ECLI:NL:RBOBR:2026:4890

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 25/1587

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 juli 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,

de heffingsambtenaar van de gemeente Vught, de heffingsambtenaar, ( [naam] ).

Procesverloop

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ^[1]-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] .

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 31 januari 2025 vastgesteld op € 630.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2024 en voor het kalenderjaar 2025. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2025 aan eiser opgelegd.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 20 mei 2025 (de bestreden uitspraak) de waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

1.3.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.5.

Eiser heeft een nader stuk ingebracht.

1.6.

De rechtbank heeft het beroep op 16 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de heffingsambtenaar in persoon, bijgestaan door P.F. Sijben, taxateur
.

Feiten

2. Eiser is de eigenaar van de onroerende zaak. Het gaat om een semi bungalow met bouwjaar 1988. De woning omvat de hoofdbouw (131 m²) met dakkapel (4 m²), een inpandige garage (22 m²) en een overkapping/luifel (29 m²). Het kadastrale perceel dat bij de woning hoort heeft een oppervlakte van 569 m².

Beoordeling door de rechtbank

Late indiening verweerschrift

3. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar niet tijdig heeft gereageerd op verzoeken van de rechtbank voor het indienen van een verweerschrift en een taxatie, terwijl de rechtbank daar wel een aantal malen om heeft verzocht. Volgens eiser was bovendien de relevante informatie bij de heffingsambtenaar al eerder beschikbaar, maar heeft de heffingsambtenaar er tot 26 februari 2026 mee gewacht de stukken in te dienen. Eiser vindt dat daarmee de goede procesorde is geschonden. De procedure heeft daardoor langer geduurd dan nodig is. Hij verzoekt de rechtbank het verweerschrift buiten beschouwing te laten.

3.1.

De rechtbank is het met eiser eens dat de heffingsambtenaar meerdere malen niet tijdig heeft gereageerd op de verzoeken van de rechtbank zijn verweerschrift in te dienen. Zo heeft de rechtbank op 13 augustus 2025, en op 8 december 2025 nogmaals gevraagd om het verweerschrift (en een taxatie) binnen acht weken in te dienen. Het verweerschrift en de taxatie zijn een aantal weken later, op 27 februari 2026, aan de rechtbank en vervolgens aan eiser toegezonden. De rechtbank overweegt dat in de toepasselijk wettelijke bepalingen niet staat dat de rechtbank alleen vanwege het overschrijden van een gestelde termijn al het verweerschrift buiten beschouwing mag laten. De rechtbank moet in zo’n geval beoordelen of de heffingsambtenaar met zijn handelwijze de goede procesorde heeft geschonden. Dat houdt in dat de rechtbank een afweging zal moeten maken tussen enerzijds het belang bij het alsnog overleggen van, in dit geval, een later ingediend verweerschrift met bijlagen en anderzijds het algemeen belang van een doelmatige procesgang, waarbij het belang van hoor en wederhoor zal moeten meewegen. Pas als dat geschonden is, mag de rechtbank het verweerschrift buiten beschouwing laten.^[2]

3.2.

De rechtbank is van oordeel dat de goede procesorde in deze zaak niet is geschonden. Eiser heeft namelijk op 6 maart 2026 inhoudelijk gereageerd op het verweerschrift en hij is daarmee door de latere indiening dus niet in zijn processuele belangen geschaad, noch is hij in een nadeligere positie gebracht. Ook heeft hij op zitting nog inhoudelijk gereageerd. Het is daarom niet in strijd met de goede procesorde om het verweerschrift bij de behandeling van de zaak te betrekken. Wat betreft de duur van de procedure overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar er langer over heeft gedaan om de zaakstukken en het verweerschrift in te dienen. Dat is op zich niet wenselijk, maar niet daarom fataal voor de heffingsambtenaar. Het had de heffingsambtenaar wel gesierd om toe te lichten waarom hij deze stukken te laat heeft ingediend, zeker nadat eiser in beroep aangaf dat dit voor hem een belangrijk punt was. De heffingsambtenaar, die op zitting aanwezig was, heeft erkend dat hij de afgelopen jaren door een grote instroom van bezwaren en beroepen niet of amper in staat is geweest tijdig te voldoen aan de verzoeken van de rechtbank, met als gevolg dat zaakstukken en het verweerschrift helaas buiten de gestelde termijnen zijn ingediend. Maar een overschrijding van een aantal weken in deze zaak betekent niet dat de procedure te lang heeft geduurd. De rechtbank verbindt daar geen consequentie aan. De beroepsgrond slaagt niet.

De motivering van de uitspraak op bezwaar

4. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de bestreden uitspraak niet voldoende en gebrekkig heeft gemotiveerd, omdat de heffingsambtenaar onvoldoende is ingegaan op zijn argumenten. De heffingsambtenaar heeft enkel in algemene bewoordingen gereageerd op wat eiser naar voren heeft gebracht. Dit en de vele contactmomenten met de heffingsambtenaar hebben volgens eiser geen soelaas geboden, en evenmin de inpandige opname die de heffingsambtenaar heeft laten uitvoeren. Eiser vindt dat hij ertoe wordt gedwongen om in beroep te gaan bij de rechtbank.

4.1.

De rechtbank overweegt dat op de heffingsambtenaar de plicht rust om op grond van de gemaakte bezwaren een volledige heroverweging te maken.^[3]Ook rust op hem de plicht inzichtelijk te maken dat hij de aanslag desondanks handhaaft.^[4]De heffingsambtenaar heeft op zitting erkend dat hij door de vele WOZ-zaken in de afgelopen jaren bij de gemeente Vught mogelijk inhoudelijk kort heeft gereageerd. De rechtbank is van oordeel dat dit echter niet betekent dat daar gevolgen aan moeten worden verbonden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende inzicht gegeven in de wijze waarop de waarde van de woning in de uitspraak op bezwaar tot stand is gekomen. In het verweerschrift en het daarbij behorende taxatierapport is gemotiveerd en uitgebreid op eisers argumenten ingegaan. Eiser heeft daarop kunnen reageren en heeft dat ook in zijn reactie van 6 maart 2026 en op zitting gedaan. Voor zover eiser meent dat dit alles onvoldoende is, hoeven volgens vaste rechtspraak^[5]eventuele onzorgvuldigheden in de totstandkoming en/of de motivering van de bestreden uitspraak op bezwaar op zichzelf niet tot vernietiging van die uitspraak te leiden. Zulke gebreken hoeven namelijk niet te betekenen dat de waardevaststelling van de woning onjuist is. Dat laatste beoordeelt de rechtbank hierna. De rechtbank gaat niet mee in de stelling van eiser dat hij als gevolg van een gebrekkige motivering gedwongen werd om in beroep te gaan, enkel en alleen om dit naar voren te brengen. In beroep heeft eiser immers meer beroepsgronden naar voren gebracht ten aanzien van de waarde van de woning.

4.2.

Eiser voert in dit verband nog aan dat het waarderapport van de heffingsambtenaar dateert van 26 augustus 2025, dus van na de uitspraak op bezwaar, en kennelijk de heffingsambtenaar daarmee de uitspraak op bezwaar alsnog van een betere motivering wil voorzien. Dit leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel over de volgens eiser gebrekkige motivering van de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar, evenals eiser, is in iedere fase van de procedure vrij in de keuze hoe hij de waarde van de woning onderbouwt. Dat betekent dat de heffingsambtenaar in beroep een nieuw bewijsmiddel kan kiezen om de waarde anders en grondiger te onderbouwen, en hij daarmee zijn standpunt wijzigt. Dat leidt niet tot de conclusie dat sprake is van een motiveringsgebrek. Deze beroepsgrond slaagt niet.
De waarde van de woning

5. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2025. De waardepeildatum is 1 januari 2024.

5.1.

De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde (€ 630.000) onderbouwd met een taxatierapport en een waardematrix. De woning is in die stukken getaxeerd op een gelijkluidende waarde. Eiser vindt dat de waarde € 540.000 moet zijn.

5.2.

De rechtbank stelt vast dat tussen partijen de zogenaamde primaire objectkenmerken van de woning, zoals de metrage van de woning, bijgebouwen en de perceeloppervlakte, niet in geschil zijn. Eiser heeft nog wel opmerkingen geplaatst over de staat van de woning zoals de heffingsambtenaar die in zijn taxatie heeft opgenomen, maar wat eiser daarover aanvoert en wat dat betekent voor de waarde komt hierna aan de orde onder rechtsoverweging 5.3 en verder. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de primaire objectkenmerken zoals die in het taxatierapport van de heffingsambtenaar zijn opgenomen.

5.3.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd. Als eiser een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waarde van de woning leiden, moet hij stellen, en bij betwisting bewijzen, dat die feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt hij daarin, dan moet de heffingsambtenaar vervolgens aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.^[6]

Keuze van de drie vergelijkingsobjecten

6. Eiser voert aan dat hij de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet geschikt acht en dat vooral [adres] onvoldoende vergelijkbaar is. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt. De rechtbank stelt voorop dat bij een vergelijkingsmethode in het kader van de Wet WOZ het er niet om gaat dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan zijn woning. Dat is in de regel ook zeer lastig om te realiseren in het geval, zoals bij de woning van eiser, het gaat om een minder vaak voorkomend type woning in de gemeente, een semi bungalow. Daar komt nog bij dat de heffingsambtenaar enkel vergelijkingsobjecten kan hanteren voor de onderbouwing die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank begrijpt dat de heffingsambtenaar doorslaggevend vond dat hij heeft willen aansluiten bij hetzelfde type woning. De keuze voor de beide transacties aan de [adres] is ingegeven doordat eiser zelf die nog het meest vergelijkbaar vindt. [adres] is toegevoegd omdat die woning is gelegen in dezelfde straat, ook al vindt eiser vooral dat object onvoldoende vergelijkbaar. Het enkele feit dat de laatste transactie iets meer dan een jaar voor de waardepeildatum heeft plaatsgevonden maakt dat object evenmin ongeschikt. De rechtbank ziet in wat eiser stelt geen aanleiding de keuze van de heffingsambtenaar voor deze drie vergelijkingsobjecten als onjuist te bestempelen. Van belang is dat de heffingsambtenaar bij zijn keuze met de verschillen, die er zeker zijn tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten, rekening heeft gehouden in de waardeonderbouwing. Of dat voldoende is gebeurd, zal de rechtbank hierna beoordelen.
De vergelijkingsmethode

7. De heffingsambtenaar wijst voor de onderbouwing van zijn waarde naar de getaxeerde waarde in zijn taxatierapport, ondersteund door zijn waardematrix. De taxateur heeft een vergelijkingsmethode toegepast. Dat houdt in dat de woning wordt vergeleken met andere verkochte woningen, de zogenaamde vergelijkingsobjecten. Dat zijn hier: [adres] en [adres] , en [adres] , alle gelegen in [plaats] . Het gaat om drie woningen, omstreeks een jaar voor de waardepeildatum verkocht. De vergelijkingsobjecten zijn ook semi bungalows, en zijn vergelijkbaar wat betreft bouwjaar, namelijk met bouwjaren 1989, 1988 en 1986. Zoals hiervoor overwogen hoeft het niet te gaan om vergelijkingsobjecten die identiek aan de woning te zijn. De transactieprijzen zijn eerst door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar hieruit de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten afgeleid. De prijs per eenheid per m² (=PPE) die volgt uit deze drie transacties is vervolgens gebruikt om de waarde van de woning vast te stellen. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met zijn taxatierapport en waardematrix voldoende onderbouwd dat deze referenties goed vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft ook aannemelijk gemaakt met zijn waardematrix dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder het woonoppervlak, bouwjaar, de aanwezigheid van aanbouwen en bijgebouwen en de perceeloppervlakte, rekening is gehouden. Ook zijn daarbij de verschillen in KOUDV-factoren in acht genomen. De PPE van de woning staat daarmee in beginsel in een goede verhouding tot de woning van eiseres. Het verschil in perceeloppervlak is daarbij meegenomen en dat komt tot uitdrukking in de verschillen in grondwaarde van de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
Staat van de woning na de aanpassingen in 2018

8. Eiser heeft er op gewezen dat de heffingsambtenaar ten onrechte het eigenhandig moderniseren van sanitair en de keuken door eiser met behulp van zijn schoonvader heeft gekenschetst als een ‘volledige’ verbouwing. Het betrof hier een basale verbouwing met een minimaal afwerkingsniveau. Daarnaast heeft eiser er op gewezen dat de taxateur onvoldoende rekening heeft gehouden met een aantal aantoonbare gebreken die de taxateur ook zelf heeft geconstateerd in zijn waarderapport. Er is sprake van vochtoverlast en scheurvorming. Ook is het isolatieniveau uit de jaren 80 van de vorige eeuw, zijn de dakkapellen niet geïsoleerd, is bij de afvoer van de wasmachine vochtoverlast en is ook vanuit de badkamer vochtoverlast in de keuken. Eiser schat de kosten om zijn woning in goede staat te brengen op circa € 25.000 in. Deze gebreken zijn onvoldoende meegenomen in de waardematrix.
8.1. Voorop staat dat de rechtbank de vaststelling van een correctie(factor) door een taxateur niet op juistheid kan beoordelen. Zo’n vaststelling betreft namelijk geen juridische kwestie en is ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit, maar een taxatietechnische waardering. Uitgangspunt is dat de vaststelling van deze correcties op het terrein van een taxateur als de deskundige ligt. De rechtbank kan de vaststelling – voor zover zij wordt betwist – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid in het licht van onder andere de toelichting door de taxateur, de gegevens in het dossier, wat de andere partij tegen de vaststelling aanvoert, en de reactie daarop van de taxateur. Opmerking verdient tot slot dat de vaststelling van één of meer correctiefactoren niet als zodanig voorligt bij de rechtbank, maar de totale waardering. De correctiefactoren zijn een hulpmiddel om een getaxeerde waarde inzichtelijk te maken.^[7]

8.2.

De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar alleen transacties van verkochte woningen kan gebruiken. Daarbij is doorslaggevend geweest, zoals ook de taxateur heeft aangegeven in zijn taxatierapport en waardematrix, dat gekozen is voor transacties uit een zelfde bouwperiode en van een zelfde type. Ook voor deze gebruikte woningen, semi bungalows die dus wat betreft bouwjaar vergelijkbaar zijn, geldt dat het min of meer opknapwoningen betreffen die niet vrij zijn van (kleine) gebreken zoals ook eiser die benoemt over zijn woning. Dat betekent dat wat eiser opmerkt over de gebreken aan zijn woning, en de heffingsambtenaar ontkent die niet, al zijn meegenomen zijn in die transactiecijfers en dat doorwerkt in de PPE die de heffingsambtenaar heeft gebruikt. Daar staat bovendien tegenover dat eiser eigenhandig (met behulp van zijn schoonvader) de keuken, de WC en de badkamer heeft aangepast. Op zitting heeft de taxateur nog een paar aanpassingen genoemd zoals bijvoorbeeld het plafond van de woonkamer. Het betreft alles tezamen aanzienlijke aanpassingen van de woning. Weliswaar dingt eiser af op de kwaliteit van die aanpassingen, maar dat leidt niet tot het oordeel dat de heffingsambtenaar tot een correctie had moeten overgaan. Op zitting heeft de taxateur benadrukt dat zeker niet is gekozen voor een cijfer 4 (bovengemiddeld) voor de voorzieningen, maar de aanpassingen aan de woning zijn netjes gebeurd en daarmee is een cijfer 3 op zijn plaats. Daarbij is relevant dat bij de vergelijkingsobjecten het voorzieningenniveau op 2 (matig of benedengemiddeld) is gezet. De heffingsambtenaar heeft op zitting ook gewezen op een aantal gebreken bij de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft daarom met zijn taxatie en de daarbij behorende informatie de rechtbank voldoende kunnen overtuigen van zijn standpunt dat voldoende rekening is gehouden met de staat van de woning. Wat eiser daartegen over heeft gesteld is onvoldoende om twijfel te zaaien. In dat geval had eiser, die een bedrag van € 25.000 aan kosten heeft genoemd, meer onderbouwende stukken moeten inbrengen, zoals bijvoorbeeld een bouwkundig onderzoek dan wel een offerte van een bouwbedrijf waarin die kosten tot uitdrukking komen. Eiser heeft onvoldoende aangevoerd wat een verdergaande waardedruk zou kunnen verduidelijken. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om de kwalificaties die de taxateur heeft gehanteerd voor onjuist te houden.

WOZ-waarden van vergelijkingsobjecten

9. Eiser wijst ten slotte er nog op dat de WOZ-waarde van zijn woning sterker in waarde is gestegen dan de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten. Volgens eiser is dat niet te rechtvaardigen. De rechtbank volgt eiser daarin niet. De WOZ-waarde van een andere woning, dus ook een vergelijkingsobject, is niet relevant voor de vaststelling van de waarde van eisers woning, omdat de waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van vergelijkbare verkopen, onafhankelijk van andere waardebepalingen.^[8]De vergelijkingsobjecten zijn wel verkocht en de heffingsambtenaar heeft die transacties daarom ook gebruikt. De WOZ-waarden van die woningen kunnen echter niet worden gebruikt. Dit betekent dat aan wat eiser opmerkt over de grotere waardestijging van zijn woning ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten geen doorslaggevende betekenis toekomt in dit geschil. De heffingsambtenaar gaf op zitting als toelichting – ten overvloede – waarom de waarde van eisers woning sterker is gestegen. Bij de vergelijkingsobjecten ligt de verkoopdatum dicht bij de waardepeildatum, waardoor de waardestijging daar minder groot is. Bij niet-verkochte woningen, zoals die van eiser, is de correctie vaak groter. Daarnaast kunnen eerdere waarderingsfouten bij een volgende waardepeildatum worden hersteld. Ook dit kan leiden tot een voor eiser afwijkend stijgingspercentage.
Conclusie over de waarde

10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van € 630.000 niet te hoog is.

Conclusie en gevolgen

11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.F.C. Veelenturf, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 juli 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof 'sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof 'sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 'sHertogenbosch.

Beroep tegen vaststelling WOZ-waarde semi bungalow afgewezen wegens voldoende onderbouwing