Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/62
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
10 mei 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Geldrop-Mierlo, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: J.V. Andries).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 10 mei 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting gesloten en vervolgens uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiser tot een bedrag van € 500;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 418,50 aan proceskosten aan eiser.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van zijn woning aan het [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft die WOZ-waarde met de beschikking van 28 februari 2021 vastgesteld op € 334.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is onder andere ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2021 bekendgemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 3 december 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning met bouwjaar 1920. De woning ligt in Geldrop en bestaat uit een hoofdbouw van 397 m³ met een dakkapel, twee aanbouwen woonruimte, een overkapping van 17 m² en een overkapping van 21 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 354 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 334.000) naar de getaxeerde waarde (€ 340.000), zoals opgenomen in de waardematrix die op 10 oktober 2022 is opgesteld door taxateur ing. P.J.G. Jansen. Eiser bepleit een waarde van € 250.000.
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.3.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn waardestandpunt dat is onderbouwd met volgens hem het in december 2019 gerealiseerde eigen verkoopcijfer van € 240.000. De heffingsambtenaar heeft de juistheid daarvan gemotiveerd betwist door aan te geven dat eiser en zijn toenmalige partner zijn gescheiden en bij de boedelscheiding de woning aan eiser is toebedeeld. In de door de heffingsambtenaar overgelegde notariële akte van 30 december 2019 is verder nergens een waarde van de woning genoemd.
3.4.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in Geldrop.
3.5.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de waardematrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust, waarbij nog het hierna onder 3.6. volgende moet worden opgemerkt.
3.6.
Op de zitting is gebleken dat partijen het erover eens zijn dat de woning niet (meer) over een garage beschikt waarvan wel wordt uitgegaan in de taxatie van taxateur Jansen. De woning beschikt wel over twee aanbouwen. In de taxatie staat een aanbouw van 70 m³ en een van 95 m³ en een garage van 42 m³. Eiser vindt dat de garage in zijn geheel moet komen te vervallen, resulterend in een verlaging van de getaxeerde waarde met € 6.720. De heffingsambtenaar stelt dat de inhoud van de garage moet worden toegerekend aan een van de aanbouwen. Deze 42 m³ moet niet met de m³-prijs van € 160 voor garages worden gewaardeerd, maar met de m³-prijs van – in dit geval – € 258 voor de aanbouw. Uit het taxatieverslag in bezwaar – waarin hetzelfde onderscheid is gemaakt – heeft de ene aanbouw een oppervlakte van 36 m² en de andere van 37 m², terwijl uit de luchtfoto’s van de woning wel een verschil in oppervlakte van de aanbouwen blijkt, waardoor het volgens de rechtbank aannemelijk is dat de in de taxatie van Jansen genoemde garage tot de aanbouw moet worden gerekend. Dit resulteert dus in een hogere getaxeerde waarde (van afgerond € 344.000).
3.7.
Eiser vindt dat de woning slechter is gelegen dan de vergelijkingsobjecten en tevens in een slechtere staat verkeert. Hij vindt dat de heffingsambtenaar hier ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden in de waardering.
3.7.1.
Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Een dergelijke vaststelling betreft immers geen juridische kwestie en ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit als zodanig, maar een taxatie-technische waardering. Uitgangspunt is dat de vaststelling van deze correcties ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. Dat betekent overigens niet dat de rechtbank gebonden is aan die vaststelling; zij moet een taxatierapport – als bewijsstuk – immers waarderen. De rechtbank kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid in het licht van onder andere de toelichting door de taxateur, de gegevens in het dossier, wat de andere partij tegen de vaststelling aanvoert, en de reactie daarop van de taxateur. [2]
3.7.2.
Wat de ligging van de woning betreft geldt het volgende. Als de rechtbank op de weginrichting afgaat, dan is het aannemelijk dat het Bogardeind – waar de woning aan ligt – een drukke weg is. Ook ligt de woning naast een kruising met een rustige weg en nabij het spoor. [adres] ligt ook aan een grotere doorgaande weg en wat verder van het spoor. [adres] ligt aan een kleinere straat wat een indicatie voor een rustigere weg is, maar ligt wel op steenworp afstand van het spoor en een spoorwegovergang. [adres] lijkt weliswaar aan een rustigere weg dan de woning te liggen, maar aan de achterzijde ligt dit object nabij de drukkere [adres] en ook op enige afstand van het spoor. De rechtbank kan de heffingsambtenaar dan ook volgen als hij zegt dat de ligging van de woning weliswaar minder is dan de vergelijkingsobjecten, maar niet zoveel minder dat dit een correctie voor ligging rechtvaardigt (die zou resulteren in een correctie van 20% op de grondwaarde, zijnde ruim € 30.000). Zo nodig kan een liggingsverschil nog worden “opgevangen” door het verschil tussen de getaxeerde en de vastgestelde waarde (van € 10.000).
3.7.3.
Wat de staat van de woning betreft overweegt de rechtbank het volgende. Op 2 november 2021 is de woning (tijdens de bezwaarprocedure) inpandig opgenomen door een gemeentelijke taxateur in aanwezigheid van eiser. Uit het daarvan opgemaakte verslag blijkt dat er diverse gebreken zijn geconstateerd, zoals het voegwerk dat op plaatsen loslaat, boeiborden en kozijnen die verrot zijn, een scheur in de muur en vochtproblemen. Daar staan ook pluspunten tegenover, zoals een keuken uit 2010 en een nette badkamer (die eiser zelf heeft getegeld). Op basis van deze bevindingen heeft de taxateur van de heffingsambtenaar correcties toegepast ten aanzien van kwaliteit en onderhoud; beiden zijn op ondergemiddeld (2) gesteld. Gelet hierop kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen als hij zegt dat met de mindere staat van de woning voldoende rekening is gehouden.
3.7.4.
Evenmin ziet de rechtbank aanleiding het door de heffingsambtenaar gemaakte onderscheid in hoofd- en aanbouwen voor onjuist te houden. Hij heeft genoegzaam toegelicht dat uit de marktanalyse voldoende aanleiding voor zo’n onderscheid blijkt, omdat zo dat niet wordt gedaan voor verder heel vergelijkbare woningen onbegrijpelijke verschillen in de m³-prijzen voor de hoofdbouw ontstaan. De rechtbank kan dat volgen.
3.8.
Eiser heeft met wat hij overigens heeft aangevoerd geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waardevaststelling door de heffingsambtenaar.
4. Het verzoek van eiser om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen tot een bedrag van € 500, te betalen door de heffingsambtenaar.
4.1.
De heffingsambtenaar heeft betwist dat er sprake is van spanning en frustratie, maar volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad moet dat worden aangenomen behoudens bijzondere gevallen. Van zo’n bijzonder geval is niet gebleken. Voor een verlenging van de redelijke termijn naar meer dan twee jaar is in genoemde rechtspraak onvoldoende ruimte geboden. De rechtbank ziet en ervaart ook een flinke toename in WOZ-zaken en de rechtbank begrijpt en ervaart zelf ook capaciteitsproblemen om die zaken tijdig te behandelen. Ook wijst de heffingsambtenaar erop dat een schadevergoeding van € 500 voor ervaren spanning en frustratie niet in verhouding staat wat er in deze procedure aan de orde is, vergeleken met bijvoorbeeld een te lang lopende procedure over een bouwvergunning waardoor iemand dakloos dreigt te worden. De rechtbank overweegt dat andere rechtbanken hierin aanleiding hebben gezien de toe te kennen schadevergoeding fors te matigen. [3] Deze rechtbank heeft ervoor gekozen die lijn weliswaar te ondersteunen maar niet te volgen, omdat voor dat laatste onvoldoende steun wordt ervaren in de rechtspraak van de appelcolleges in belastingzaken. [4]
4.2.
De redelijke termijn bedraagt voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk twee jaren waarbij de heffingsambtenaar zes maanden heeft om uitspraak op bezwaar te doen en de rechtbank achttien maanden om uitspraak op het beroep te doen. De termijn vangt aan op de dag dat het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar is ontvangen en eindigt op de dag waarop de rechtbank uitspraak in beroep doet. Het bezwaarschrift van eiser is op 13 april 2021 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet vandaag uitspraak. De verstreken periode bedraagt dus meer dan twee jaren. Voor iedere periode van zes maanden overschrijding van de redelijke termijn moet volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad een immateriële schadevergoeding van € 500 worden toegekend. In dit geval is er dus sprake van een overschrijding van één zo’n periode. Die is geheel aan de heffingsambtenaar toe te rekenen, omdat de redelijke termijn wel in de bezwaarfase en niet in de beroepsfase is overschreden.
5. De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat eiser een vergoeding krijgt voor zijn proceskosten die verband houden met het verzoek om schadevergoeding. Deze vergoeding bedraagt € 418,50 (1 punt voor het mondelinge verzoek met een wegingsfactor 0,5) voor verleende rechtsbijstand. Omdat eiser slechts een vergoeding voor zijn proceskosten krijgt omdat aan hem een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend, ziet de rechtbank aanleiding om een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak – als bedoeld in onderdeel C1 van de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht – te hanteren van 0,5 (licht). De rechtbank ziet in dit geval geen aanleiding om een afzonderlijk punt toe te kennen voor de behandeling ter zitting. Omdat de overschrijding geheel aan de heffingsambtenaar is toe te rekenen, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar de proceskosten van eiser moet betalen. De heffingsambtenaar heeft op de zitting nog gezegd dat eiser in verband met het doen van dit verzoek redelijkerwijs geen proceskosten heeft moeten maken, omdat zijn gemachtigde daarvoor enkel op de zitting heeft hoeven te zeggen dat de redelijke termijn is overschreden. Daar heeft de heffingsambtenaar zeker een punt, zoals onder andere ook is overwogen in een aantal van de hiervoor aangehaalde uitspraken van andere rechtbanken. Ook hiervoor geldt dat deze rechtbank die benadering ondersteunt, maar onvoldoende steun ervaart in de rechtspraak van de appelcolleges in belastingzaken om die na te volgen.
6. Er bestaat geen recht op vergoeding van het in beroep betaalde griffierecht. Op grond van artikel 8:94, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is bij indiening van een verzoek om schadevergoeding als bedoeld in artikel 8:91, eerste lid, van de Awb, zoals hier aan de orde, geen griffierecht verschuldigd. Het toekennen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn leidt in dit geval dus niet tot vergoeding van het griffierecht.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van M. Brok, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 mei 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: