ECLI:NL:RBOBR:2022:700

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 20/3818

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 maart 2022 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser,

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, verweerder

(gemachtigde: mr. J. Andries).

Procesverloop

Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op
€ 328.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 27 november 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 januari 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , werkzaam voor gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Overwegingen

Feiten

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een geschakelde woning met bouwjaar 1984. De woning, gelegen in Nuenen, bestaat uit een hoofdbouw van 338 m³, twee dakkapellen, een tuinhuisje en een garage van 62 m³. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van
335 m². Desgevraagd heeft de gemachtigde van eiser op zitting de objectkenmerken bevestigd.

Geschil en beoordeling

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 305.000 en verwijst naar de bij het beroepschrift gevoegde ongedateerde en niet ondertekende matrix. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 328.000) naar de getaxeerde waarde (€ 350.000), zoals opgenomen in het taxatierapport, dat op 5 augustus 2021 is opgesteld door taxateur ing. P.J.G. Jansen RT.

Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

In de beroepsfase heeft verweerder de objecten [adressen] niet meer gehanteerd als vergelijkingsobject, zodat de gronden die eiser heeft aangevoerd ten aanzien van deze objecten geen bespreking behoeven.

De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij verweerder zich rekenschap moet geven van de onderlinge verschillen. Verweerder heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adressen] , alle gelegen in Nuenen. Het object [adres] wordt ook door eiser gehanteerd als vergelijkingsobject.

Eiser heeft in een aanvullend schrijven op het beroepschrift van 15 december 2021 aangevoerd dat verweerder het indexeringspercentage, om de waarde van de referentieobjecten op de waardepeildatum te bepalen, niet inzichtelijk heeft gemaakt en het ook niet aangetoond en onderbouwd heeft.

Verweerder heeft 8 dagen voorafgaand aan de zitting een uitgebreid verweerschrift ingediend. Bij dat verweerschrift is in het taxatierapport/matrix onder andere vermeld: ‘De koopsom is geïndexeerd naar waardepeildatum en de waarde van de onderdelen van het object zijn hiermee getaxeerd.’ Verder heeft verweerder opgemerkt dat eiser in de bezwaarprocedure niet heeft verzocht om de indexeringspercentages en dat verweerder daarom niet kan worden tegengeworpen dat deze toen niet aan eiser zijn verstrekt.

Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat weliswaar inzichtelijk is welke bedragen verweerder heeft gehanteerd, maar dat niet duidelijk is waar deze cijfers op zijn gebaseerd. Niet duidelijk is welke verkoopcijfers aan het indexeringspercentage ten grondslag hebben gelegen. Eiser heeft verwezen naar de uitspraak van 16 september 2020 van de Rechtbank Rotterdam en de uitspraak van rechtbank Oost-Brabant van 19 januari 2022.^[1]

8. Deze beroepsgrond slaagt. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.

9. De rechtbank volgt verweerder niet in diens standpunt dat eiser deze stelling te laat naar voren brengt, reeds omdat verweerder het verweerschrift heel laat heeft ingediend.

10. Verweerder heeft op zitting toegelicht dat het indexeringspercentage is berekend met behulp van het programma woningindexcalculator.nl en dat dit programma ook door veel no cure no pay bureau’s zoals Previcus wordt gebruikt. Met die algemene beschrijving heeft verweerder echter niet inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de percentages is gekomen. Er zijn door verweerder hiertoe ook geen stukken overgelegd. Omdat de waardevaststelling van de woning van eiser is gebaseerd op de naar de waardepeildatum 1 januari 2019 geïndexeerde verkoopcijfers van een drietal referentieobjecten, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning van eiser niet te hoog heeft vastgesteld.

11. De rechtbank volgt verweerder niet in diens standpunt dat de indexeringscijfers in onderhavige zaak voldoende toegelicht zijn. De rechtbank wijst op onderstaande tabel, met daarin respectievelijk de verkoopdata, verkoopcijfers en geïndexeerde verkoopcijfers. Hieruit blijkt dat een referentieobject ongeveer 13 maanden na de waardepeildatum
1 januari 2019 is verkocht, een referentieobject ongeveer een maand en een referentieobject ongeveer 11 maanden voor de waardepeildatum 1 januari 2019 zijn verkocht. Dat is dermate ruim dat de indexering wel degelijk gevolgen kan hebben voor de vastgestelde waarde van de woning van eiser. Te meer daar de verschillen tussen de verkoopcijfers en de geïndexeerde verkoopcijfers aanzienlijk groot zijn (respectievelijk € 25.000, € 9.000 en
€ 31.000.

[adres]

Verkoopdatum

20-3-2020

(index vanaf koopovereenkomst

24-1-2020)

30-11-2018

25-1-2018

Verkoopprijs

€ 405.000

€ 485.000

€ 469.000

Ge-indexeerde prijs

€ 380.000

€ 494.000

€ 500.000

12. Op de zitting heeft verweerder geen duidelijke verklaring kunnen geven voor het feit dat het object [adres] , dat dicht bij de waardepeildatum 1 januari 2019 verkocht is, geïndexeerd wordt met € 9.000 en het object [adres] , dat ongeveer 13 maanden na de waardepeildatum is verkocht, geïndexeerd wordt met € 25.000. De rechtbank wijst er nogmaals op dat eiser de waardebepaling door verweerder moet kunnen controleren. Het is aan verweerder om zorg te dragen voor deze inzichtelijkheid. Dit leidt tot de conclusie dat verweerder niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, omdat de indexeringscijfers niet inzichtelijk zijn en de referentieobjecten daardoor de vastgestelde waarde niet kunnen onderbouwen.

12. De rechtbank komt niet toe aan de overige gronden, omdat al is gebleken dat de waarde niet aannemelijk is gemaakt.

12. De rechtbank is gezien het bovenstaande van oordeel dat verweerder niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het beroep is dus gegrond en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.

12. De rechtbank zal nu ingaan op de vraag of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Daarin is eiser niet geslaagd. Eiser heeft een ongedateerde, niet ondertekende matrix overgelegd, waarvan ook niet duidelijk is wie dit heeft opgesteld. De rechtbank verwijst ook naar de uitgebreide reactie in het verweerschrift daarop. De opmerkingen van de gemachtigde van eiser ter zitting acht de rechtbank onvoldoende ter weerlegging. De rechtbank acht de matrix niet bruikbaar als bewijs en is tevens van oordeel dat het stuk ook niet voor vergoeding in aanmerking komt. De rechtbank komt tot de conclusie dat eiser zijn beoogde waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt.

16. Omdat zowel verweerder als eiser de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 316.000.

16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

16. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser in beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.627 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1) en € 7 voor een kadastraal uittreksel.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak;

stelt de waarde van [de woning] per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vast op € 316.000 en vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.627.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. de Vries, rechter, in aanwezigheid van

M. Brok, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 3 maart 2022.

De griffier is verhinderd rechter

om deze uitspraak te ondertekenen

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.

Vaststelling WOZ-waarde woning na onvoldoende onderbouwing indexering