Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 24/4233, 24/4234, 24/4236, 24/4237 en 24/4239 tot en met 24/4245
uitspraak van de meervoudige kamer van 12 maart 2026 in de zaken tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [naam] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarden van elf onderwijsgebouwen van eiseres niet te hoog zijn.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarden van de onderwijsgebouwen met de beschikking van 25 februari 2024 voor het kalenderjaar 2024 met de waardepeildatum 1 januari 2023, aldus vastgesteld:
- voor [adres] in [plaats] is de waarde € 2.651.000 (SHE 24/4233),
- voor [adres] in [plaats] is de waarde € 4.286.000 (SHE 24/4234),
- voor [adres] in [plaats] is de waarde € 2.548.000 (SHE 24/4236),
- voor [adres] in [plaats] is de waarde € 1.058.000 (SHE 24/4237),
- voor [adres] in [plaats] is de waarde € 1.749.000 (SHE 24/4239),
- voor [adres] in [plaats] is de waarde € 1.890.000 (SHE 24/4240),
- voor [adres] in [plaats] is de waarde € 539.000 (SHE 24/4241),
- voor [adres] in [plaats] is de waarde € 2.150.000 (SHE 24/4242),
- voor [adres] in [plaats] is de waarde € 1.865.000 (SHE 24/4243),
- voor [adres] in [plaats] is de waarde € 3.058.000 (SHE 24/4244) en
- voor [adres] in [plaats] is de waarde € 5.089.000 (SHE 24/4245).
De WOZ-beschikkingen zijn opgenomen in het gecombineerde aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) zijn bekend gemaakt.
1.1.
Met de uitspraak op bezwaar van 5 november 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarden gehandhaafd.
1.2.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. Het beroepschrift is door de rechtbank per object als beroep geregistreerd. Aan elk beroep is een afzonderlijk zaaknummer toegekend (zoals genoemd in overweging 1.1). Van eiseres is éénmaal griffierecht geheven.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Eiseres heeft op het verweerschrift gereageerd met een nader stuk.
1.5.
De rechtbank heeft de beroepen op 18 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres [naam] , de taxateur van eiseres [naam] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, tevens taxateur.
1.6.
Bij sluiting van het onderzoek op zitting heeft de rechtbank meegedeeld binnen zes weken uitspraak te doen. De rechtbank heeft deze termijn niet gehaald en partijen bericht uiterlijk zes weken later uitspraak te doen.
Feiten
2. Eiseres is een stichting die zich bezighoudt met het geven van basisonderwijs en speciaal basisonderwijs aan leerplichtigen. Zij is eigenaar van vier onderwijsgebouwen en daarnaast gebruiker van alle elf onderwijsgebouwen.
2.1.
[adres] in [plaats] omvat een schoolgebouw uit 2005 (twee bouwlagen, 2.387 m²), een schoolgebouw uit 2008 (80 m²) en een opslagruimte uit 2005 (40 m²). De grond bij de basisschool heeft een oppervlakte van 1.655 m² en is als grond bij niet-woning in de waarde opgenomen.
2.2.
[adres] in [plaats] omvat een schoolgebouw uit 2014 (2.446 m²), een leslokaal uit 2014 (90 m²), een leslokaal uit 2020 (168 m²), een rijwielstalling uit 2014 (5 m²) en een schoolplein uit 2014 (1.650 m²). De grond bij de basisschool heeft een kadastrale oppervlakte van 5.670 m², waarvan 4.500 m² als grond bij niet-woning in de waarde is opgenomen.
2.3.
[adres] in [plaats] omvat een schoolgebouw uit 2006 (twee bouwlagen, 2340 m²), een archiefruimte uit 2006 (167 m²) en bestrating/verharding uit 1992 (800 m²). De grond bij de basisschool heeft een kadastrale oppervlakte van 22.727 m², waarvan 2.260 m² als grond bij niet-woning in de waarde is opgenomen.
2.4.
[adres] in [plaats] omvat een schoolgebouw uit 2011 (twee bouwlagen, 655 m²) en een schoolplein uit 2011 (590 m²). De grond bij de basisschool heeft een kadastrale oppervlakte van 2.938 m², waarvan 1.020 m² als grond bij niet-woning in de waarde is opgenomen.
2.5.
[adres] in [plaats] omvat een schoolgebouw uit 1996 (twee bouwlagen, 1655 m²) en een schoolplein (1900 m²) uit 1996. De grond bij de basisschool heeft een kadastrale oppervlakte van 5.850 m², waarvan 3.225 m² als grond bij niet-woning in de waarde is opgenomen.
2.6.
[adres] in [plaats] omvat schoolgebouwen uit 1956 (twee bouwlagen, 1.176 m²), 2002 (twee bouwlagen, 100 m²) en 2006 (twee bouwlagen, 534 m²), een gymzaal inclusief was-/kleedruimte uit 1978 (472 m², nl. 389 en 83 m²), bergingen/schuren uit 1956, 2002 en 2006 (140 m², 21 m² en 92 m²), een rijwielstalling uit 1996 (50 m²) en een schoolplein uit 1996 (800 m²). De grond bij de basisschool heeft een kadastrale oppervlakte van 3.534 m², waarvan ook 3.534 m² als grond bij niet-woning in de waarde is opgenomen.
2.7.
[adres] in [plaats] omvat een schoolgebouw uit 1984 (630 m²), een opslag-/magazijnruimte uit 1984 (21 m²) en bestrating uit 1984 (1.200 m²). De grond bij de basisschool heeft een kadastrale oppervlakte van 2.150 m², waarvan 1.302 m² als grond bij niet-woning en 848 m² als extra grond (restgrond) in de waarde is opgenomen.
2.8.
[adres] in [plaats] omvat (een/twee) schoolgebouw(en) uit 2013 (1178 m²) , een crèche uit 2013 (85 m²) en een bestrating uit 2013 (760 m²). De grond bij de basisschool heeft een kadastrale oppervlakte van 16.917 m², waarvan 1.635 m² als grond bij niet-woning in de waarde is opgenomen.
2.9.
[adres] in [plaats] omvat schoolgebouwen uit 1977 (twee bouwlagen, 1.762 m²), uit 1999 (150 m²) en uit 2005 (145 m²), een rijwielstalling uit 2006 (38 m²), een schoolplein uit 1999 (1300 m²) en een bestrating uit 1999 (510 m²). De grond bij de basisschool heeft een kadastrale oppervlakte van 4.680 m², waarvan 4.190 m² als grond bij niet-woning en 490 m² als extra grond (restgrond) in de waarde is opgenomen.
2.10.
[adres] in [plaats] omvat een schoolgebouw uit 2014 (drie bouwlagen, 1.272 m²), met ook een opslagruimte (83 m²) en een technische ruimte (191 m²), en een bestrating (650 m²). De grond bij de basisschool heeft een kadastrale oppervlakte van 3.995 m², waarvan 2.362 m² als grond bij niet-woning in de waarde is opgenomen.
2.11.
[adres] in [plaats] omvat twee leslokalen uit 2018 (2520 m²), opslag- en magazijnruimtes uit 2020 (66 m²), en een schoolplein uit 2018 (1.175 m²). De grond bij de basisschool heeft een kadastrale oppervlakte van 4.310 m², waarvan ook 4.310 m² als grond bij niet-woning in de waarde is opgenomen.
Beoordeling door de rechtbank
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarden van de elf onderwijsgebouwen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
Bewijsmaatstaf, bewijsmiddelen, taxatiemethodiek en omvang van het geschil
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarden van de elf onderwijsgebouwen niet te hoog zijn. Wat eiseres daartegen aanvoert – inclusief de door haar ingebrachte taxaties – betrekt de rechtbank bij die beoordeling. Als de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast zou slagen, is het aan eiseres om aannemelijk te maken dat de door haar bepleite waarden niet te laag zijn. Zouden beide partijen niet in hun bewijslast slagen, dan zal de rechtbank de waarde schattenderwijs moeten vaststellen. [2]
3.2.
Zowel eiseres als de heffingsambtenaar hebben de elf onderwijsgebouwen getaxeerd (of laten taxeren) en daarvan taxatierapporten overgelegd. Kort gezegd komt de inhoud van die rapporten op het volgende neer. De heffingsambtenaar taxeert de waarden van de elf onderwijsgebouwen telkens op een hoger bedrag dan de vastgestelde waarde en hij neemt dan ook het standpunt in dat hij in zijn bewijslast is geslaagd. Eiseres taxeert de waarden van de elf onderwijsgebouwen telkens onder de vastgestelde waarden en zij vindt daarom dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd. Eiseres bepleit vervolgens dat de waarden van de elf onderwijsgebouwen worden vastgesteld op de door haar getaxeerde waarden. Zowel eiseres als de heffingsambtenaar taxeren de elf onderwijsgebouwen aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde, inclusief btw, omdat sprake is van incourante onroerende zaken. [3]
3.3.
De gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak de waarde van de opstal van de onroerende zaak op te tellen. [4] De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen,
gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering, gebaseerd op:
- de verstreken en de resterende gebruiksduur en
- met inachtneming van de restwaarde, en
gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering, gebaseerd op:
- economische veroudering,
- verouderde bouwwijze,
- ondoelmatigheid en
- excessieve gebruikskosten.
Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.
3.4.
Eiseres heeft de objectafbakening niet aan de orde gesteld en over de objectkenmerken van de onroerende zaken op de zitting verklaard zich te verenigen met de objectkenmerken die de heffingsambtenaar in beroep heeft gehanteerd. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in de taxatierapporten van zowel de heffingsambtenaar als die van eiseres.
3.5.
Op de zitting heeft de rechtbank aan de orde gesteld dat de taxaties van eiseres en de taxaties van de heffingsambtenaar enkele grotere, maar met name ook diverse kleine verschillen bevatten. Dit is terug te voeren op het feit dat de heffingsambtenaar voor zijn taxaties gebruikmaakt van (hierna verder te bespreken) taxatiewijzers van de VNG die door eiseres worden verworpen. Eiseres heeft al in de schriftelijke fase van het beroep uitgesproken dat zij het niet nodig vindt om de onderbouwing van de heffingsambtenaren op de kleinere verschillen te bestrijden. Eiseres heeft desgevraagd op de zitting verklaard dat zij alleen over gehanteerde restwaarden en – voor zover aan de orde – de verlengde levensduur een uitspraak van de rechtbank wenst. De rechtbank zal zich daartoe beperken.
Restwaarde
3.6.
De heffingsambtenaar taxeert – zoals gezegd – de waarde van de onderwijsgebouwen aan de hand van (met name) de Taxatiewijzer Algemeen [5] en de Taxatiewijzer Onderwijs. [6] Voor de restwaarden van de onderwijsgebouwen baseert de heffingsambtenaar zich dan ook op de percentages zoals die volgen uit deze taxatiewijzers.
3.6.1.
De taxatiewijzers van de VNG worden door eiseres verworpen. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt dat alleen al hierom de heffingsambtenaar deze taxatiewijzers niet meer mag gebruiken voor de onderbouwing van zijn waardestandpunt. De taxatiewijzers kunnen nog steeds door de heffingsambtenaar als bewijsmiddel worden gehanteerd. Wel brengen dan de normale regels over stelplicht en bewijslast met zich mee dat het aan de heffingsambtenaar is om de restwaarde aannemelijk te maken. [7] Of de heffingsambtenaar daarin slaagt moet per geval worden beoordeeld. [8]
3.6.2.
De heffingsambtenaar heeft bij het verweerschrift ter onderbouwing van de (kengetallen, levensduren en) restwaarden een matrix overgelegd met daarin vier geanalyseerde markttransacties van school-/onderwijsgebouwen. Het betreffen transacties van de onroerende zaken gelegen aan [adres] in [plaats] , de [adres] in [plaats] , de [adres] in [plaats] en [adres] in [plaats] . Op hoofdlijnen komt de analyse erop neer dat bij de vier transacties de grondwaarde wordt berekend aan de hand van de toepasselijke gemeentelijke gronduitgifteprijzen. Aldus resteert de waarde van de opstallen, ofwel de restwaarde. Onder andere gerelateerd aan het bouwjaar en de initieel ingeschatte gebruiksduur kan aldus worden bepaald wat aan het eind van die gebruiksduur de restwaarde is. De heffingsambtenaar analyseert uit deze gegevens een gemiddeld percentage van 32%. Aangezien de gehanteerde percentages in de taxatiewijzer van de VNG lager zijn, vindt de heffingsambtenaar dat hij hiermee de restwaarde voldoende heeft onderbouwd.
3.6.3.
Eiseres heeft in reactie op het verweerschrift weliswaar een nader stuk ingebracht, maar hierbij is enkel een rapport gevoegd waarmee zij de door haar getaxeerde waarden nader wil onderbouwen. De hiervoor (in overweging 3.6.1.) omschreven onderbouwing van de heffingsambtenaar heeft zij in dat rapport niet ter discussie gesteld. Dat betekent dat met het rapport geen twijfel is gezaaid over de restwaardepercentages die de heffingsambtenaar hanteert. Eiseres heeft pas op de zitting argumenten aangevoerd die zijn gericht tegen die restwaardepercentages. Zoals de rechtbank toen ook al op de zitting heeft gezegd, is eiseres daarmee te laat. Het pas op de zitting ter discussie stellen van deze onderbouwing vindt de rechtbank in strijd met de goede procesorde. Eiseres kon dit en had dit ook eerder in de schriftelijke fase moeten doen. Dit staat ook in de door de rechtbank aan eiseres verstuurde brief van 17 juli 2025 waarbij aan haar het verweerschrift is doorgezonden.
3.6.4.
Eiseres zaait met haar taxaties evenmin twijfel. Zij baseert die taxaties namelijk in essentiële mate op door haar eigen taxateur opgestelde taxatiewijzers. Die taxatiewijzers heeft eiseres echter niet in het geding gebracht. Dat is op de zitting besproken en de taxateur van eiseres heeft aangegeven dat dit een bewuste keuze is, omdat het opstellen van die eigen taxatiewijzers veel tijd en kosten heeft gevergd en dat er dus een commercieel belang is om die informatie voor zichzelf te houden. De consequentie van die keuze is wel dat voor de rechtbank niet inzichtelijk is hoe eiseres tot de door haar bepleite (rest)waarden is gekomen. Dat wordt niet anders doordat eiseres zegt dat haar taxatiewijzers veel overeenkomsten hebben met de (in overweging 3.6. genoemde) taxatiewijzers van de VNG. Omdat eiseres haar taxatiewijzers niet heeft overgelegd is dit voor de rechtbank evenmin inzichtelijk.
3.6.5.
De slotsom is dan ook dat de onderbouwing van de restwaarden door de heffingsambtenaar onvoldoende (tijdig) door eiseres is weersproken. Met de door de heffingsambtenaar geleverde onderbouwing (zoals hiervoor in overweging 3.6.2. omschreven) vindt de rechtbank dat de heffingsambtenaar in dit geval de restwaarden voldoende heeft onderbouwd.
Verlengde levensduur
3.7.
In de taxaties van eiseres staat per onderwijsgebouw dat er tussen haar en de heffingsambtenaar geen geschil is over de initiële levensduur daarvan. Over [adres] in [plaats] , [adres] in [plaats] , [adres] in [plaats] en [adres] in [plaats] stelt eiseres dat de heffingsambtenaar telkens ten onrechte de levensduur verlengt.
[adres] in [plaats] en [adres] in [plaats]
3.7.1.
Over het onderwijsgebouw [adres] in [plaats] zegt de heffingsambtenaar dat van de installaties de oorspronkelijke levensduur in 2022 is verstreken. In 2016 is dit gebouw voorzien van zonnepanelen in combinatie met een klimaatbehandelingssysteem. De resterende levensduur van de installaties is daarom gewijzigd naar 10 jaar. Van de ruwbouw en de afbouw is de oorspronkelijke levensduur niet verstreken (en die is door de heffingsambtenaar ook niet verlengd). Voor [adres] in [plaats] heeft de heffingsambtenaar de levensduur van verschillende gebouwdelen vanwege diverse renovaties en gedane investeringen verlengd. Het gebouw is in 2024 voorzien van een klimaatsysteem voor alle leslokalen, alle kantoren en spreekkamers zijn voorzien van airco. In 2002 is een deel aangebouwd en zijn alle kozijnen, ook van de oudbouw van 1956, vervangen door kunststof kozijnen in de stijl van de oude stalen kozijnen, en voorzien van dubbele beglazing. Ook zijn plafonds vernieuwd en zijn de installaties grotendeels vervangen. Een deel van de oorspronkelijke gebouwen van 1956 is in 2006 gesloopt en vervangen voor nieuwbouw. Van dit object is ook een meerjarenonderhoudsplan beschikbaar.
3.7.2.
In de taxatierapporten van eiseres over [adres] in [plaats] en [adres] in [plaats] staat telkens: “Ondergetekenden hebben nadrukkelijk gekeken of zich recent een renovatie of aanzienlijke verbouwing heeft voorgedaan. (…) Geconstateerd is dat daar hier geen sprake van is. De levensduur is om die reden niet verlengd.”
3.7.3.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar voldoende feiten heeft gesteld en aan de hand daarvan voldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat en welke levensduren (voor ruwbouw, afbouw en installaties) hij in voorkomend geval heeft verlengd. De algemeen geformuleerde ontkenning van eiseres dat er geen sprake is geweest van renovaties of aanzienlijke verbouwingen vindt de rechtbank onvoldoende om daarover twijfel te zaaien.
[adres] in [plaats]
3.7.4.
Over het onderwijsgebouw [adres] in [plaats] merkt de heffingsambtenaar in zijn taxatie op dat hij hiervoor de levensduur niet heeft verlengd. De rechtbank heeft tijdens de zitting vastgesteld dat er in zoverre geen geschil (meer) tussen partijen bestaat.
[adres] in [plaats]
3.7.5.
Over [adres] in [plaats] stelt de rechtbank vast dat zowel eiseres als de heffingsambtenaar vinden dat de levensduur van de installaties met vijf jaar moet worden verlengd. In zoverre bestaat er dus geen geschil (meer) tussen partijen. De heffingsambtenaar verlengt ook voor de ruwbouw en afbouw de levensduur. In het dossier zit een “inlichtingenformulier incourante objecten” (van 26 mei 2021) waarin eiseres zelf aangeeft dat in 2021-2022 een renovatie en verduurzaming ter waarde van € 750.000 plaatsvindt en dat zij verwacht dat het object tot 2040 aan het huidige gebruikersdoel voldoet. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende feiten heeft gesteld en aan de hand daarvan voldoende inzichtelijk heeft gemaakt waarmee en waarom hij de levensduren voor ruwbouw en afbouw heeft verlengd. Eiseres heeft hier onvoldoende tegenover gesteld om tot een andersluidend oordeel te kunnen komen.
Slotsom
3.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarden van de elf onderwijsgebouwen en de aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld.
3.9.
De heffingsambtenaar heeft de taxaties van eiseres op diverse andere onderdelen gemotiveerd bestreden. Omdat uit wat hiervoor is overwogen al volgt dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd en eiseres met onder andere haar taxaties dus geen twijfel zaait over de juistheid van de vastgestelde waarden, hoeft die betwisting niet meer te worden besproken.
Conclusie en gevolgen
4. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, voorzitter, en mr. J. Lie en mr. M. Cune, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 maart 2026.
griffier
voorzitter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.