Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 23/3136
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vught, de heffingsambtenaar
(M. van Hassel).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van eisers woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 412.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 19 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een rijwoning met bouwjaar 1999. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 121 m², een vrijstaande berging, en een overkapping. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 145 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 412.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat is opgemaakt door taxateur P.F. Sijben. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
Eiser bepleit een waarde van de woning van € 393.000 en stelt dat de heffingsambtenaar de prijs per m2 van het woononderdeel van de woning te hoog heeft vastgesteld. De gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten is lager dan de m2-prijs die de heffingsambtenaar heeft gebruikt voor de berekening van het woononderdeel van de woning. De m2-prijs van de woning zou € 2.521,03 moeten zijn. Deze m2-prijs is het gemiddelde van de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten in de bezwaarfase, gecorrigeerd op koudv-factoren en het afnemende grensnut.
3.2.1.
Deze stelling volgt de rechtbank niet. De heffingsambtenaar heeft in het taxatierapport inzichtelijk gemaakt op welke manier de gemiddelde m2-prijs van de woning tot stand is gekomen. Hieruit blijkt juist dat de gehanteerde m2-prijs van de woning lager is dan dat van de vergelijkingsobjecten. De gemiddelde m2-prijs van de gebruikte vergelijkingsobjecten bedraagt € 3.044,-. De m2-prijs van de woning bedraagt € 2.640,-. Uitgaande van genoemde gemiddelde m2-prijs betekent dat de woning afgerond € 49.000,- lager gewaardeerd is. De heffingsambtenaar heeft dat gedaan om te compenseren voor het niveauverschil tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Voor een verdere verlaging is volgens de heffingsambtenaar geen aanleiding. De rechtbank kan dat volgen, niet in de laatste plaats omdat een dergelijke verlaging door eiser niet is bepleit.
3.2.2.
De gemiddelde m2-prijs die eiser bepleit kan niet worden gevolgd, omdat deze is gebaseerd op de gehanteerde m2-prijs in de bezwaarfase toen er nog andere vergelijkingsobjecten werden gebruikt. Van deze vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar nu onweersproken gesteld dat sommigen daarvan niet de best vergelijkbare objecten waren. Ook zijn de correcties die eiser daarop heeft toepast (voor de koudv-factoren en het afnemende grensnut) niet inzichtelijk gemaakt. Hierdoor kan de rechtbank niet nagaan hoe eiser bij zijn bepleite m2-prijs en waarde voor de woning komt.
3.3.
Eiser stelt aan de orde dat de heffingsambtenaar artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft geschonden door de grondstaffel van de vergelijkingsobjecten in de bezwaarfase niet te overleggen. Eiser verbindt hieraan de conclusie dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan. Ook heeft eiser recht op een proceskostenvergoeding en zou de heffingsambtenaar zijn griffierecht moeten betalen. De rechtbank volgt dat niet. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat deze gegevens in de bezwaarfase wel kenbaar waren voor eiser. Voor zowel de woning als de vergelijkingsobjecten wordt namelijk dezelfde grondstaffel gebruikt en de grondstaffel van de woning was al aan eiser toegestuurd. Daar komt nog bij dat zelfs als van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ sprake is, er dan in dit geval geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling en vergoeding van het griffierecht is. Eiser heeft niet alleen beroep ingesteld om inzicht in de waardering te krijgen, maar ook de waardering van de heffingsambtenaar verworpen en zelf een waarde bepleit. [2] Het gestelde informatiegebrek was niet doorslaggevend om beroep in te stellen
. [3]
. [3]
4. Nadat de rechtbank het onderzoek heeft gesloten heeft eiser verzocht om de zaak te behandelen op een zitting. De rechtbank merkt dit verzoek tevens aan als een verzoek om het onderzoek te heropenen. De rechtbank ziet daartoe geen aanleiding, omdat eiser geen feiten of omstandigheden heeft vermeld die voor de rechtbank aanleiding kunnen zijn om het onderzoek te heropenen. De rechtbank acht dergelijke feiten of omstandigheden ook anderszins niet aanwezig. De rechtbank wijst het verzoek om het onderzoek te heropenen (en de zaak vervolgens op zitting te behandelen) daarom af.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 oktober 2024.
griffier
rechter
Een kopie van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.