ECLI:NL:RBOBR:2022:1984

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummers: SHE 20/2452 en SHE 20/2453

uitspraak van de meervoudige kamer van 18 mei 2022 in de zaken tussen

[eiseres] BV, te [plaats] , eiseres

(gemachtigde: [gemachtigde] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Heusden, verweerder

(gemachtigde: R. Wintermans)

Procesverloop

Bij beschikking van 28 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het eerste bedrijfsobject/de eerste onroerende zaak/supermarkt), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 3.024.000. In het aanslagbiljet is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.

Bij tweede beschikking van 28 februari 2020, ook vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het tweede bedrijfsobject/de tweede onroerende zaak/supermarkt), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 1.754.000. In het aanslagbiljet is ook de aanslag OZB voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.

Bij afzonderlijke uitspraken op bezwaar van 27 juli 2020 (de bestreden uitspraken) heeft verweerder de waarde van beide onroerende zaken gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraken beroep ingesteld.

Verweerder heeft op 11 mei 2021 verweerschriften ingediend.

Eiseres heeft op 1 juni 2021 in beide zaken een machtiging ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juni 2021. Eiseres heeft zich laten

vertegenwoordigen door [naam] , werkzaam voor het kantoor van de gemachtigde van eiseres. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Het onderzoek is op de zitting geschorst.

De rechtbank heeft met een brief van 4 juni 2021 de op zitting gestelde vragen schriftelijk bevestigd.

Verweerder heeft op 21 juni 2021 gereageerd. Namens eiseres is op 29 september 2021 gereageerd.

Verweerder reageerde nogmaals schriftelijk op 28 december 2021.

Omdat geen van de partijen desgevraagd de wens heeft geuit voor een nadere behandeling op zitting, heeft de rechtbank het onderzoek op 28 februari 2022 gesloten.

Overwegingen

Feiten

Eiseres is gebruiker van beide onroerende zaken.

Het eerste bedrijfsobject is een [bedrijf] uit 2017, gelegen in het centrum van Vlijmen. Het maakt deel uit van een geïntegreerd bouwcomplex van twee bouwlagen (een begane grond en een eerste verdieping). Het bedrijfsobject ligt op de begane grond; de eerste verdieping bestaat uit appartementen.

Het bedrijfsobject heeft een bruto vloeroppervlakte (BVO) van in totaal 1.778 m2 en omvat een winkel-/verkoopruimte van 1.678 m2 en een laad-/losruimte van 100 m2.

Het tweede bedrijfsobject, eveneens een [bedrijf] , stamt uit 1996 en is verbouwd in 2019. Het bedrijfsobject is gelegen in het centrum van Vlijmen. Het maakt deel uit van een geïntegreerd bouwcomplex van twee bouwlagen (een begane grond en een eerste verdieping). Het bedrijfsobject ligt op de begane grond; de eerste verdieping bestaat uit appartementen. Het bedrijfsobject heeft een BVO van in totaal 1.857 m2, twee opslag-/magazijnruimtes van 189 m2 en 148 m2 en drie kantoorruimtes van respectievelijk 51 m2, 17 m2 en 27 m2.

Geschil

1. In geschil zijn de waarden van de bedrijfsobjecten op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit waarden van respectievelijk € 2.356.000 en € 1.170.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarden (€ 3.024.000 respectievelijk € 1.754.000) naar detaxatierapporten die op 13 en 19 april 2021 zijn opgesteld door taxateur R. Wintermans.

2. Omdat eiseres gemotiveerd heeft gesteld dat de waarden van de bedrijfsobjecten op waardepeildatum lager zijn dan de vastgestelde waarden, moet verweerder aannemelijk maken dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiseres over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarden heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door eiseres verdedigde waarden van respectievelijk € 2.356.000 en € 1.170.000 komt de rechtbank alleen toe als verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt.^[1]

Procesgedrag van beide partijen3.1 Op de zitting heeft de rechtbank beide partijen geconfronteerd met hun procesgedrag en
-keuzes. Verweerder heeft relatief kort voor de zittingsdatum een verweerschrift ingediend. Weliswaar heeft verweerder rekening gehouden met de 10-dagen termijn, maar het tijdstip van indienen stelt zowel eiseres als de rechtbank voor de uitdaging om in korte tijd een grote hoeveelheid relevante informatie tot zich te nemen. In WOZ- zaken komt menige verweerder helaas pas op de valreep met een onderbouwing van de door hem verdedigde waarde. Dat is ook in deze zaak gebeurd. Daar komt in dit geval nog bij dat tot de uiterst laat door verweerder ingediende stukken een taxatie met datum 19 april 2021 behoort. Onduidelijk is gebleven waarom dit stuk niet eerder kon worden ingediend. Met zijn procesgedrag maakt verweerder het eiseres uiterst moeilijk om adequaat op (de onderbouwing van) zijn uiteindelijke waardestandpunt te reageren. Daar heeft de rechtbank eiseres alsnog toe in de gelegenheid moeten stellen. Deze gang van zaken bevordert niet een grondige, efficiënte en vlotte behandeling van de zaken.

3.2.

Anderzijds heeft eiseres een beroepschrift ingediend met een aantal beroepsgronden die grotendeels niet of nauwelijks zijn onderbouwd.

3.3.

De rechtbank heeft beide partijen voorgehouden dat zij, wanneer partijen in de toekomst volharden in dit procesgedrag, daaraan consequenties zal verbinden.

Beoordeling

4. In het taxatierapport van verweerder is voor de waardering van de bedrijfsobjecten de methode van huurwaardekapitalisatie (HWK-methode) gebruikt. Kort gezegd houdt de hwk-methode in dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door de brutohuurwaarde van de zaak te vermenigvuldigen met een brutohuurwaardekapitalisatiefactor (KF).

Niet in geschil is tussen partijen dat de waarden van bedrijfsobjecten kunnen

worden bepaald met behulp van de HWK-methode. De rechtbank sluit zich aan bij dit gezamenlijke, naar haar oordeel juiste, standpunt van partijen

5. De brutohuurwaarde van een te waarderen onroerende zaak wordt, indien geen bruikbaar huurcijfer van de onroerende zaak zelf voorhanden is, herleid uit gerealiseerde bruto huurprijzen van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten.

De door verweerder op deze wijze bepaalde brutohuurwaarden van de bedrijfsobjecten zijn niet in geschil.

6. De volgende stap in de toepassing van de HWK-methode is de berekening van de KF. De KF wordt afgeleid uit de KF-en van met de te waarderen onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken die rond de waardepeildatum zijn verkocht (de vergelijkingsobjecten). De KF-en van de vergelijkingsobjecten worden berekend door de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten te delen door de brutohuurwaarden van de vergelijkingsobjecten De brutohuurwaarden van de vergelijkingsobjecten worden bepaald aan de hand van de rond de waardepeildatum gerealiseerde huurprijzen van de vergelijkingsobjecten zelf of – als bruikbare huurcijfers van de vergelijkingsobjecten zelf ontbreken – aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare onroerende zaken (de huurreferenties).

Eiseres neemt het standpunt in dat de door verweerder berekende KF-en van de bedrijfsobjecten te hoog zijn.

7. De rechtbank heeft op de zitting afspraken met partijen gemaakt over hun respectievelijke bewijsposities en deze afspraken schriftelijk bevestigd:

“ (…) Op de zitting is aan verweerder verzocht om schriftelijk nadere informatie over de door hem gehanteerde KF te verstrekken. Met verweerder is afgesproken dat deze nadere informatie in elk geval het volgende zal omvatten:

een onderbouwing van de door hem bij de bepaling van de KF gebruikte verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten (koopreferenties) met de desbetreffende koopovereenkomsten of, als verweerder niet over deze verkoopovereenkomsten beschikt, andere bewijsstukken waaruit blijkt wanneer, tussen welke partijen en onder welke voorwaarden de verkoopprijzen zijn overeengekomen;
een onderbouwing met marktgegevens van de door hem bij de bepaling van de KF aan de vergelijkingsobjecten (koopreferenties) toegekende kwalificaties (in het taxatierapport van verweerder ‘indicatoren’ genoemd) voor kwaliteit/luxe, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen en van het door hem bij de bepaling van de KF aan deze indicatoren toegekende gewicht. Indien een onderbouwing met marktgegevens van de indicatoren en het daaraan toegekend gewicht niet mogelijk is, verzoekt de rechtbank verweerder om op andere wijze de gegevens en aannames aannemelijk te maken waarop de indicatoren en het daaraan toegekende gewicht berusten;
een onderbouwing van de door hem bij de bepaling van de KF gebruikte getaxeerde huurwaarden van de vergelijkingsobjecten (koopreferenties) met huurovereenkomsten en/of andere bewijsstukken die inzichtelijk en controleerbaar maken op welke huurprijzen van met de vergelijkingsobjecten (koopreferenties) vergelijkbare panden de getaxeerde huurwaarden van de vergelijkingsobjecten (koopreferenties) berusten;
een onderbouwing met marktgegevens van de wijze waarop hij bij de bepaling van de KF rekening heeft gehouden met de ontwikkeling van verkoop- en huurprijzen op de markt tussen de data van de koop- en huurovereenkomsten en de waardepeildatum of vice versa (tussentijdse waardeontwikkeling). Ter voorkoming van misverstand wijst de rechtbank erop dat het wat betreft de huurovereenkomsten gaat om de data van de oorspronkelijke huurovereenkomsten en de daarin overeengekomen huren. Indien verweerder bij de bepaling van de KF geen rekening heeft gehouden met de tussentijdse waardeontwikkeling verzoekt de rechtbank verweerder om daarvoor een verklaring te geven.

(…)

Na ontvangst van de nadere informatie van verweerder, mag eiseres daarop reageren. Zij kan daarbij ook ingaan op het taxatierapport dat verweerder kort voor de zitting heeft ingediend, voor zover dit de KF betreft. Voorts verzoekt de rechtbank eiseres om in de brief waarin zij op het taxatierapport en de nadere informatie van verweerder reageert, ook de door haarzelf verdedigde KF te onderbouwen. Eiseres is vrij in de keuze van de methode van berekening van de KF: uitgaande van op de markt gerealiseerde koop- en huurprijzen van vergelijkbare panden, op de wijze die is beschreven in de Taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie of op een andere wijze. Kiest zij voor een berekening van de door haar verdedigde KF die uitgaat van op de markt gerealiseerde koop- en huurprijzen van vergelijkbare panden, dan moet zij die berekening voorzien van een deugdelijke onderbouwing met marktgegevens. Die onderbouwing moet voldoen aan dezelfde eisen als die waaraan de van verweerder verlangde onderbouwing van de KF moet voldoen (zie hierboven). Kiest eiseres voor een andere wijze van berekening van de door verdedigde KF dan moet zij ook die voorzien van een deugdelijke onderbouwing met marktgegevens en/of andere objectieve, waarde-relevante gegevens. Daarbij kan zij, als zij dat wil, (ook) gebruik maken van de door verweerder verschafte informatie.

(…) “

8. In de reactie van verweerder van 21 juni 2021 is aangevoerd dat het object [adres] is verkocht in verhuurde staat. Volgens verweerder moet in een dergelijk geval rekening worden gehouden met aanvangsleegstand, doorlopende exploitatiekosten bij die fictieve leegstand, verhuurkosten om die leegstand in te vullen, winst en risico, een gunstige (hogere) huur dan de objectieve huurwaarde (kraag) en/of een ongunstige (lagere) waarde dan de objectieve huurwaarde (gat), overige correcties en incentives. Verweerder stelt in zijn reactie dat hij is uitgegaan van een half jaar leegstand en heeft gecorrigeerd met 0,5 x de jaarhuur (correctie met € 111.000). Qua exploitatielasten heeft verweerder gerekend met 7,5% en gecorrigeerd met € 16.650. Voor verhuurkosten is verweerder uitgegaan van 10% en dus een bedrag van € 22.200. Omdat er een langlopend huurcontract is heeft verweerder voor winst en risico met 0,3 keer de jaarhuur gecorrigeerd (€ 66.000). Er is volgens verweerder geen sprake van een kraag of gat. Overige correcties zijn ook niet nodig en verweerder is niet gebleken van incentives. Gelet op het bovenstaande moet het verkoopcijfer van € 3.200.000 volgens verweerder worden gecorrigeerd met € 111.000 + € 16.650 + € 22.200 + € 66.000 = € 215.850. De transactieprijs komt dan uit op € 2.984.150. Gelet op het verhuurgegeven van € 222.000 bedraagt de KF € 2.984.150 /
€ 222.000 = 13,44.

9. Uitgaande van een hoog risico komt verweerder tot de volgende getallen: het verkoopcijfer van het object [adres] van € 3.200.000 kan gecorrigeerd worden met € 222.000 + € 22.200 + € 33.300 + € 132.000 = € 409.500. De transactieprijs komt dan ook uit op € 2.790.500. Gelet op de berekende huurwaarde/de overeengekomen huurprijs van € 222.000 bedraagt de KF € 2.790.500/ € 222.000 = 12,57.

10. Gelet op wat onder 8. en 9. is vermeld concludeert verweerder dat de gehanteerde KF van 11,3 niet te hoog is.

11. Namens eiseres is aangevoerd dat de door verweerder gebruikte verkoopprijs van het object [adres] niet bruikbaar is. Het object is door [bedrijf] verkocht aan [bedrijf] en is vervolgens terugverhuurd aan [bedrijf] . Eiseres wijst in dit verband op de uitspraak van hof Arnhem-Leeuwarden van 31 maart 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:2780, onder 4.7, waar is overwogen dat een “sale-lease-backtransactie” niet bruikbaar is omdat een dergelijke transactie niet voldoet aan de zogeheten verkrijgingsfictie. Verder heeft eiseres gesteld dat verweerder het leegstandsrisico te laag heeft ingeschat.

12. Verweerder heeft naar aanleiding van wat eiseres heeft aangevoerd gesteld dat de door eiseres genoemde uitspraak van hof Arnhem-Leeuwarden ziet op een geval waarin het verkoopcijfer niet is geobjectiveerd en waarin de prijs waarvoor het object is terugverhuurd aan de verkoper niet marktconform is. Verweerder heeft, om de overeengekomen verhuurprijs te objectiveren, twee berekeningen gemaakt. Verder heeft verweerder benadrukt dat het door eiseres in aanmerking genomen leegstandsrisico berust op een niet met marktgegevens onderbouwde aanname van eiseres.

13. De rechtbank is van oordeel dat een sale-lease-back-koopprijs niet per definitie onbruikbaar is. Als verweerder – die de bewijslast heeft – feiten stelt en,-indien betwist, aannemelijk maakt waaruit volgt dat de verkoopprijs niet afwijkt van de verkoopprijs die zonder de koppeling van de verkoop en het terughuren zou zijn behaald, kan de ”sale-lease-back-verkoopprijs” bij de berekening van de KF worden gebruikt. Verweerder heeft dergelijke feiten echter niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt. Hij is integendeel uitgegaan van de bruikbaarheid van de verkoopprijs van het object [adres] , zonder met inzichtelijke en controleerbare gegevens te staven dat dit – door eiseres betwiste -– uitgangspunt juist is. Ook wat verweerder overigens heeft aangevoerd vormt geen deugdelijke onderbouwing van zijn standpunt dat de door hem in aanmerking genomen KF niet te hoog is. Dit betekent dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarden van de bedrijfsobjecten niet te hoog zijn.

14. Omdat verweerder niet is geslaagd in het van hem verlangde bewijs, komt de vraag aan de orde of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar bepleite waarden van de bedrijfsobjecten van € 2.356.000 en € 1.170.000 niet te laag zijn. Eiseres heeft – ondanks daartoe zowel op de zitting als kort nadien schriftelijk uitdrukkelijk in de gelegenheid te zijn gesteld – de door haar verdedigde KF niet onderbouwd met concrete toetsbare gegevens op grond waarvan zou kunnen worden geconcludeerd dat deze KF niet te laag is. Dit betekent dat eiseres evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar bepleite waarden niet te laag zijn.

15. Omdat verweerder noch eiseres is geslaagd in het van hem/haar verlangde bewijs, stelt de rechtbank, gelet op alle feiten en omstandigheden van het geval en op het bepaalde in artikel 8:41a van de Algemene wet bestuursrecht, de waarden van de bedrijfsobjecten [adres] en [adres] op waardepeildatum 1 januari 2019 schattenderwijs vast op respectievelijk € 2.700.000 en € 1.450.000.

16. De beroepen zijn gegrond en de uitspraken op bezwaar dienen te worden vernietigd. Dus behoeft de rechtbank de beroepsgrond van eiseres dat de uitspraken op bezwaar moeten worden vernietigd omdat deze niet deugdelijk zijn gemotiveerd, niet meer te behandelen.

17. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, ziet zij aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiseres heeft gemaakt. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.700,50 (2 punten voor het indienen van de bezwaarschriften en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269 en wegingsfactor 1, 2 punten voor het indienen van de beroepschriften, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het indienen van de dupliek met een waarde per punt van € 541 en wegingsfactor 1). Ook moet verweerder het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart de beroepen gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraken op bezwaar;
vermindert de waarde van het bedrijfsobject [adres] per waardepeildatum
vermindert de waarde van het bedrijfsobject [adres] per waardepeildatum
vermindert de daarop gebaseerde aanslagen OZB dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de uitspraken op bezwaar;
bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van tweemaal € 354 (totaal:
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.700,50

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. de Vries, voorzitter en mr.. C.F.E. van Olden-Smit en

mr.. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De

uitspraak is in het openbaar geschied op 18 mei 2022

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep

worden ingesteld bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch.

Vermindering WOZ-waarden supermarkten na onvoldoende onderbouwing kapitalisatiefactor