Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/2104
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 november 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: ir. G. Groen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch
(gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 juli 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 465.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente ’s-Hertogenbosch voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Eiser heeft een conclusie van repliek ingediend.
1.5.
Beide partijen hebben daarna nadere stukken ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 5 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en zijn gemachtigde, de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door ing. P.H.R.J. Roijmans RM RT, taxateur.
Feiten
2. Eiser is eigenaar (en gebruiker) van de woning, een vrijstaande woning uit 1991. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 112 m2 en beschikt over een dakkapel en een garage. De woning staat op een perceel grond met een oppervlakte van 663 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarin is geslaagd. Het beroep is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formele punten
4. Eiser heeft in bezwaar verzocht om toezending van het waardevergelijkingsrapport uit Ortax, maar heeft deze niet gekregen, ook niet in beroep. Volgens eiser is dit een op de zaak betrekking hebbend stuk, dat in de procedure moet worden overgelegd. Eiser beroept zich voorts op artikel 1 van de Grondwet en voert aan dat sprake is van discriminatie, omdat in een andere gemeente een belanghebbende wel een afschrift heeft gekregen van het waardevergelijkingsrapport.
4.1.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de heffingsambtenaar (mede) de applicatie Ortax gebruikt voor de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat het binnen deze applicatie mogelijk was om een waardevergelijkingsrapport te genereren. Het waardevergelijkingsrapport moet worden gezien als een controlemiddel om de modelwaarde zoals deze in Ortax wordt weergegeven voor het betreffende belastingjaar te kunnen toetsen, aldus de heffingsambtenaar. In eerdere belastingjaren heeft de heffingsambtenaar het waardevergelijkingsrapport aan eiser verstrekt. De heffingsambtenaar heeft er echter voor gekozen om de dienst waarmee het waardevergelijkingsrapport kan worden gegenereerd in Ortax van (de leverancier van) Ortax niet meer af te nemen, enerzijds omdat de heffingsambtenaar zelf geen gebruik maakte van dit middel en anderzijds omdat als gevolg van de verstrekking van het waardevergelijkingsrapport in sommige gevallen juist meer dan minder discussie ontstond over (de onderbouwing van) de waarde. De heffingsambtenaar kan op dit moment geen waardevergelijkingsrapport genereren in Ortax. Naar aanleiding van het beroep van eiser heeft hij wel aanleiding gezien om een printscreen uit Ortax (hierna: ‘de printscreen uit Ortax’) te overleggen.
4.2.
Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat het voor (de ICT-dienst van) de heffingsambtenaar heel eenvoudig is om de optie waarmee het waardevergelijkingsrapport kan worden gegenereerd weer ‘aan’ te zetten, zodat het waardevergelijkingsrapport kan worden opgesteld en ter beschikking kan worden gesteld. Voor zover dat niet mogelijk is, beroept eiser zich op de uitspraak van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 [1] waaruit volgens hem voortvloeit dat de heffingsambtenaar kan worden gehouden om aan (de leverancier van) Ortax opdracht te geven om de optie weer ‘aan’ te zetten.
4.3.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn stellingen. Voor de rechtbank staat onmiskenbaar vast dat de heffingsambtenaar het door eiser verzochte waardevergelijkingsrapport niet kan genereren, omdat voldoende is komen vast te staan dat de heffingsambtenaar deze dienst (van de leverancier) van Ortax niet afneemt en deze optie binnen Ortax in ieder geval sinds het belastingjaar 2022 niet beschikbaar is. Daarmee staat ook vast dat het waardevergelijkingsrapport niet ten grondslag ligt aan de WOZ-waarde en hoeft c.q. kan deze niet op grond van artikel 40 Wet WOZ worden verstrekt. Anders dan eiser bepleit vloeit uit het black boxarrest niet voort dat de heffingsambtenaar is gehouden om een waardevergelijkingsrapport te (kunnen) genereren en binnen dat kader is gehouden om een dergelijke dienst van een externe leverancier af te nemen. Een dergelijke verplichting vloeit evenmin voort uit de Wet WOZ en/of overige regelgeving. Dat een andere gemeente wel een waardevergelijkingsrapport kan genereren en deze aan de betreffende belanghebbende verstrekt, leidt er niet toe dat in het geval van eiser, die in een andere gemeente woont, strijd is met artikel 1 van de Grondwet en/of dat sprake is van discriminatie. Voor zover eiser tevens heeft beoogd aan te voeren dat bij de uitvoering van de Wet WOZ moet worden gestreefd naar uniformiteit en dat dit verschil (te weten het wel/niet gebruiken van een waardevergelijkingsrapport) tussen gemeenten daarmee in strijd is, kan deze stelling eiser niet baten. Zoals hiervoor is overwogen volgt uit de Wet WOZ en/of andere regelgeving niet dat een waardevergelijkingsrapport moet worden opgesteld. Om deze reden kan de stelling dat eiser in eerdere belastingjaren wel een waardevergelijkingsrapport heeft ontvangen hem evenmin baten. De beroepsgrond slaagt niet.
5. Eiser heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 40 Wet WOZ, naast het waardevergelijkingsrapport, de inhoudsstaffel, de woningstaffel, correcties op de inhoudsprijs, uitleg op deze correcties, uitleg van de individuele overrule, marktanalyse en het waardeverloop moet verstrekken.
5.1.
De Hoge Raad heeft in het arrest van 18 augustus 2023 [2] (in rechtsoverweging 3.2.4) overwogen: ‘[…]
dat op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet worden verstrekt.’
dat op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet worden verstrekt.’
5.2.
De rechtbank is van oordeel dat eiser in bezwaar voldoende specifiek heeft verzocht om toezending van de referentiepanden met bijbehorende KOUDV-factoren die door de taxateur zijn gehanteerd en de prijsindex. In het taxatieverslag, dat aan eiser is toegezonden, staan de gehanteerde referentiepanden met bijbehorende KOUDV-factoren vermeld. Daarnaast constateert de rechtbank dat de heffingsambtenaar eiser de prijsindex heeft toegezonden. In bezwaar heeft de heffingsambtenaar aan de wettelijke verplichtingen voldaan. In beroep heeft de heffingsambtenaar de printscreen uit Ortax overgelegd, een taxatierapport van 23 februari 2023, opgesteld door de heer Roijmans met bijbehorende stukken en ter zitting toegelicht dat bij de vaststelling van de waarde geen individuele overrule is toegepast. Een individuele overrule wil zeggen, naar de rechtbank begrijpt, dat de (behandelend) taxateur handmatig een correctie heeft toegepast op de modelwaarde die in Ortax wordt weergegeven en de heffingsambtenaar dienovereenkomstig de WOZ-waarde vaststelt. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat onder de heffingsambtenaar nog andere stukken berusten die op de zaak betrekking hebben en derhalve in het geding moeten worden gebracht. Daarbij merkt de rechtbank volledigheidshalve op, dat zij het zo begrijpt dat de individuele overrule een feitelijke handeling betreft van de taxateur en derhalve niet kan worden aangemerkt als een op de zaak betrekking hebbend stuk. De beroepsgrond slaagt niet.
6. Eiser heeft ter zitting verzocht om het taxatierapport van de heer Roijmans dat door de heffingsambtenaar in beroep in het geding is gebracht tardief te verklaren en buiten beschouwing te laten, omdat het pas na indiening van het verweerschrift is ingebracht en bovendien pas kort voor de zitting. Eiser vindt dat te laat.
6.1.
De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift het standpunt ingenomen dat eiser – samengevat – heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde (in principe) bepaald en vastgesteld moet worden op de modelwaarde zoals deze uit Ortax rolt dan wel met een andere zuiver statistische waarderingsmethode en dat volgens eiser het waardebegrip zoals is omschreven in artikel 17, lid 2, Wet WOZ niet juist is. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat eiser dit standpunt in procedures over eerdere belastingjaren ook naar voren heeft gebracht en dat eiser telkens in het ongelijk is gesteld, waarbij de heffingsambtenaar onder andere heeft verwezen naar het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 22 juni 2022 [3] , dat is bekrachtigd door de Hoge Raad in zijn arrest van 31 maart 2023 [4] . Het was de heffingsambtenaar ten tijde van de indiening van het verweerschrift niet gebleken dat de hoogte van de WOZ-waarde per de waardepeildatum in geschil was en dat heeft hem doen besluiten om geen taxatiematrix in het geding te brengen. Daarbij komt dat eiser het taxatierapport meermaals heeft aangeduid als een ‘bedrieglijke’ taxatiematrix. Pas na ontvangst van de conclusie van repliek begreep de heffingambtenaar dat eiser toch in afwachting was van een taxatiematrix. Omdat eiser in zijn conclusie van repliek tevens aangaf later met een ‘helikopterview’ te komen, heeft de heffingsambtenaar gewacht met indiening van de taxatiematrix. Toen een nader stuk van eiser uitbleef, heeft de heffingsambtenaar de taxatiematrix in het geding gebracht. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de indiening tijdig is geweest.
6.2.
De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 8:58 Algemene wet bestuursrecht (Awb) partijen tot tien dagen voor de zitting stukken mogen inbrengen. Het taxatierapport is door de rechtbank ontvangen op 21 september 2023. Dat is 13 dagen voor de zittingsdag en is daarmee in beginsel op tijd ingediend. De vraag die vervolgens voorligt, is of het tijdstip van indiening in strijd is met de goede procesorde en daarom buiten beschouwing moet worden gelaten. In dit kader is relevant dat het taxatierapport dateert van 23 februari 2023 en het verweerschrift dateert van 3 april 2023, zodat de heffingsambtenaar ten tijde van de indiening van het verweerschrift over het taxatierapport beschikte. Verder is van belang dat de rechtbank bij brief van 16 december 2022 de heffingsambtenaar een termijn heeft gesteld om binnen acht weken na de datum van deze brief een verweerschrift en een (nader) taxatierapport in te dienen. Daarna heeft de rechtbank aan de heffingsambtenaar desgevraagd uitstel verleend voor indiening van deze stukken.
Gelet op de brief van de rechtbank heeft als uitgangspunt te gelden dat de heffingsambtenaar was gehouden om binnen de (verlengde) termijn het verweerschrift inclusief taxatierapport, waarover de heffingsambtenaar reeds beschikte, in te dienen. Daar heeft de heffingsambtenaar zich niet aan gehouden.
Desondanks ziet de rechtbank in het onderhavige geval geen grond voor het oordeel dat het taxatierapport in strijd met de goede procesorde is ingebracht en derhalve buiten beschouwing moet worden gelaten bij de beoordeling van het geschil. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn standpunt dat eiser in zijn beroepschrift hoofdzakelijk de manier waarop de WOZ-waarde moet worden berekend betwist. Dat is, zoals eiser het zelf heeft verwoord, de kernvraag van het geschil. In zoverre vindt de rechtbank de wijze waarop de heffingsambtenaar het beroepsschrift heeft opgevat niet onbegrijpelijk, mede in ogenschouw genomen dat eiser niet heeft weersproken dat hij dezelfde (principiële) stellingen ook in eerdere procedures heeft aangevoerd en in die procedures in het ongelijk is gesteld. Verder begrijpt de rechtbank dat de heffingsambtenaar kennelijk in de veronderstelling verkeerde dat eiser nog een nader stuk zou indienen, reden waarom hij heeft gewacht met de indiening van het taxatierapport. Gelet op de afsluiting van eisers conclusie van repliek vindt de rechtbank dat begrijpelijk. Mede gelet op het tijdstip van doorzending van het taxatierapport aan en de ontvangst daarvan door eiser is de rechtbank van oordeel dat eiser in de gelegenheid is geweest om adequaat op het taxatierapport te kunnen reageren en is eiser niet in zijn processuele belangen geschaad. De rechtbank laat het taxatierapport toe en daarmee maakt het onderdeel uit van de processtukken.
Gelet op de brief van de rechtbank heeft als uitgangspunt te gelden dat de heffingsambtenaar was gehouden om binnen de (verlengde) termijn het verweerschrift inclusief taxatierapport, waarover de heffingsambtenaar reeds beschikte, in te dienen. Daar heeft de heffingsambtenaar zich niet aan gehouden.
Desondanks ziet de rechtbank in het onderhavige geval geen grond voor het oordeel dat het taxatierapport in strijd met de goede procesorde is ingebracht en derhalve buiten beschouwing moet worden gelaten bij de beoordeling van het geschil. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn standpunt dat eiser in zijn beroepschrift hoofdzakelijk de manier waarop de WOZ-waarde moet worden berekend betwist. Dat is, zoals eiser het zelf heeft verwoord, de kernvraag van het geschil. In zoverre vindt de rechtbank de wijze waarop de heffingsambtenaar het beroepsschrift heeft opgevat niet onbegrijpelijk, mede in ogenschouw genomen dat eiser niet heeft weersproken dat hij dezelfde (principiële) stellingen ook in eerdere procedures heeft aangevoerd en in die procedures in het ongelijk is gesteld. Verder begrijpt de rechtbank dat de heffingsambtenaar kennelijk in de veronderstelling verkeerde dat eiser nog een nader stuk zou indienen, reden waarom hij heeft gewacht met de indiening van het taxatierapport. Gelet op de afsluiting van eisers conclusie van repliek vindt de rechtbank dat begrijpelijk. Mede gelet op het tijdstip van doorzending van het taxatierapport aan en de ontvangst daarvan door eiser is de rechtbank van oordeel dat eiser in de gelegenheid is geweest om adequaat op het taxatierapport te kunnen reageren en is eiser niet in zijn processuele belangen geschaad. De rechtbank laat het taxatierapport toe en daarmee maakt het onderdeel uit van de processtukken.
7. De heffingsambtenaar heeft in zijn nadere stuk het standpunt ingenomen dat geen sprake is van een waardegeschil tussen eiser en hem, maar dat het eiser hoofdzakelijk gaat om de manier waarop de WOZ-waarde wordt vastgesteld en dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde manier volgens eiser onjuist is. Eiser heeft dit in meerdere procedures aan de orde gesteld, maar hij is onlangs door de Hoge Raad in het ongelijk gesteld. Met de onderhavige beroepsprocedure wordt niet het procesbelang gediend dat is gerelateerd aan de WOZ-beschikking die in geschil is. In die zin is sprake van misbruik van recht, aldus de heffingsambtenaar. Ondanks dat er geen waardegeschil is, wenst eiser in beroep een taxatierapport te ontvangen en wordt de heffingsambtenaar onnodig op kosten gejaagd. Onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 27 december 2022 [5] verzoekt de heffingsambtenaar de rechtbank om te beoordelen of een waarschuwing op zijn plaats is.
7.1.
Naar de rechtbank begrijpt moet de verzochte waarschuwing inhouden dat eiser in een volgende WOZ-beroepsprocedure in de proceskosten van de heffingsambtenaar kan worden veroordeeld, indien hij dezelfde stellingen inneemt die hij in eerdere procedures heeft ingenomen en niet zijn gevolgd. In artikel 8:75, lid 1, derde volzin, Awb is bepaald dat een natuurlijk persoon slechts in de kosten kan worden veroordeeld in geval van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht. De hieraan ten grondslag liggende gedachte is dat het procesrisico voor burgers niet te groot moet worden, omdat anders de drempel naar de rechter te hoog wordt. [6] De rechtbank ziet in onderhavig geschil nog geen aanleiding om de verzochte waarschuwing te geven. Daarvoor vindt de rechtbank het mede van belang dat eiser beroep heeft ingesteld op 8 september 2022 en het arrest van de Hoge Raad is gewezen op 31 maart 2023, zodat eiser op moment van instellen van beroep nog geen kennis had van dit arrest.
De WOZ-waarde van de woning
8. Uit de in beroep overgelegde printscreen uit Ortax volgt dat de modelwaarde gelijk is aan de WOZ-waarde die voor de woning is vastgesteld. Eiser heeft primair aangevoerd dat de WOZ-waarde gelijk moet zijn aan de modelwaarde, onder de voorwaarde dat de modelwaarde is gebaseerd op alle gegevens zoals hij deze heeft ontvangen, met uitzondering van het taxatierapport van de heer Roijmans, en bij de vaststelling van de WOZ-waarde geen individuele overrule heeft plaatsgevonden. Subsidiair heeft eiser aangevoerd dat de waarde te hoog is bepaald. Verder heeft hij aangevoerd dat de berekeningsmethodiek onjuist is en hij ook de waardeonderbouwing met het taxatierapport van de heer Roijmans uitdrukkelijk betwist. Eiser heeft ter zitting een waarde bepleit van afgerond € 458.000, gebaseerd op een door hem in het geding gebrachte taxatiematrix.
8.1.
De rechtbank overweegt het volgende. De heffingsambtenaar heeft de printscreen uit Ortax overgelegd en partijen zijn het erover eens dat de vastgestelde WOZ-waarde gelijk is aan de modelwaarde zoals deze op de printscreen uit Ortax wordt weergegeven. Tevens heeft de heffingsambtenaar bevestigd dat er geen individuele overrule heeft plaatsgevonden. Naar de rechtbank begrijpt heeft de heffingsambtenaar de printscreen uit Ortax in beroep niet in het geding gebracht ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, maar om tegemoet te komen aan het verzoek van eiser om kennis te kunnen nemen van de modelwaarde uit Ortax. De heffingsambtenaar heeft niet gesteld dat dit stuk in beroep ten grondslag wordt gelegd aan de onderbouwing van de waarde. Verder heeft de heffingsambtenaar het taxatierapport van de heer Roijmans in het geding gebracht. Gelet op de vrije bewijsleer die in het belastingrecht geldt, zijn partijen in beginsel vrij in hun keuze van bewijsmiddelen om de waarde van de woning te onderbouwen, zodat de heffingsambtenaar niet verplicht is om de modelwaarde uit Ortax ten grondslag te leggen aan de onderbouwing van de waarde van de woning. De rechtbank gaat daarom voorbij aan de primaire stelling van eiser en zal verder zijn subsidiaire stelling beoordelen.
8.2.
De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Niet de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode, maar het resultaat van de toepassing daarvan, in dit geval neergelegd in een taxatierapport met een taxatiematrix en bijbehorende stukken ligt in het geschil ter toetsing voor. Eisers stellingen, die er samengevat op neerkomen dat een onjuiste berekeningsmethodiek wordt gehanteerd die niet inzichtelijk en oncontroleerbaar is en bovendien kan worden gemanipuleerd tot de door de heffingsambtenaar gewenste uitkomst, alsook dat gebruik moet worden gemaakt van de modelwaarde van Ortax, kunnen naar het oordeel van de rechtbank niet leiden tot een andere manier van toetsing in beroep. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 22 juni 2022, [7] die in stand is gelaten door de Hoge Raad in zijn arrest van 31 maart 2023. [8] De door eiser naar voren gebrachte nadelen en knelpunten aan deze wijze van toetsing, waarbij gebruik wordt gemaakt van een taxatierapport en/of taxatiematrix, leiden niet tot een ander oordeel.
9. Uit het taxatierapport blijkt dat de getaxeerde waarde van de woning op de waardepeildatum is bepaald op € 484.000, waarmee de vastgestelde waarde van € 465.000 wordt onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met vier vergelijkingsobjecten, te weten: [adressen] .
11. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De heffingsambtenaar heeft blijkens de taxatie en de daarbij gevoegde matrix voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. Dit geldt eveneens voor de verschillen in grootte van de percelen grond. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
12. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank bespreekt die gronden hierna.
13. Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de referentiewoning [adres] ten onrechte is uitgegaan van een oppervlak van 136 m2. Hij wijst erop dat in de verkoopbrochure van deze referentiewoning staat vermeld dat het woonoppervlak 166 m2 is en dat de verkoopprijs op basis van deze gegevens tot stand is gekomen. Eiser beroept zich op de arresten van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 september 2021, [9] waaruit volgens hem volgt dat in dit soort gevallen dan moet worden uitgegaan van de gegevens in de verkoopbrochure. Eiser heeft verder aangevoerd dat de taxatie van de heffingsambtenaar onwettig is, omdat hieruit blijkt dat niet systematisch is getaxeerd, in strijd met artikel 4, lid 1, en onder a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.
13.1.
Uit het taxatierapport leidt de rechtbank af dat de taxateur een uitsplitsing heeft gemaakt tussen het oppervlak van de woning, waarbij staat vermeld dat dit ‘circa 136 m2’ is en de garage, van 29 m2. Bij elkaar opgeteld (136 + 29) is dat 165 m2. In de verkoopbrochure waarop eiser zich beroept staat vermeld ‘Woonoppervlakte 166 m2’ en is geen uitsplitsing gemaakt met de garage. Weliswaar is sprake van een verschil van 1 m2, maar gelet op het verschil tussen de getaxeerde waarde (€ 484.000) en de vastgestelde waarde (€ 465.000) kan dat niet leiden tot een gegrond beroep. Zelfs indien het verschil van 1 m2 in de berekening wordt betrokken, blijft de getaxeerde waarde immers hoger dan de vastgestelde waarde. De stelling dat in strijd is gehandeld met artikel 4, lid 1, en onder a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan eiser niet baten. Zelfs als eiser hierin gevolgd zou moeten worden, hoeft dit niet te betekenen dat de waardevaststelling van de woning om die reden onjuist is. Toetssteen voor de rechtbank blijft de waarde zoals omschreven in artikel 17, lid 2, Wet WOZ en het is aan de heffingsambtenaar daarvoor bewijs aan te dragen.
14. Eiser heeft in beroep aangevoerd dat hij recht heeft op een berekening en een marktanalyse van de bijgebouwen. Ter zitting heeft hij nader aangevoerd dat hij de gehanteerde prijzen voor de bijgebouwen niet kan controleren.
14.1.
De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat de eenheidsprijzen van de bijgebouwen een aanname betreffen, omdat deze immers niet afzonderlijk worden verkocht. De gehanteerde eenheidsprijzen zijn gebaseerd op de analyse van alle verkooptransacties.
14.2.
Anders dan in het geval van het arrest van de Hoge Raad van 18 juli 2023 heeft eiser in bezwaar naar het oordeel van de rechtbank geen voldoende, specifiek verzoek gedaan om deze gegevens toe te laten zenden. In zoverre heeft de heffingsambtenaar geen inbreuk gemaakt op een recht van eiser. In beroep ligt de vraag voor of de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk heeft gemaakt. Dat hangt mede af van hetgeen door eiser naar voren is gebracht. De enkele stelling van eiser dat hij de gehanteerde eenheidsprijzen niet kan controleren, doet de rechtbank in het licht van de nadere toelichting van de taxateur nog niet twijfelen aan de gehanteerde eenheidsprijzen. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Ook met de door eiser ingebrachte waardematrix heeft eiser geen twijfel kunnen zaaien met betrekking tot de hoogte van de waarde. De taxateur heeft ter zitting naar voren gebracht dat die matrix niet bruikbaar is, omdat wordt uitgegaan WOZ-waardes en niet van verkoopcijfers. Er is geïndexeerd naar transportdatum. Bij de referentiewoning [adres] is uitgegaan van het oppervlakt uit de verkoopbrochure van 166 m2, maar die lijn is niet consequent doorgevoerd voor de andere referentiewoningen. Daar zijn de waarden aangehouden zoals de heffingsambtenaar deze heeft verstrekt. Verder vraagt de taxateur zich af waarom eiser de referentiewoning [adres] buiten beschouwing heeft gelaten, terwijl deze een half jaar na de waardepeildatum is verkocht voor € 700.000. Verder is de matrix niet door een gecertificeerd taxateur opgesteld, aldus de taxateur. Eiser heeft deze stellingen niet weersproken. De rechtbank kan de toelichting van de taxateur volgen, reden waarom zij de taxatiematrix van eiser verder buiten beschouwing laat.
Conclusie over de waarde
Conclusie over de waarde
15. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van € 465.000, mede gelet op de getaxeerde waarde van € 484.000, zeker niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk in zijn mening dat de WOZ-waarde lager moet zijn. Dat betekent dat er geen reden is de heffingsambtenaar op te dragen eiser het griffierecht terug te betalen dan wel de proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Cune, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 november 2023.
griffier
rechter
De griffier is verhinderd
de uitspraak te tekenen
de uitspraak te tekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.