Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 25/226 en SHE 25/1448
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar
(gemachtigden: mr. J.F. van Dongen, [naam] en [naam]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarden van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) niet te hoog zijn.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2023 met de beschikking van 25 februari 2024 vastgesteld op € 656.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2024 is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 18 december 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde verlaagd naar € 623.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2024 met de beschikking van 25 februari 2025 vastgesteld op € 682.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2025 is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 28 mei 2025 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar. Het beroep over belastingjaar 2024 is door de rechtbank geregistreerd met zaaknummer SHE 25/226. Het beroep over belastingjaar 2025 is door de rechtbank geregistreerd met zaaknummer SHE 25/1448. De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Eiser heeft in beide beroepen een conclusie van repliek ingediend. De heffingsambtenaar heeft in het beroep met zaaknummer SHE 25/1448 een conclusie van dupliek ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft de beroepen op 6 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben eiser en de gemachtigden van de heffingsambtenaar deelgenomen.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woning uit 1967. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 222 m², een inpandige garage van 20 m², een vrijstaande garage van 33 m², een vrijstaande berging van 57 m², een overkapping/luifel van 20 m², twee dakkapellen van 2 m² en een inpandige berging van 13 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 4.425 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning telkens niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde per 1 januari 2023 naar de getaxeerde waarde van € 706.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 3 februari 2026 is opgesteld door taxateur mr. J.F. van Dongen. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde per 1 januari 2024 naar de getaxeerde waarde van € 682.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport met waardematrix die op 18 september 2025 zijn opgesteld door taxateur G. Tillema. Ook daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. De woning is ook nu vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
3.3.
Eiser vindt van beide taxaties dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woning, kortgezegd omdat die zich in een betere toestand bevinden dan de woning. De rechtbank is het niet met eiser eens dat vanwege de door hem gestelde verschillen in toestand de vergelijkingsobjecten onvergelijkbaar zijn. De vergelijkingsobjecten zijn namelijk, net als de woning van eiser, vrijstaande (bungalow)woningen, gebouwd in jaren ‘60 of ’70 en gelegen op een groot perceel. Ook de taxateur van eiser heeft, voor waardepeildatum 1 januari 2024, gebruik gemaakt van de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar. De rechtbank overweegt dat de vergelijkingsobjecten niet identiek hoeven te zijn aan de woning om als vergelijkingsobject gebruikt te kunnen worden. De rechtbank vindt de gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar en daarom bruikbaar als vergelijkingsobjecten.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
3.4.
Vervolgens is de vraag aan de orde of de heffingsambtenaar wel voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar dat in beide jaren onvoldoende heeft gedaan. Hij heeft in het beroep met zaaknummer SHE 25/226 naar voren gebracht dat het dak van de woning uit kunststof leien (uit 1993-1994) bestaat en dat hiervan de levensduur is bereikt. Het dak en de goten zijn volgens eiser in een dusdanig slechte conditie dat ze moeten worden vervangen. Dat laatste geldt ook voor de asbest golfplaten die liggen op het dak van een van de bijgebouwen. De houten balkenlaag van de verdiepingsvloer en de dakconstructie bevatten houtparasieten. De cv-installatie functioneert niet meer en is afgekoppeld. De woning is gedateerd, waaronder de badkamer, en er is veel achterstallig onderhoud. Eiser wijst ook op de schimmelvorming in de badkamer. Volgens eiser kost het herstel bij benadering € 300.000. In het beroep met zaaknummer SHE 25/1448 heeft eiser een meer algemeen betoog over de toestand van zijn woning gehouden. Op de zitting heeft eiser gezegd dat hij in beide beroepen hetzelfde wil aanvoeren over de toestand van zijn woning.
3.4.1.
Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waarde van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [2] De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [3]
3.4.2.
Ten aanzien van de waarde per 1 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar de door eiser gemelde gebreken in de waardering betrokken, met name door de kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen af te waarderen naar matig (2). Dit heeft ertoe geleid dat de woning in totaal neerwaarts is gecorrigeerd voor bijna € 270.000. Dat komt overeen met het bedrag dat eiser zelf noemt, namelijk “bij benadering € 300.000”. Verder zijn de vergelijkingsobjecten op zowel onderhoud als voorzieningen opwaarts gecorrigeerd naar goed (4). De heffingsambtenaar vindt dat op deze manier voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en ziet daarom geen enkele aanleiding de waarde (verder) te verlagen.
3.4.3.
Ten aanzien van de waarde per 1 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar de woning inpandig opgenomen, maar eiser heeft de taxateur slechts toegang verleend tot de entree, toilet, badkamer, werkkamer en de inpandige garage (vanwege de aanwezigheid van de cv-installatie). Verder heeft de taxateur de woning buiten kunnen zien. De taxateur mocht van eiser geen foto’s maken. Wel heeft eiser zelf vier (detail)foto’s van de woning overgelegd. De heffingsambtenaar zegt dat hij hierdoor geen goede (totaal)indruk van de woning heeft kunnen krijgen. Dat is wel van belang, omdat de totale woning beoordeeld moet worden, niet alleen de mindere punten, en omdat is gebleken dat eiser inmiddels bezig is de woning te verbeteren. Zo is volgens de heffingsambtenaar in de loop van 2024 en 2025 het dak verbeterd. Maar om discussie over de toestand van de woning te vermijden is de heffingsambtenaar (blijven) uitgaan van wat eiser daarover zegt. Dit heeft ertoe geleid dat de woning in totaal neerwaarts is gecorrigeerd voor bijna € 207.000.
3.4.4.
De rechtbank kan de heffingsambtenaar in zijn standpunt ten aanzien van de waarde per 1 januari 2023 volgen. Eiser vindt dat de kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen van de woning verder moeten worden afgewaardeerd naar slecht (1), maar eiser is – net als de rechtbank – geen taxateur en daarom niet deskundig om daar uitspraken over te doen. Het staat eiser – net als ieder ander – vrij om een mening te hebben over de taxatie door de heffingsambtenaar, maar deskundigheid (van in dit geval de taxateur) is niet hetzelfde als een mening. Bij de waardering van beide standpunten door de rechtbank legt eisers mening het dus af tegen de deskundigheid van de taxateur. Verder heeft eiser het door hem geschatte bedrag van de renovatie van de woning op geen enkele wijze onderbouwd, bijvoorbeeld met een inzichtelijke offerte van een aannemer. En overigens komt het door eiser genoemde bedrag ook dichtbij de door de heffingsambtenaar doorgevoerde correcties, zoals de heffingsambtenaar terecht opmerkt. Daarnaast is ook nog eens € 83.000 boven de vastgestelde waarde getaxeerd, wat bij elkaar genomen zelfs een verschil van € 353.000 betreft en dus ruim meer is dan het door eiser genoemde bedrag voor de renovatie. Tot slot heeft eiser verder geen argumenten aangedragen waarom de taxateur niet inzichtelijk en begrijpelijk tot haar onderbouwing is gekomen.
3.4.5.
De rechtbank kan de heffingsambtenaar ook in zijn standpunt ten aanzien van de waarde per 1 januari 2024 volgen. Hoewel nu van een neerwaartse correctie van € 207.000 sprake is in verband met de door eiser genoemde gebreken, vindt de rechtbank dat de heffingsambtenaar dit voldoende inzichtelijk en begrijpelijk heeft toegelicht. De heffingsambtenaar wijst er terecht op dat hij door eiser slechts beperkt toegang tot de woning heeft gekregen waardoor hij tijdens de inpandige opname geen volledig beeld van de woning heeft kunnen krijgen. De heffingsambtenaar heeft het daarom moeten doen met de wel verkregen informatie tijdens de inpandige opname en de overige informatie die hem ter beschikking staat. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar met de toegepaste correcties voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
3.4.6.
Voor zover eiser ten aanzien van de waarde per 1 januari 2024 klaagt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuiste feitelijke toestand van de woning, laat de rechtbank dat standpunt wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing. Dat de heffingsambtenaar tijdens de inpandige opname geen volledig beeld van de woning kon krijgen, is te wijten aan eisers weigering om toegang tot de gehele woning te geven. De door eiser op de zitting gegeven reden voor deze weigering vindt de rechtbank onvoldoende. Eiser zegt dat hij zich niet serieus genomen voelde door de taxateur van de heffingsambtenaar, omdat die tijdens de inpandige opname stellingen van eiser in twijfel trok en omdat het taxatierapport op onderdelen onvolledig en onjuist zou zijn. Het is echter de taak van een deskundige – in dit geval: een taxateur – om professioneel kritisch onderzoek te verrichten. In dat kader is het juist transparant dat hij zijn (voorlopige) bevindingen met eiser deelt en hem zo de gelegenheid van tegenspraak biedt. Anders gezegd: eiser is niet tekort gedaan doordat de taxateur van de heffingsambtenaar niet zondermeer is meegegaan in wat eiser hem over de woning vertelde. Dat eiser ontevreden is over het rapport van de taxateur kan nooit ten grondslag hebben gelegen aan zijn weigering om de taxateur de gehele woning te laten opnemen. Dit omdat de (gedeeltelijke) inpandige opname plaatsvond op 3 september 2025 en het taxatierapport pas op 15 oktober 2025 via het digitale rechtbankdossier aan eiser ter beschikking werd gesteld.
Zaait eiser met de door hem ingebrachte rapport twijfel aan de WOZ-waarde?
3.5.
Eiser bepleit per waardepeildatum 1 januari 2023 een waarde van € 535.446 en per waardepeildatum 1 januari 2024 een waarde van € 591.000. Voor de onderbouwing van deze standpunten wijst eiser op het ‘adviesrapport waardebepaling WOZ’ van taxateur B. van der Wielen. Dat rapport concludeert tot een WOZ-waarde van € 591.000 per waardepeildatum 1 januari 2024. Wat betreft de waardepeildatum 1 januari 2023 heeft eiser deze getaxeerde waarde geïndexeerd met -9,4%.
3.5.1.
Met dit standpunt zaait eiser geen twijfel over de juistheid van de vastgestelde waarde per 1 januari 2023. Een object wordt namelijk getaxeerd per een bepaalde waardepeildatum waarbij marktgegevens (in dit geval de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten) de directe basis zijn voor de getaxeerde waarde van de woning. Eisers methode komt erop neer dat een getaxeerde waarde – niet zijnde een marktgegeven – (verder) wordt geïndexeerd met een overigens niet onderbouwd percentage. Dat dit nog voldoende relatie met de markt op de waardepeildatum, 1 januari 2023, heeft blijkt nergens uit.
3.5.2.
Met dit rapport zaait eiser evenmin twijfel over de juistheid van de vastgestelde waarde per 1 januari 2024. In het rapport wordt het standpunt van eiser dat dat de kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen van de woning moeten worden gewaardeerd op slecht (1) als uitgangspunt genomen. Waarom dit zo is, wordt onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Ook blijkt uit het rapport in het geheel niet hoe zich dit standpunt verhoudt tot de toestand van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft op de zitting terecht opgemerkt dat het er sterk op lijkt dat de door eiser ingeschakelde taxateur geen eigen taxatie heeft verricht, maar slechts het taxatierapport van de heffingsambtenaar (van 18 september 2025) heeft gepakt en daarin eisers standpunt rekenkundig ten aanzien van genoemde correcties (rekenkundig) heeft verwerkt.
Conclusie en gevolgen
4. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. P. van Berkel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 mei 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.