 2021 (de bestreden uitspraak) de waarde van het bedrijfsobject gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Eiseres vindt de vastgestelde waarde te hoog en bepleit een waarde van € 2.584.000.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. De heffingsambtenaar heeft daarbij ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een waardematrix ingediend. De matrix is opgesteld op 23 juni 2022 door taxateur N.L. van Domselaar. In de matrix is de waarde van het bedrijfsobject getaxeerd op € 3.582.873. De heffingsambtenaar vindt het daarom aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
1.5.
De zaak is door een meervoudige kamer verwezen naar een enkelvoudige kamer.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 15 augustus 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres, [naam] , en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van het bedrijfsobject. Het bedrijfsobject, met als bouwjaar 1996, betreft een opslag-/distributiecentrum en is gelegen op een bedrijventerrein aan de snelweg A73. Het pand bestaat uit twee bouwlagen met een totale bruto vloeroppervlakte (BVO) van 10.246 m² en omvat de volgende onderdelen:
Gedeelte 1:
- bedrijfsruimte/kantoor: 1.101 m²
- opslag: 360m²
- kantoor/kantine: 1.200 m²
- opslag/archief: 90 m²
- technische ruimte en archief 160 m².
Gedeelte 2:
- laadruimte: 637 m²
- opslag/expeditie, hal 1: 1.700 m²;
- opslag hal 2: 1.588 m²
- opslag hal 3: 1.710 m²
- opslag hal 4 en 5 (bouwjaar 2002): 1.700 m²
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van het bedrijfsobject niet te hoog is. Het beroep van eiseres is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank beoordeelt of hij daarin is geslaagd. Bij die beoordeling is onder andere van belang wat eiseres tegen die waarde heeft aangevoerd.
3.2.
De rechtbank ziet geen aanleiding de objectafbakening en de objectkenmerken van het bedrijfsobject, zoals die zijn opgenomen in de waardematrix, voor onjuist te houden. De rechtbank gaat bij de boordeling van het beroep daar dan ook vanuit.
3.3.
In de waardematrix van de heffingsambtenaar is voor de waardebepaling van het bedrijfsobject de methode van huurwaardekapitalisatie (HWK-methode) gebruikt. Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van het bedrijfsobject bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van vergelijkbare object(en) gedeeld door de (objectieve) huurwaarde die volgt uit de gerealiseerde huurprijzen van een aantal vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht deze methode bruikbaar ter bepaling van de waarde van het winkelpand wat tussen partijen overigens ook niet in geschil is.
3.4.
Eiseres vindt allereerst de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde te hoog. Zij heeft in haar beroepschrift gezegd dat voor de bepaling van de huurwaarde gebruik moet worden gemaakt van de eigen (huidige) huurprijs van € 281.873 per jaar die volgens haar ook marktconform is. Daarvan uitgaande concludeert eiseres dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde te hoog is. De rechtbank volgt eiseres daarin niet en is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar die waarde voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Daarvoor is het volgende van belang.
3.4.1.
De heffingsambtenaar is het met eiseres eens dat de eigen (huidige) huurprijs goed bruikbaar is voor de onderbouwing van de huurwaarde, maar hij merkt daarbij op dat die huurprijs slechts ziet op het (onder 2. genoemde) ‘Gedeelte 2’ van het bedrijfsobject. In de waardematrix van de heffingsambtenaar is dat ook als uitgangspunt genomen waarbij deze prijs naar de waardepeildatum is geïndexeerd tot een waarde van € 259.910. Vervolgens is in de waardematrix inzichtelijk gemaakt welke deelwaarden aan de verschillende objectonderdelen zijn toegekend. De heffingsambtenaar heeft deze deelwaarden ook toegepast op ‘Gedeelte 1’ van het bedrijfsobject en is uiteindelijk tot een totale huurwaarde van € 442.330 gekomen voor het gehele object.
3.4.2.
Naar aanleiding van de ter zitting gestelde vraag van de rechtbank of de huurwaarde tussen partijen nog in geschil is, heeft eiseres gezegd dat de huurprijs betrekking heeft op het gehele bedrijfsobject en dus niet slechts op ‘Gedeelte 2’ zoals de heffingsambtenaar aanneemt. Dat betekent volgens eiseres dus – zo begrijpt de rechtbank – dat de door de heffingsambtenaar op basis van de huurprijs berekende huurwaarde te hoog is.
3.4.3.
De heffingsambtenaar heeft deze stelling gemotiveerd bestreden en gewezen op twee huurovereenkomsten. De eerste huurovereenkomst is op 30 november 2021 gesloten tussen eiseres als verhuurder en [bedrijf] als huurder waarbij een huurprijs is afgesproken van € 281.873 per jaar, met als ingangsdatum 1 december 2021. De heffingsambtenaar had bij het opstellen van de waardematrix slechts de beschikking over deze huurovereenkomst en heeft daaruit afgeleid dat die zag op geheel ‘Gedeelte 2’ van het bedrijfsobject. Na het opstellen van de waardematrix heeft de heffingsambtenaar ook de beschikking gekregen over de tweede huurovereenkomst, met eveneens de ingangsdatum 1 december 2021, die (op onbekend datum) is gesloten tussen eiseres als verhuurder en [bedrijf] . als huurder waarbij een huurprijs is afgesproken van € 89.650 per jaar. De heffingsambtenaar heeft geconstateerd dat ook deze tweede huurovereenkomst zag op ‘Gedeelte 2’ en heeft na een nadere bestudering van beide huurovereenkomsten geconcludeerd dat met de laatste huurovereenkomst slechts hal 4 en 5 van ‘Gedeelte 2’ zijn verhuurd en met de eerste huurovereenkomst het overige deel van ‘Gedeelte 2’. De heffingsambtenaar concludeert dan ook dat hij niet van een te hoge huurwaarde is uitgegaan, maar van een (veel) te lage. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft de heffingsambtenaar de twee huurovereenkomsten ter zitting overgelegd.
3.4.4.
Eiseres heeft verzocht dat deze huurovereenkomsten niet worden toegevoegd aan het dossier en (dus) evenmin door de rechtbank bij de beoordeling worden betrokken. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting verklaard dat hij de zaak met zijn cliënt heeft voorbesproken en dat in die bespreking ook de juistheid van de huurwaarde is besproken, maar dat in die bespreking de onder 3.4.3. genoemde huurovereenkomsten niet aan de orde zijn geweest. Hij is daarom niet van de overeenkomsten op de hoogte, vindt dat de heffingsambtenaar hem met het overleggen daarvan ter zitting op ontoelaatbare wijze overvalt en heeft daarom geweigerd om de op de zitting verstrekte afschriften van de overeenkomsten in ontvangst te nemen.
3.4.5.
De rechtbank wijst het verzoek van eiseres af. Eiseres is partij bij de bedoelde huurovereenkomsten en heeft daar uit die hoofde reeds kennis van. Dat eiseres haar gemachtigde niet heeft geïnformeerd over het bestaan c.q. de inhoud van die overeenkomsten, zoals laatstgenoemde stelt, is een omstandigheid die voor haar rekening en risico moet blijven. Overigens bevreemd het de rechtbank wel dat de gemachtigde van eiseres – die zich presenteert als een professioneel gemachtigde – in het beroepschrift een huurprijs opneemt die exact blijkt overeen te komen met de huurprijs uit de (onder 3.4.3. genoemde) eerste huurovereenkomst zonder zich kennelijk enige moeite te troosten om de daadwerkelijke onderbouwing daarvan te achterhalen.
3.4.6.
Eiseres heeft verder geen zelfstandige gronden aangevoerd tegen de toegepaste indexering dan wel de aan de verschillende objectonderdelen toegekende deelwaarden. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om die voor onjuist te houden.
3.5.
Eiseres vindt ook om – diverse hierna te bespreken gronden – dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is. De rechtbank volgt eiseres hierin niet en is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor van het bedrijfsobject van 8,1 voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Daarvoor is het volgende van belang.
3.5.1.
De heffingsambtenaar heeft in zijn waardematrix de onderbouwende gegevens van twee referentieobjecten, te weten [adres] en [adres] , aangedragen. De heffingsambtenaar heeft de gerealiseerde transactiecijfers van deze twee bedrijfsobjecten gebruikt en geanalyseerd. De verkooptransacties zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en er is met de overige verschillen tussen de referentieobjecten en het bedrijfsobject voldoende rekening gehouden. Met het feit dat het referentieobject [adres] is verkocht met een ‘sale-and-lease-back constructie’ heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door een correctie toe te passen van 10% op de koopprijs. De marktanalyse heeft tot gevolg gehad dat voor [adres] een kapitalisatiefactor van 9 is berekend en voor [adres] een kapitalisatiefactor van 10. Deze kapitalisatiefactoren liggen daarmee boven de voor het bedrijfsobject gehanteerde kapitalisatiefactor van 8,1.
3.5.2.
Eiseres voert aan dat de in het initiële taxatieverslag gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,3, die bij de uitspraak op bezwaar is bevestigd, niet onderbouwd is. De juistheid van die stelling kan naar het oordeel van de rechtbank in het midden blijven, omdat de heffingsambtenaar in beroep een kapitalisatiefactor van 8,1 hanteert en dus enkel dat gegeven ter toetsing voorligt.
3.5.3.
Eiseres voert verder aan dat het referentieobject [adres] niet als zodanig kan dienen, omdat het niet op de vrije markt is verkocht. Desgevraagd heeft zij op de zitting toegelicht dat het enkele feit dat dit object is verkocht met een ‘sale-and-lease-back constructie’ reeds maakt dat het niet meer als referentieobject kan dienen. Eiseres heeft daarbij gewezen op een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. [2] Deze rechtbank heeft (in een zaak waarin de gemachtigde van eiseres ook als gemachtigde optrad) over dezelfde beroepsgrond al eerder geoordeeld dat een sale-lease-back-koopprijs niet per definitie onbruikbaar is. Wel heeft de rechtbank toen geoordeeld dat als de heffingsambtenaar – die de bewijslast heeft – feiten stelt en, indien betwist, aannemelijk maakt waaruit volgt dat de verkoopprijs niet afwijkt van de verkoopprijs die zonder de koppeling van de verkoop en het terughuren zou zijn behaald, de ”sale-lease-back-verkoopprijs” bij de berekening van de kapitalisatiefactor kan worden gebruikt. [3] De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht waarom in verband met de ‘sale-and-lease-back constructie’ een correctie van 10% op de koopprijs is toegepast. De heffingsambtenaar acht het aannemelijk dat de koper (thans eigenaar en verhuurder) meer voor het object heeft willen betalen, omdat er meteen voor langere termijn een huurder (de voormalige eigenaar) voor het pand beschikbaar was. Met de correctie van 10% ligt de koopprijs volgens de heffingsambtenaar in lijn met de markt, zoals volgens hem ook blijkt uit de gegevens van referentieobject [adres] . Eiseres heeft de juistheid van dit betoog niet gemotiveerd bestreden en de rechtbank ziet ook geen aanleiding om dat voor onjuist te houden.
3.5.4.
De heffingsambtenaar heeft ook nog een berekening van de kapitalisatiefactor overgelegd volgens de zogenaamde bottom-up methode. Een bottom-up-berekening komt pas aan de orde als voldoende marktgegevens ter bepaling van de kapitalisatiefactor ontbreken, dan wel als die marktgegevens verworpen moeten worden. Dit omdat transactiecijfers naar vaste rechtspraak [4] doorgaans een betere onderbouwing vormen van de WOZ-waarde. Aangezien voldoende marktgegevens beschikbaar zijn en die niet worden verworpen, is de beoordeling van de berekening van de kapitalisatiefactor volgens de bottom-up methode niet meer aan de orde. Dat betekent ook dat de beroepsgronden van eiseres tegen die berekening – waarin zij stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met een door haar gesteld hoop opslag- en leegstandsrisico – niet meer besproken hoeven te worden. Van het opslag- en leegstandsrisico moet in beginsel worden aangenomen dat dit is meegenomen in de verkoopcijfers van de gebruikte referentieobjecten die beide in de directe nabijheid van de het bedrijfsobject van eiseres zijn gelegen. Eiseres heeft niets concreets naar voren gebracht waarom de betreffende marktgegevens in dit opzicht tekort zouden schieten.
3.6.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het bedrijfsobject niet te hoog is. Eiseres heeft niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk gemaakt hoe zij tot de door haar bepleite waarde is gekomen, zodat zij met wat is aangevoerd geen twijfel heeft gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. De rechtbank is daarom van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor het bedrijfsobject per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgestelde waarde van € 3.230.000 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
4. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt eiseres geen gelijk in haar opvatting dat de WOZ-waarde lager moet zijn. Dat betekent ook dat er geen reden is de heffingsambtenaar op te dragen eiseres het griffierecht terug te betalen dan wel de proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.