Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/3131
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 mei 2023 in de zaak tussen
[naam] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. M.J.W. van den Kieboom).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van een bedrijfsobject aan [adres] voor het kalenderjaar 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het bedrijfsobject met de beschikking van 26 februari 2021 vastgesteld op € 4.943.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) eigenarenheffing 2021 en de rioolheffing eigenarendeel 2021 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 5 november 2021 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 7 april 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur C.L.M. van Summeren.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van het bedrijfsobject aan [adres] . Het bedrijfsobject wordt gebruikt voor productie (fabriek) en is in 1995 gebouwd. Het bedrijfsobject heeft een oppervlakte van 8.496 m2.
Beoordeling door de rechtbank
Vooraf
3. De gemachtigde van eiseres heeft met de brief van 21 januari 2022 een beroep gedaan op betalingsonmacht namens eiseres. Daarop heeft de rechtbank een formulier toegezonden waarmee eiseres het verzoek kan onderbouwen. Het beroep op betalingsonmacht is niet door eiseres onderbouwd, zodat het beroep op betalingsonmacht bij brief van 1 december 2022 is afgewezen.
4. De rechtbank stelt vast dat de gemachtigde van eiseres in zijn brief van 7 april 2023 verzoekt om heropening van het onderzoek ter zitting om te kunnen reageren op de stukken die hij aan het begin van de dag van de zitting heeft ontvangen. Tot deze stukken behoren de huurovereenkomst van het bedrijfsobject en de akte van koop en levering van het bedrijfsobject. De rechtbank oordeelt dat er geen reden is om deze stukken nader te bespreken nu de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht dat de waarde van het bedrijfsobject niet is gebaseerd op het eigen aankoop- en huurcijfer. Er is dus geen sprake van een situatie waarin het onderzoek onvolledig is geweest. De rechtbank ziet daarom in het verzoek van eiseres geen aanleiding om het onderzoek ter zitting te heropenen.
5. De gemachtigde van eiseres heeft in zijn brief van 24 maart 2023 gevraagd of de rechtbank de gebruiker van het bedrijfsobject heeft opgeroepen voor de zitting. De rechtbank heeft de gebruiker niet in het geschil betrokken. De rechtbank heeft daartoe geen verzoek ontvangen en evenmin aanleiding gezien om hem ambtshalve in de procedure te betrekken. Wat tijdens de zitting is besproken, geeft ook geen reden om het onderzoek te heropenen om de gebruiker alsnog in de procedure te betrekken.
Het geschil
6. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van het bedrijfsobject voor het kalenderjaar 2021. De waardepeildatum is 1 januari 2020.
7. Het beroep van eiseres is gegrond
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van het bedrijfsobject niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daarbij hoort de rechtbank ook te betrekken wat eiseres daartegen heeft aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hier niet in geslaagd.
9. De rechtbank stelt vast dat eiseres in bezwaar en beroep diverse algemene gronden heeft aangevoerd met betrekking tot de waardebepaling van het bedrijfsobject. Ook heeft zij omstreeks 24 maart 2023 een zogeheten ‘pinpoint’-bief aan de rechtbank gestuurd. Op de zitting van 7 april 2023 heeft de gemachtigde van eiseres een aantal punten aan de orde gesteld. De rechtbank begrijpt uit deze gang van zaken op zitting en wat de gemachtigde van eiseres aanvullend heeft gesteld dat voor de beoordeling van de rechtbank enkel die gronden van belang zijn die hij op zitting heeft genoemd. Zijn overige beroepsgronden heeft de gemachtigde van eiseres niet meer naar voren gebracht. Dit betekent dat de rechtbank in deze uitspraak alleen die gronden beoordeelt die deze gemachtigde op de zitting heeft benoemd.
10. Eiseres heeft de objectafbakening en de objectkenmerken van het bedrijfsobject niet aan de orde gesteld. De rechtbank gaat bij de boordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in het taxatierapport van 24 maart 2023.
WOZ-waarde
11. Eiseres bepleit een halvering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar onderbouwt de vastgestelde waarde (€ 4.943.000) met een taxatierapport. In dit taxatierapport, op 24 maart 2023 opgesteld door C.L.M. van Summeren, is de waarde getaxeerd op € 5.000.000.
12. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onterecht de waarde van het bedrijfsobject heeft berekend met behulp van de huurwaardekapitalisatie-methode (HWK-methode). Het bedrijfsobject is volgens eiseres niet vergelijkbaar met andere objecten en daarom incourant. Als gevolg hiervan moet de waarde op een andere manier worden berekend.
12.1.
De rechtbank volgt deze stelling van eiseres niet. Het bedrijfsobject is op 15 juli 2019 verkocht. Hieruit blijkt dat van incourantheid van het bedrijfsobject geen sprake is. Eiseres heeft haar stelling onvoldoende onderbouwd om de rechtbank te doen twijfelen aan de juistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarderingsmethode. Bij de HWK-methode worden de huurwaarde en de kapitalisatiefactor immers zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten. De rechtbank gaat bij haar beoordeling dan ook van uit van de HWK-methode. Bij de HWK-methode wordt de waarde van het bedrijfsobject bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. Deze beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiseres voert aan dat hij weinig vertrouwen heeft in de taxatie van de taxateur van de heffingsambtenaar omdat bij het taxatierapport geen plausibiliteitsverklaring is gevoegd.
13.1.
De rechtbank overweegt dat in toepasselijke regelgeving in WOZ-zaken niet is bepaald dat een plausibiliteitsverklaring bij een taxatierapport is vereist. Aangenomen mag worden dat gediplomeerde taxateurs als deskundigen beroepsmatig naar eer en geweten de taxaties zullen uitvoeren. Het stond eiseres vrij om desgewenst een taxateur van haar keuze in te schakelen voor een eigen taxatie. Uiteindelijk is het aan de rechtbank om de ingebrachte bewijsmiddelen te beoordelen en of daarmee de waarde aannemelijk is gemaakt. Dat zal de rechtbank hieronder doen. De rechtbank oordeelt dat er geen reden is om de taxatie van de heffingsambtenaar buiten aanmerking te laten. Deze beroepsgrond slaagt niet.
14. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde van het bedrijfsobject gebruik gemaakt van huurcijfers van drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] . De kapitalisatiefactor van 10,4 voor het bedrijfsobject heeft de heffingsambtenaar onderbouwt met de gegevens van twee referentieobjecten, te weten [adres] en [adres] .
14.1.
Eiseres heeft zowel de door de heffingsambtenaar getaxeerde huurwaarde als de berekende kapitalisatiefactor bestreden. Volgens eiseres ontbreken de onderbouwende gegevens om de getaxeerde waarde van de heffingsambtenaar mee te kunnen controleren.
14.2.
Zoals in rechtsoverweging 12.1. is overwogen kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen in zijn standpunt dat de HWK-methode gebruikt kan worden bij de waardering van het bedrijfsobject. Naar het oordeel van de rechtbank schiet de heffingsambtenaar echter, zoals eiseres heeft gesteld, tekort in de onderbouwing hiervan, omdat de onderbouwende gegevens hiervan ontbreken. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar geen onderbouwende gegevens, zoals bijvoorbeeld huurinlichtingenformulieren of huurovereenkomsten, heeft verstrekt waaruit de gebruikte huurgegevens van de vergelijkingsobjecten zijn af te leiden. De rechtbank en eiseres kunnen op deze manier de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten niet verifiëren en evenmin vaststellen of al dan niet sprake is van incentives en andere correcties. Daarnaast is het de rechtbank niet duidelijk geworden of de heffingsambtenaar de huurtransacties heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daarom oordeelt de rechtbank dat de door de heffingsambtenaar getaxeerde huurwaarde onvoldoende is onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank ontbreken ook de onderbouwende gegevens voor de gehanteerde kapitalisatiefactor, zoals bijvoorbeeld een leveringsakte en uitleg dan wel gegevens over de (getaxeerde) huurwaarde die is gebruikt voor de bepaling van de kapitalisatiefactor. Ook is het de rechtbank niet duidelijk geworden op welke manier er is gecorrigeerd als een vergelijkingsobject in verhuurde staat is aangekocht. Het ontbreken van deze gegevens brengt de rechtbank aan het twijfelen over de juistheid van de door de heffingsambtenaar getaxeerde huurwaarde en kapitalisatiefactor.
14.3.
Nu de heffingsambtenaar de huurwaarde noch de kapitalisatiefactor als onderdelen van de onderbouwing van de waarde via de HWK-methode aannemelijk heeft gemaakt, heeft de heffingsambtenaar daarom niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het bedrijfsobject niet te hoog is. Hiermee is de heffingsambtenaar niet geslaagd in zijn bewijslast als bedoeld in rechtsoverweging 8. De andere door eiseres op de zitting genoemde (nog actuele) gronden van beroep hoeft de rechtbank daarom niet meer te bespreken.
15. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde van een halvering van de vastgestelde waarde niet met verifieerbare en concrete gegevens onderbouwd. De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting gesteld dat deze halvering is gebaseerd op zijn ‘gutfeeling’ en hij heeft verwezen naar de coronapandemie, maar hij heeft verder niet concreet gemaakt wat de pandemie voor het bedrijfsobject heeft betekend. De rechtbank oordeelt dat deze onderbouwing onvoldoende is om aan te nemen dat het aannemelijk is dat de door eiseres bepleite waarde niet te laag is. Ook eiseres is dus niet in haar bewijslast geslaagd.
Conclusie over de waarde
16. Omdat zowel de heffingsambtenaar als eiseres de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van [adres] in goede justitie vast op € 4.600.000.
Het verzoek om immateriële schadevergoeding
17. Eiseres heeft, onder andere, in haar beroepschrift verzocht om toekenning van een schadevergoeding die samenhangt met een eventuele overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit belastinggeschil.
17.1.
Geschillen over de heffing van belastingen moeten binnen een redelijke termijn worden beslecht. Volgens vaste rechtspraak geldt voor een uitspraak door de rechtbank dat deze niet binnen een redelijke termijn is gedaan als het totale tijdsverloop van de bezwaarfase en de berechting in eerste aanleg langer heeft geduurd dan twee jaren, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. In dat laatste geval kan de rechtbank de duur van de redelijke termijn verlengen. Van zulke bijzondere omstandigheden is naar het oordeel van de rechtbank in deze zaak geen sprake. De redelijke termijn is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift op 3 maart 2021 door de heffingsambtenaar. De rechtbank doet vandaag uitspraak. Dit betekent dat de procedure meer dan twee jaar heeft geduurd, namelijk ongeveer twee jaar en twee maanden.
17.2.
Zoals door de Hoge Raad is overwogen [2] dient in gevallen waarin de bezwaar- en de beroepsfase tezamen zo lang hebben geduurd dat de redelijke termijn is overschreden, de rechter met het oog op toekenning van een vergoeding voor immateriële schade vanwege dat tijdsverloop te beoordelen op welke wijze de termijnoverschrijding moet worden toegerekend aan de bezwaar- en aan de beroepsfase. Daardoor wordt immers bepaald in hoeverre de immateriële schade is toe te rekenen aan het bestuursorgaan respectievelijk de rechtbank. De veroordeling tot vergoeding van die schade moet naar evenredigheid daarmee worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar respectievelijk de Staat der Nederlanden. Bij deze toerekening heeft als regel te gelden dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt. De beroepsfase heeft als regel onredelijk lang geduurd voor zover de behandelingsduur anderhalf jaar (achttien maanden) overschrijdt.
17.3.
De bezwaarfase heeft geduurd van 3 maart 2021 tot 4 november 2021, dus twee maanden langer dan de gegeven termijn van een half jaar. De overschrijding is daarom toe te rekenen aan de heffingsambtenaar. Gelet hierop zal de heffingsambtenaar worden veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding van € 500.
Conclusie en gevolgen
18. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat eiseres gelijk krijgt in haar opvatting dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
18.1.
Omdat het beroep gegrond wordt verklaard, ziet de rechtbank reden om te bepalen dat het betaalde griffierecht (€ 360) moet worden vergoed.
18.2.
Ook ziet de rechtbank aanleiding een veroordeling uit te spreken in de proceskosten van eiseres in de bezwaar- en beroepsfase. De rechtbank stelt de vergoeding voor de bezwaarfase forfaitair vast op € 592 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 296 en wegingsfactor 1).
18.3.
Voor de beroepsprocedure stelt de rechtbank de vergoeding voor de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 150. De rechtbank wijkt daarmee af van het tarief in de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). De rechtbank is namelijk van oordeel dat sprake is van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 2, derde lid, van het Bpb. Allereerst verleent de gemachtigde van eiseres rechtsbijstand in een veelvoud aan soortgelijke zaken. Daarnaast verschillen partijen van mening in het overgrote deel van die zaken over dezelfde juridische geschilpunten. Verder komen in veel van die zaken namens verschillende eisers de argumenten in de processtukken in belangrijke mate overeen. Tenslotte heeft de gemachtigde voor de zitting van 7 april 2023 in beide zaken die op die zitting zijn behandeld vrijwel gelijkluidende beroepschriften ingediend, ondanks de onderling verschillende en onvergelijkbare onroerende zaken waar de beroepschriften betrekking op hadden. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting nog gesteld dat de gemachtigde van eiseres in meerdere procedures standaard beroepsgronden indient en dat hij acht beroepen heeft gevonden met exact dezelfde beroepsgronden. De gemachtigde van eiseres heeft dat tijdens de zitting erkend en daaraan heeft hij toegevoegd dat het wel meer dan acht beroepen zijn. Er is daarom sprake van een groot aantal zaken die op veel punten een sterke inhoudelijke samenhang vertonen, waardoor de proceshandelingen van de gemachtigde van eiseres voor een zeer groot deel een uniform karakter hebben, en dus niet zijn afgestemd op de bijzonderheden van de individuele zaak. Dat blijkt bijvoorbeeld ook uit vrijwel identieke stukken die de gemachtigde van eiseres heeft ingediend (de zogenaamde pinpoint-brieven) voor niet alleen deze zaak, maar ook vele andere zaken waar de WOZ-waarde van andere (met de onroerende zaak van eiseres onvergelijkbare) onroerende zaken in geschil zijn of waren en waarvoor hij als gemachtigde optreedt. Onder die omstandigheden kan de gemachtigde volstaan met het samenstellen van processtukken door in veel gevallen slechts de naam en het zaaknummer op de betreffende stukken aan te passen. Als met deze bijzondere omstandigheden geen rekening wordt gehouden en bij de bepaling van de omvang van de vergoeding onverkort voor elke individuele zaak wordt vastgehouden aan het puntensysteem zoals opgenomen in het Bpb, dan leidt dit zonder twijfel tot een vergoeding die de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreft. Dat is onwenselijk gelet op het doel en de strekking van het Bpb. De vergoedingen op grond van het Bpb hebben immers het karakter van een tegemoetkoming in de werkelijke kosten. De rechtbank wijkt daarom af van het tarief volgens de bijlage van het Bpb. [3] De rechtbank sluit voor de hoogte van het bedrag voor de in beroep gemaakte proceskosten aan bij wat het gerechtshof 's-Hertogenbosch heeft overwogen in een aantal uitspraken.
18.4.
De vergoeding bedraagt daarmee in totaal € 742.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het bedrijfsobject aan [adres] per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het kalenderjaar 2021, vast op een bedrag van € 4.600.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB en de rioolheffing eigenarendeel overeenkomstig die waarde;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- wijst het verzoek om schadevergoeding toe;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 500;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 360 aan eiseres moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 742 aan proceskosten aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G. de Jong, rechter, in aanwezigheid van
mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
11 mei 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.