Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 23/233, 23/646, 23/2162, 23/2176, 23/2177, 23/2178, 23/2179, 23/2180, 23/2181 en 23/2182.
uitspraak van de meervoudige kamer van 25 juli 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: M. Sengers).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiseres tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarden van twee bedrijfsobjecten gelegen in één verzamelgebouw aan de
[adres] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2020. Van acht bedrijfsobjecten uit hetzelfde verzamelgebouw beoordeelt de rechtbank ook de WOZ-waarden voor het belastingjaar 2022.
[adres] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2020. Van acht bedrijfsobjecten uit hetzelfde verzamelgebouw beoordeelt de rechtbank ook de WOZ-waarden voor het belastingjaar 2022.
2. De heffingsambtenaar heeft de waarden van de twee bedrijfsobjecten per waardepeildatum 1 januari 2019 (geldend voor het belastingjaar 2020) vastgesteld met de beschikking van 31 mei 2022. De waarde van het bedrijfsobject [adres] totale leegstand is vastgesteld op € 2.785.000 en van [adres] op € 546.000.
3. De heffingsambtenaar heeft de waarden van de acht bedrijfsobjecten per waardepeildatum 1 januari 2021 (geldend voor het belastingjaar 2022) vastgesteld met de beschikking van 25 februari 2022. De waarde is vastgesteld van het bedrijfsobject:
- [adres] op € 575.000;
- [adres] op € 575.000;
- [adres] Gnhb op € 810.000;
- [adres] Forescout op € 3.629.000;
- [adres] totale leegstand op € 3.229.000;
- [adres] DPI op € 575.000;
- [adres] TUE-Kic op € 1.791.000;
- [adres] TUE restaurant en kantoren op € 840.000 en de
- [adres] KvK op € 4.996.000.
4.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraken op bezwaar de waarden gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraken op bezwaar de waarden gehandhaafd.
5. Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
6. De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift en eiseres heeft een nader stuk ingebracht.
7. De rechtbank heeft de beroepen op 13 juni 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres, [naam] , en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door zijn taxateur H. Olgun.
Feiten
8. Eiseres, een besloten vennootschap, is gebruiker van het verzamelgebouw, de ‘ [naam] ’, aan de [adres] in [woonplaats] . Het verzamelgebouw beschikt over een eigen parkeergarage met 68 parkeerplaatsen en 14 parkeerplaatsen op maaiveldniveau.
Beoordeling door de rechtbank
9. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarden van de bedrijfsobjecten niet te hoog zijn. De beroepen van eiseres zijn daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
10. De heffingsambtenaar moet voor beide belastingjaren aannemelijk maken dat de waarden van de objecten op de waardepeildatum niet te hoog zijn vastgesteld. De WOZ-waarden zijn bepaald op de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij de verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar dit met succes heeft gedaan, hangt ook af van wat eiseres daartegen heeft aangevoerd.
Belastingjaar 2020
11. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de bedrijfsobjecten onderbouwd met een taxatierapport van 2 juni 2023 van taxateur H. Olgun. In dat rapport is de waarde getaxeerd van de:
- [adres] op € 584.000 en de
- [adres] totale leegstand op € 3.296.000.
12. Eiseres heeft op de zitting de objectafbakening bestreden en deze grond weer ingetrokken. Van een onjuiste objectafbakening is dan ook niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in het taxatierapport van 2 juni 2023.
13. In het door de heffingsambtenaar gebruikte taxatierapport is voor de waardering van de bedrijfsobjecten de methode van huurwaardekapitalisatie (HWK-methode) gebruikt; de waarderingsmethode is niet in geschil. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde op de volgende manier bepaald. De heffingsambtenaar heeft bij de taxatie de meest recente feitelijke huurovereenkomsten van [adres] als uitgangspunt genomen. De genoemde huurovereenkomsten zijn gebaseerd op het door eiseres op 20 juni 2019 verstrekte huuroverzicht van [adres] . In het rapport heeft de taxateur gerekend met een huurwaarde van € 160,- per m2 voor de kantoorruimte en € 1.200,- per parkeerplaats. De huurprijzen zijn niet geïndexeerd naar de waardepeildatum, maar dat is in het voordeel van eiseres. De op deze manier berekende huurwaarde is vervolgens door de taxateur vermenigvuldigd met een “kapitalisatiefactor”: de verkoopprijs van vergelijkbare objecten gedeeld door de objectieve huurwaarde die volgt uit de gerealiseerde eigen huurprijs. De rechtbank vindt deze methode bruikbaar om de waarde van de twee bedrijfsobjecten te bepalen.
14. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor onderbouwd met de verkooptransacties [adres] , [adres] , [adres] en
[adres] . Over de referentieverkopen heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de in het taxatierapport gebruikte referentieverkopen alle zijn gelegen in de directe nabijheid van het onderhavige object.
[adres] . Over de referentieverkopen heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de in het taxatierapport gebruikte referentieverkopen alle zijn gelegen in de directe nabijheid van het onderhavige object.
Belastingjaar 2022
15. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de bedrijfsobjecten onderbouwd met taxatierapport van 25 september 2023 van taxateur H. Olgun. In dat rapport zijn de waarden getaxeerd van de:
- [adres] op € 584.000;
- [adres] Gnhb op € 827.000;
- [adres] Forescout op € 3.701.000;
- [adres] totale leegstand op € 3.296.000;
- [adres] DPI op € 584.000;
- [adres] TUE Kic op € 1.821.000;
- [adres] TUE restaurant en kantoren op € 860.000 en de
- [adres] KvK op € 5.016.000.
16. Eiseres heeft op de zitting de objectafbakening bestreden en deze grond weer ingetrokken. Van een onjuiste objectafbakening is dan ook niet gebleken. Zij gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in het taxatierapport van 25 september 2023.
17. In het door de heffingsambtenaar gebruikte taxatierapport is ook voor het belastingjaar 2022 voor de waardering van het bedrijfsobject de methode van huurwaardekapitalisatie (HWK-methode) gebruikt; de waarderingsmethode is niet in geschil. De heffingsambtenaar heeft bij de taxatie de meest recente feitelijke huurovereenkomsten van [adres] als uitgangspunt genomen. De genoemde huurovereenkomsten zijn gebaseerd op het door eiseres op 20 juni 2019 verstrekte huuroverzicht van [adres] . In het rapport heeft de taxateur ook dit belastingjaar gerekend met een huurwaarde van € 160,- per m2 voor de kantoorruimte en
€ 1.200,- per parkeerplaats. De huurprijzen zijn niet geïndexeerd naar de waardepeildatum, maar dat is in het voordeel van eiseres. De op deze manier berekende huurwaarde is vervolgens door de taxateur vermenigvuldigd met een “kapitalisatiefactor”: de verkoopprijs van vergelijkbare objecten gedeeld door de objectieve huurwaarde die volgt uit de gerealiseerde eigen huurprijs. De rechtbank vindt deze methode bruikbaar om de waarde van de acht bedrijfsobjecten te bepalen.
€ 1.200,- per parkeerplaats. De huurprijzen zijn niet geïndexeerd naar de waardepeildatum, maar dat is in het voordeel van eiseres. De op deze manier berekende huurwaarde is vervolgens door de taxateur vermenigvuldigd met een “kapitalisatiefactor”: de verkoopprijs van vergelijkbare objecten gedeeld door de objectieve huurwaarde die volgt uit de gerealiseerde eigen huurprijs. De rechtbank vindt deze methode bruikbaar om de waarde van de acht bedrijfsobjecten te bepalen.
18. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor onderbouwd met de verkooptransacties [adres] , [adres] , [adres] en [adres] . Over de referentieverkopen heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de in het taxatierapport gebruikte referentieverkopen alle zijn gelegen in de directe nabijheid van het onderhavige object.
Het eigen verkoopcijfer
19. Eiseres voert ten aanzien van beide belastingjaren aan dat het pand op
15 maart 2018 voor € 11.000.000 is aangekocht. Voor de waardepeildatum 1 januari 2019 heeft de heffingsambtenaar het verzamelkantoor in zijn geheel gewaardeerd op € 15.336.000 en voor de waadepeildatum 1 januari 2021 op € 16.445.000. Dat is volgens eiseres aanzienlijk, en onbegrijpelijk veel, hoger dan het eigen aankoopcijfer. Volgens eiseres is de door de heffingsambtenaar gebruikte kapitalisatiefactor te hoog.
15 maart 2018 voor € 11.000.000 is aangekocht. Voor de waardepeildatum 1 januari 2019 heeft de heffingsambtenaar het verzamelkantoor in zijn geheel gewaardeerd op € 15.336.000 en voor de waadepeildatum 1 januari 2021 op € 16.445.000. Dat is volgens eiseres aanzienlijk, en onbegrijpelijk veel, hoger dan het eigen aankoopcijfer. Volgens eiseres is de door de heffingsambtenaar gebruikte kapitalisatiefactor te hoog.
20. Het uitgangspunt is dat ook voor niet-woningen het eigen verkoopcijfer in beginsel maatgevend is voor de bepaling van de WOZ-waarde als het verkoopcijfer kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen. [2] Dan moet er in de regel van worden uitgegaan dat de betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak weergeeft, tenzij de partij die zich daarop beroept, feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. [3] De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat het verzamelgebouw niet op de vrije markt is verkocht aan de hoogste bieder. Het gaat om een samenwerking met de TU/e Campus. Op grond van de voorwaarden en bedingen die zijn opgenomen in de akte ‘Uitgifte in erfpacht en opstal’ heeft de erfpachter namelijk voorafgaande goedkeuring van de eigenaar nodig voor elk gebruik en elke nieuwe gebruiker. Verder is het erfpachter niet toegestaan het erfpachtrecht geheel of gedeeltelijk te vervreemden zonder voorafgaande toestemming van de eigenaar. De heffingsambtenaar heeft hiermee aannemelijk gemaakt dat inderdaad geen sprake is van een verkoop die op de vrije markt is gerealiseerd. Daarom komt bewijsrechtelijk de bal bij eiseres te liggen om aannemelijk te maken dat dit verkoopcijfer toch de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Daarin is eiseres niet geslaagd; zij heeft niets meer tegenover het betoog van de heffingsambtenaar gesteld. De conclusie is dan ook dat het transactiecijfer niet maatgevend kan zijn voor de bepaling van de WOZ-waarde.
Bestemming en referentieobjecten
21. Eiseres heeft naar voren gebracht dat de verkooptransacties, waaruit de kapitalisatiefactor is afgeleid, niet bruikbaar zijn voor de vergelijking. Het verzamelgebouw ‘de [naam] ’ is volgens eiseres geen gewoon object met kantoorbestemming, zoals dat bij de andere panden het geval is. Het pand heeft namelijk een specifieke bestemming, namelijk ‘Maatschappelijk – Universiteit’, waarbij huurders de ruimtes in het pand alleen kunnen huren als zij onderdeel uitmaken van de kennisindustrie.
22. De rechtbank is van oordeel dat de referentieobjecten die zijn gebruikt voor de onderbouwing van de huurwaarde qua ligging en functie voldoende vergelijkbaar zijn met het object. Dat het gebouw door zijn bestemming minder courant zou zijn dan de referentieobjecten, is door eiseres onvoldoende onderbouwd. In het verzamelgebouw zitten huurders die gebruikmaken van de aanwezige kantoorruimte in het verzamelgebouw. De rechtbank is daarom van oordeel dat voor de waardevaststelling een vergelijking met panden met kantoorruimten aanvaardbaar is.
23. Gelet op de stukken in het dossier, in het bijzonder de overgelegde taxatierapporten met daarin de onderbouwende gegevens van drie verkochte referentieobjecten met betrekking tot de kapitalisatiefactor, en op wat de heffingsambtenaar naar voren heeft gebracht, is de rechtbank van oordeel dat heffingsambtenaar de door hem verdedigde kapitalisatiefactor voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De niet onderbouwde stelling van eiseres dat uit moet worden gegaan van een andere kapitalisatiefactor doet daar niet aan af.
Conclusie en gevolgen
24. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarden van de bedrijfsobjecten (voor de belastingjaren 2020 en 2022) aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarden, mede gelet op de getaxeerde waarden, niet te hoog zijn. Eiseres heeft geen relevante stukken ingebracht over de waarden van de bedrijfsobjecten, bijvoorbeeld een taxatierapport, die aanleiding geven tot lagere waarden. De door eiseres bepleite waarden berusten op een schatting die niet is onderbouwd. Daardoor leiden die gestelde waarden niet tot twijfel aan de waarden die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld.
25. Omdat de beroepen ongegrond zijn krijgt eiseres het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Venderbosch, voorzitter, en mr. J. Lie en
mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 juli 2024.
mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 juli 2024.
De griffier is niet in de gelegenheid deze uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.