Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/1400
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2026 in de zaak tussen
[eisers], uit [woonplaats], eisers
(gemachtigde: [naam]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eersel, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [naam]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] voor het kalenderjaar 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld op € 565.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 23 januari 2024 (de bestreden uitspraak) het bezwaar van eisers ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
1.3.
Eisers hebben tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift met bijlagen.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 24 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] namens eisers, de gemachtigde van eisers en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
1.6.
De rechtbank heeft de behandeling van de zaak op de zitting aangehouden om eisers in de gelegenheid te stellen om nadere stukken in te brengen.
1.7.
Partijen hebben aanvullende stukken ingediend.
1.8.
De rechtbank heeft de behandeling van de zaak op de zitting van 13 maart 2026 voorgezet, gelijktijdig met de behandeling van zaak SHE 24/3523. Aan de zitting hebben deelgenomen: [naam] namens eisers, de gemachtigde van eisers en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur E. Dekker.
Feiten
2. Eisers zijn eigenaren van de woning, een vrijstaande woning uit 1963. Bij de woning hoort een hobbykas, een vrijstaande garage en een perceel grond.
Beoordeling door de rechtbank
3. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de woning voor het kalenderjaar 2023. De waardepeildatum is 1 januari 2022.
4. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eisers is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een waardematrix. Met die waardematrix, op 17 januari 2025 opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris, is de woning getaxeerd op € 581.000. Eisers vinden dat de waarde te hoog is vastgesteld en verwijst daarbij naar een taxatierapport van 31 juli 2022, opgesteld door de gemachtigde van eisers, die ook taxateur is.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eisers hierover hebben aangevoerd.
7. Eisers hebben de objectafbakening en de objectkenmerken van de woning niet aan de orde gesteld. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van de objectafbakening en objectkenmerken zoals opgenomen in de waardematrix.
8. Eisers vinden dat er in de bestreden uitspraak onvoldoende rekening gehouden is met ‘de punten uit de hoorzitting’. De rechtbank kan de stelling van eisers niet volgen. De punten uit de hoorzitting zijn verwerkt in de bestreden uitspraak van 23 januari 2024. Voor zover eisers hiermee bedoelen dat onvoldoende rekening is gehouden met hun argumenten, komt dit hierna aan de orde.
9. De heffingsambtenaar heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten: [adres] in [woonplaats], [adres] in [plaats] en [adres] in [woonplaats]. De waardeonderbouwing is opgenomen in de overgelegde waardematrix. De heffingsambtenaar heeft voor de taxatie van eisers woning een m²-prijs van € 1.419 gehanteerd, waarin de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten tot uiting komen.
10. Eisers vinden de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn namelijk gelegen in de kern van [woonplaats] waar veel meer voorzieningen zijn dan in het buitengebied, waar de woning is gelegen. De vergelijkingsobjecten zijn ook gelegen in nieuwbouwwijken.
10.1.
De heffingsambtenaar heeft op de zitting desgevraagd toegelicht dat er rond de waardepeildatum geen verkooptransacties van woningen in het buitengebied hebben plaatsgevonden. Om die reden heeft de heffingsambtenaar bij de waardebepaling verkooptransacties in de kernen van [woonplaats] en [plaats] gebruikt. Verder is het vergelijkingsobject [adres] ook verder van voorzieningen gelegen. De heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat de ligging van de woning in een gebied met minder voorzieningen ook positief kan worden uitgelegd. De woning van eisers is mooi en rustig gelegen. De rechtbank kan deze toelichting volgen en komt tot het oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eisers. De vergelijkingsobjecten zijn, evenals de woning, vrijstaande woningen die binnen een jaar van de waardpeildatum zijn verkocht. De vergelijkingsobjecten hebben tevens een voldoende vergelijkbaar bouwjaar. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eisers stellen dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. De woning van eisers is gelegen nabij de snelweg A67 en Eindhoven Airport, wat zorgt voor geluidsoverlast. Eisers hebben op de zitting verder toegelicht dat de vliegtuigen recht over de woning vliegen. Eisers verwijzen hierbij naar een krantenartikel over het vliegverkeer.
11.1.
De rechtbank kan het standpunt van eisers niet volgen. De vergelijkingsobjecten zijn ook gelegen nabij Eindhoven Airport, waardoor de overlast van het vliegverkeer al in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn verdisconteerd. Eisers hebben niet aannemelijk gemaakt dat er een dusdanig verschil is in geluidsoverlast door het vliegverkeer tussen de woning en de vergelijkingsobjecten dat een correctie toegepast moet worden. Met betrekking tot de geluidsoverlast van de snelweg overweegt de rechtbank als volgt. De woning ligt relatief dicht bij de snelweg, maar eisers hebben onvoldoende onderbouwd dat de geluidsoverlast dermate is dat een correctie moet worden toegepast. Tussen de woning van eisers en de snelweg staat namelijk nog bebouwing en er is sprake van bebossing, zoals op de zitting is gebleken. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eisers hebben op de zitting gesteld dat er onvoldoende rekening is gehouden met de toestand van de woning. De woning is ouderwets en er is sprake van achterstallig onderhoud. Zo zijn de vloeren, de kozijnen en de isolatie van de woning slecht. Tevens is er sprake van asbest. De woning is slooprijp, aldus eisers. Als onderbouwing van dit standpunt verwijzen eisers naar de overgelegde foto’s van de woning en naar het taxatierapport van 31 juli 2022, opgesteld door hun gemachtigde.
12.1.
Eisers doen een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hen tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hen te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slagen eisers daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [2] De rechtbank kan de vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [3]
12.2.
De heffingsambtenaar vindt dat er voldoende rekening is gehouden met het voorzieningenniveau, het onderhoudsniveau en de kwaliteit van de woning door deze te kwalificeren als matig (correctiefactor 2), waardoor er op de m²-prijs van de woning een negatieve correctie van in totaal 25% is toegepast. Gelet op het aanwezige fotomateriaal kan de rechtbank die toelichting volgen. Met betrekking tot de asbest heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat asbesthoudende materialen in de vorige eeuw veel werden gebruikt in woningen. De vergelijkingsobjecten komen uit een bouwperiode van 1963 tot 1973. Een eventuele waarde-invloed vanwege de aanwezigheid van asbest is dan ook in de verkoopcijfers verdisconteerd, aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank kan ook deze toelichting volgen. Eisers hebben de aanwezigheid van asbest in de vergelijkingsobjecten daarnaast ook niet gemotiveerd betwist en zij hebben niet aannemelijk gemaakt dat er in de woning meer asbest aanwezig is dan in de vergelijkingsobjecten. Ook de stelling van eisers dat de woning slooprijp is, volgt de rechtbank niet. Eisers hebben namelijk niet aannemelijk gemaakt dat de staat van de woning zodanig is dat het slooprijp is. De foto’s van eisers geven daartoe geen aanleiding. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eisers vinden dat de taxatie van de heffingsambtenaar wordt gedaan van achter het bureau en dat dat niet de bedoeling is. Volgens eisers had de taxateur de woning inpandig moeten opnemen om tot een juiste en eerlijke taxatie van de woning te komen. Dit argument treft geen doel. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er geen aanleiding was om de woning inpandig op te nemen. De rechtbank kan dit goed volgen. Zoals overwogen onder 12.1 is het immers aan eisers te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat sprake is van feiten en omstandigheden die tot een lagere waardering van de woning leiden. Hoewel zij daartoe in beroep uitdrukkelijk in de gelegenheid zijn gesteld, zijn zij daarin niet geslaagd.
14. Eisers bepleiten een lagere waarde en verwijzen daarbij naar het taxatierapport dat is opgesteld door hun gemachtigde. De rechtbank overweegt hierover het volgende. In het rapport wordt de vergelijkingsmethode niet toegepast. Dit maakt, anders dan de heffingsambtenaar meent, niet dat het rapport per definitie niet geschikt is om twijfel te zaaien over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Met het taxatierapport hebben eisers echter geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. In het rapport worden een aantal omstandigheden van de woning aangekaart – zoals de conclusie dat de woning slooprijp is – maar dit wordt niet inzichtelijk gemaakt of onderbouwd. Daarnaast is het taxatierapport opgesteld in het kader van de WOZ-waarde van de woning voor kalenderjaar 2022.
15. De rechtbank begrijpt het belang van eisers bij een lagere WOZ-waarde: dit heeft te maken met de afwikkeling van de nalatenschap van [naam] en levert een lagere schenkbelasting op. Eisers willen graag dat de woning in de familie blijft. De rechtbank is alles overziende echter wel van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van € 565.000 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eisers geen gelijk krijgen. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Woestenburg, rechter, in aanwezigheid van mr. M.P. Kool, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 15 april 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.