Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/232
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 augustus 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: D. van der Locht),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veldhoven, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. A.G. Hendriks).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van zijn woning aan [adres] in [plaats] (hierna: de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 24 februari 2023 vastgesteld op € 471.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2023 opgelegd.
1.2.
Eiser heeft op 25 februari 2023 bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking en de daarop gebaseerde aanslagen.
1.3.
Met de e-mail van 11 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar eiser verzocht om uiterlijk binnen twee weken na ontvangst van deze e-mail informatie te verstrekken over de woning.
1.4.
Omdat een reactie van eiser hierop uitbleef, heeft de heffingsambtenaar op grond van artikel 52a, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) op 16 augustus 2023 een informatiebeschikking verzonden aan eiser. Eiser heeft hier geen bezwaar tegen gemaakt.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 23 november 2023 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.
1.6.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.7.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.8.
Eiser heeft een nader stuk ingediend.
1.9.
De rechtbank heeft het beroep op 27 juni 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [gemachtigde] , hiertoe gemachtigd door de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door zijn taxateur E. Lammers.
Feiten
2. Eiser is eigenaar (en gebruiker) van de onroerende zaak [adres] in [plaats] .
2.1.
De woning is een in 1977 gebouwde twee-onder-één-kapwoning, gelegen in [plaats] . De woning bestaat uit een hoofdbouw van 127 m2, een dakkapel van 3 m2, een aanbouw van 10 m2, een overkapping van 15 m2 en een aangebouwde garage van 18 m2. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 243 m2.
Beoordeling door de rechtbank
Formele gronden
3. Eiser stelt dat hij de heffingsambtenaar op grond van artikel 40 Wet Pro WOZ heeft verzocht om alle objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en de woning met de bijbehorende waarde. Daarnaast is verzocht om inzicht te verschaffen in de indexering van de verkoopcijfers. Hij stelt dat de heffingsambtenaar deze gegevens niet heeft verstrekt en stelt onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023 [2] dat dit wel had gemoeten. Doordat de gegevens niet zijn verstrekt, is hij niet in de gelegenheid gesteld om de onderbouwing en de daaruit voortkomende WOZ-waarde te controleren. Eiser verwijst daarbij naar de uitspraak van de Centrale Raad van Beroep van 24 september 2014 [3] en stelt op basis van deze uitspraak dat de heffingsambtenaar moet worden veroordeeld in de proceskosten, omdat hij heeft moeten procederen om een deugdelijke motivering van het besluit te krijgen.
4. De rechtbank overweegt dat eiser in de bezwaarfase aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Voor zover het gegevens betreft die aan de vastgestelde waarde ten grondslag hebben gelegen, was de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden aan dat verzoek van eiser te voldoen door een afschrift van die gegevens te verstrekken.
5. Naar aanleiding van het verzoek heeft de heffingsambtenaar in de bezwaarfase het taxatieverslag aan eiser verstrekt. In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar een waardematrix opgesteld en verstrekt.
6. Het antwoord op de vraag of sprake is van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ kan naar het oordeel van de rechtbank in het midden blijven. Als er veronderstellenderwijs al vanuit wordt gegaan dat dit artikel door de heffingsambtenaar zou zijn geschonden, moet de rechtbank beoordelen of belanghebbende door die schending is benadeeld. De rechtbank overweegt daarbij dat in het beroepschrift van eiser van 3 januari 2024 niets wordt gesteld over een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Pas op 22 maart 2024, tweeënhalve maand nadat het beroepschrift is ingediend en anderhalve maand nadat het verweerschrift is ingediend, stelt eiser de schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ aan de orde. Dit is ver na het indienen van het beroepschrift en het verstrijken van de beroepstermijn. De rechtbank overweegt dat uit deze gang van zaken blijkt dat eiser ook beroep had ingesteld wanneer de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet zou hebben geschonden. De rechtbank ziet namelijk geen verband tussen de niet-verstrekte gegevens en de door eiser in het beroepschrift van 3 januari 2024 aangevoerde beroepsgronden. De rechtbank concludeert dat eiser niet is benadeeld door een eventuele schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en passeert dat eventuele gebrek met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Omdat aannemelijk is dat eiser ook bij een eventuele schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ hoe dan ook kosten gemaakt zou hebben, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht. [4]
De waarde van de woning
7. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de woning voor het kalenderjaar 2023. De waardepeildatum is 1 januari 2022.
8. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
9. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een waardematrix. Met die waardematrix, opgesteld door taxateur E. Lammers, is de woning getaxeerd op € 495.000. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld.
10. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd.
11. Over de objectafbakening en de objectkenmerken van de woning verschillen partijen niet van mening. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. Zij gaat daarom uit van de objectkenmerken zoals die zijn vastgelegd in de waardematrix van de heffingsambtenaar.
12. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met vier vergelijkingsobjecten: de woningen aan de [adres] en [huisnummer] , [adres] en [adres] . Alle vergelijkingsobjecten zijn twee-onder-één-kapwoningen, gelegen in [plaats] , in dezelfde wijk als de woning. Alle vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar van de waardepeildatum verkocht en de verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met zijn waardematrix onderbouwd dat deze referenties goed vergelijkbaar zijn voor wat betreft bouwjaar, gebruiksoppervlakte en perceeloppervlakte. Uit de waardematrix blijkt dat de taxateur rekening heeft gehouden met de verschillen in bouwjaar, oppervlakte, onderhoud en voorzieningen. De heffingsambtenaar heeft dit alles meegenomen in de gehanteerde m2-prijs voor de woning. Dat heeft tot gevolg gehad dat de taxateur een m2-prijs van € 2.167,75 voor de woning heeft gehanteerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende de verschillen tot uitdrukking gebracht. De heffingsambtenaar heeft de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de prijs per m2 lager wordt. Eiser heeft dit alles onvoldoende weersproken. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
13. Eiser stelt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld en voert daartoe de volgende argumenten aan.
14. Eiser stelt dat het onderhouds- en voorzieningenniveau van de vergelijkingsobjecten [adres] en [huisnummer] net als de woning door de heffingsambtenaar als onder gemiddeld worden gewaardeerd. De heffingsambtenaar corrigeert dit door deze referenties te waarderen met een 2 voor onderhoud en voorzieningen, terwijl het onderhoud en de voorzieningen voor de woning onterecht niet met een 2 worden gewaardeerd. De heffingsambtenaar betwist dat hij voor de woning uitgaat van een onder gemiddelde staat van de voorzieningen en het onderhoud. Hij wijst erop dat hij dit anders in de matrix tot uitdrukking zou hebben gebracht. Hij wijst er daarnaast op dat de informatieverstrekking door eiser onvoldoende is geweest en er een onherroepelijke informatiebeschikking ligt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Omdat eiser zijn standpunt niet nader heeft onderbouwd, oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar terecht geen aanleiding heeft hoeven te zien om het onderhoud en de voorzieningen van de woning als onder gemiddeld te waarderen. Dit argument slaagt niet.
15. Eiser stelt dat [adres] en [huisnummer] en [adres] een lagere waarde aantonen. Enkel [adres] zou de waarde onderbouwen. Deze transactie is volgens eiser echter niet reëel, omdat deze woning direct verkocht is en de vraagprijs daarbij ver overboden is. De rechtbank volgt eiser niet hierin. Het vergelijkingsobject [adres] is een zeer goed vergelijkbare woning, die in dezelfde straat als eisers woning ligt. De omstandigheid dat deze woning snel is verkocht en voor een prijs die hoger ligt dan de vraagprijs, maakt niet dat deze verkoopprijs niet reëel is. Een snelle verkoop voor een prijs die boven de vraagprijs ligt, lijkt eerder een gevolg van de huidige woningmarkt. De heffingsambtenaar heeft deze referentie dan ook mogen gebruiken ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dit argument slaagt niet.
16. Eiser stelt daarnaast dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de oudere keuken. De keuken is namelijk meer dan 16 jaar oud. Daarnaast stelt eiser dat het duurzaamheidsniveau van de woning onder gemiddeld is. De woning is namelijk matig tot slecht geïsoleerd waardoor de energiekosten hoog zijn. De heffingsambtenaar heeft hier in de waardebepaling onvoldoende rekening mee gehouden. De heffingsambtenaar stelt hiertegenover dat niet is gemotiveerd waarom de waarde in relatie tot dit gestelde gebrek te hoog zou zijn en dat daarom geen betekenis kan worden toegekend aan dit standpunt. Daarnaast wijst de heffingsambtenaar op de in de bezwaarfase genomen en inmiddels onherroepelijke informatiebeschikking. Hij stelt dat gelet op artikel 25, derde lid, van de AWR de waarde dan ook dient te worden gehandhaafd. De rechtbank overweegt dat, mede gelet op de genomen informatiebeschikking, het op de weg van eiser ligt om aan te tonen dat de keuken gedateerd en het duurzaamheidsniveau van de woning onder gemiddeld is. Nu eiser helemaal geen gegevens heeft verstrekt, bijvoorbeeld foto’s, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat zijn keuken en het duurzaamheidsniveau van zijn woning onder gemiddeld zijn. De heffingsambtenaar heeft daarom terecht uit mogen gaan van een gemiddeld voorzieningenniveau en duurzaamheidsniveau. Dit argument slaagt niet.
17. Eiser voert verder aan dat in de bezwaarfase uit is gegaan van een verkeerde datum. De heffingsambtenaar is namelijk uitgegaan van de datum van overdracht bij de notaris, in plaats van de datum van de koopovereenkomst. Op basis van deze datum kan de indexering nooit goed zijn toegepast, waardoor de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank overweegt dat in de waardematrix die in beroep is ingediend wordt uitgegaan van de datum van de koopovereenkomst. De rechtbank overweegt dat het indexeringspercentage in beroep ook niet meer ter discussie staat en dat dit dus kennelijk geen reden is geweest om beroep in te stellen. Dit argument slaagt dan ook niet.
18. Eiser heeft geen relevante stukken ingebracht ten aanzien van de waarde van de woning, bijvoorbeeld een taxatierapport, die aanleiding geven tot een lagere waarde. Eiser heeft onvoldoende twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. De beroepsgrond dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, slaagt dan ook niet.
Conclusie over de waarde
19. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van € 471.000, mede gelet op de getaxeerde waarde van € 495.000, niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
20. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk. Hij krijgt daarom het griffierecht niet terug en hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G. de Jong, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. Mutsaers, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 8 augustus 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.