Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/1948
uitspraak van de meervoudige kamer van 22 juni 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant
(gemachtigde: S.A. van Eck RT).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van haar woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 22 februari 2023 vastgesteld op € 393.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar woning 2023 en de aanslag watersysteemheffing gebouwd 2023 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 9 februari 2024 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Eiseres heeft op het verweerschrift gereageerd met een conclusie van repliek.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 12 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
1.7.
De rechtbank heeft partijen tijdens de zitting doorverwezen naar mediation en de behandeling geschorst. Het mediationtraject heeft niet geleid tot een oplossing van het geschil.
1.8.
Eiseres heeft nadere stukken ingediend.
1.9.
De rechtbank heeft de behandeling op 5 februari 2026 op zitting voortgezet. Hieraan hebben deelgenomen
:de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
:de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning aan de [adres] in [woonplaats] . De woning is een twee-onder-een-kap woning met bouwjaar 1998. De woning bestaat uit een hoofdgebouw van 108 m2, een zolder van 25 m2 en een vrijstaande garage van 25 m². De woning heeft ook een berging en een carport. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 262 m².
Objectkenmerken
3. De heffingsambtenaar heeft in zijn conclusie van dupliek de grootte van de carport aangepast van 17 m2 naar 16 m2 en van de berging van 7 m2 naar 6 m2. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van eiseres bevestigd akkoord te zijn met deze wijzigingen.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
5. Het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Is het verweerschrift te laat ingediend?
6. Eiseres stelt zich op het standpunt dat het verweerschrift buiten beschouwing moet worden gelaten wegens schending van de goede procesorde, omdat het verweerschrift kort voor de zitting is ingediend. De rechtbank heeft op de eerste zitting beslist daarvoor geen aanleiding te zien, omdat eiseres inhoudelijk op het verweerschrift heeft kunnen reageren. Eiseres heeft na die beslissing aangevoerd dat zij niet in de gelegenheid is geweest om alles goed uit te zoeken. Gelet op de schorsing van de zaak wegens mediation en de mogelijkheid om de stellingen aan te vullen nadat de mediation niet tot een minnelijke regeling heeft geleid, is dat geen aanleiding om terug te komen van deze beslissing.
Formele stellingen van eiseres
7. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de zaakstukken op grond van artikel 40 lid 2 van Pro de Wet WOZ aan eiseres moet verstrekken. Er wordt volgens haar niet voldaan aan het black-boxarrest [2] . Verder voert eiseres aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende gereageerd op haar bezwaren. Ook voert zij aan dat dat de heffingsambtenaar dezelfde onderbouwing geeft als hij heeft gegeven tegen de vastgestelde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022, terwijl daarover een procedure is gevoerd bij de rechtbank en daarover uitspraak [3] is gedaan. Zij handhaaft de in die procedure aangevoerde bezwaren. Eiseres vindt tot slot dat het taxatieverslag geen onderbouwing bevat. Er worden enkel kenmerken vermeld, maar geen onderbouwde cijfers.
7.1.
De rechtbank volgt eiseres niet in deze stellingen. Eiseres heeft in de bezwaarfase kennis kunnen nemen van het taxatieverslag, de grondstaffel en de KOUDV-factoren van het betreffende object en de referentiewoningen. Dit stelde eiseres volgens de heffingsambtenaar in staat om de bij de waardebepaling gebruikte gegevens en aannames te controleren en daarop een gemotiveerde reactie te geven, zoals de door de heffingsambtenaar terecht is aangevoerd. Eiseres heeft niet gesteld dat zij om extra en/of andere gegevens heeft verzocht. Dat is volgens een arrest van de Hoge Raad een vereiste om een schending van artikel 40 lid 2 van Pro de Wet WOZ te kunnen vaststellen. [4] De rechtbank ziet in het dossier verder geen grond voor het oordeel dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het black-boxarrest. Zij vindt ook niet dat de bestreden uitspraak onvoldoende is gemotiveerd of onzorgvuldig tot stand is gekomen. In de bestreden uitspraak is de heffingsambtenaar op de door eiseres aangevoerde gronden ingegaan. Maar ook al zou het onvoldoende gemotiveerd zijn dan nog leidt dat niet tot een gegrond beroep. Volgens vaste rechtspraak [5] hoeft het enkele feit dat een aanslag onzorgvuldig is voorbereid, niet te leiden tot vernietiging van die aanslag. Eventuele onzorgvuldigheden en onjuistheden/motiveringsgebreken in de uitspraak op bezwaar kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is. Dit geldt ook voor eiseres’ stelling dat het taxatieverslag niet voldoet. Tot slot heeft eiseres niet kenbaar gemaakt welke bezwaren eiseres tegen de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 naar voren heeft gebracht en waarom die moeten leiden tot een geslaagd beroep. De beroepsgronden slagen niet.
Het verzoek om foto’s uit het bestand van de heffingsambtenaar te laten verwijderen
8. Eiseres heeft gesteld dat de heffingsambtenaar beschikt over foto’s van haar woning en verzoekt de rechtbank om de heffingsambtenaar op te dragen die foto’s uit zijn bestand te laten verwijderen en dit te bevestigen. De belastingrechter beoordeelt slechts of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld en heeft dus niet de bevoegdheid om over een verzoek zoals dat hier door eiseres is gedaan, te oordelen. Zij gaat er daarom aan voorbij.
Waarde van de woning
9. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2023. De waardepeildatum is 1 januari 2022.
10. Eiseres vindt dat de waarde € 312.700 moet zijn. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatierapport en een waardematrix. Met dit taxatierapport, opgesteld op 11 november 2024 door taxateur N. Elfers, is de WOZ-waarde (€ 393.000) getaxeerd op € 393.000.
11. De heffingsambtenaar heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd door de woning te vergelijken met vier objecten, te weten: [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] en [adres] in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. De waardeonderbouwing is opgenomen in een waardematrix. De vergelijkingsobjecten zijn twee-onder-een-kap woningen die binnen een jaar rond de waardepeildatum zijn verkocht. De heffingsambtenaar heeft de transactieprijzen geïndexeerd naar de waardepeildatum. In het taxatierapport en de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. Dat heeft tot gevolg gehad dat de taxateur een m²-prijs van € 1.926 per m² voor de woning heeft gehanteerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende de verschillen tot uitdrukking gebracht. Ook is een grondstaffel met een toelichting daarop bijgevoegd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
12. Wat eiser in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank bespreekt die gronden hierna.
12.1.
Eiseres vraagt zich af wat de verhouding is tussen de grond en de opstallen, omdat deze door de heffingsambtenaar is gewijzigd en niet is onderbouwd. Het is hierdoor onduidelijk wat de verhouding tussen de grond- en woningcomponent en de bijgebouwen is. Daarnaast wijkt de grondprijs waarmee in de taxatie is gerekend, af van de grondprijzen waarmee gemeente Oss rekent. Eiseres verwijst naar de grondprijzenbrief 2022-2023 van deze gemeente.
12.2.
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat uit onderzoek bleek dat de verhouding tussen de grond- en opstalcomponenten in eerdere jaren niet optimaal was, waardoor de grondwaarde relatief laag en de opstalwaarde relatief hoog werd ingeschat. In reactie hierop heeft in het nieuwe taxatiemodel, dat geldt vanaf belastingjaar 2023, een verschuiving plaatsgevonden. Het aandeel in de WOZ-waarde voor de grond is vergroot ten opzichte van het aandeel voor de opstallen. Dit is ook een gevolg van de algemene marktontwikkelingen op de woningmarkt. Deze wijzigingen zijn in het taxatiemodel ingevoerd en consistent toegepast voor zowel de woning als de referentiewoningen, waardoor de marktconforme WOZ-waarde gelijk blijft. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Verder stelt de rechtbank vast dat de WOZ-waarde is gebaseerd op de vergelijkingsmethode, waarbij de heffingsambtenaar in dit geval vier transacties heeft gehanteerd. De grondprijzenbrief, die geen betrekking heeft op het in geschil zijnde belastingjaar, brengt de rechtbank daarom niet aan het twijfelen. Dit argument slaagt niet.
12.3.
Eiseres voert aan dat het niet duidelijk is op wat voor manier de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de staat van het onderhoud van de woning. Een concrete onderbouwing ontbreekt. Zij voert aan dat de keuken, sanitair, cv-ketel, wandafwerking badkamer en toiletten sterk zijn verouderd en gedateerd (24 jaar).
12.4.
De rechtbank volgt eiseres niet in haar stellingen. Voorop staat dat de rechtbank de vaststelling van een correctie(factor) door een taxateur niet op juistheid kan beoordelen. Zo’n vaststelling betreft namelijk geen juridische kwestie en is ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit, maar een taxatietechnische waardering. Uitgangspunt is dat de vaststelling van deze correcties op het terrein van een taxateur als de deskundige ligt. De rechtbank kan de vaststelling – voor zover zij wordt betwist – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid in het licht van onder andere de toelichting door de taxateur, de gegevens in het dossier, wat de andere partij tegen de vaststelling aanvoert, en de reactie daarop van de taxateur. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat de taxateur in het kader van de beroepsprocedure een inpandige opname heeft uitgevoerd. Tijdens deze opname gaf eiseres echter geen toestemming voor het maken van foto’s. Op basis van de inspectie en mondelinge toelichting heeft de taxateur de staat van onderhoud als gemiddeld beoordeeld, waarbij de verschillen met referentieobjecten zijn meegewogen. De inpandige opname is verwerkt in het rapport en de matrix. Eiseres heeft in beroep zelf foto’s overgelegd, maar gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar doet dat de rechtbank niet twijfelen aan het oordeel van de taxateur. De stellingen van eiseres treffen geen doel.
12.5.
Eiser heeft aangevoerd dat de zolderruimte niet als gebruiksoppervlakte moet worden meegenomen omdat die niet verwarmd is. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij dit in beroep heeft herzien en dat de zolder is geclassificeerd als bergzolder (overige inpandige ruimte), conform de meetinstructie. Verder heeft hij in de aangepaste matrix onderbouwd dat deze aanpassing geen effect heeft op de beschikte WOZ-waarde. De rechtbank kan deze toelichting volgen.
12.6.
Eiseres heeft over de matrix opgemerkt dat de daarin vermelde WOZ-waarde van de referentieobjecten niet overeenkomen met de WOZ-waarde zoals vermeld in het WOZ-waardeloket. De heffingsambtenaar heeft er terecht op gewezen dat in de matrix de WOZ-waarde bepaald is op basis van gecorrigeerde transactieprijzen, die zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De verkoopprijzen van de referentieobjecten worden vermeld in het taxatierapport en de matrix, niet de WOZ-waarden. Het argument slaagt niet.
12.7.
Eiseres heeft verder de correctie van +8,1% voor het referentieobject [adres] betwist en stelt dat dit onjuist is. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de correctie juist is toegepast. Hij heeft toegelicht dat het referentieobject is beoordeeld met een lagere kwaliteit (kwaliteit 2), waarvoor een negatieve correctie van -7,5% is toegepast. Om dit object weer vergelijkbaar te maken met een woning van gemiddelde kwaliteit (kwaliteit 3), is de negatieve correctie ongedaan gemaakt door een positieve correctie van +8,1% toe te passen. Dit verschil ontstaat omdat het terugrekenen naar een oorspronkelijke waarde altijd een iets hoger percentage vereist dan de oorspronkelijke correctie. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Het argument treft geen doel.
12.8.
Eiseres heeft een waarde van € 312.700 bepleit. Deze waarde is gebaseerd op de argumenten die eiseres heeft aangevoerd ter onderbouwing van haar beroepsgrond dat de waarde te hoog is vastgesteld. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen, slagen deze argumenten niet. Met de door haar bepleite waarde heeft eiseres daarom geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld.
12.9.
Nu geen van de door eiseres aangedragen argumenten doel treft, slaagt haar beroepsgrond dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld, niet. De conclusie is daarom dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Het verzoek van eiseres om schadeloosstelling
13. Eiseres vraagt om een schadeloosstelling. Daartoe voert zij aan dat zij niet op alle stellingen van de heffingsambtenaar heeft kunnen reageren en haar rechten worden ontnomen. Volgens eiseres is het wettelijk zo bepaald dat zij niet in aanmerking komt voor een schadeloosstelling, maar zij vindt dat vanwege alle onvolkomenheden van de heffingsambtenaar een schadeloosstelling op zijn plaats is. De rechtbank ziet geen grond voor het oordeel dat de heffingsambtenaar jegens eiseres door en/of vanwege deze procedure schadeplichtig is geworden en wijst het verzoek daarom af.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lie, voorzitter, en mr. M. Cune, en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van mr. P. van Berkel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 juni 2026.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.